Categorii de clădiri de birouri. Caracteristici ale clasificării bunurilor imobiliare de birouri
Clasificări ale obiectelor imobiliare comerciale
Se determină calitatea imobilului ca obiect de gestiune totalitate caracteristicile particulare enumerate și descrise pe scurt mai sus. În acest sens, în scopul managementului, se dovedește a fi necesară analizarea manifestării acestor caracteristici în interconexiune și influență reciprocă, ținând cont de caracteristicile fiecărei grupe de specii de obiecte. Această analiză este efectuată atunci când se clasifică obiectele în diverse scopuri - mai ales cu atenție atunci când se decide să investească în centre de birouri, retail și logistice, ca fiind potențial cele mai promițătoare instrumente în portofoliile de investiții imobiliare.
Clasificarea obiectelor imobiliare de birouri
În practica mondială, cea mai comună este o clasificare pe trei niveluri a centrelor de birou, care se bazează pe o grupare de atribute de calitate ale unui obiect, care reflectă preferințele unui potențial utilizator (chiriaș). Seturile specifice ale acestor caracteristici și denumirile claselor corespunzătoare de centre de birou oferite de diferite asociații de profesioniști nu au fost convenite între ele.
Cea mai rezonabilă pare să fie clasificarea (vezi), întocmită de Becar. Commercial Property” pentru NP „Guild of Managers and Developers of Commercial and Industrial Real Estate” (GUD, St. Petersburg) - pe baza standardelor elaborate de British Council for Offices (British Council for Offices), și pe standardele Asociația americană BOMA (Building Owners and Managers Associations). Să prezentăm aici (Tabelul 1.12) versiunea noastră a acestei dezvoltări - folosind unele dintre propunerile publicate acolo de CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield, Stiles & Riabokobylko și Jones Lang LaSalle, precum și luând în considerare experiența autorului în certificarea centrelor de afaceri pe baza clasificării GUD.
O clădire de birouri aparține uneia dintre cele trei clase: „A”, „B” sau „C” - ținând cont de conformitatea totalității celor mai semnificative caracteristici ale acestei clădiri cu anumite criterii în trei categorii:
Locație și accesibilitate;
Componente și proprietăți ale clădirii;
Calitatea managementului clădirii și nivelul serviciilor.
În același timp, clasificarea de clasă a unei clădiri poate fi diferită în funcție de diferite criterii, iar apoi se ia decizia finală de a clasifica obiectul ca „cea mai tânără” clasă. De exemplu, dacă un obiect este clasa A în ceea ce privește locația, clasa C în ceea ce privește proprietățile clădirii și clasa B în ceea ce privește calitatea managementului, atunci clădirea de birouri rezultată este clasa C. Uneori, pentru a clarifica ideea calității unui obiect, se folosește o desemnare a clasei de trei litere: cu această abordare a clasificării, în exemplul discutat mai sus, clasa de clădire ar fi desemnată prin simbolul „ACB”.
| Clasa a | Clasa B | Clasa C | |||
| 1. LOCALIZAREA SI ACCESIBILITATEA INSTALATII | |||||
| 1.1. Prestigiul ridicat al zonei/teritoriului | 1.1. prestigiu moderat al zonei/teritoriului | 1.1. Lipsa semnelor de prestigiu a zonei | |||
| 1.1.1.Apropierea obiectului de firme cunoscute, de guvern, ambasadă și zone de afaceri, reputația ridicată a chiriașilor. 1.1.2 Caracteristicile vizuale și arhitecturale excelente ale clădirilor din apropiere. 1.1.3. Amplasarea obiectului pe prima linie de case și o intrare la modă. | 1.1.1.Depărtare moderată a obiectului de marile instituții comerciale ale orașului, bună reputație a chiriașilor. 1.1.2. Caracteristicile de vedere modeste ale clădirilor din apropiere. 1.1.3 Amplasarea obiectului pe primul rând de case și intrarea obișnuită. | 1.1.1.Amplasare în zone rezidențiale sau la periferia orașului - la mare distanță de marile unități comerciale; chiriașii sunt firme puțin cunoscute. 1.1.2 Caracteristici vizuale nedescriptive. 1.1.3 Amplasare în a doua linie de case și curți, intrare normală. | |||
| 1.2 Nivel ridicat de dezvoltare a infrastructurii din regiune | 1.2 Nivel mediu de dezvoltare a infrastructurii în regiune | 1.2 Nivel scăzut de dezvoltare a infrastructurii în zonă | |||
| 1.2.1.Zona/teritoriu cu un nivel de servicii bine dezvoltat. 1.2.2 Apropierea de principalele autostrăzi, căi de acces convenabile, noduri de transport. 1.2.3 Disponibilitate de parcare - cel puțin 1 loc de parcare la 100 mp. m suprafata inchiriata. 1.2.4 Apropierea de stațiile de transport public. | 1.2.1.Sector/teritoriu cu un nivel mediu de servicii. 1.2.2 Distanta moderata fata de principalele cai de transport, posibilitati limitate de cai de acces. 1.2.3 Disponibilitate de parcare - cel puțin 1 loc de parcare la 100 mp. m suprafata inchiriata. 1.2.4 Distanța medie de la stațiile de transport public. | 1.2.1.Raion/teritoriu cu un nivel insuficient de servicii. 1.2.2 Legături de transport incomode. Distanță semnificativă față de autostrăzi, posibilități limitate de drumuri de acces. 1.2.3.Disponibilitatea locurilor de parcare. 1.2.4 Distanta semnificativa fata de statiile de transport in comun. | |||
| 1.3 Favorabil Mediul extern | 1.3 Mediu extern stabil | 1.3 Mediu extern problematic | |||
| 1.3.1. Compoziția socială favorabilă a populației regiunii - cu un nivel de venit peste medie. 1.3.2. Condiții de mediu favorabile, nivel scăzut de poluare cu gaze și zgomot. 1.3.3 Sistem favorabil de reglementare legală a funcționării, închirierii și serviciilor. | 1.3.1. Compoziția socială omogenă a populației cu un nivel scăzut al criminalității stradale. 1.3.2. Condiții de mediu stabile, cu tendința de a reduce nivelul de poluanți și zgomot. 1.3.3 Sistem stabil de reglementare legală a exploatării, închirierii și serviciilor. | 1.3.1. Compoziția socială eterogenă a populației, rata criminalității este peste medie. 1.3.2. Niveluri ridicate de poluanți și zgomot, aproape de zonele industriale. 1.3.3 Sistem imperfect de reglementare legală a funcționării, închirierii și serviciilor. | |||
| 2. COMPONENTE ŞI PROPRIETĂŢI ALE CLĂDIRII | |||||
| 2.1.Clădire de înaltă calitate | 2.1. Calitate medie a construcției | 2.1.Clădire învechită | |||
| 2.1.1 Construirea unei clădiri noi stil modern, cu design și construcție excelente. 2.1.2.Aspect excelent al fațadei, fără crăpături sau deteriorare. 2.1.3. Dispunerea liberă a clădirii sub formă de blocuri de birouri de diferite dimensiuni. | 2.1.1. Clădirea este relativ nouă, uzată sau după reconstrucție și modernizare. 2.1.2 Aspect bun al fațadei, fără fisuri sau deteriorari. 2.1.3. Dispunerea arbitrară a clădirii sub formă de blocuri de birouri de dimensiuni optime. | 2.1.1. Clădirea este învechită sau cu un nivel ridicat de deteriorare, dar nu necesită reparații imediate. 2.1.2 Se recomandă redecorarea fațadei și a elementelor individuale ale clădirii. 2.1.3. Aspectul nu este optim. | |||
| 2.2.Infrastructură și interior de înaltă calitate | 2.2 Infrastructură și interior de bună calitate | 2.2 Calitatea medie a infrastructurii și a interiorului | |||
| 2.2.1. Recepție centrală în holul clădirii, săli de conferințe, cafenea, restaurant, birouri de service și manageri. 2.2.2. Amenajarea ideală a sălii, locuri publice, finisaje de calitate superioara, iluminat, indicatoare firma, acces comod la lifturi. 2.2.3.Conformarea ferestrelor cu stilul clădirii, un nivel ridicat de lumină naturală. | 2.2.1. Recepție centrală în holul clădirii, cafenea sala de conferințe, birourile managerului și biroul de asistență. 2.2.2 Stare bună a holului și a zonelor publice, calitate bună decor, iluminat, semnalizare, acces liber la lifturi. 2.2.3. Lumină naturală bună în zonele comune. | 2.2.1. Birourile managerului și serviciul de referință. 2.2.2. Stare satisfăcătoare a halei și a zonelor comune, calitate acceptabilă a finisajelor, iluminat, sistem de semnalizare, accesibilitate lifturi. 2.2.3 Iluminarea naturală insuficientă a zonelor comune. | |||
| 2.3. Stare excelentă sisteme de inginerie | 2.3 Starea bună a sistemelor de inginerie | 2.3 Starea medie a sistemelor de inginerie | |||
| 2.3.1.Sisteme moderne incalzire, ventilatie si aer conditionat cu climatizare, cu reglare automata a schimbului de caldura si a aerului. 2.3.2.Sistem modern de alimentare - cu două surse independente, cu comutare automată, cu o capacitate de minim 150 kW la 1000 mp, corpuri de iluminat moderne. 2.3.3 Lifturi confortabile de mare viteză de la cei mai importanți producători din lume. | 2.3.1 Stare buna a sistemelor de incalzire, ventilatie si aer conditionat, cu posibilitatea de reglare a parametrilor de performanta ai incintei. 2.3.2 Stare bună a sistemului de alimentare cu o capacitate de minim 100 kW la 1000 mp, furnizare standardizată a corpurilor de iluminat. 2.3.3 Ascensoare de mare viteză ale producătorilor cunoscuți, susținute în conditie buna. | 2.3.1 Sisteme de încălzire și ventilație învechite din punct de vedere funcțional, dar eficiente, cu capacitatea de a controla temperatura din incintă. 2.3.2. Stare satisfăcătoare a sistemului de alimentare cu o capacitate de minim 50 kW la 1000 mp, disponibilitate normalizată a corpurilor de iluminat. 2.3.3 Ascensoare învechite menținute în stare de funcționare. | |||
| 3.CALITATEA MANAGEMENTULUI INSTALĂȚIILOR ȘI NIVELUL SERVICIULUI | |||||
| 3.1.Controlul extern al forțelor firma specializata cu o marcă cunoscută, management certificat și o listă cuprinzătoare de servicii. | 3.1.Management extern de către o firmă specializată cu minim trei ani de experiență, management instruit, disponibilitate de servicii suplimentare. | 3.1.Conducerea internă a forțelor unității dumneavoastră cu personal pregătit profesional și cu cel puțin trei ani de experiență. | |||
| 3.2 Serviciu extern de înaltă profesionalism pentru operarea și repararea spațiilor și sistemelor. | 3.2.Serviciul profesional pentru exploatarea si repararea spatiilor si sistemelor. | 3.2. Service propriu pentru asigurarea functionarii si repararii spatiilor si sistemelor. | |||
| 3.3.Canale de comunicații cu fibră optică, sistem de securitate integrat. | 3.3. Canale de comunicații prin fibră optică, disponibilitatea sistemelor de securitate și de siguranță la incendiu. | 3.3. Canale de comunicare învechite, disponibilitatea instrumentelor de securitate. | |||
Cu mici abateri ale caracteristicilor obiectului de control de la cerințele de clasificare prezentate în listele pentru fiecare categorie de caracteristici, simbolurile alfabetice propuse ale claselor pot fi utilizate cu adăugarea semnelor: „+”, dacă unele caracteristici ale obiectului sunt mai multe performanță mai bună, „standard” pentru clasa dată și „−” dacă, conform unora dintre caracteristicile centrului de birou, obiectul este mai rău decât obiectul „clasă”.
De exemplu, un obiect de control poate fi atribuit clasei „A -” dacă nu satisface una dintre pozițiile „minore” din lista de cerințe pentru clasa „A” (de exemplu, dacă obiectul nu respectă în totalitate paragraful 1.1.1 din cerințe - dacă nu există ambasade în apropiere și agenții guvernamentale). În plus față de clasa „B”, puteți introduce o clasă superioară „B +”, dacă obiectul este oarecum mai bun (după orice număr de caracteristici) sau o clasă inferioară „B -”, dacă obiectul este oarecum mai rău ( în una sau două poziții) a nivelului de cerințe pentru obiecte clasa „B”. Un obiect poate fi atribuit clasei „C +” dacă unele dintre caracteristicile sale se dovedesc a fi mai bune decât caracteristicile din lista „standard” pentru clasa „C”.
Neclasificat încorporat camere de birou, precum și toate clădirile de birouri care nu îndeplinesc cerințele pentru obiectele din clasa „C”. În acest sens, se propune ca obiectele de birou alocate oricărei clase („A”, „A -”, „B +”, „B”, „B -”, „C +”, „C”) să fie numite business. centre, lăsând obiecte care nu îndeplinesc cerințele clasificării, posibilitatea de a fi numite clădiri de birouri.
Certificare clădiri de birouriîn scopul atribuirii sau schimbării clasei se efectuează în mod voluntar în scopul informării potențialilor utilizatori (locatari). Este recomandabil să setați perioada de valabilitate a certificatului de conformitate la o anumită clasă - nu mai mult de 5 ani. Clasificarea exclude obiectele care nu au fost reparate de mai mult de 15 ani sau care sunt în reparație și reconstrucție la momentul următoarei certificări. Clasele alocate pot fi modificate pe măsură ce sunt construite noi centre de birouri de clasa A de calitate superioară, iar centrele de birouri existente devin învechite. Obiectele care sunt actualizate se pot califica pentru o actualizare de clasă.
Să acordăm atenție problemei cuantificării caracteristicilor calitative (indicatorilor) caracteristicilor de clasificare a centrelor de birouri: experții care participă la certificarea unor astfel de facilități trebuie să aibă cunoștințe despre standardele de construcție și operaționale, să aplice tehnologii. analiza comparativa date de piață cu privire la caracteristicile economice ale unor astfel de obiecte, stăpânesc metodele de analiză a ierarhiilor și modelarea qualimetrică.
În concluzie, observăm că încă nu există un sistem de certificare general acceptat pentru centrele de afaceri. Un număr mic de obiecte se clasifică ca clasa A (Nevsky 38, Atrium), un număr limitat de centre sunt certificate de Departamentul de Artă de Stat ca clasa B (Senator, Renaissance House, Phoenix) - de fapt, este oportun să le poziționăm în clasa „B − ”), unele centre de birouri sunt destul de clasificate în clasa „C” („Aurora City”, „Chernaya Rechka”, „Nikolsky” - a 2-a etapă).
Trebuie avut în vedere faptul că, din cauza aglomerației de trafic din mega-orașe, marea majoritate a centrelor de afaceri sunt greu accesibile și nu dispun de locuri de parcare adecvate. În acest sens, în viitorul apropiat vor fi dezvoltate parcuri de afaceri în afara limitelor orașului - cu centre de afaceri de un nivel de elită de servicii, dar îndepărtate de zonele reprezentative, ceea ce va necesita clarificarea unora dintre cerințele de clasificare prezentate mai sus.
Dezvoltarea clădirilor de birouri- unul dintre cele mai competitive segmente ale sferei de dezvoltare. Dezvoltarea clădirilor de birouri este realizată de cele mai multe firme marimi diferite: de la companii individuale la mari companii imobiliare internaționale și trusturi de investiții imobiliare (REIT). Firmele sunt la fel de diverse. utilizatorii de birouri și spațiul pe care îl ocupă, variind de la birouri executive de 500 sq. ft (46,5 mp) sau mai puțin la complexe urbane și suburbane însumând câteva milioane de picioare pătrate.
Acest capitol se va concentra pe tipurile de clădiri de birouri construite cel mai adesea de dezvoltatori începători - clădiri care nu costă mai mult de 10.000.000 USD și, de obicei, variază între 5.000 și 100.000 KB, picioare (465 - 9.300 mp) . Dezvoltarea clădirilor mici de birouri și a complexelor mari de birouri se ocupă în esență de aceleași probleme, deși o scară mai mare înseamnă mai mult timp. Aceste cazuri sunt remarcate în mod special atunci când perspectivele și problemele de dezvoltare a proiectelor de birouri mari și mici diferă semnificativ.
Dezvoltatorii de clădiri de birouri încep de obicei cu o analiză de piață sau cu căutarea unui chiriaș, deși în unele cazuri dezvoltatorul caută oportunități de a folosi site-ul pe care îl are cel mai potrivit pentru dezvoltarea clădirilor de birouri. Dezvoltatori care lucrează „pe propriul risc”. alegeți piața țintă, găsiți un loc potrivit, proiectați clădirea, găsiți principalii chiriași. primesc avizele inițiale necesare, organizează finanțare, construiesc o clădire și o închiriază. Dezvoltatorii care au deja un chiriaș construiesc clădirea conform cerințelor chiriașului.
Clasificarea clădirilor de birouri
De obicei, clădirile de birouri sunt clasificate după clasă, tip, utilizare, proprietate și locație.
Clasă. Poate că principala trăsătură distinctivă a spațiului de birou este calitatea sau clasa lor. Calitatea unei clădiri este determinată de mulți factori, inclusiv data construirii clădirii, locația acesteia, materialele folosite materiale de construcții, sisteme de construcție, dotări, chirie și condiții de închiriere, ocupare, management și categorii de chiriași. De obicei, spațiile de birouri sunt împărțite în trei categorii principale:
Clasa a Clădire atractivitatea investițiilor. Ele se disting prin locația lor excelentă și design de primă clasă, sisteme de inginerie, facilități suplimentare și management. Clădirile din clasa A au cele mai mari chirii de pe piață, iar chiriașii solvenți închiriază birouri în ele. Acestea sunt de obicei clădiri noi, cu o competitivitate ridicată, deși uneori clădirile mai vechi sunt renovate și poziționate ca proprietăți de clasă A. În unele piețe, este alocată o clasă separată A +. Practic, acestea sunt clădiri unice, remarcabile, sau clădiri construite după proiectele unor arhitecți recunoscuți. Clădirile de acest fel sunt repere locale și se disting prin arhitectură excelentă, materiale de construcție, locație și management.
Clasa B. Cladiri construite de calitate in stare buna, cu amplasare avantajoasa, management si dotare functionala la zi. Spațiul de birouri de clasa B este de obicei situat în clădiri vechi bine amplasate și bine conservate.
Clasa C. Clădiri modernizate care au fost construite mult mai devreme decât clădirile din clasa A și B. Echipamentul funcțional al clădirilor din clasa C este adesea depășit, iar astfel de clădiri sunt situate în locuri mai puțin atractive în comparație cu clădirile din clasa A și B.
Tipul clădirii. Dar următoarele categorii de clădiri de birouri se disting după tipul de clădire:
Mai multe etaje - de obicei mai mult de 15 etaje; » Înălțime mijlocie - de la 4 la 15 etaje;
Înălțime mică - de la I la 3 etaje;
Clădiri de birouri cu parc adiacent - clădiri
înălțime de la unu la cinci etaje și bogat
peisajul din împrejurimi;
Clădirile de cercetare au de obicei unul sau două etaje. aproximativ 50% din suprafața acestora este alocată birourilor și laboratoarelor în care se folosesc metode de cercetare „secate”; restul zonei - pentru ateliere, depozite și, eventual, producție la scară mică (cladiri cu scop combinat - birouri și industrial);
Clădiri cu scop combinat - clădiri cu unul sau două etaje, în care, împreună cu birouri, pot fi amplasate depozite și spații pentru producția la scară mică.
Natura utilizării și tipul de proprietate. Clădirile de birouri pot fi, de asemenea, clasificate în funcție de utilizator și proprietar. Spațiile disponibile în clădire pot fi ocupate de una sau mai multe firme. Firma care ocupă toate spațiile din imobil îl poate închiria de la proprietar sau îl poate achiziționa ca proprietate. În acest din urmă caz, aceasta se numește o clădire ocupată de proprietar.
O clădire proiectată și construită pentru o anumită companie care ocupă toate sau aproape toate spațiile se numește build to $uit development. Construcția unei clădiri destinate uneia sau mai multor companii și construită în absența unor obligații din partea viitorului chiriaș sau proprietar, este considerată construcție pe propriul risc (cladire spec).
Locație. În majoritatea orașelor, există cel puțin patru tipuri de districte de afaceri care diferă în funcție de locație, fiecare locație având propriile dimensiuni fizice de birou și utilizatori tipici.
Cartierul central de afaceri al orașului. Cel mai marile orașe Cea mai mare concentrație de clădiri de birouri se găsește în districtul central de afaceri (CBD) al orașului. DEși proporția de spații de birouri situate în cartierul central de afaceri este în scădere în majoritatea orașelor. Până în 1999, ponderea spațiilor de birouri situate în cartierele centrale de afaceri ale orașelor a scăzut la 58%, în timp ce ponderea spațiului de birouri. Locațiile suburbane au crescut la 42%.: Chiriașii tipici de birouri din centrul orașului includ firme de avocatură, companii de asigurări și instituții financiare care caută spațiu de prestigiu de înaltă calitate.
Suburbii. Descentralizarea tot mai mare a birourilor din ultimii 20 de ani a condus la o mai mare diversitate a opțiunilor de clădiri de birouri în afara centrului orașului. Grupuri de clădiri de birouri diferite dimensiuni- separate sau parte a cartierelor de afaceri - adesea situate în apropierea intersecției autostrăzilor sau a marilor centre comerciale suburbane în mijlocul dezvoltării rezidențiale cu densitate redusă.
În suburbii, există clădiri de birouri mici și mijlocii, cu chirii mai mici decât în cartierul central de afaceri al orașului. Aceste clădiri găzduiesc de obicei birourile companiilor mai mici, birourilor regionale și organizațiilor de servicii care nu trebuie să-și aibă birourile în CBD. Cu toate acestea, acum în suburbii din ce în ce mai des puteți găsi birourile marilor firme de avocatură și contabilitate și corporații. Ca urmare, diferențele de imagine, calitatea construcției și chiar chiriile dintre cartierele centrale de afaceri ale orașelor și principalele locații ale clădirilor de birouri din suburbii sunt în scădere treptat.
Birourile raionale. Clădirile mici de birouri sunt adesea situate în zone suburbane departe de centrele de afaceri majore ȘI SERVICII! nevoile locuitorilor locali prin furnizarea de spații pentru organizațiile care operează în » sectorul serviciilor sau specializate în alte activități. Birourile districtuale pot fi situate în district Mall-uri sau în clădiri separate.
DROGURI DE AFACERI. spațiu de birou este adesea
situat in parcuri de afaceri -
complexe multifuncționale formate din mai multe clădiri proiectate pentru diverse utilizări - de la producție la scară mică până la birouri. Zona ocupată de parcul de afaceri. pot varia de la câțiva acri până la câteva sute de acri sau mai mult, deci sunt de obicei situate în zone suburbane. De regulă, parcurile de afaceri includ clădiri de birouri mici și mijlocii, cu o înălțime de unul până la trei etaje.
Clădiri de birouri ale organizațiilor de cercetare și clădiri pentru scopuri combinate, care pot găzdui și laboratoare și aloca o anumită zonă pentru depozite, situat de obicei în parcuri de afaceri.
În ultimii 20 de ani s-a înregistrat o creștere a numărului de clădiri de birouri* situate în afara locațiilor lor tradiționale.
Criterii de clasificare a clădirilor de birouri
Într-un studiu comandat de Brookings Institution, Robert Leng a descoperit că a existat o cantitate semnificativă de dezvoltare a clădirilor de birouri în zone foarte dispersate, totalizând mai puțin de 5 milioane de picioare pătrate (465.000 de metri pătrați). Aceste mici grupuri de clădiri de birouri, numite orașe fără margini, nu au granițe bine definite și pot fi răspândite pe zone vaste.
Nou conditii moderne munca pentru muncitori la birou modernizate anual. În funcție de politica companiei, se iau decizii de modernizare a unor astfel de spații sub formă de reparații. Deci, la Moscova există astăzi un număr mare de spații de birouri, unde lucrează mii de muncitori în fiecare zi. Când se efectuează reparații la astfel de spații, se pune întrebarea care este clasa de birou și ce ar trebui să fie efectuate în astfel de spații tipuri de finisare lucrări.
Pentru ce sunt folosite cursurile de birou?
Mai întâi trebuie să vă dați seama ce este clasa de birou a b c d și ce caracteristici are fiecare obiect al acestei clasificări. În primul rând, o astfel de metodă de împărțire a tipului de obiecte de birou a fost creată pentru a separa toate ofertele existente pe piața imobiliară de vânzare și de închiriere.
Această gradație oferă o idee clară a obiectului, a tipului său și a scopului utilizat. Atât agenții imobiliari, cât și chiriașii sau viitorii cumpărători, această clasificare este clară și ușor de utilizat.
De asemenea, trebuie menționat că această distincție este practic arbitrară. Se obișnuiește să se împartă toate obiectele spațiilor nerezidențiale de birouri în următoarele clase:
Fiecare dintre cele de mai sus are propriile sale caracteristici. Este deosebit de convenabil să navighezi în astfel de categorii condiționate pentru proprietarii de companii care au propriul personal. În funcție de categoriile specificate, cunoscându-le specificul, ei determină singuri cea mai potrivită opțiune pentru afacerea lor și se uită la propunerile actuale pe aceasta.
Birouri clasa A
Aceasta este cea mai înaltă categorie de spații de afaceri pentru afaceri. Toate lucrările de reparații din spațiile achiziționate din această clasă trebuie efectuate la un nivel înalt. De obicei, astfel de proprietăți imobiliare sunt situate doar în centre de afaceri cu întârziere recentă.
În cea mai mare parte, această clasă de spații poate fi găsită în cartierele centrale ale capitalei, precum și în orașul Moscova.
Distinctiv și caracteristici avantajoase de acest tip sunt:
- toate sistemele de comunicații și de susținere a vieții sunt instalate conform celor mai recente standarde de calitate și siguranță;
- spațiile sunt situate în zone convenabile și nu este dificil să ajungeți la ele;
- a alocat spații speciale pentru instalarea sălilor de conferințe;
- imobilul propriu-zis are suprafete suplimentare cu facilitati sportive personale, piscine, magazine, parcare securizata.
La achiziționarea sau închirierea acestei clase de bunuri imobiliare, este necesar să se țină cont de costul lucrărilor de finisare interioară.
Subclasele birou A+ și A-
Principalele subclase ale acestei categorii sunt grupele A+ și A-. Aceste clădiri nerezidențiale includ cerințe crescute. Dacă categoria A este doar un centru de birouri premium, atunci clădirea A + este literalmente un centru de birouri de elită.
Este supus unor cerințe sporite, exprimate în următoarele:
- clădirea ar trebui să fie amplasată în zone centrale în apropierea nodurilor de transport convenabile;
- camera ar trebui să fie echipată cu grupuri de ieșire și un foaier;
- toată contabilitatea condusă pentru funcționarea și costurile acestui tip de spații trebuie să fie transparentă și deschisă;
- parcarea ar trebui să fie sub supravegherea constantă a gardienilor, toate locurile de pe ea ar trebui să fie clar delimitate;
- înălțimea tavanelor din interiorul încăperii trebuie să fie de cel puțin 270 cm;
- un sistem de economisire a energiei trebuie inclus în comunicații;
- încălzirea, ventilația și aerul condiționat trebuie conectate;
- în interiorul camerei ar trebui să existe un aspect deschis pentru finisarea cu coloane;
- ar trebui instalate sisteme de comunicații sub formă de telefonie și internet;
- camerele destinate uzului comun sunt incluse in factura totala de plata.
Atunci când închirieți o astfel de cameră, ar trebui să luați în considerare și costurile de conducere lucrări de reparații legate de finisarea si montarea locurilor de munca pentru angajatii firmei.
Birouri clasa B
Această clasă în puncte comune similar cu categoria A. Poate oferi un pachet redus de servicii sau poate fi situat puțin departe de centrul propriu-zis. De asemenea, foarte des, spațiile de birouri din grupa A se încadrează în această gradație.
Acest lucru se explică prin faptul că, în timpul funcționării pe termen lung, totul se uzează foarte mult și, după o schimbare de chiriaș, este mai ușor pentru proprietar să închirieze spațiile într-o categorie inferioară decât să efectueze în mod independent toate reparațiile la un nivel atât de important. zone.
Clasa, însă, este și mai solicitată decât grupa I, deoarece majoritatea organizațiilor își direcționează forțele principale, în special în stadiile incipiente de dezvoltare, nu spre prestigiu. Și despre fluxul de lucru din interior. Prin urmare, aspectul birourilor nu este atât de important pentru ei.
- amplasarea clădirii nu este atât de favorabilă călătoriilor;
- spațiile de birouri pot fi amplasate pe teritoriul altor complexe, inclusiv a celor de locuit;
- toate serviciile suplimentare furnizate au o serie de limitări;
- decorarea biroului în sine poate fi realizată din materiale ieftine;
- poate exista parcare, dar nepăzită și într-o zonă deschisă, neprotejată.
Rezultatul este un spatiu bun de birouri cu un pachet redus de servicii pentru o chirie mica.
Subclasa B+
O subcategorie de clasă este considerată B+. Această formulare înseamnă că, dacă există cel puțin un articol premium în această categorie, îl completează la un nou nivel. Ar putea fi un loc bun amplasarea clădirii sau disponibilitatea de parcare acoperită și păzită.
Birouri clasa C
Aceste tipuri de obiecte se încadrează în categoria neprestigioase. Au multe defecte. Aceasta poate fi o locație de birou îndepărtată sau o lipsă completă de finisare a întregii clădiri.
Caracteristicile distinctive includ:
- clădirea este departe de centru sau este dificil să ajungi la ea;
- spațiile practic nu sunt deservite de utilități sau doar de eforturile proprietarului însuși;
- camerele din interior pot fi situate incomod;
- este posibil să nu aibă comunicațiile de rețea întrerupte.
Foarte des, aceste tipuri de spații de birouri sunt amplasate de proprietari în clădiri vechi. Au fost construite în perioada Uniunii Sovietice și nu îndeplinesc standardele de astăzi pentru multe companii pentru a-și găzdui angajații.
Birouri clasa D
Acest tip de spații include clădiri speciale. Acestea pot fi foste biblioteci sau institute. În general, acestea sunt unități administrative imobile care erau în uz. Astăzi, multe obiecte similare sunt închiriate pentru birouri din Moscova.
Principala problemă cu care se confruntă chiriașii este:
- pătrat. Doar firmele mici cu un personal redus de angajați pot fi amplasate în astfel de facilități;
- vedere. Deși fațada exterioară a clădirii poate fi remarcabilă și poate arăta destul de solidă, în interiorul acestora se află încăperi mici care au fost deservite încă din vremea sovietică.
Valoarea aride este în mod natural foarte scăzută, totuși, prin listare, compania investește și mai mult bani gheata pentru finisare, racordarea comunicatiilor necesare lucrarii si sisteme de securitate corespunzatoare.
Care sunt principalele diferențe dintre clasele de birouri
Pe baza grupurilor de spații de mai sus, putem concluziona cum diferă clasele de birouri din acest segment.
Să combinăm diferențele din următoarea listă:
clădire. Aceasta este însăși calitatea obiectului construit. Deci este clar că grupa A are clădiri noi, iar C sunt clădiri foarte vechi;
Locație. De asemenea, un motiv serios pentru transferul unei camere într-unul sau altul grup este locația acesteia, cu cât este mai convenabilă pentru călătorie, cu atât clasa este mai mare;
decoratiune interioara. Poate fi atribuită și comunicărilor eșuate. Birourile de lux, chiar și fără un finisaj interior fin, arată suficient de decent și au deja toate sistemele necesare;
Servicii aditionale. Diferența dintre clasele de birouri din acest segment depinde de volumul serviciilor suplimentare oferite.
Renovare birou clasa A
Atunci când se închiriază spații de elită pentru angajați, este necesar să se producă în cel mai bun mod posibil. 
Acest lucru se datorează faptului că astfel de spații sunt destul de prezentabile și sunt folosite ca sedii ale companiilor mari. Contactați compania noastră și vă vom pune la dispoziție o gamă largă de materiale moderne și de elită, perfecte pentru biroul dumneavoastră.
Toate lucrările sunt efectuate numai de specialiști cu înaltă calificare, pentru care oferim garanții corespunzătoare. Obiectele de birou create au rezistenta mare la uzura si excelente aspect modern care deosebește această companie de o serie de altele.
punct-cheie ale unei piețe funcționale sunt definițiile general acceptate: atât clientul, clientul, partenerii, cât și ceilalți participanți trebuie să investească același sens în conceptele utilizate. Piața imobiliară de birouri se confruntă astăzi cu o creștere rapidă și, ca orice afacere cu creștere rapidă, are nevoie de standardizare și clasificare a definițiilor și termenilor fundamentali. Punctul cheie este recunoașterea universală a definițiilor: atât clientul, cât și clientul, și partenerii, precum și alți participanți la piață trebuie să investească același sens în conceptele utilizate.Și cine sunt judecătorii?
Să dăm un exemplu: dacă deschideți orice reclamă pentru vânzarea (sau închirierea/închirierea) unui spațiu de birouri, puteți vedea o mulțime de fraze ambigue. Deci ce este " reparatie buna„sau ce pun autorii reclamei în conceptul de „proximitate de metrou”? Pentru a evita explicațiile suplimentare și a economisi timp, a fost creată o clasificare a spațiilor de birouri, care ar trebui, teoretic, într-o formă foarte încăpătoare (la propriu). - într-o singură literă) reflectă descrierea cea mai completă a clădirii sau a incintei. Rețineți că majoritatea definițiilor de bază - inclusiv împărțirea frecventă a birourilor în clasele A, B, C, D - ne-au venit din Vest (nu fără ajutorul celor patru mari companii: Colliers International, Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, Jones Lang LaSalle și Noble Gibbons - toate au rădăcini străine). Evident, nu toate aceste concepte au găsit o înțelegere unanimă între participanți. Există destul de câteva motive pentru aceasta: un număr mare de companii mici pe piață și relații dificile între liderii de piață (concurență!) și absența unei organizații de coloană vertebrală pe piața imobiliară comercială (niciuna dintre asociațiile existente precum RGR și MAGR au decis încă să-și asume rolul). Și, de exemplu, în Statele Unite, clasificarea spațiilor de birouri este stabilită de organizații precum International Standards Council și Association of Property Owners and Managers. În același timp, nu se poate spune că situația cu clasificarea spațiilor de birouri este complet critică - există un anumit standard generalizat pe piață. Mai mult, există un document - deși nu este recunoscut sub forma unui standard industrial - clasificarea Forumului de Cercetare de la Moscova, care include toate companiile celor patru mari menționate. Dar are un dezavantaj foarte semnificativ - nu stabilește cerințe stricte pentru o anumită clasă. Figurat vorbind, managementul profesionist al clădirilor este o cerință de facto pentru birourile de clasa „A”, dar, judecând după document, unele birouri pot fi clasificate drept clasa de top chiar și fără el. Este posibil să nu menționăm faptul că multe criterii sunt destul de vagi (luăm, de exemplu, „managementul profesional”) menționat mai sus. Care este rezultatul? În principiu, toate spațiile de birouri, în funcție de „calitate”, sunt împărțite - în ordinea deteriorării - în categoriile „A”, „B”, „C” și „D”, iar acesta din urmă este destul de exotic, dar unii participanți încă utilizați această denumire. Pentru a înlocui termenul subiectiv „calitate” cu niște indicatori cantitativ precisi, au fost elaborate criterii de referire la o anumită clasă.
Birouri clasa "A".
Clădirile și spațiile de cea mai înaltă calitate care pretind a fi clasa „A” ar trebui să fie cea mai bună soluție pentru a face afaceri. Aceste birouri sunt situate în principal în cartierele centrale ale orașului (pentru Moscova, Districtul Administrativ Central este standard), în complexe de birouri relativ noi, cu competențe competente. decizii de planificare, calitate superioară finisare și inginerie, sisteme automate de susținere a vieții. În cea mai mare parte, acestea sunt clădiri de centre de afaceri cu o infrastructură extinsă, inclusiv furnizarea centralizată a chiriașilor cu mijloace de comunicare, comunicații, cele mai bune soluții de inginerie, duplicarea principalelor sisteme de susținere a vieții. Cel mai adesea, astfel de clădiri conțin o parcare păzită sau, ceea ce se apreciază mai mult, subterană. Implică managementul profesional de înaltă calitate a unei clădiri sau a unui complex de clădiri. Decoratiune interioara realizat conform designul autorului(ținând cont de preferințele celor mai mari chiriași), iar soluția arhitecturală să fie de la o autoritate cunoscută și respectată în acest domeniu. Recent, standardele și cerințele pentru birourile de clasa A sunt în continuă creștere. a apărut așa-zis. clădiri inteligente (sau birouri inteligente), care sunt înțelese ca solutii complexe, combinând cele mai ergonomice condiții de lucru pentru angajați și conducere; controlul și reglarea infrastructurii sistemului dintr-un singur loc; duplicarea și redundanța sistemelor vitale pentru afaceri. În acest context, multe centre de afaceri construite în anii 90 și poziționate ca birouri de clasă A nu pot concura cu clădirile noi și devin birouri de clasă inferioară. În cea mai mare parte, chiriașii spațiilor de birouri din centrele de afaceri de clasa A sunt companii străine și reprezentanți majori ai afacerilor rusești. Pentru mai mult definiție exactă această clasă este împărțită în trei subclase „A1”, „A2”, „A3” (uneori împărțire în „A +”, „A”, „A-” sau „A ++”, „A +”, „A” se practică, ceea ce este în esență același). Cu toate acestea, există puține diferențe fundamentale între aceste subclase, ele sunt mai degrabă de natură cosmetică.
Clasa "A1" se caracterizează prin următoarele proprietăți calitative:
Construcție nouă (sau vechime mai mică de 3 ani); . microclimat complet personalizabil în incintă; . sistem centralizat de întreținere temperatura cerutăși umiditate; . pardoseli înălțate și tavane suspendate; . înălțimea fiecărui etaj. nu mai puțin de 3,6 metri (de la podeaua ridicată până la tavan fals. 2,7 metri); . planificare eficientă și rațională; . prezenţa unui restaurant (sau a mai multor. în caz suprafețe mari), precum și o cantină; . un număr suficient de ferestre luminoase, mai puțin de 20% din camere pot să nu aibă ferestre cu vedere la stradă; . un număr suficient de locuri de parcare într-o parcare păzită (sau subterană); . sisteme moderne de securitate și inginerie; . duplicarea și redundanța principalelor sisteme; . managementul profesional al proprietății și al serviciului; . locație în CAO.
Clasa "A2" are următoarele caracteristici:
Clădire complet reconstruită de construcție relativ recentă; . cerințe mai puțin stricte pentru amplasarea clădirii; . layout nu foarte eficient si sunt permise mai multe birouri fara ferestre; . management oarecum mai puțin profesional al instalației și serviciilor; . în general. foarte apropiate ca caracteristici de clasa A1, dar ușor inferioare acesteia în parametrii secundari (de exemplu, un restaurant și duplicarea numai a sistemelor vitale nu sunt necesare).
Clasa "A3" are următoarele caracteristici:
Clădire reconstruită construită la mijlocul sau sfârșitul anilor 90; . calitate inferioară și sistem convenabil aer condiționat și ventilație centrală; . este permisă o anumită ineficiență și iraționalitate a planificării; . proprietari și furnizori de servicii mai puțin experimentați și cunoscuți; . în general. aproape de clasa A2, dar poate exista o anumită deteriorare în termeni fundamentali (în special, parcarea subterană poate fi înlocuită cu o parcare păzită, iar locația nu este neapărat în zona centrală a orașului).
Separat și frumos punct de disputa- criteriul de localizare. Problema nu este nici măcar ce să considerăm teritoriile „centru” și „aproape de centru” (la urma urmei, există Inelul Grădinii, dar cum rămâne cu Inelul Bulevardului și același Kutuzovsky Prospekt în acest caz?) Și nici măcar atât că în câțiva ani pur și simplu nu vor mai exista zone adecvate pentru dezvoltare în Districtul Administrativ Central... Principala problemă este că nu este deloc clar cum să se clasifice clădirile nou construite în Vest și Sud-Vest - cu bine -arhitectură gândită, sisteme excelente de comunicații și inginerie... După toate criteriile, cu excepția locației, astfel de clădiri ar trebui clasificate ca cel puțin A2, sau chiar A1. Prin urmare, multe companii imobiliare exclud din criterii cerința pentru amplasarea centrală a unei clădiri de clasa A, lăsând doar cerința accesibilității la transport și a proximității de stațiile de metrou.
Birouri clasa „B”.
Localurile de clasa B sunt cu un pas mai jos în ierarhia clădirilor de birouri decât birourile de clasa A, ele fiind numite și birouri bugetare sau birouri de clasă economică. În același timp, diferențele lor nu sunt fundamentale: aceste clădiri nu se prefac a fi un centru de afaceri, ci îndeplinesc aproape în totalitate cerințele companiilor occidentale pentru ergonomie și inginerie; în decor sunt folosite simplu materiale bune(fără exclusivitate); dominate de ei companiile rusești care, cu o ușoară întindere, pot fi numiți manageri profesioniști. În cea mai mare parte, clădirile de birouri de clasa B sunt birouri de clasa A după 5-7 ani de funcționare, deși există și clădiri reconstruite de o perioadă ulterioară. conace în centrul Moscovei după o renovare și reparație completă. Recent, mulți dintre participanții de pe piață au observat următoarea tendință: companiile închiriază birouri de clasa A pentru a găzdui managementul de vârf și scopuri reprezentative, iar birourile de clasa B mai ieftine (și în unele cazuri și C) sunt folosite pentru a găzdui cea mai mare parte a personalului.
Birouri clasa „C”.
Următoarea poziție în clasificarea birourilor este birourile de clasă C - acestea sunt în principal clădiri din epoca sovietică (diverse institute de cercetare, institute, management de fabrică și altele), reutilizate pentru birouri. Astfel de clădiri se caracterizează prin toate deliciile metodei clericale de organizare a muncii. sistem de coridoare, dificultăți la aer condiționat (lipsa totală a aerului condiționat central), acces incomod și lipsa parcării civilizate. Reparația a fost efectuată folosind cele mai ieftine materiale, fațada clădirii nu este adesea reparată și arată de neprezentat. Managementul este neprofesionist și suferă o cantitate mare neajunsuri. Uneori sunt probleme cu energie electricăși infrastructură (cum ar fi lifturile uzate și deschiderile slabe ale ferestrelor). În general, birourile din clasa C includ clădiri care nu sunt potrivite pentru clasa B din punct de vedere al parametrilor, dar sunt potrivite pentru munca mai mult sau mai puțin productivă a lucrătorilor de birou. În același timp, cererea de închiriere de clasa C practic nu scade, din cauza faptului că apar în permanență firme noi, care sunt nevoite să economisească la plata chiriei. Acestea sunt în mare parte companii foarte mici, deși există și excepții de la această regulă: de exemplu, compania de audit și consultanță BDO Unicon, parte a grupului internațional BDO, ocupă mai multe etaje ale unei clădiri la 125 Varshavskoe shosse. este vorba de o clădire a unui institut de cercetare din epoca sovietică, reconstruită minim, cu o amenajare învechită, cu o parcare problematică (prea mică). Este de remarcat faptul că, în scopuri reprezentative, această companie închiriază un birou de clasă A într-unul dintre cele mai bune centre de afaceri.
Birouri clasa „D”.
Birourile de clasa D sunt un fel de fund al pieței de birouri, practic nu sunt tratate de agenții imobiliari din cauza cererii scăzute pentru clădiri care sunt foarte nepotrivite pentru a face afaceri. Aceste birouri se caracterizează prin utilități învechite, podele de lemn, lipsa serviciilor specializate de sustinere a vietii, reparatii vechi si construite acum mai bine de 10 ani. Uneori, spațiile au nevoie de reparații majore. În același timp, există un fel de serviciu de bază sub forma unei parcări, a unei cantine și a celor mai simple comunicații. ÎN anul trecut Institutele de cercetare care primesc venituri din livrarea birourilor de clasa D încearcă să le aducă într-o formă divină prin reconstrucție serioasă și introducerea unor sisteme de inginerie mai mult sau mai puțin moderne, ridicând în același timp chiriile și transferând clădirile în categoria C.
Alinierea regională
Dacă piața spațiilor de birouri din Moscova și Sankt Petersburg se formează de aproape 15 ani, atunci în regiuni situația rămâne în urmă cu câțiva ani în ceea ce privește dezvoltarea sa. Aproape toate clădirile de birouri au fost construite în perioada sovietică cu un sistem de coridoare, au suferit reparații minime. Foarte puține clădiri comunicații moderne, chiar și liniile de internet dedicate (inclusiv accesul xDSL prin intermediul unei linii telefonice) rămân exotice. Toate aceste premise pot fi clasificate în cel mai bun caz ca clasa C, iar clasa D cu unele îmbunătățiri este standard (poate fi descrisă condiționat ca clasa D +). Birourile din clasa A și B sunt practic absente - rare excepții, potrivit experților Knight Frank, au fost construite pentru o anumită companie și nu sunt oferite pe piața liberă. Cu toate acestea, pe măsură ce regiunea se extinde companii străine, va apărea un număr tot mai mare de clădiri de birouri de înaltă calitate. la fel cum se întâmplă cu construcția de spații de vânzare cu amănuntul de ultimă generație.
Concluzie
După citirea acestui text, cineva poate avea părerea că problema clasificărilor din Rusia nu va fi niciodată rezolvată. Încă credem că acest lucru nu este în întregime adevărat. Desigur, nu vom vedea în viitorul apropiat o clasificare atât de rigidă precum cea existentă în domeniul hotelier (unde „stea” este atribuită după criterii foarte stricte), dar cu cât relațiile mai civilizate sunt adoptate în sectorul imobiliar de birouri metropolitane, cu atât regulile jocului vor fi mai stricte pentru toți participanții: în caz contrar, imaginea lor, precum și pozițiile competitive, pot fi puse la o întrebare foarte serioasă atât din partea clienților, cât și a concurenților și partenerilor. În regiuni, situația pe termen mediu va urma scenariul Moscovei - de la o piață haotică cu mulți participanți până la formarea coloanei vertebrale a celor mai de încredere și cunoscute, care va începe să domine piața locală. Din acel moment va apărea o clasificare mai mult sau mai puțin inteligibilă cu semne clare. Cel mai probabil, va ține cont, într-un fel sau altul, de particularitățile pieței locale și de tradițiile consacrate în regiune.
Aplicație.
Lista cerințelor de bază pentru birou:
1. Finisaj standard de înaltă calitate, sisteme avansate de inginerie a clădirii, inclusiv BMS (Building Management System);
2. Management profesional al clădirii;
3. Amplasare bună a clădirii în limitele zonei de birouri, acces convenabil și legături de transport;
4. Sistem de aer condiționat: nu mai puțin de 2 conducte sau echivalentul acestuia;
5. Plafoane suspendate;
6. Înălțimea de la podea la tavanul fals este în medie de 2,7 m;
7. Plan de etaj deschis eficient (structură cu coloane portante);
8. O cutie cu trei secțiuni pentru cabluri electrice, telefonice și de calculator, sau o podea înălțată (sau posibilitatea instalării acesteia);
9. Ferestre moderne, de înaltă calitate, amenajarea lor rațională;
10. Lifturi moderne de mare viteză cu o perioadă de așteptare de cel mult 30 de secunde;
11. Parcare subterană;
12. Materiale de calitate utilizat în decorarea zonelor comune;
13. Raportul locurilor de parcare (la sol si subteran) este de minim 1 loc la 100 mp. suprafața închiriată a clădirii;
14. Factorul de pierdere (raportul spațiului folosit și închiriat) nu mai mult de 12%;
15. Furnizor de calitate a serviciilor de telecomunicații în clădire;
16. Două surse de alimentare independente sau surse de alimentare neîntreruptibilă; (alimentarea pentru rețelele de joasă tensiune ale chiriașului trebuie să fie de minim 50 W pe 1 mp suprafață utilă + 20 W alocați suplimentar pentru iluminat);
17. Sarcina admisa pentru tavane interplanșeu: 400-450 kg la 1 mp;
18. Sisteme moderne de securitate și control acces la clădire;
19. Cantina / cantina pentru angajati si alte facilitati;
20. Adâncimea podelei de la fereastră la fereastră nu este mai mare de 18-20 de metri.
Clasa de birouri A: trebuie să îndeplinească sau să depășească minimul stabilit de 16 dintre cele 20 de criterii standard de mai jos. Clasa de birouri B: trebuie sa indeplineasca cel putin 10 dintre cele 20 de criterii enumerate:
În prezent, una dintre cele mai multe specii profitabile Afaceri. Popularitatea sa se bazează pe faptul că orice entitate legală necesită întotdeauna un birou care îndeplinește anumite cerințe și situat într-o locație convenabilă. Fiecare activitate necesită abordare individuală la problema selectării spațiilor pentru un birou, astfel încât imobilele comerciale sunt prezentate astăzi într-o varietate de interpretări.
Atunci când alegeți o cameră pentru un birou, o organizație, în primul rând, ar trebui să decidă ce fel de sarcină ar trebui să suporte această cameră. Are mare importanțăîn cazul în care vorbim despre sediul principal pentru care se presupune a fi înregistrată adresa legală. Faptul este că legislația Federației Ruse vă permite să înregistrați o adresă legală numai dacă aceasta este situată într-un fond nerezidențial. După ce se stabilește în fondul locativ, adică închiriază un apartament sau o casă privată pentru biroul principal, organizația riscă să nu primească documente care îi permit să-și desfășoare activitățile.
În cazul în care spațiilor închiriate i se atribuie rolul unui birou suplimentar, este posibil să fie amplasat în cadrul fondului locativ. O astfel de restricție în utilizarea fondului de locuințe ca birou reduce costul costului acestora, ceea ce în unele cazuri este o circumstanță foarte importantă. Cu toate acestea, nu ar trebui să vă flatați cu privire la această împrejurare - toate costurile de întreținere și protejare a biroului vor cădea în întregime pe umerii chiriașului. O altă împrejurare care trebuie avută în vedere în acest caz este atitudinea față de prezența dumneavoastră în fondul locativ al vecinilor. Dacă ai vecini, iar biroul tău ar trebui să fie făcut public într-o oarecare măsură, poți avea probleme serioase.
Dacă decideți să vă amplasați biroul într-un fond nerezidențial, ar trebui să decideți imediat ce grad de confort ar trebui să fie asigurat în acesta. Din acest punct de vedere, spațiile de birouri pot fi amplasate în următoarele locuri:
În incinta clădirilor rezidențiale scoase din fondul locativ. De regulă, acestea sunt apartamente la etajele I și II, spații la etajele subsolului și subsoluri special transformate. Astfel de spații prezintă un interes deosebit pentru organizațiile ale căror activități implică îndeplinirea cerințelor serviciilor sanitare și epidemiologice și de pompieri, precum și control constant din partea lor. Subsolurile și subsolurile trebuie tratate cu mare grijă - multe dintre ele pur și simplu nu au ferestre. Din cauza acestei caracteristici, subsolurile sunt în unele cazuri pur și simplu inacceptabile ca birou.
în clădirile administrative. De obicei, această categorie este situată în clădirile diferitelor întreprinderi, care, din anumite circumstanțe, sunt nevoite să închirieze spațiu administrativ. Trebuie remarcat faptul că proprietarii unor astfel de spații își tratează diferit proprietatea: unii le restaurează și le repară, alții nu își asumă responsabilități inutile. Prin urmare, nu ar trebui să faceți presupuneri în avans cu privire la starea viitorului dvs. birou - acesta poate fi atât satisfăcător, cât și departe de a fi perfect. Desigur, în acest din urmă caz, problema mărimii chiriei trebuie discutată cu o deosebită scrupulozitate.
Avantajul este că majoritatea clădirilor administrative au deja un sistem de securitate și un sistem de trecere. Cu toate acestea, cu un grad mare de probabilitate, nu veți găsi acolo un sistem de aer condiționat.
În centrul de birouri. Un centru de birouri este o clădire special construită sau renovată în scopul de a o furniza ulterior organizațiilor pentru a fi utilizată ca birou pe bază de închiriere. De regulă, astfel de clădiri asigură toate comunicațiile necesare - telefon, internet, aer condiționat, securitate. Reparațiile cosmetice în astfel de spații sunt de obicei minime, iar parcarea nu este întotdeauna disponibilă, ceea ce în unele cazuri reprezintă un dezavantaj serios.
În centrul de afaceri. Un centru de afaceri astăzi este poate cea mai confortabilă ofertă pentru organizații în ceea ce privește închirierea spațiilor. Presupune prezenta unei infrastructuri complete care sa ofere confort maxim, pana la dotarea cu echipamente de birou, prezenta unor parcari subterane, in cele mai multe cazuri - pazite, precum si amplasarea in apropierea statiilor de metrou.
Dacă o organizație intenționează să închirieze spații pentru un birou, ar trebui să înțeleagă clasificarea acestor spații. Gradul de confort oferit de diferite tipuri de imobile comerciale este notat cu literele A, B, C și D.
A - acestea sunt centre de afaceri, care diferă între ele și prin gradul de confort. De regulă, categoria A + indică o locație în centrul orașului, lângă o stație de metrou. A- poate avea aceleași caracteristici ca și A+, dar cu unele diferențe minore. Dar aceste diferențe afectează foarte mult costul chiriei, făcându-l mai mic cu un ordin de mărime.
B – acestea sunt tot centre de afaceri, dar oarecum învechite sau nu sunt situate în centrul orașului.
C sunt clădiri de birouri.
D - clădiri administrative.
Pentru a accelera procesul de alegere a unei camere pentru un birou, indicăm întotdeauna categoria acesteia în descrierea fiecărui obiect.
