Категории офисных зданий. Особенности классификации офисной недвижимости
Классификации объектов коммерческой недвижимости
Качество недвижимости как объекта управления определяется совокупностью частных характеристик, перечисленных и кратко описанных выше. В связи с этим для целей управления оказывается необходимым анализ проявления указанных характеристик во взаимосвязи и взаимовлиянии – с учетом особенностей каждой видовой группы объектов. Этот анализ осуществляется при классификационных группировках объектов различного назначения – особенно внимательно при решении вопросов об инвестировании средств в офисные, торговые и логистические центры, как потенциально наиболее перспективные инструменты в составе инвестиционных портфелей недвижимости.
Классификация объектов офисной недвижимости
В мировой практике наиболее распространенной является трехуровневая классификация офисных центров, которая опирается на группировку признаков качества объекта, отражающую предпочтения потенциального пользователя (арендатора). Конкретные наборы указанных признаков и наименования соответствующих классов офисных центров, предлагаемые различными объединениями профессионалов, не согласованы между собою.
Наиболее обоснованной представляется классификация (см. ), подготовленная компанией «Becar. Commercial Property» для НП «Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости» (ГУД, Санкт-Петербург) - с опорой на стандарты, разработанные Британским Советом по Офисным зданиям (British Council for Offices), и на стандарты американской ассоциации BOMA (Building Owners and Managers Associations). Представим здесь (табл. 1.12) нашу редакцию указанной разработки - с использованием опубликованных там же некоторых предложений компаний CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman&Wakefield, Stiles&Riabokobylko и Jones Lang LaSalle, а также с учетом опыта автора по сертификации бизнес-центров на основе классификации ГУД.
Офисное здание относится к одному из трех классов: «А», «В» или «С» - с учетом соответствия совокупности наиболее существенных характеристик этого здания определенным критериям по трем категориям:
Месторасположение и доступность;
Компоненты и свойства здания;
Качество управления зданием и уровень сервиса.
При этом классность здания может быть разной по различным критериям и тогда в качестве окончательного принимается заключение об отнесении объекта к самому «младшему» классу. К примеру, если объект по критерию «местоположение» относится к классу «A», по свойствам здания - к классу «C», а по качеству управления – к классу «B», то в результате офисное здание относится к классу «C». Иногда для уточнения представления о качестве объекта используется трехбуквенное обозначение класса: при таком подходе к классификации в рассмотренном выше примере класс здания обозначился бы символом «ACB».
| Класс A | Класс B | Класс C | |||
| 1.МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЕ И ДОСТУПНОСТЬ ОБЪЕКТА | |||||
| 1.1. Высокая престижность района/территории | 1.1. Умеренная престижность района/ территории | 1.1. Отсутствие признаков престижности района | |||
| 1.1.1.Близость объекта к известным компаниям, к правительственным, посольским и деловым зонам, высокая репутация арендаторов. 1.1.2.Отличные видовые и архитектурные характеристики близлежащих застроек. 1.1.3. Расположение объекта на первой линии домов и фешенебельный вход. | 1.1.1.Умеренная удаленность объекта от крупных коммерческих учреждений города, хорошая репутация арендаторов. 1.1.2.Скромные видовые характеристики близлежащих застроек. 1.1.3.Расположение объекта на первой линии домов и обычный вход. | 1.1.1.Расположение в спальных районах или на окраинах города – в большой удаленности от крупных коммерческих учреждений; арендаторы – малоизвестные компании. 1.1.2.Невзрачные видовые характеристики. 1.1.3.Расположение во второй линии домов и во дворах, обычный вход. | |||
| 1.2.Высокий уровень развития инфраструктуры района | 1.2.Средний уровень развития инфраструктуры района | 1.2.Невысокий уровень развития инфраструктуры района | |||
| 1.2.1.Район/территория с отлично развитым уровнем услуг. 1.2.2.Близость к основным транспортным магистралям, удобные подъездные пути, транспортные развязки. 1.2.3.Наличие парковки - минимум 1 парковочное место на 100 кв. м арендуемой площади. 1.2.4.Близость к остановкам общественного транспорта. | 1.2.1.Район/территория со средним уровнем услуг. 1.2.2.Умеренная удаленность от основных транспортных магистралей, ограниченные возможности подъездных путей. 1.2.3.Наличие парковки – минимум 1 парковочное место на 100 кв. м арендуемой площади. 1.2.4.Средняя удаленность от остановок общественного транспорта. | 1.2.1.Район/ территория с недостаточным уровнем услуг. 1.2.2.Неудобное транспортное сообщение. Значительная удаленность от транспортных магистралей, ограниченные возможности подъездных путей. 1.2.3.Наличие парковочных мест. 1.2.4.Значительная удаленность от остановок общественного транспорта. | |||
| 1.3.Благоприятная внешняя среда | 1.3.Стабильная внешняя среда | 1.3.Проблемная внешняя среда | |||
| 1.3.1. Благоприятный социальный состав населения района - с уровнем дохода выше среднего. 1.3.2. Благоприятная экологическая обстановка, невысокий уровень загазованности и шумов. 1.3.3.Благоприятная система правового регулирования эксплуатации, аренды и услуг. | 1.3.1. Однородный социальный состав населения низким уровнем уличной преступности. 1.3.2. Стабильная экологическая обстановка, стремящийся к снижению уровень загрязняющих веществ и шумов. 1.3.3.Стабильная система правового регулирования эксплуатации, аренды и услуг. | 1.3.1. Неоднородный социальный состав населения, уровень преступности выше среднего. 1.3.2. Повышенный уровень загрязняющих веществ и шумов, непосредственная близость промышленных зон. 1.3.3.Несовершенная система правового регулирования эксплуатации, аренды и услуг. | |||
| 2.КОМПОНЕНТЫ И СВОЙСТВА ЗДАНИЯ | |||||
| 2.1.Высокое качество здания | 2.1. Среднее качество здания | 2.1.Устаревшее здание | |||
| 2.1.1.Здание новой постройки современного стиля, с отличным дизайном и конструкцией. 2.1.2.Отличный внешний вид фасада, отсутствие трещин и повреждений. 2.1.3. Свободная планировка здания в виде офисных блоков варьируемых размеров. | 2.1.1. Здание относительно новое, изношенное или после реконструкции и модернизации. 2.1.2.Хороший внешний вид фасада, отсутствие трещин и повреждений. 2.1.3. Произвольная планировка здания в виде офисных блоков оптимальных размеров. | 2.1.1. Здание устаревшее или с высоким уровнем износа, но не требует немедленного ремонта. 2.1.2.Рекомендуется косметический ремонт фасада и отдельных элементов здания. 2.1.3. Не оптимальная планировка помещений. | |||
| 2.2.Высокое качество инфраструктуры и интерьера | 2.2.Хорошее качество инфраструктуры и интерьера | 2.2.Среднее качество инфраструктуры и интерьера | |||
| 2.2.1. Центральная рецепция в холле здания, конференц-залы, кафе, ресторан, офисы служб сервиса и управляющего. 2.2.2. Идеальное обустройство холла, общественных мест, высокое качество отделки, освещения, вывесок компаний, удобный подход к лифтам. 2.2.3.Соответствие окон стилю здания, высокий уровень естественной освещенности. | 2.2.1. Центральная рецепция в холле здания, кафе конференц-зал, офисы управляющего и справочной службы. 2.2.2.Хорошее состояние холла и общественных мест, хорошее качество отделки, освещения, вывесок, свободный подход к лифтам. 2.2.3. Хорошая естественная освещенность мест общего пользования. | 2.2.1. Офисы управляющего и справочной службы. 2.2.2. Удовлетворительное состояние холла и мест общего пользования, приемлемое качество отделки, освещения, системы указателей, обеспечена доступность лифтов. 2.2.3.Недостаточная естественная освещенность мест общего пользования. | |||
| 2.3.Отличное состояние инженерных систем | 2.3.Хорошее состояние инженерных систем | 2.3.Среднее состояние инженерных систем | |||
| 2.3.1.Современные системы отопления, вентиляции и кондиционирования с климат-контролем, с автоматическим регулированием теплообмена и воздухообмена. 2.3.2.Современная система электроснабжения - с двумя независимыми, автоматически переключаемыми источниками мощностью не менее 150 кВт на 1000 кв.м, современная осветительная арматура. 2.3.3.Высокоскоростные комфортные лифты ведущих мировых производителей. | 2.3.1.Хорошее состояние систем отопления, вентиляции и кондиционирования, с возможностью регулирования параметров эксплуатационных качеств помещений. 2.3.2.Хорошее состояние системы электроснабжения мощностью не менее 100 кВт на 1000 кв.м, нормированная обеспеченность осветительной арматурой. 2.3.3.Скоростные лифты известных производителей, поддерживаемые в хорошем состоянии. | 2.3.1.Функционально устаревшие, но работоспособные системы отопления и вентиляции с возможностью регулирования температуры в помещениях. 2.3.2. Удовлетворительное состояние системы электроснабжения мощностью не менее 50 кВт на 1000 кв.м, нормированная обеспеченность осветительной арматурой. 2.3.3.Устаревшие лифты, поддерживаемые в рабочем состоянии. | |||
| 3.КАЧЕСТВО УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТОМ И УРОВЕНЬ СЕРВИСА | |||||
| 3.1.Внешнее управление силами специализированной компании с известным брэндом, сертифицированный менеджмент и развернутый перечень услуг. | 3.1.Внешнее управление силами специализированной компании с опытом работы не менее трех лет, обученный менеджмент, наличие дополнительных услуг. | 3.1.Внутреннее управление силами своего подразделения с профессионально подготовленным персоналом и с опытом работы не менее трех лет. | |||
| 3.2.Высокопрофессиональная внешняя служба эксплуатации и ремонта помещений и систем. | 3.2.Профессиональная служба эксплуатации и ремонта помещений и систем. | 3.2. Собственная служба обеспечения эксплуатации и ремонта помещений и систем. | |||
| 3.3.Оптоволоконные каналы связи, интегрированная система безопасности. | 3.3. Оптоволоконные каналы связи, наличие систем охраны и пожарной безопасности. | 3.3. Устаревшие каналы связи, наличие средств обеспечения безопасности. | |||
При небольших отклонениях характеристик объекта управления от классификационных требований, представленных в приведенных перечнях по каждой категории признаков, может использоваться предложенная буквенная символика классов с добавлением знаков: «+», если какие-то характеристики объекта несколько лучше характеристик, «стандартных» для данного класса, и «−», если по какой-то одной из характеристик офисного центра объект хуже «классного» объекта.
Например, объект управления может быть отнесен к классу «A − », если он не удовлетворяет одной из «второстепенных» позиций перечня требований для класса «A» (к примеру, при неполном соответствии объекта пункту 1.1.1 требований - если рядом нет посольств и правительственных учреждений). Кроме класса «B» можно ввести более высокий класс «B + », если объект несколько лучше (по любому числу характеристик), или более низкий класс «B − », если объект несколько хуже (по одной-двум позициям) уровня требований к объектам класса «B». Объект может быть отнесен к классу «C + », если какие-то его характеристики оказываются лучше характеристик из «стандартного» перечня для класса «C».
Не подлежат классификации встроенные офисные помещения, а также все офисные здания, не соответствующие требованиям, предъявляемым к объектам класса «С». В этой связи предлагается объекты офисного назначения, отнесенные к какому-либо классу («A», «A − », «B + », «B», «B − », «C + », «C») именовать бизнес-центрами, оставляя объектам, не соответствующим требованиям классификации, возможность именоваться офисными зданиями.
Сертификация офисных зданий с целью присвоения или изменения классности осуществляется на добровольной основе с целью информирования потенциальных пользователей (арендаторов). Целесообразно установить срок действия сертификата соответствия определенному классу – не более 5 лет. Из классификации исключаются объекты, не ремонтировавшиеся более 15 лет или находящиеся в стадии ремонта и реконструкции в момент очередной сертификации. Присвоенные классы могут изменяться по мере строительства новых офисных центров класса «А» более высокого качества и устаревания существующих офисных центров. Модернизирующиеся объекты могут претендовать на повышение класса.
Обратим внимание на проблему количественной оценки качественных признаков (показателей) классификационных характеристик офисных центров: эксперты, принимающие участие в сертификации таких объектов, должны владеть знаниями строительных и эксплуатационных стандартов, применять технологии сравнительного анализа рыночных данных об экономических характеристиках подобных объектов, осваивать методы анализа иерархий и квалиметрического моделирования.
В заключение отметим, что общепринятой системы сертификации бизнес-центров пока что нет. Небольшое число объектов относят себя к классу «A» («Невский 38», «Атриум»), ограниченное количество центров сертифицировано ГУД с отнесением их к классу «B» («Сенатор», «Renaissance House», «Феникс» - в действительности их целесообразно позиционировать в классе «B − »), некоторые офисные центры справедливо отнесены в классу «C» («Аврора-Сити», «Черная речка», «Никольский» - 2-я очередь).
Следует иметь в виду, что из-за транспортной перегрузки мегаполисов подавляющее большинство бизнес-центров оказываются труднодоступными и не обеспеченными парковками в должной степени. В связи с этим в ближайшее время будут развиваться бизнес-парки вне городской черты – с бизнес-центрами элитного уровня сервиса, но удаленными от представительских зон, что потребует уточнения некоторых классификационных требований, представленных выше.
Девелопмент офисных зданий -один из наиболее конкурентных сегментов сферы девелопмента. Девелопментом офисных здании занимаются фирмы самых разных размеров: от компании, состоящих из одного человека, до крупных международных девелоперских компаний и ипотечных инвестиционных трастов (REITs). Точно так же разнообразны и фирмы. использующие офисы, и занимаемые ими помещения - от офисов для руководства (executive office) площадью 500 кв.футов (46,5 кв.м) и менее до городских и пригородных комплексов общей площадью несколько миллионов квадратных футов.
В этой главе речь пойдет о тех типах офисных здании, которые чаще всего строят начинающие девелоперы, - зданиях стоимостью не более $10 000 000 и площадью, как правило, от 5 000 до 100 000 KB,футов (465 — 9 300 кв.м). При девелопменте небольших офисных зданий и крупных офисных комплексов, в сущности, приходится решать одни и тс же вопросы, хотя большие масштабы означают большие затраты времени. Специально отмечаются те случаи, когда перспективы и проблемы девелопмента крупных и небольших офисных проектов существенно различаются.
Девелопсры офисных зданий обычно начинают с анализа рынка или поиска арендатора, хотя в некоторых случаях девелопер ищет возможности для использования имеющегося у него участка, наиболее подходящего для девелопмента офисных зданий. Девелопсры, которые работают «на свой риск». выбирают целевой рынок, находят подходящий участок, проектируют здание, находят основных арендаторов. получают необходимую исходно-разрешительную документацию, организуют финансирование, строят здание и сдают его в аренду. Девелопсры, у которых уже есть арендатор, строят здание в соответствии с требованиями арендатора.
Классификация офисных зданий
Обычно офисные здания классифицируют по классу, типу, характеру использования, типу собственности и расположению.
Класс. Пожалуй, основным отличительным свойством офисных помещении является их качество, или класс. Качество здания определяется многими факторами, в том числе датой постройки здания, его местоположением, использованными строительными материалами, инженерными системами здания, дополнительными удобствами, арендной платой и условиями аренды, заполняемостью, управлением и категориями арендаторов. Обычно офисные помещения подразделяются натри основных категории:
Класс А. Здания инвестиционной привлекательности. Отличаются превосходным расположением и первоклассным дизайном, инженерными системами, дополнительными удобствами и управлением. В зданиях класса А самая высокая на рынке арендная плата, и в них снимают офисы платежеспособные арендаторы. Обычно это новые здания с высокой конкурентоспособностью, хотя иногда более старые здания реконструируют и позиционируют как недвижимость класса А. На некоторых рынках выделяют отдельный класс А+. В основном это уникальные, выдающиеся здания, или здания, построенные по проектам признанных архитекторов. Здания такого рода являются местными достопримечательностями и отличаются превосходной архитектурой, строительными материалами, местоположением и управлением.
Класс В. Качественно построенные здания в хорошем состоянии, с выгодные местоположением, управлением и не устаревшим функциональным оснащением. Офисные помещения класса В обычно размешаются в удачно расположенных и хорошо сохранившихся старых зданиях.
Класс С
. Нсмодернизированныс здания, которые были построены гораздо раньше, чем здания класса А и В. Функциональное оснащение зданий класса С часто бывает устаревшим, и такие здания располагаются в менее привлекательных местах по сравнению со зданиями класса А и В.
Тип здания. Но типу здания выделяют следующие категории офисных зданий:
Многоэтажные - обычно более 15 этажей; » Средней этажности - от 4 до 15 этажей;
Малоэтажные - от I до 3 этажей;
Офисные здания с прилегающим парком - здания
высотой от одного до пяти этажей и богатым
ландшафтом на окружающей территории;
Здания для научно-исследовательских работ - обычно это здания высотой в один или два этажа. около 50% их площади отводится под офисы и лаборатории, в которых применяются «сухие» методы исследований; остальная плошадь - под мастерские, склады и, возможно, мелкое производство (здания комбинированного - офисного и промышленного - назначения);
Здания комбинированною назначения - одно- или двухэтажные здания, в которых наряду с офисами могут располагаться склады и помещения для мелкого производства.
Характер использования и тип собственности. Офисные здания можно также классифицировать в зависимости от их пользователя и собственника. Имеющиеся в здании помещения может занимать одна или несколько компаний. Компания, которая занимает все помещения в здании, может арендовать его у владельца или приобрести в собственность. В последнем случае это называется здание, занимаемое собственником (owner occupied).
Здание, спроектированное и построенное для определенной компании, которая занимает все или практически все помещения, называется девелопмент на заказ (build to $uit development). Строительство здания, рассчитанного на одну или несколько компаний, и построенного при отсутствии обязательств со стороны будущего арендатора или владельца, считается строительством на свой риск (spec building).
Местоположение. В большинстве городов можно выделить по крайней мере четыре типа деловых районов, отличающихся по местоположению, причем для каждого местоположения характерны свои физические параметры офисов и типичные пользователи.
Центральный деловой район города. В большинстве крупных городов наибольшая концентрация офисных зданий достигается в центральном деловом районе города (central business district. CBD). ХОТЯ доля офисных площадей, расположенных в центральном деловом районе, в большинстве юродов снижается. К 1999 г. доля офисных площадей, расположенных в центральных деловых районах городов, уменьшилась до 58%, тогда как доля офисных площадей. расположенных в пригородах, увеличилась до 42%.: Среди типичных арендаторов офисных помещений в деловой части города можно отметить юридические фирмы, страховые компании и финансовые институты, которым нужны высококачественные престижные помещения.
Пригороды. Возрастающая децентрализация офисов в последние 20 лет привела к большему разнообразию вариантов расположения офисных зданий за пределами центра города. Группы офисных зданий различных размеров - отдельные или являющиеся частью деловых районов- часто располагаются около пересечения автострад или крупных пригородных торговых центров посреди жилой застройки малой плотности.
В пригородах находятся офисные здания малой и средней этажности с более низкой арендной платой, чем в цекгралыюй деловой част юрода. В этих зданиях обычно располагаются офисы небольших компаний, региональных представительств и организаций, работающих в сфере услуг, у которых нет необходимости располагать свои офисы в CBD. Однако сейчас в пригородах все чаще и чаше можно найти офисы крупных юридических и бухгалтерских фирм и корпораций. В результате наблюдается постепенное уменьшение различий в имидже, качестве строительства и даже величине арендной платы между центральными деловыми районами городов и основными местами расположения офисных зданий в пригородах.
Районные офисы. Небольшие офисные -здания часто располагаются в пригородных зонах на удалении от основных деловых петров И обслуживаю! потребности местных жителей, предоставляя помещения для организаций, работающих » сфере услуг или специализирующихся па других видах деятельности. Районные офисы могут располагаться в районных торговых центрах или в отдельно стоящих зданиях.
БИЗНес-нарКИ. Офисные помещения часто
расположены в бизнес-парках -
многофункциональных комплексах, состоящих из нескольких зданий п предназначенных для различною использования — от мелкого производства до размещения офисов. Площадь, занимаемая бизнес-парком. может составлять ОТ нескольких акров до нескольких сотен акров н более, поэтому они обычно располагаются в пригородных зонах. Как правило, в состав бизнес-парков входят небольшие и средние офисные здания высотой от одного до трех этажей.
Офисные здания научно-исследовательских организаций и здания комбинированною назначения, в которых также можно разместить лаборатории и выделить некоторую площадь под складские помещения, обычно располагаются в бизнес-парках.
В течение последних 20 лет наблюдалось увеличение количества офисных зданий*, находящихся за пределами Традиционных мест их расположения.
Критерии классификации офисных зданий
В исследовании, проведенном по заказу Brookings Institution, Роберт Ленг обнаружил, что был выполнен значительный объем девелопмента офисных зданий на сильно рассредоточенных территориях общей площадью менее 5 млн. кв.футов (465 000 кв.м). Эти небольшие группы офисных зданий, называемые рассредоточенный деловой центр па окраине (edgeless cities), не имеют четко очерченных границ и могут располагаться на обширных территориях.
Новые современные условия труда для офисных работников ежегодно модернизируются. В зависимости от политики компании принимаются решения о проведении модернизации таких помещений в виде ремонта. Так, в Москве сегодня большое количество офисных помещений, где трудятся ежедневно тысячи работников. При проведении ремонта таких помещений возникает вопрос, что такое класс офиса, и какие необходимо проводить в таких помещениях отделочные виды работ.
Для чего используются классы офисов
Для начала следует разобраться, класс офиса a b c d что это такое и какие особенности есть у каждого объекта данной классификации. В первую очередь такая методика деления типа офисных объектов была создана для разделения всех действующих предложений на рынке продаваемой и арендуемой недвижимости.
Такая градация даёт чёткое представление об объекте его типе и назначении в использовании. Как самим риелторам, так и арендаторам или будущим покупателям данная классификация понятна и удобна в использовании.
Стоит также отметить, что данное разграничение практически условно. Принято все объекты офисных нежилых помещений разделять на следующие классы:
Каждый из перечисленных, имеет свои особенности. Особенно удобно ориентироваться в таких условных категориях владельцам компаний, которые имеют собственный штат сотрудников. Согласно указанным категориям зная их специфики, определяют для себя наиболее подходящий для их дела вариант и смотрят по нему действующие предложения.
Офисы класса A
Это самая высокая категория деловых помещений для бизнеса. Все ремонтные работы в приобретаемых помещениях такого класса должны происходить на высоком уровне. Обычно такая недвижимость находится в только недавно отсроченных деловых центрах.
Преимущественно данный класс помещений можно встретить в центральных районах столицы, а также в Москва-Сити.
Отличительными и преимущественными особенностями такого вида считаются:
- все коммуникации и системы жизнеобеспечения установлены согласно последним стандартам качества и безопасности;
- помещения расположены в удобных районах, и добраться до них не составляет труда;
- выделены специальные помещения под установку конференц-залов;
- само здание имеет дополнительные участки с личными спорткомплексами, бассейнами, магазинами, охраняемыми парковками.
При приобретении или аренде такого класса недвижимости необходимо учитывать и стоимость внутренних отделочных работ.
Подклассы офис А+ и А-
Основными подклассами этой категории считаются группа А+ и А-. К таким нежилым постройкам причисляются повышенные требования. Если категория А это просто премиальный офисный центр, то постройка А+ это в прямом смысле элитный офисный центр.
К нему предъявляются повышенные требования, выраженные в следующем:
- здание должно находиться в центральных районах недалеко от удобных транспортных развязок;
- помещение должно быть оборудовано выходными группами и фойе;
- все ведомые учёты по эксплуатации и расходам на такой тип помещения должны быть прозрачны и открыты;
- парковка должна быть под постоянным наблюдением охраны, все места на ней должны быть чётко разграничены;
- высота внутри помещения потолков должна быть не ниже 270см;
- в коммуникации должна быть включена энергосберегающая система;
- должны быть подведены отопление вентиляция и кондиционеры;
- внутри помещения должна быть открытая планировка под отделку с колоннами;
- должны быть подведены системы связи в виде телефонии и интернета;
- помещения, предназначенные для общего пользования, входят в общий счёт за оплату.
При аренде такого помещения следует учитывать ещё и затраты на проведения ремонтных работы связанных с отделкой и установкой рабочих мест для сотрудников компании.
Офисы класса B
Данный класс в общих моментах схож с категорией А. По нему могут предоставляться урезанный пакет услуг или находиться он может в небольшом отдалении от самого центра. Также очень часто попадают в эту градацию офисные помещения из группы А.
Это объясняется тем, что при длительной эксплуатации, всё сильно изнашивается и после смены арендатора, владельцу проще сдавать помещение по более низкой категории, чем самостоятельно проводить все ремонты на таких немалых площадях.
Класс, однако, пользуется даже большим спросом, чем 1-ая группа, так как большинство организаций направляют основные силы, особенно на первых стадиях развития не на престиж. А на рабочий процесс внутри. Поэтому им внешний вид офисов не так важен.
- место расположения здания не такое выгодное для проезда;
- офисные помещения могут быть расположены на территории других комплексов, в том числе и живых;
- все предоставляемые дополнительные услуги имеют ряд ограничений;
- сама отделка офисов может быть выполнена из дешёвых материалов;
- может быть парковка, но не охраняемая и на открытом не защищенном участке.
В итоге получается неплохое офисное помещение с урезанным пакетом услуг за невысокую арендную плату.
Подкласс B+
Подкатегорией класса считается B+. Это формулировка означает что при наличии хотя бы одного премиального пункта в этой категории дополняет его до нового уровня. Это может быть хорошее место расположения здания либо наличие крытой и охраняемой парковки.
Офисы класс C
Такие типы объектов попадают под категорию не престижных. У них есть много изъянов. Это может быть отдалённое место расположения офиса либо полное отсутствие отделки всего здания.
К отличительным особенностям можно отнести:
- здание находится далеко до центра или до него достаточно трудно добраться;
- помещение практически не обслуживается коммунальными службами или только усилиями самого владельца;
- помещения внутри могут неудобно располагаться;
- у них может не быть подведённых сетевых коммуникаций.
Очень часто такие типы офисных помещений располагаются собственниками в старых зданиях. Они были построены ещё в период советского союза и не соответствуют сегодняшним стандартам для многих компаний по размещению своих сотрудников.
Офисы класс D
К этому типу помещений относятся особенные здания. Это могут быть бывшие библиотеки или институты. В общем, это административные недвижимые единицы, бывшие в употреблении. Сегодня на территории Москвы сдаются много подобных объектов под офисы.
Основная проблема, с которой встречаются арендаторы это:
- площадь. Расположиться в таких объектах могут только небольшие фирмы с маленьким штатом сотрудников;
- вид. Хоть и внешний фасад здания может быть и примечателен и выглядеть достаточно солидно, внутри это небольшие комнатки, которые обслуживались ещё с советских времён.
Аридная стоимость естественно очень низкая, однако размещаясь, компания вкладывает ещё крупные денежные средства на отделку, подключения необходимых для работы коммуникаций и соответствующие охранные системы.
В чём основные различия между классами офисов
Исходя из перечисленных выше групп помещений, можно сделать вывод, в чем отличаются классы офисов в этом сегменте.
Объединим отличия в следующий перечень:
здание. Это само качество построенного объекта. Так видно, что группа А имеет новые постройки, а С это очень старые здания;
расположение. Также серьёзным основанием для перевода помещения в ту или иную группу служит его место расположения, чем оно удобней для проезда, тем класс выше;
внутренняя отделка. К ней же можно отнести ещё и подведённые коммуникации. Люксовые офисы, даже не имея чистовой внутренней отделки, смотрятся достаточно прилично и уже имеют все необходимые системы;
дополнительные услуги. Отличие классов офисов в этом сегменте зависит от объёма предоставляемых дополнительных услуг.
Ремонт офисов класса А
Арендуя элитное помещение для сотрудников необходимо произвести в самом лучшем виде. 
Это связанно с тем, что такие помещения довольно презентабельны и используются под головные офисы крупных компаний. Обращайтесь в нашу компанию и предоставим вам с широким перечнем современных и элитных материалов, которые отлично подойдут для вашего офиса.
Все работы выполняются только высококвалифицированными специалистами, на что мы даём соответствующие гарантии. Созданные офисные объекты имеют высокую износостойкость и отличный современный вид, который выделяет данную компанию из ряда других.
Ключевым моментом работающего рынка является общепризнанность определений: и заказчик, и клиент, и партнеры, и другие участники должны вкладывать одинаковый смысл в используемые понятия. Рынок офисной недвижимости сегодня переживает бурный рост, и как любому быстрорастущему бизнесу, ему необходима стандартизация и классификация основополагающих определений и терминов. Ключевым моментом является общепризнанность определений: и заказчик, и клиент, и партнеры, и другие участники рынка должны вкладывать одинаковый смысл в используемые понятия.А судьи кто?
Приведем пример: если открыть любое объявление о купле-продаже (или сдаче/съеме в аренду) офисного помещения, то можно увидеть немало двусмысленных фраз. Так, что такое "хороший ремонт" или что вкладывают авторы объявления в понятие "близость к метро"? Чтобы избежать дополнительных объяснений и сэкономить время была создана классификация офисных помещений, которая должна, по идее в очень емкой форме (буквально - в одной букве)отражать максимально полное описание здания или помещения. Заметим, что большинство базовых определений - в том числе и общеупотребительное деление офисов на классы A, B, C, D - пришло к нам с Запада (не без помощи компаний "большой четверки": Colliers International, Cushman&Wakefield/Stiles&Riabokobylko, Jones Lang LaSalle и Noble Gibbons - у них у всех иностранные корни). Очевидно, что не все эти понятия нашли единогласное понимание у участников. Причин для этого довольно много: это и большое количество маленьких компаний на рынке, и непростые отношения между лидерами рынка (конкуренция!), и отсутствие системообразующей организации на рынке коммерческой недвижимости (ее роль на себя никто из существующих объединений типа РГР и МАГР пока не решился взять). А к примеру, в США классификацию офисных помещений устанавливают такие организации, как Совет международных норм и Ассоциация владельцев и менеджеров недвижимости. Вместе с тем, нельзя сказать, что ситуация с классификацией офисных помещений совсем критическая - некий обобщенный стандарт на рынке есть. Более того, существует документ - правда, не признанный в форме отраслевого стандарта - классификация Московского исследовательского форума, куда входят все компании упомянутой большой четвёрки. Но у него есть один очень весомый недостаток - он не задает жестких требований к тому или иному классу. Образно говоря, профессиональное управление зданием является требованием de facto для офисов класса "А" , но, судя по документу, и без него можно относить некоторые офисы к высшему разряду. Про то, что многие критерии довольно размыты, можно и не упоминать (взять, хотя бы названное"профессиональное управление"). Что же в итоге? Фундаментально все офисные помещения в зависимости от "качества" делятся - в порядке ухудшения - на категории "А", "В", "С" и "D", причем, последняя является совсем экзотикой, но некоторые участники все-таки используют и такое обозначение. Для того чтобы заменить субъективный термин "качество" на некие количественно-точные показатели, и были разработаны критерии отнесения к тому или иному классу.
Офисы класса "А"
Самые высококачественные здания и помещения, которые претендуют на класс "А" должны являться оптимальным решением для ведения бизнеса. Эти офисы расположены преимущественно в центральных районах города (для Москвы стандартом является Центральный административный округ), в относительно новых офисных комплексах с грамотными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. В основной своей массе это здания бизнесс-центров с расширенной инфраструктурой, включающей централизованное обеспечение арендаторов средствами коммуникаций, связи, лучшими инженерными решениями, дублирование основных систем жизнеобеспечения. Чаще всего такие здания содержат охраняемую либо, что ценится выше, подземную парковку. Подразумевается профессиональное высококачественное управление зданием или комплексом зданий. Внутренняя отделка выполнена по авторскому дизайну (с учетом предпочтений крупнейших арендаторов), а архитектурное решение должно быть от известного и уважаемого авторитета в этой области. В последнее время стандарты и требования, предъявляемые к офисам класса А постоянно повышаются. появились т.н. интеллектуальные здания (или умные офисы), под которыми понимаются комплексные решения, сочетающие максимально эргономичные условия труда для сотрудников и руководства; контроль и регулирование системной инфраструктуры из одного места; дублирование и резервирование жизненно-важных для бизнеса системы. На этом фоне многие бизнесс-центры, построенные в 90-х годах и позиционировавшиеся как офисы класса А, не выдерживают конкуренции с новыми постройками и становятся офисами ниже классом. Преимущественно, арендаторами офисных помещений в бизнесс-центрах класса А являются иностранные компании и крупнейшие представители российского бизнеса. Для более точного определения этот класс делят на три подкласса "А1", "А2", "А3" (иногда практикуется деление на "А+", "А", "А-" или "А++", "А+", "А", что по сути одно и тоже). Вместе с тем, фундаментальных различий между этими подклассами немного, они скорее носят косметический характер.
Класс "А1" характеризуется следующими качественными свойствами:
Новое строительство (или возраст менее 3 лет); . полностью настраиваемый под индивидуальные потребности микроклимат в помещениях; . система централизованного поддержание необходимой температуры и влажности; . фальшполы и подвесные потолки; . высота каждого этажа. не менее 3,6 метра (от фальшпола до подвесного потолка. 2,7 метра); . эффективная и рациональная планировка; . наличие ресторана (или нескольких. в случае больших площадей), а также кафетерия; . достаточное количество светлых окон, менее 20% комнат могут не иметь окон с видом на улицу; . достаточное количество машино-мест на охраняемой (или подземной автостоянке); . современные системы безопасности и инженерного обеспечения; . дублирование и резервирование основных систем; . профессиональное управление объектом недвижимости и сервисным обслуживанием; . расположение в ЦАО.
Класс "А2" имеет следующие характеристики:
Полностью реконструированное здание сравнительно недавней постройки; . менее жесткие требования к расположению здания; . допускается не очень эффективная планировка и большее количество офисов без окон; . несколько менее профессиональное управление объектом и сервисными службами; . в целом. очень близко по характеристикам к классу А1 , но незначительно уступает ему по второстепенным параметрам (к примеру, не обязателен ресторан и дублирование только жизненно-важных систем).
Класс "А3" имеет следующие характеристики:
Реконструированное здание постройки середины или конца 90-х; . менее качественная и удобная система центрального кондиционирования и вентиляции; . допускается некоторая неэффективность и нерациональность планировки; . менее опытный и известный арендодатель и сервисные службы; . в целом. близко к классу А2 , но возможны некоторые ухудшения по фундаментальным признакам (в частности, подземный паркинг может быть заменен наземной охраняемой стоянкой, а расположение. не обязательно в центральном районе города).
Отдельный и довольно спорный момент - критерий расположения. Проблема заключается даже не в том, что считать "центром" и "близкими к центру" территориями (в конце концов, есть Садовое кольцо, но как в таком случае быть с Бульварным кольцом и тем же Кутузовским проспектом?) и даже не в том, что через несколько лет просто-напросто не останется пригодных под застройку площадей в ЦАО... Основная загвоздка заключается в том, что совсем не ясно, как классифицировать недавно построенные здания на Западе и Юго-Западе - с продуманной архитектурой, отличными коммуникациями и инженерными системами... По всем критериям кроме расположения такие здания следовало бы отнести как минимум к категории "А2", а то и "А1". Поэтому многие риэлторские компании исключают из критериев требование к центральному расположению здания класса А, оставляя только требование к транспортной доступности и близости к станциям метрополитена.
Офисы класса "В"
Помещения класса В находятся в иерархии офисных зданий на ступеньку ниже, чем офисы класса А, их еще называют бюджетными офисами или офисами эконом-класса. Вместе с тем, их отличия не носят принципиального характера: эти здания не претендую на звание бизнес-центра, но практически полностью отвечают требованиям западных компаний к эргономичности и инженерии; в отделке используются просто хорошие материалы (без эксклюзивности); управляют ими преимущественно российские компании, которых с небольшой натяжкой можно назвать профессиональными управляющими. В основной своей массе офисные здания класса В - это офисы класса А после 5-7 лет эксплуатации, хотя встречаются и реконструированные постройки более позднего периода. особняки в центре Москвы после полного переоборудования и ремонта. В последнее время многие из участников рынка отмечают такую тенденцию: компании арендуют офисы класса А для размещения топ-менеджмента и представительских целей, а для расположения основной массы персонала используются более дешевые офисы класса В (а в отдельных случаях. и С).
Офисы класса "С"
Следующей позицией в классификации офисов является офисы класса С - это преимущественно здания советского времени постройки (различные НИИ, институты, заводоуправления и прочие), перепрофилированные под офисное использование. Таким строениям свойственны все прелести конторского метода организации труда. коридорная система, трудности с кондиционирование (полное отсутствие центрального кондиционирования), неудобный подъезд и отсутствие цивилизованного паркинга. Ремонт выполнен с использованием самых дешевых материалов, фасад здания, подчастую, не отремонтирован и выглядит непрезентабельно. Управление непрофессиональное и страдает большим количеством недостатков. Иногда возникают проблемы с электрической мощностью и инфраструктурой (например, изношенные лифты и плохие оконные проемы). В целом, к офисам класса С относятся здания, которые не подходят по параметрам к классу В, но пригодны для более-менее производительной работы офисных служащих. Вместе с тем, спрос на аренду класса С практически не падает, из-за того, что постоянно появляются новые компании, которые вынуждены экономить на арендных платежах. Это преимущественно совсем небольшие компании, хотя встречаются и исключения из этого правила: к примеру, аудиторско-консалтинговая компания БДО Юникон, входящая в международную группу BDO, занимает несколько этажей здания по адресу Варшавское шоссе, 125 . это здание НИИ советской эпохи, минимально реконструированное, с несовременной планировкой, с проблемной (слишком маленькой) стоянкой автомобилей. Примечательно, что для представительских целей эта компания арендует офис класса А в одном из лучших бизнесс-центров.
Офисы класса "D"
Офисы класса D - это своего рода дно офисного рынка, ими практически не занимаются риэлторы в силу малого спроса на очень мало пригодные для ведения бизнеса строения. Эти офисы характеризуются устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения, давнего ремонта и построенные более 10 лет назад. Подчас, помещения нуждаются в капитальном ремонте. Вместе с тем, наличествует некоторого рода базовый сервис в виде автостоянки, столовой и простейших коммуникаций. В последние годы НИИ, которые получают доходы от сдачи офисов класса D , стараются привести их в божеский вид путем серьезной реконструкции и внедрения более-менее современных инженерных систем, одновременно повышая арендные ставки и переводя здания в категорию класса С.
Региональный расклад
Если рынок офисных площадей в Москве и Санкт-Петербурге формируется уже почти 15 лет, то в регионах ситуация отстает на несколько лет по своему развитию. Практически все офисные здания построены в советский период с коридорной системой, в них проведен минимальный ремонт. Очень мало строений с современными коммуникациями, даже выделенные линии интернет (в том числе, xDSL доступ через телефонную линию) остается экзотикой. Все эти помещения в лучшем случае можно отнести к классу С, а стандартным является класс D с некоторыми улучшениями (условно его можно охарактеризовать как класс D+). Практически отсутствуют офисы класса А и В - редкие исключения, по мнению специалистов Knight Frank, строились под какую-то конкретную компанию и не предлагаются на открытом рынке. Вместе с тем, по мере выхода в регионы иностранных компаний, станет появляться все большее число высококачественных офисных зданий. так же, как это происходит со строительством торговых помещений высокого класса.
Заключение
У кого-то после прочтения этого текста может сложиться мнение, что вопрос классификаций в России никогда не будет решен. Мы все-таки думаем, что это не совсем не так. Конечно, такой жесткой классификации, как существует в гостиничном бизнесе (где "звездность" присваивается по очень жестким критериям) нам в ближайшее будущее не видать, но чем более цивилизованные отношения будут приняты в секторе столичной офисной недвижимости, тем более строгих правил игры будут придерживаться все участники: в противном случае, их имидж, а равно и конкурентоспособные позиции, могут оказаться под очень серьезным вопросом как со стороны клиентов, так и со стороны конкурентов и партнеров. В регионах же ситуация будет в среднесрочной перспективе идти по московскому сценарию - от хаотичного рынка с множеством участников к формированию костяка самых надежных и известных, которые начнут доминировать на локальном рынке. Именно с того момента и появится более или менее внятная классификация с четкими признаками. Вероятнее всего, что она будет, так или иначе, учитывать особенности местного рынка и устоявшиеся традиции в регионе.
Приложение.
Список основных требований к офисам:
1. Высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания, включая BMS (Система Управления Зданием);
2. Профессиональное управление зданием;
3. Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение;
4. Система кондиционирования: не ниже 2-х трубной, либо соответствующий ей аналог;
5. Подвесные потолки;
6. Высота от пола до подвесного потолка в среднем 2.7 м;
7. Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами);
8. Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей, либо фальшпол (или возможность его установки);
9. Современные, высококачественные окна, их рациональное расположение;
10. Современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд;
11. Подземная парковка;
12. Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования;
13. Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв.м. арендуемой площади здания;
14. Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%;
15. Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании;
16. Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания; (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м. полезной площади + 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения);
17. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400-450 кг на 1 кв.м.;
18. Современные системы безопасности и контроля доступа в здание;
19. Кафетерий/столовая для сотрудников и другие удобства;
20. Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 метров.
Офисное здание класса А: должно соответствовать или превышать установленный минимум в 16 из 20 нижеследующих стандартных критериев. Офисное здание класса В: должно соответствовать не менее, чем 10-ти из 20-ти приведенных критериев:
В настоящее время является одним из самых прибыльных видов бизнеса. Популярность его основана на том факте, что любому юридическому лицу всегда требуется офис, соответствующий определенным требованиям и расположенный в удобном месте. Каждый вид деятельности требует индивидуального подхода к вопросу подбора помещения для офиса, поэтому коммерческая недвижимость представлена сегодня в самых разных интерпретациях.
Подбирая помещение для офиса, организации, прежде всего, следует определиться, какую нагрузку это помещение должно нести. Это имеет большое значение в том случае, если речь идет об основном офисе, на который предполагается зарегистрировать юридический адрес. Дело в том, что законодательство РФ разрешает регистрировать юридический адрес только в том случае, если он расположен в нежилом фонде. Расположившись в жилом фонде, т. е. арендовав под основной офис квартиру или частный дом, организация рискует не получить документы, позволяющие ей осуществлять свою деятельность.
В случае, когда арендуемому помещению отводится роль дополнительного офиса, расположиться в пределах жилого фонда можно. Такое ограничение при использовании помещений жилого фонда в качестве офиса удешевляет их стоимость, что в некоторых случаях является очень важным обстоятельством. Однако обольщаться по поводу этого обстоятельства не стоит - все расходы по обслуживанию и охране офиса целиком лягут на плечи арендатора. Еще одно обстоятельство, которое следует учесть в этом случае - отношение к вашему присутствию в жилом фонде соседей. Если соседи имеются, а ваш офис предполагается сделать местом в известной степени публичным, вы можете получить серьезные неприятности.
Если свой офис вы решили расположить в нежилом фонде, следует определиться сразу, какая степень комфорта должна быть в нем обеспечена. С этой точки зрения офисные помещения могут расположиться в следующих местах:
В помещениях жилых домов, выведенных из состава жилого фонда. Как правило, это квартиры на первом и втором этажах, помещения в цокольных этажах и специально переоборудованных подвалах. Такие помещения особенно интересны для организаций, деятельность которых предполагает выполнение требований санитарно-эпидемиологических и пожарных служб, а также постоянный контроль с их стороны. С большой осторожностью следует относиться к цокольным помещениям и подвалам - многие из них просто не имеют окон. Из-за этой особенности подвалы в ряде случаев просто неприемлемы в качестве офиса.
В административных зданиях. Обычно эта категория расположена в зданиях различных предприятий, вынужденных в силу определенных обстоятельств сдавать административные площади в аренду. Следует заметить, что хозяева таких помещений по-разному относятся к своему имуществу: некоторые реставрируют и ремонтируют их, другие не берут на себя лишних обязанностей. Поэтому не следует заблаговременно строить предположения относительно состояния вашего будущего офиса - оно может быть как удовлетворительным, так и далеким от совершенства. Конечно, в последнем случае вопрос о размерах арендной платы должен обсуждаться с особой щепетильностью.
Плюсом является то, что в большинстве административных зданий уже имеется система охраны и пропускная система. Однако с большой степенью вероятности системы кондиционирования вы там не обнаружите.
В офисном центре. Офисный центр - это здание, специально построенное или отреставрированное с целью последующего предоставления его организациям для использования в качестве офиса на условиях аренды. Как правило, в таких зданиях предусмотрены все необходимые коммуникации - телефонная связь, интернет, кондиционирование, охрана. Косметический ремонт в таких помещениях обычно минимален, и не всегда имеется парковка, что в некоторых случаях является серьезным минусом.
В бизнес-центре. Бизнес-центр сегодня - пожалуй, самое комфортное предложение для организаций в части аренды помещений. Он предполагает наличие полной инфраструктуры, обеспечивающей максимальные удобства, вплоть до обеспечения оргтехникой, наличие подземных парковок, в большинстве случаев - охраняемых, а также расположение неподалеку от станций метрополитена.
Если организация намерена арендовать помещение под офис, ей следует разобраться в классификации таких помещений. Степень комфорта, предоставляемая разными видами коммерческой недвижимости, обозначается буквами А, В, С и D.
A - это бизнес-центры, которые также отличаются друг от друга степенью комфорта. Как правило, категория А+ обозначает расположение в центре города, рядом с остановкой метро. А- может иметь те же характеристики, что и А+, но с некоторыми малозначительными отличиями. Зато эти отличия сильно влияют на стоимость аренды, делая ее ниже на порядок.
В - это тоже бизнес-центры, но несколько устаревшие или расположенные не в центре города.
С - это здания офисных центров.
D - административные здания.
Чтобы ускорить процесс выбора помещения под офис, в описании каждого объекта мы обязательно указываем его категорию.
