Договор купли продажи помещения объекта культурного наследия. Примерный договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, являющихся памятниками истории и культуры местного значения, расположенных на территории московской области. Юридические адреса,
В целях вовлечения в оборот объектов культурного наследия (далее также - ОКН) и их реставрации (восстановления) за счет внебюджетных средств в Федеральный закон от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) внесены изменения, согласно которым стало возможным осуществлять приватизацию ОКН на конкурсе и учитывать стоимость восстановления объекта при определении размера начальной цены торгов.
Сегодня отчуждение объектов культурного наследия в частную собственность (мы не рассматриваем альтернативный способ приватизации ОКН - внесение в уставный капитал) осуществляется через процедуры приватизации - продажа только на конкурсе.
Ранее при продаже на аукционе на покупателя ложилась ответственность за сохранение и восстановление объекта культурного наследия только в рамках охранного обязательства, за исполнением положений которого ответственными являлись органы охраны объектов культурного наследия.
В настоящее время продажа на конкурсе, по сути, устанавливает двойной контроль за исполнением покупателем обязательств по охране и восстановлению объектов культурного наследия:
1) со стороны продавца (Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее - Росимущество), органы власти субъектов Российской Федерации, муниципальные образования);
2) со стороны органов охраны объектов культурного наследия.
Также предусмотрена возможность расторжения договора купли-продажи объектов культурного наследия в случае неисполнения покупателем конкурсных условий.
Баланс интересов органов государственной власти и частных инвесторов нашел отражение в установлении минимальной цены отчуждения, равной 1 рублю в отношении объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии. При этом в отношении указанных объектов дополнительно разрабатывается проектная документация по сохранению (восстановлению) объекта культурного наследия (стадия - эскизный проект реставрации), которая включается в состав конкурсной документации.
В целях обеспечения прозрачности и эффективности процедур приватизации ОКН с учетом изменений соответствующего законодательства в 2015 году Росимуществом совместно с Министерством культуры Российской Федерации (далее - Минкультуры России) разработан и утвержден детальный пошаговый алгоритм приватизации ОКН - от момента подготовки предложений о включении ОКН в программу приватизации до момента выполнения победителем торгов работ по восстановлению ОКН, включая методы и механизмы постприватизационного контроля.
Также Росимуществом совместно с Минкультуры России и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными в области охраны ОКН, проведена работа по определению состояния объектов культурного наследия в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 29 июня 2015 года N 646, в том числе в отношении ОКН, включенных в текущую программу приватизации федерального имущества.
В настоящее время в каждом регионе Российской Федерации результаты проведенной работы по классификации ОКН, находящихся как в неудовлетворительном, так и в удовлетворительном состоянии, дорабатываются на предмет возможности и целесообразности их приватизации.
Однако между нормами Закона N 178-ФЗ существуют противоречия, не позволяющие осуществлять приватизацию объектов культурного наследия, являющихся отдельно стоящими строениями.
Так, в соответствии со статьей 29 Закона N 178-ФЗ объекты культурного наследия могут приватизироваться в частную собственность посредством продажи исключительно на конкурсе.
В силу статьи 28 Закона N 178-ФЗ приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования.
Согласно статье 20 Закона N 178-ФЗ на конкурсе могут продаваться только акции акционерного общества либо доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, либо объект культурного наследия.
Таким образом, в силу указанных норм Закона N 178-ФЗ приватизация объекта культурного наследия, являющегося отдельно стоящим зданием, невозможна, поскольку он может отчуждаться только посредством продажи на конкурсе и только вместе с занимаемым им земельным участком, который, в свою очередь, не может отчуждаться посредством продажи на конкурсе.
Для урегулирования указанных противоречий в Закон N 178-ФЗ необходимо внести изменения, согласно которым будет предусматриваться возможность продажи на конкурсе не только объекта культурного наследия, но и занимаемого им земельного участка.
Более того, во многих случаях объектом продажи может выступать расположенная на едином земельном участке группа объектов недвижимого имущества, часть из которых может относиться к объектам культурного наследия, а часть не может (например, усадьбы с расположенными на единых земельных участках объектами культурного наследия и хозяйственными или иными постройками, не являющимися объектами культурного наследия). При этом препятствия для приватизации ОКН, являющихся частью зданий (помещения в здании), отсутствуют, так как их приватизация происходит отдельно от земельных участков. Искусственное дробление в таких случаях единого земельного участка на группы земельных участков, занятых объектами культурного наследия и иными объектами, с последующей их приватизацией различными способами и на различных торгах лишена как здравого смысла, так и какой-либо экономической логики. В настоящее время соответствующий законопроект проходит процедуру согласования с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.
Необходимо отметить, что значительное количество ОКН в соответствии с законодательством не может быть приватизировано (особо ценные объекты культурного наследия, имущество религиозного назначения, памятники археологического наследия, воинские захоронения, могилы деятелей государства, науки, культуры и т.д.).
В отсутствие законодательных запретов, связанных со спецификой ОКН, приватизация многих из них не может быть проведена ввиду статуса их правообладателей либо нецелесообразна в силу имеющейся целевой функции (объекты обороны и безопасности, объекты, находящиеся в оперативном управлении и хозяйственном ведении федеральных органов исполнительной власти и соответствующих государственных учреждений (предприятий), объекты, используемые региональными и муниципальными социально значимыми учреждениями и социально ориентированными некоммерческими организациями, религиозными организациями).
В настоящее время в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества на 2014 - 2016 годы, утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 1 июля 2013 года N 1111-р, включены 1 565 позиций имущества Федеральной казны, из которых только 62 являются объектами культурного наследия, но уже в ближайшее время количество включенных в программу приватизации ОКН значительно увеличится.
Благодарю коллег из Росимущества,
особенно Айману Николаевну Макарову,
за замечания и предложения,
позволившие улучшить материал статьи.
Литература
1. Федеральный закон от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
2. Федеральный закон от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".
3. Постановление Правительства Российской Федерации от 12 августа 2002 года N 584 "Об утверждении Положения о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества".
4. Постановление Правительства Российской Федерации от 29 июня 2015 года N 646 "Об утверждении критериев отнесения объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, к объектам культурного наследия, находящимся в неудовлетворительном состоянии".
5. Распоряжение Правительства Российской Федерации от 1 июля 2013 года N 1111-р "Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации федерального имущества и основных направлений приватизации федерального имущества на 2014 - 2016 годы".
ДОГОВОР ВАПМ-МКИ 1 № ________
для купли-продажи объектов недвижимости отнесенных к памятникам истории и культуры
г. Москва _______ 20___ г.
Специализированное государственное унитарное предприятие (СГУП) по продаже государственного и муниципального имущества города Москвы, именуемое в дальнейшем "Продавец", в лице Руководителя Иванова Ивана Ивановича, действующего на основании Устава, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью "ААА", именуемое в дальнейшем "Покупатель", в лице Генерального директора Петрова Петра Петровича, действующего на основании Устава, зарегистрированного в Московской регистрационной палате (свидетельство - регистрационный № 000.111 от 01.01.20__ г., ОКПО 11111111), с другой стороны ("Продавец" и "Покупатель" именуются далее Сторонами), заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. При заключении Договора купли-продажи объектов недвижимости, отнесенных к памятникам истории и культуры (далее - Договор) Стороны руководствуются Федеральным Законом "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ" от 21 июля 1997 года; Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 года № 2284 "О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" в редакции от 06.10.97; Законом Российской Федерации от 15 декабря 1978 года "Об охране и использовании памятников истории и культуры"; Указом Президента Российской Федерации от 26 ноября 1994 года № 2121 "О приватизации в Российской Федерации недвижимых памятников истории и культуры местного значения"; Указом Президента Российской Федерации от февраля 1995 года № 96 "О втором этапе приватизации в Москве"; Программой приватизации государственной и муниципальной собственности в Москве, утвержденной Постановлением Московской городской Думы от 20 сентября 1995 года № 61 "Об утверждении и введении в действие Программы приватизации государственной и муниципальной собственности в Москве"; Гражданским кодексом Российской Федерации, Постановлением Московской Городской Думы от 17.01.96 № 6 "Об утверждении Положения об особом порядке и условиях приватизации в городе Москве объектов недвижимости, отнесенных к памятникам истории и культуры", Постановлением Московской Городской Думы от 02.10.96 № 85 и другими нормативными актами, регулирующими вопросы приватизации и государственной охраны памятников истории и культуры.
1.2. Предметом настоящего Договора является выкуп здания-памятника истории и культуры (далее - Объект), определяемый Законом Российской Федерации от 15 декабря 1978 года "Об охране и использовании памятников истории и культуры".
Объект расположен по адресу: Центральный проспект, д. 1, стр.2, общей площадью 999 кв.м (выписка из технического паспорта на здание (строение) № дела 111/222 по состоянию на 01.02.20__г, экспликация ф. № 25 и поэтажный план выданы ТБТИ "Центральное" 01.03.20__г.), прилагаются и являются неотъемлемой частью договора.
Охранный статус - "Флигель городской усадьбы, конца XVIII - начала XIX вв.".
1.3. К настоящему Договору прилагается и является его неотъемлемой частью Охранное обязательство собственника памятника истории и культуры.
1.4. Охранное обязательство собственника памятника истории и культуры заключается между «Покупателем» и Главным управлением охраны памятников истории и культуры города Москвы (далее ГУОП города Москвы), являющимся специально уполномоченным государственным органом по охране и использованию памятников истории и культуры. Охранное обязательство собственника памятника истории и культуры оформляется перед заключением настоящего Договора.
Договор, не содержащий Охранное обязательство собственника памятника истории и культуры, является недействительным.
1.5. Памятник истории и культуры не является предметом долга и на него не обращено взыскание.
2. СПОСОБ ПРИВАТИЗАЦИИ
Приватизация Объекта осуществляется путем его выкупа у «Продавца» на основании распоряжения Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы от 01.08.2001г.№3309-р.
3. ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ
Взаимоотношения по поводу использования земельного участка, на котором располагается приватизируемый Объект, и условия землепользования определяются в договорах, заключаемых "Покупателем" с территориальными органами Москомзема, и регламентируются действующим законодательством.
4. ЦЕНА ПРИВАТИЗИРУЕМОГО ОБЪЕКТА
Окончательная цена Объекта определена в соответствии с расчетом, проведенным ГУОП г. Москвы в размере 10 000 000 (десять миллионов) рублей и согласована с "Покупателем" (Распоряжение Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы от 01.02.20__г. № 4444-р)
5. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
5.1. Оплачивать выкупаемый Объект, в сроки, установленные в разделе 7 настоящего Договора.
5.2. Осуществлять свою производственную и хозяйственную деятельность в отношении Объекта в соответствии с действующим законодательством об охране и использовании памятников истории и культуры и Охранным обязательством собственника памятника истории и культуры.
5.3. Использовать Объект по существующему назначению (под служебные цели). Изменение профиля использования нежилого здания возможно по согласованию с органами исполнительной власти в порядке, установленном действующим законодательством.
В случае совершения вторичной и последующих сделок в отношении здания, являющегося предметом настоящего договора (в том числе, внесение его в качестве вклада в уставный капитал), в условия вновь заключаемых договоров в обязательном порядке заключается пункт, касающийся обязанности нового собственника использовать здание по его назначению (под служебные цели) и возможности изменения профиля здания каждым новым собственником по согласованию с органами исполнительной власти.
Вторичные и последующие договоры, не содержащие условия сохранении профиля здания, являются ничтожными.
5.4. Выполнять обязательства, предусмотренные правоустанавливающими документами, указанными в п. 1.1. Договора.
5.5. Выступать правопреемником в отношении всех кающихся Объекта обязательств, градостроительного характера.
5.6. В случае отчуждения Объекта (продажа, дарение, переход по наследству и другие основания в соответствии с п. 5.9. настоящего Договора) "Покупатель" обязуется внести требования п.п. 5.3., 5.4., 5.5., 5.6., 5.7., 5.8. настоящего Договора в соответствующие правоустанавливающие документы, подтверждающие права собственности.
5.7. Оформлять в установленном порядке разрешение на возведение и снос постоянных и временных конструкций в выкупаемом Объекте.
5.8. Заключать договор с жилорганизацией на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг и оповещать в 10-дневный срок балансодержателя об оформлении договора купли-продажи.
5.9. "Покупатель" имеет право продавать, дарить, обменивать, сдавать в аренду, производить иные, не запрещенные законодательством сделки в отношении приватизированного Объекта - памятника истории и культуры, если указанные действия не нарушают настоящего Договора и Охранного обязательства собственника памятника истории и культуры.
5.10. Продает "Покупателю" в его собственность Объект без каких-либо изъятий.
5.11. Выдает "Покупателю" свидетельство к договору купли-продажи на Объект при выполнении "Покупателем" раздела 7 настоящего Договора.
5.12. Осуществляет контроль за соблюдением "Покупателем" обязательств по настоящему Договору совместно с ГУОП г. Москвы в соответствии с Приложением.
5.13. В случае продажи объекта нежилого фонда на вторичном рынке город в лице "Продавца" имеет преимущественное право его приобретения.
6. МОМЕНТ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
Право собственности на Объект переходит к "Покупателю" с момента государственной регистрации.
7. ПОРЯДОК И СРОКИ РАСЧЕТОВ
"Покупатель" в соответствии с Распоряжением Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы от 01.02.20__г. № 4444-р перечисляет в полном объеме сумму выкупа за приобретаемый в собственность в соответствии с п. 1.2. настоящего договора Объект (указанную в разделе 4 настоящего Договора). Назначение платежа - "Стоимость выкупаемого помещения". НДС не облагается. Днем оплаты считается день поступления указанной суммы на расчетные счета, указанные в Распоряжении.
8. ОТВЕТСТВЕННОСТИ СТОРОН
8.1. В случае нарушения "Покупателем" сроков оплаты, предусмотренных разделом 7, "Покупатель" уплачивает "Продавцу" неустойку в размере 0,3% суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до дня фактической уплаты.
8.2. В случае нарушения "Покупателем" хотя бы одного из требований п.п. 5.1., 5.2., 5.3., 5.4., 5.5., 5.6., 5.7., 5.8. настоящего договора, договор подлежит расторжению в установленном законом порядке. В случае признания документов, которые послужили основанием для заключения настоящего договора действительными, договор признается недействительным.
В случае нарушения "Покупателем" п. 5.2. настоящего договора последний подлежит расторжению по инициативе ГУОП города Москвы.
8.3. При расторжении настоящего договора по вине "Покупателя", последний уплачивает "Продавцу" неустойку в размере 10 (десять) процентов от указанной в разделе 4 настоящего договора окончательной цены Объекта.
Неустойка выплачивается путем перечисления на расчетный счет "Продавца" перед подписанием соглашения о расторжении договора.
8.4. "Продавец" не несет перед "Покупателем" ответственности за убытки или издержки, которые могут возникнуть в результате использования "Покупателем" приобретенного у "Продавца" Объекта.
8.5. "Продавец" по представлению ГУОП города Москвы в установленном законом порядке расторгает настоящий Договор в случае неоднократного нарушения "Покупателем" условий данного обязательства собственника памятника истории и культуры. При этом Объект выставляется на конкурс или аукцион. При расторжении настоящего Договора купли-продажи в случае нарушения его условий стоимость неотделимых улучшений, произведенных без соответствующего разрешения ГУОП города Москвы, не компенсируется.
8.6. В случае расторжения договора "Покупатель" возвращает "Продавцу" имущество, указанное в п. 1.2. настоящего договора, а денежные средства, полученные в качестве оплаты за имущество, возвращаются "Покупателю" получателем платежей.
8.7. В случае, если "Продавец" не реализовал имущественное право приобретения Объекта на вторичном рынке по вине "Покупателя", вторичные и последующие сделки признаются недействительными.
8.8. "Покупатель" обязан письменно уведомлять "Продавца" об изменении своего адреса и других реквизитов в 30-дневный срок после регистрации данных изменений.
9. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ
9.1. "Продавец" гарантирует, что Объект не находится в залоге, субаренде у третьих лиц и несет за это ответственность в соответствии с действующим законодательством.
9.2. В случае продажи, дарения, обмена и иного отчуждения Объекта "Покупатель" обязан предварительно известить об этом ГУОП города Москвы. При этом новый Собственник обязан оформить с ГУОП города Москвы на свое имя новое Охранное обязательство собственника памятника истории и культуры.
9.3. "Покупатель" обязуется допускать сотрудников ГУОП г. Москвы в здание-памятник не реже 1 раза в 6 (шесть) месяцев для осуществления инспекторских функций за техническим состоянием.
10. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
Все споры между сторонами передаются на рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.
11. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
11.1. Настоящий Договор составлен в двух подлинных экземплярах, имеющих равную юридическою силу, по одному экземпляру для каждой из сторон. Копия Договора направляется СГУП по продаже государственного и муниципального имущества города Москвы в 10-дневный срок в ГУОП города Москвы.
11.2. Поправки, изменения и дополнения к настоящему Договору оформляются по соглашению сторон исключительно в письменной форме.
ПРИЛОЖЕНИЯ
1. Выписка из технического паспорта на здание (строение) № дела 111/222 по состоянию на 01.02.20__г., экспликация ф. № 25 и поэтажный план выданные ТБТИ Центральное 01.02.20__г.
2. Охранное обязательство собственника памятника истории и культуры.
12. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
При приватизации объекта культурного наследия необходимо учитывать следующие моменты.
В соответствии с п. 3 ст. 29 Федерального закона № 178-ФЗ от 21.12.2001 г. «О ПРИВАТИЗАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА» договор, предусматривающий отчуждение объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия в порядке приватизации, должен содержать в качестве существенного условия обременение приватизируемого объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, обязанностью нового собственника по выполнению требований охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 Федерального закона № 73-ФЗ от 25.06.2002 г. «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», а при отсутствии данного охранного обязательства — требований иного охранного документа, предусмотренного пунктом 8 статьи 48 указанного Федерального закона.
В случае отсутствия в таком договоре предусмотренного указанным пунктом существенного условия сделка приватизации объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, является ничтожной.
Таким образом, при отсутствии охранных обязательств может быть получен отказ или приостановка по этим основаниям.
Кроме того, в соответствии со ст. 9 ЗАКОНА ГОРОДА МОСКВЫ № 66 от 17.12.2008 г. «О ПРИВАТИЗАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ» (с изменениями и дополнениями) независимо от количества пользователей объекта нежилого фонда (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), приватизация которого может быть осуществлена в соответствии с требованиями частей 1 и 2 настоящей статьи, приватизации подлежит объект нежилого фонда (здание, строение, сооружение) полностью как единый объект недвижимости. Продажа объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) по частям не допускается.
Требование части 4 настоящей статьи не распространяется на находящуюся в собственности города Москвы часть объекта нежилого фонда (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), приватизация которого может быть осуществлена в соответствии с требованиями частей 1 и 2 настоящей статьи, если другая часть такого объекта на момент вступления в силу указанного Закона не является собственностью города Москвы.
То есть, если арендуется часть объекта культурного наследия, и в здании нет иных собственников, кроме г. Москвы, то приватизация такого помещения не допускается и арендатор получает отказ. Решение данного вопроса возможно только в судебном порядке.
В соответствии со ст. 51 ФЗ "Об объектах культурного наследия" право пользования объектом культурного наследия, включенным в реестр, а также выявленным объектом у физических и юридических лиц возникают:
В результате приобретения права собственности на объект культурного наследия;
Из актов государственных органов;
Из договоров;
Из судебного решения;
По иным основаниям, допускаемым ГК РФ.
1) Передача права собственности.
В соответствии со ст. 63 ФЗ "Об объектах культурного наследия" впредь до вступления в силу утвержденных Правительством РФ нормативных актов, издание которых отнесено указанным Федеральным законом к полномочиям Правительства РФ, но не позднее 31 декабря 2010 г. сохраняются правила охраны, реставрации и использования памятников истории и культуры РФ, установленные Положением об охране и использовании памятников истории и культуры, утвержденным постановлением Совета Министров СССР от 16.09.1982 г. N 865 и применяемых постольку, поскольку указанные правила не противоречат этому Федеральному закону.
В соответствии с постановлением Совета Министров СССР от 16.09.1982 г. N 865 продажа, дарение или иное отчуждение памятников истории и культуры допускаются с обязательным предварительным уведомлением государственных органов охраны памятников. При продаже памятников истории и культуры государство имеет преимущественное право покупки. Сделки в отношении памятников, совершенные в нарушение этого порядка, признаются недействительными и влекут последствия в соответствии с законодательством Союза ССР и союзных республик.
В качестве примера судебной практики по данному вопросу можно назвать постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 октября 2006 г. по делу N КГ-А40/9814-06.
2) Договор аренды архитектурного памятника.
Исходя из положений ст. 14 ФЗ "Об объектах культурного наследия", архитектурный памятник как объект культурного наследия, находящийся в федеральной собственности, собственности субъекта РФ или муниципальной собственности может быть предоставлен физическому или юридическому лицу в аренду либо на основании договора безвозмездного пользования.
Глава 10 ФЗ "Об объектах культурного наследия" содержит перечень существенных условий договора аренды объекта культурного наследия, а также договора безвозмездного пользования.
Так как архитектурный памятник обладает правовым статусом объекта недвижимости, необходимо обратиться к общим нормам ГК РФ, регулирующим правоотношения сторон по договору аренды недвижимого имущества.
В ст. 607 Гражданского кодекса РФ (Часть вторая) перечислены объекты, в отношении которых допускается заключение договора аренды. Применительно к памятникам архитектуры необходимо указать на то, что законом не установлен запрет или ограничение на сдачу в аренду данных объектов культуры.
Важно обратить внимание на то, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих конкретных данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
ГК РФ устанавливает определенные требования к форме договора. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Как уже было сказано ранее, договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными ГК РФ для заключения договоров аренды зданий и сооружений, и с учетом требований указанного Федерального закона.
В договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются:
Включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия;
Требования к сохранению объекта культурного наследия независимо от формы собственности данного объекта.
В постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13 мая 2008 г. по делу N А72-3662/2007 указано следующее: в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Таким образом, правовые последствия отсутствия в договоре аренды памятника архитектуры условий, предусмотренных указанным законом, однозначны - он является незаключенным.
Договор аренды объекта культурного наследия, находящегося в федеральной собственности, заключается между федеральным органом исполнительной власти, специально уполномоченным на то Правительством РФ (арендодатель) и физическим или юридическим лицом (арендатор).
Этот договор подлежит государственной регистрации (п. 4 ст. 55 ФЗ "Об объектах культурного наследия"). Но это положение никак не увязано со сроком, на который заключен договор, что противоречит п. 2 ст. 651 ГК РФ, согласно которому подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года.
При этом, учитывая положения ГК РФ, ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также иных нормативных правовых актов, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации сделки.
В соответствии со ст. 26 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
С соответствующим заявлением об этом может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Таким образом, сдача в аренду зданий, сооружений и иных объектов, являющихся памятниками истории и культуры, находящихся в федеральной собственности, собственности субъекта РФ или муниципальной собственности, производится в соответствии с ГК РФ и федеральными законами (в частности, ФЗ "Об объектах культурного наследия").
Но при этом необходимо иметь в виду, что при сдаче в аренду памятников истории и культуры обязательно оформление пользователем охранного документа (обязательства), предусмотренного федеральным законодательством.
Охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия оформляется:
Органом исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия, - в отношении объектов культурного наследия федерального значения (по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере массовых коммуникаций и по охране культурного наследия) и объектов культурного наследия регионального значения;
Местной администрацией муниципального образования - в отношении объектов культурного наследия местного (муниципального) значения.
Охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия должно включать в себя требования к содержанию объекта культурного наследия; условия доступа к нему граждан; порядок и срок проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные требования, обеспечивающие сохранность объекта.
В соответствии с Положением о подготовке и выполнении охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия (п. 17) при передаче третьим лицам права владения и (или) пользования объектом культурного наследия его собственник обеспечивает соблюдение указанными лицами условий охранного обязательства, в том числе путем включения в договоры, предусматривающие переход права владения и (или) пользования объектом, требований о соблюдении условий охранного обязательства, касающихся использования объекта культурного наследия.
3) Договор безвозмездного пользования памятника архитектуры.
В соответствии со ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования одна сторона обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне, а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии со ст. 56 ФЗ "Об объектах культурного наследия" объект культурного наследия, включенный в реестр и находящийся в федеральной собственности, предоставляется в безвозмездное пользование на основании договора безвозмездного пользования объектом культурного наследия следующим юридическим лицам:
Общественным объединениям, уставной целью деятельности которых является сохранение объектов культурного наследия;
Детским общественным объединениям;
Общественным организациям инвалидов;
Благотворительным организациям;
Религиозным организациям;
Общероссийским творческим союзам;
Государственным учреждениям, осуществляющим свою деятельность в сфере культуры.
Договор безвозмездного пользования объектом культурного наследия, включенным в реестр, заключается в соответствии с ГК РФ и должен содержать сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, а также требования, предъявляемые к сохранению объекта культурного наследия.
Договор безвозмездного пользования объектом культурного наследия, находящимся в федеральной собственности, заключается между федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на то Правительством РФ, и лицом, у которого есть право на безвозмездное пользование им (п. 3 ст. 56).
В данном случае обязательным условием заключения данного договора является также получение пользователем объектом культурного наследия охранного обязательства в соответствии со ст. 55 ФЗ "Об объектах культурного наследия".
Согласно ст. 696 ГК РФ лицо, получившее памятник архитектуры по договору безвозмездного пользования, несет риск случайной гибели или случайного его повреждения, если он погиб или был испорчен в связи с тем, что оно использовало его не в соответствии с договором безвозмездного пользования или назначением объекта либо передало его третьему лицу без согласия собственника.
