Determinarea valorii de piata a terenului. Evaluarea terenurilor
Evaluarea costului terenurilor se realizează pe baza Ghidurilor pentru determinarea valorii de piață a terenurilor, aprobate prin ordinul Ministerului Proprietății al Rusiei din 06.03.2002 nr. 568r.
O evaluare unică și cadastrală a terenurilor presupune aplicarea complexă a trei abordări: profitabilă, comparativă și costisitoare (Fig. 7.1). Metodele din cadrul fiecăreia dintre abordările de evaluare a terenurilor în conformitate cu Ghidurile pentru determinarea valorii de piață a terenurilor sunt prezentate în Figura 7.1. Metoda de comparare a vânzărilor, metoda de alocare, metoda de distribuire se bazează pe abordarea comparativă. Metoda de valorificare a chiriei terenului, metoda reziduală, metoda de utilizare prevăzută se bazează pe abordarea veniturilor. Elementele abordării costurilor în ceea ce privește calcularea costului de reproducere sau înlocuire a îmbunătățirilor funciare sunt utilizate în metoda reziduală și metoda de alocare.
Orientările pentru determinarea valorii de piață a terenurilor sunt de natură consultativă. În cazul utilizării altor metode în raportul de evaluare, este indicat să se dezvăluie conținutul acestora și să se justifice utilizarea.
În literatura de specialitate există și alte metode de calcul al costului terenurilor: metoda costurilor de dezvoltare, metoda costurilor pentru reproducerea infrastructurii și metoda contractelor standard de investiții.
Valoarea finală a valorii estimate a terenului se calculează pe baza rezultatelor obținute prin diverse metode. La compararea acestor date, este recomandabil să se acorde preferință estimărilor bazate pe informații mai complete și mai fiabile. Discrepanțele semnificative în valoarea terenurilor calculate prin diferite metode indică fie erori în estimări, fie un dezechilibru pe piața funciară.
Abordarea veniturilor în evaluarea terenurilor face posibilă obținerea unei evaluări a valorii terenului pe baza veniturilor așteptate de un potențial cumpărător și este aplicabilă numai terenurilor care generează venituri.
7.2.1. Metoda de valorificare a chiriei terenului
Metoda este utilizată pentru evaluarea terenurilor construite și neconstruite. Condiția de aplicare a metodei este posibilitatea obținerii chiriei de teren din terenul evaluat.
Metoda implică următoarea secvență de acțiuni 14:
Calculul chiriei terenului creat de un teren;
Determinarea valorii coeficientului corespunzător de valorificare a chiriei terenului;
Valorificarea chiriei terenurilor se înțelege ca determinarea la data evaluării tuturor valorilor viitoare ale chiriei terenurilor egale între ele sau care se modifică în aceeași rată pentru perioade egale de timp. Calculul se face prin împărțirea sumei chiriei terenului pentru prima perioadă după data evaluării la coeficientul de valorificare corespunzător determinat de evaluator.
În cadrul acestei metode, valoarea chiriei terenului poate fi calculată ca venit din închirierea unui teren în condițiile existente pe piața funciară.
Principalele metode de determinare a ratei de capitalizare sunt:
Metoda de strângere a pieței (împărțirea sumei chiriei pentru terenuri similare la prețul vânzării acestora), această metodă este luată în considerare în secțiunea 4.1. acest tutorial;
Metoda de creștere a ratei fără risc de rentabilitate a capitalului cu valoarea primei pentru riscul asociat cu investirea capitalului în terenul evaluat.
În acest caz, rata de rentabilitate fără risc a capitalului este înțeleasă ca rata de rentabilitate pentru cea mai puțin riscantă investiție a capitalului (de exemplu, rata rentabilității depozitelor bancare din categoria cea mai mare de fiabilitate sau rata rentabilității la scadență pe Securiate guvernamentala).
Metoda capitalizării directe presupune împărțirea venitului anual din chirii la rata de capitalizare corespunzătoare, în urma căreia suma venitului este convertită în costul terenului.
Calculele valorii terenurilor prin metoda capitalizării venitului se bazează pe următoarea formulă:
Depinzând de scop desemnat teren ca venit poate fi:
Venituri estimative din chirie pentru evaluarea terenurilor agricole si forestiere;
O parte din venitul din ansamblul imobiliar atribuibil terenului construit;
Prognozele sunt nucleul oricărui sistem de tranzacționare, astfel încât cele realizate cu competență vă pot face foarte bogat.
Chiria terenurilor (venituri din chirie) pentru evaluarea terenurilor decontate;
Venituri din creșterea valorii unui teren primite atunci când acesta este vândut în viitor sau când este gajat în cadrul unui credit ipotecar.
O problemă dificilă a abordării veniturilor este determinarea ratei de capitalizare. Particularitatea raportului de capitalizare utilizat în evaluarea terenurilor este că acesta constă dintr-o singură parte - rata rentabilității și nu include rata rentabilității capitalului. În prezent, există patru abordări ale calculului raportului de capitalizare, dezvoltate inițial în practica mondială pentru valorificarea rentei terenurilor, i.e. evaluarea terenurilor agricole.
Calculul coeficientului de capitalizare.Prima abordare- este considerarea unui teren ca tip de capital monetar si, in consecinta, calculul coeficientului de valorificare pe baza caracteristicilor pietei monetare la data evaluarii. Criteriul de eficiență a investițiilor de capital este rata dobânzii la investiții caracterizată printr-un nivel de risc comparabil. În majoritatea țărilor dezvoltate, investițiile în terenuri agricole sunt considerate nu foarte riscante și sunt echivalate cu riscurile investiției în bănci de o categorie înaltă de fiabilitate.
Institutul de Cercetare a întregului Rus de Economie, Muncă și Management în agriculturăîntrucât rata de capitalizare recomandă utilizarea ratei Băncii de Economii a Rusiei la depozitele pe termen lung în valută (Recomandări metodologice pentru evaluarea cadastrală a terenurilor agricole. - M .: VNIETUSH, 1997.)
A doua abordare este capitalizarea condiționată bazată pe un indice stabilit de stat. Această metodă este utilizată pe scară largă în multe țări pentru evaluarea cadastrală diverse categorii terenuri, în special agricole și silvice. Metodele de evaluare cadastrală de stat a terenurilor determină perioada în care capitalul se reproduce în agricultură sau silvicultură. Această metodă este utilizată în prezent în evaluarea cadastrală în Rusia. Valoarea cadastrală a 1 ha teren agricol se calculează prin înmulțirea veniturilor estimate din chirie primite din producția de culturi agricole cu 33 de ani, iar a 1 ha teren forestier prin înmulțirea veniturilor estimate din chirie din exploatare forestieră cu 50 de ani.
A treia abordare este calcularea ratei de capitalizare folosind metoda construcției cumulative. Ca exemplu, luați în considerare calculul ratei de capitalizare atunci când evaluați terenul din Moscova. Rata de capitalizare include următoarele componente:
Rata fara risc. De exemplu, atunci când calculează costul de pornire al dreptului de a încheia un contract de închiriere, evaluatorii municipali din Moskomzem utilizează dobândă stabilit de Banca Centrală a Federației Ruse pentru depozitele interbancare pentru valută;
Riscul regional, de ex. riscul investitiei Baniîn imobile situate într-o anumită regiune, caracterizate printr-o anumită situație economică și socială. Pentru Moscova, riscul regional este de 35%, unul dintre cele mai mici din Rusia;
Riscul de lichiditate asociat cu posibilitatea unor pierderi în vânzarea de bunuri imobiliare din cauza dezvoltării insuficiente, dezechilibrului sau instabilității pieței. Evaluarea de către experți a acestui risc pentru drepturile de închiriere pe termen lung pe piața funciară din Moscova este de aproximativ 7%.
A patra abordare se bazează pe metoda de strângere a pieței sau pe analiza comparativă a vânzărilor. Această metodă nu necesită calcule financiare complexe sau judecată expertă, dar este imposibilă fără informații fiabile despre vânzările de terenuri comparabile.
Raportul de capitalizare este egal cu venitul împărțit la prețul de vânzare pentru terenuri similare. Este necesar să se calculeze valoarea medie (media ponderată) pentru mai multe vânzări pentru a obține valori fiabile ale ratei de capitalizare.
Tehnica de calcul a abordării venitului este complexă, deoarece veniturile sunt distribuite în timp și se pot modifica semnificativ, iar rata de capitalizare depinde de starea economiei, în special sistem financiarşi reglementarea legală a pieţei funciare. Utilizarea abordării veniturilor necesită cercetări economice și de piață extinse pentru a determina valorile ratei de capitalizare, precum și cunoașterea elementelor de bază ale matematicii financiare.
Atunci când analizați veniturile și cheltuielile, puteți utiliza atât date retroactive (pentru perioadele trecute) cât și date prognozate, care pot fi luate atât înainte, cât și după impozitare. Principala condiție necesară pentru calcule este ca fluxurile de numerar din utilizarea terenurilor evaluate și comparabile să fie determinate pe aceeași bază. Nu este corect să comparăm fluxurile calculate pe baza datelor istorice cu fluxurile determinate pe baza datelor de prognoză (în special cele exprimate în ruble), și același lucru este valabil și pentru contabilitatea fiscală.
Limitările în utilizarea metodei de valorificare includ neuniformitatea veniturilor primite, instabilitatea prețurilor, variația mare a prețurilor de vânzare și a veniturilor între terenurile similare de pe piață. Utilizarea metodei de capitalizare a veniturilor este oportună atunci când se evaluează terenuri care aduc venituri constante sau în schimbare uniformă.
Una dintre metodele abordării veniturilor este valorificarea chiriei terenurilor. Închirierea este punerea la dispoziție a unui teren de către locator pentru deținerea și/sau folosirea temporară de către locatar (persoană juridică sau persoană fizică) contra unei taxe pentru o anumită perioadă.
Chiria terenului este suma de bani plătită pentru dreptul de folosință a unui teren. Ca flux obișnuit de venit, chiria terenului (venitul din chirie) poate fi convertită în valoare utilizând metoda capitalizării directe. Metoda de valorificare a chiriei este deosebit de convenabilă atunci când terenurile sunt închiriate separat de clădiri și structuri.
Momentan în orașe rusești administrațiile locale aprobă tarifele de bază de închiriere pentru terenurile aflate în proprietatea municipalității, care sunt diferențiate pe zone economice teritoriale, precum și două tipuri de coeficienți: tipul de activitate a chiriașului și valoarea comercială a locației terenului. Pe baza acestor date, chiria anuală poate fi calculată folosind următoarea formulă:
A \u003d A 6 K d K r S,
unde A este chiria anuală a terenului;
Un tarif de închiriere de bază de 6 pentru 1 m 2;
coeficientul K al tipului de activitate a chiriașului;
K este coeficientul valorii comerciale a amplasamentului terenului;
X este suprafața terenului.
Pentru a simplifica calculele în orașele regionale, cota de impozitare pe teren aprobată și coeficienții corespunzători pentru tipul de activitate a chiriașului și locația amplasamentului sunt utilizate ca cotă de bază a chiriei anuale.
Datele inițiale pentru valorificare pot fi obținute și prin analizarea informațiilor de piață cu privire la vânzările de terenuri similare celei evaluate și a valorilor de închiriere.
7.2.2. Metoda de utilizare prevăzută
Metoda este utilizată pentru evaluarea terenurilor construite și neconstruite.
Condiția de aplicare a metodei este posibilitatea utilizării terenului într-un mod care să genereze venituri.
Metoda implică următoarea secvență de acțiuni 15:
Determinarea cantității și a structurii de timp a cheltuielilor necesare pentru utilizarea terenului în conformitate cu opțiunea de utilizare cea mai eficientă a acestuia (de exemplu, costul creării de îmbunătățiri a terenului sau costul împărțirii terenului în separat părți care diferă ca formă, tip și natura utilizării);
Determinarea mărimii și structurii temporale a veniturilor din utilizarea cât mai eficientă a terenului;
Determinarea cuantumului și a structurii în timp a cheltuielilor de exploatare necesare încasării veniturilor din utilizarea cât mai eficientă a terenului;
Determinarea valorii ratei de actualizare corespunzătoare nivelului de risc de investire a capitalului în terenul evaluat;
Calculul costului unui teren prin actualizarea tuturor veniturilor și cheltuielilor asociate cu utilizarea unui teren.
În acest caz, actualizarea este înțeleasă ca procesul de aducere a tuturor veniturilor și cheltuielilor viitoare la data evaluării la o rată de actualizare determinată de evaluator.
Pentru a aduce toate veniturile și cheltuielile viitoare la data evaluării, se folosesc rate de actualizare, obținute pe baza unei analize a ratelor de rentabilitate a capitalului investițiilor cu niveluri de risc similare.
Sursa de venit poate fi închirierea, utilizarea economică a unui teren sau a unui singur imobil, sau vânzarea unui teren sau a unui singur imobil în perioada cea mai probabilă la valoarea de piață.
Calculul veniturilor în opțiunea de închiriere a bunurilor imobiliare ar trebui să includă contabilizarea veniturilor din vânzarea unei singure proprietăți la sfârșitul perioadei de prognoză.
Valoarea de piață actualizată a unui teren este suma veniturilor așteptate din chirie sau a altor beneficii ajustate la data evaluării. Fluxurile de venit în timpul perioadei de proprietate asupra terenului, precum și veniturile din revânzarea ulterioară a terenului, sunt transformate în valoare contabilă. Această metodă este utilizată pe scară largă în evaluarea parcelelor de teren ale întreprinderilor miniere care conțin minerale. Pe baza volumului zăcămintelor explorate destinate dezvoltării industriale (sau aflate deja în curs de dezvoltare), precum și a capacităților de producție planificate sau existente pentru producție, se determină durata de funcționare a zăcământului, i.e. durata perioadei de prognoză. Datorită specificului obiectului de evaluare, durata perioadei de prognoză poate fi de 25 de ani sau mai mult.
Calculul sumei fluxurilor de numerar în perioada de prognoză se realizează pe baza indicatorilor tehnici şi economici ai unui proiect de dezvoltare a terenului real sau planificat. Pentru fiecare an al perioadei de prognoză, fluxul de numerar se calculează pe baza volumului producției și vânzării resurselor minerale, prețurilor de vânzare, costurilor de prospectare, explorare, dezvoltarea zăcământului și vânzarea produselor, precum și plățile obligatorii în conformitate cu cu legislatia fiscala si de mediu.
Calculul ratei de reducere bazat pe contabilitate
Rentabilitatea exploatării câmpului;
Grade de fiabilitate în evaluarea cantității de mineral disponibilă pentru extracție din subsol;
Grade de risc de dezvoltare a acestui domeniu.
Riscul desfășurării muncii pe teren se manifestă prin pierderea sumei de bani corespunzătoare implementării unei anumite etape de lucru, adică. în eşecul de a primi ceea ce era planificat această etapă rezultatul muncii. Mărimea acestui risc poate fi calculată prin înmulțirea probabilității de obținere a unui rezultat negativ pentru o anumită etapă de lucru (prospecție, explorare, pregătire și exploatare a unui zăcământ) cu un factor de ponderare, egal cu raportul valoarea costurilor de capital ale etapei corespunzătoare cu suma totală a costurilor de capital pentru proiect.
7.2.3. Metoda restului
Metoda este utilizată pentru evaluarea terenurilor construite și neconstruite. Condiția de aplicare a metodei este posibilitatea construirii terenului evaluat cu îmbunătățiri generatoare de venit.
Metoda implică următoarea secvență de acțiuni 16:
Calculul venitului net din exploatare atribuibil îmbunătățirilor pentru o anumită perioadă de timp ca produs al costului de reproducere sau înlocuire a îmbunătățirilor cu rata de capitalizare corespunzătoare a veniturilor din îmbunătățiri;
Calculul sumei chiriei terenului ca diferență între venitul net din exploatare dintr-un singur obiect imobiliar pentru o anumită perioadă de timp și venitul net din exploatare atribuibil îmbunătățirilor pentru perioada corespunzătoare de timp;
Calculul valorii de piata a unui teren prin valorificarea chiriei terenului.
Metoda permite, de asemenea, următoarea secvență de acțiuni:
Calculul costului de reproducere sau înlocuire a îmbunătățirilor corespunzătoare utilizării cât mai eficiente a terenului evaluat;
Calculul venitului net din exploatare dintr-un singur obiect imobiliar pe o anumită perioadă de timp pe baza tarifelor de închiriere de pe piață;
Calculul valorii de piata a unei singure proprietati prin valorificarea venitului net din exploatare pentru o anumita perioada de timp;
Calculul valorii de piață a unui teren prin scăderea costului de reproducere sau înlocuire a îmbunătățirilor din valoarea de piață a unui singur imobil.
Venitul net din exploatare este egal cu diferența dintre venitul brut efectiv și cheltuielile de exploatare. În acest caz, din venitul brut efectiv se scad doar acele cheltuieli de exploatare care sunt suportate de obicei de locator.
Venitul brut efectiv este egal cu diferența dintre venitul brut potențial și pierderile din perioada de nefuncționare a localului și pierderile din neplata chiriei.
Venitul potențial brut este egal cu venitul care poate fi primit din închirierea întregii suprafețe a unei singure proprietăți pentru închiriere în absența pierderilor din neplata chiriei. La evaluarea unui teren, tarifele de închiriere pentru utilizarea unui singur obiect imobiliar sunt calculate pe baza tarifelor de închiriere de pe piață (cele mai probabile rate de închiriere la care obiectul de evaluare poate fi închiriat pe piața liberă într-un mediu concurenţial, atunci când părțile la tranzacție acționează în mod rezonabil, având toate informațiile necesare, iar tariful de închiriere nu reflectă nicio circumstanță extraordinară).
Pentru spațiile libere și ocupate de proprietar, se folosesc și tarifele de închiriere de pe piață. Potențialul de venit include alte venituri generate de îmbunătățiri neseparabile ale proprietății, dar care nu sunt incluse în chirie.
Cuantumul cheltuielilor de exploatare se determină pe baza condițiilor de piață pentru închirierea unor obiecte imobiliare unice. Cheltuielile de exploatare se împart în: fixe - nu depinde de gradul de ocupare al unui singur obiect imobiliar, variabile - în funcție de gradul de ocupare al unui singur obiect imobiliar, și cheltuieli pentru înlocuirea elementelor de îmbunătățiri cu o perioadă de utilizare mai mică decât perioada de utilizare a îmbunătățirilor în ansamblu (în continuare - elemente cu Pe termen scurt utilizare). Cheltuielile de exploatare nu includ taxele de amortizare imobiliară și costurile de deservire a datoriilor imobiliare.
Calculul costului de înlocuire a elementelor de îmbunătățire cu o perioadă scurtă de utilizare se face prin împărțirea sumei costurilor de creare a acestor elemente de îmbunătățire la perioada de utilizare a acestora. În procesul de efectuare a acestor calcule, este recomandabil să se țină cont de posibilitatea unei creșteri procentuale a fondurilor pentru înlocuirea elementelor cu o perioadă scurtă de utilizare.
Cheltuielile de administrare sunt incluse în cheltuielile de exploatare, indiferent de cine administrează proprietatea - proprietarul sau administratorul.
Atunci când se calculează rata de capitalizare pentru îmbunătățirile funciare, trebuie luată în considerare cea mai probabilă rată de modificare a veniturilor din îmbunătățiri și cea mai probabilă modificare a costului îmbunătățirilor (de exemplu, dacă costul îmbunătățirilor scade, luați în considerare profitul). asupra capitalului investit în îmbunătăţiri).
Pentru evaluarea terenurilor construite cu facilitati comerciale se poate folosi tehnica venitului rezidual atribuibil terenului. Conform principiului productivității reziduale a terenului, clădirile și structurile construite pe teren prin atragerea capitalului, forței de muncă și managementului au prioritate în distribuția venitului. Venitul rămas după acoperirea tuturor costurilor de atragere a altor factori este atribuit terenului.
Condiții de aplicare a tehnicii venitului rezidual pentru teren:
Dotările disponibile corespund opțiunii de utilizare optimă și eficientă a terenului;
Costul clădirilor și structurilor situate pe terenul sau costurile estimate ale construcției acestora pot fi calculate destul de precis, precum și durata de viață a acestora;
Venitul net din exploatare anual cunoscut din exploatarea proprietății (teren cu îmbunătățiri).
Exemplu. Este necesar să se determine costul unui teren prevăzut pentru construcția unei benzinării (NPP) pentru cinci coloane. Investiția de capital per dozator este de 35.400 USD, rentabilitatea investiției se bazează pe metoda liniară, rentabilitatea investiției proiectată este de 16%, iar durata de viață economică este de 9 ani.
În decurs de o oră, se vând în medie 28 de litri de benzină dintr-un dozator pe zi;
Venitul mediu din vânzarea a 1 litru de benzină este de 6 cenți;
Luând în considerare schimbările de tură, timpul pentru reparațiile curente și alte pierderi, centrala nucleară funcționează 300 de zile pe an.
Soluţie.
1. Determinăm costul construirii unei centrale nucleare: 35400 5 = 177.000 de dolari.
2. Aflați raportul de capitalizare pentru clădiri: 16% + (100%: 9) = 27, 11%.
3. Determinați venitul net din exploatare adus de instalații: 177.000 0,2711 = 47.984,7 USD
4. Determinați venitul net din exploatare din centrala nucleară (teren și dotări): 5.300 24 28 0,06 = 60480 dolari.
5. Aflați soldul venitului net din exploatare atribuibil terenului: 60480 - 47984,7 = 12495,3 dolari.
6. Determinați costul terenului: 12495,3: 0,16 = 78095,63 dolari.
Astfel, costul terenului prevăzut pentru construirea unei benzinării este de 78.096 USD.
Tehnica reziduală de teren este utilizată atunci când clădirile și structurile comerciale sunt relativ noi sau nu au fost încă construite. Valoarea acestora sau costurile estimate de construcție pot fi determinate cu un grad ridicat de acuratețe, la fel ca și durata de viață economică a acestora. Această metodă este folosită și pentru a determina cea mai bună și mai eficientă utilizare a terenului.
7.2.4. Metoda de comparare a vânzărilor
Abordarea comparativă este utilizată pe scară largă în țările cu o piață teren dezvoltată. În Rusia, s-a răspândit în evaluarea terenurilor libere, a terenurilor așezărilor urbane și rurale, a asociațiilor horticole, horticole și dacha ale cetățenilor. Abordarea se bazează pe sistematizarea și compararea informațiilor privind prețurile de vânzare a terenurilor similare.
Principiul substituției se bazează pe faptul că piața este deschisă și competitivă, un număr suficient de vânzători și cumpărători interacționează asupra acesteia cu o motivație tipică, rațional din punct de vedere economic și în interesul lor, fără a fi supus unor presiuni străine. De asemenea, se înțelege că terenul va fi achiziționat în condiții tipice de finanțare a pieței și va fi pe piață pentru o perioadă suficientă de timp pentru a fi disponibil potențialilor cumpărători. Abordarea comparativă include metode de comparare a vânzărilor, metoda de distribuție și metoda de selecție.
Metoda comparației vânzărilor este utilizată pentru a evalua atât terenurile ocupate de clădiri, structuri și (sau) structuri (denumite în continuare terenuri construite), cât și terenuri neocupate de clădiri, structuri și (sau) structuri (denumite în continuare terenuri construite) ca terenuri neamenajate) . 17 Condiția de aplicare a metodei este disponibilitatea informațiilor privind prețurile tranzacțiilor cu terenuri care sunt analoge celei evaluate. În lipsa informațiilor privind prețurile tranzacțiilor cu terenuri, este permisă utilizarea prețurilor de ofertă (cerere).
Determinarea elementelor prin care obiectul de evaluare este comparat cu obiecte - analogi (în continuare - elementele de comparație);
Determinarea pentru fiecare dintre elementele de comparație a naturii și gradului de diferențe ale fiecărui analog din terenul evaluat;
Determinarea pentru fiecare dintre elementele de comparație a ajustărilor de preț ale analogilor corespunzătoare naturii și gradului diferențelor fiecărui analog față de terenul evaluat;
Ajustare pentru fiecare dintre elementele de comparație de preț ale fiecăruia
analog, netezind diferențele acestora față de terenul evaluat;
Calculul valorii de piață a terenului prin generalizarea rezonabilă a prețurilor ajustate ale analogilor.
Elementele de comparație includ factorii de cost ai obiectului de evaluare (factori a căror modificare afectează valoarea de piață a obiectului de evaluare) și caracteristicile tranzacțiilor cu terenuri care s-au dezvoltat pe piață.
Cei mai importanți factori de cost tind să fie:
Locația și împrejurimile;
Scopul, utilizarea permisă, drepturile altor persoane asupra terenului;
Caracteristici fizice (relief, zonă, configurație etc.);
Accesibilitatea la transport;
Infrastructură (prezența sau proximitatea rețelelor de inginerie și condițiile de conectare la acestea, dotări de infrastructură socială etc.).
Caracteristicile tranzacțiilor cu terenuri includ:
Condiții de finanțare a tranzacțiilor cu terenuri (raportul fondurilor proprii și împrumutate, condițiile de acordare a fondurilor împrumutate);
Condiții de plată la efectuarea tranzacțiilor cu terenuri (plată în numerar, cambii, compensații reciproce, barter etc.);
Circumstanțele tranzacției cu terenuri (dacă terenul a fost prezentat pe piața liberă sub forma oferta publica, apartenența cumpărătorului și vânzătorului, vânzarea în faliment etc.);
;Modificarea prețurilor pentru terenurile pentru perioada de la data încheierii unei tranzacții cu un analog până la data evaluării.
Natura si gradul diferentelor dintre analogul si terenul evaluat se stabilesc in contextul elementelor de comparatie prin compararea directa a fiecarui analog cu obiectul evaluarii. Totodată, se presupune că tranzacția cu obiect de evaluare se va face pe baza caracteristicilor tranzacțiilor cu terenuri care s-au dezvoltat pe piață.
Ajustările de preț pentru analogi prin elemente de comparație pot fi determinate ca și pentru prețul unei unități de măsură a unui analog (de exemplu, hectar, metru patrat), și pentru prețul analogului în ansamblu. Ajustările de preț pot fi calculate în termeni monetari sau procentuali.
Ajustările de preț sunt, în general, determinate în următoarele moduri:
Compararea directă perechi a prețurilor analogilor care diferă între ele doar într-un singur element de comparație și determinarea, pe baza informațiilor obținute în acest mod, a ajustării pentru acest element de comparație;
Compararea directă în perechi a veniturilor a doi analogi care diferă unul de celălalt doar într-un singur element de comparație și determinarea prin valorificare a diferenței de ajustări de venit pentru acest element de comparație;
Analiza corelației-regresiune a relației dintre modificarea elementului de comparație și modificarea prețurilor analogilor (prețurile unităților de măsură ale analogilor) și definirea ecuației relației dintre valoarea elementului de comparație și valoarea de piata a terenului;
Determinarea costurilor asociate cu modificarea caracteristicilor elementului de comparație, în care analogul diferă de obiectul evaluării;
Justificare expertă a ajustărilor de preț ale analogilor.
Ca urmare a determinării și efectuării ajustărilor, prețurile analogilor (unitățile de măsură ale analogilor) ar trebui, de regulă, să fie apropiate unele de altele. În cazul unor diferențe semnificative în prețurile ajustate ale analogilor, este recomandabil să alegeți alți analogi; elemente de comparat; valori de ajustare.
Procedura de calcul al costului prin compararea vânzărilor.
Etapa 1. Identificarea vânzărilor recente de proprietăți comparabile în segmentul relevant al pieței funciare.
Evaluatorul studiază piața terenurilor, o segmentează și stabilește segmentului de piață căruia îi aparține proprietatea evaluată.
Caracteristicile unui teren tipic pentru acest segment includ:
Scopul terenului;
Zonificare și opțiuni de utilizare a terenurilor permise;
Locație;
Proprietățile de consum ale terenurilor (fertilitatea și alte caracteristici ale solului);
Drepturi de proprietate legale transferabile etc.
Caracteristicile unei entități tipice pentru acest segment al pieței funciare includ:
Motivarea investițiilor;
Solvabilitate;
statutul juridic social;
Surse și forme de finanțare;
preferințele clienților etc.
Ca urmare a segmentării, terenurile sunt împărțite în următoarele grupuri:
Teren folosit pentru horticultură și horticultură;
Zone folosite pentru persoane fizice construcția de locuințe dovezi;
Zone folosite pentru masa construcția de locuințe;
Loturi sub obiecte imobiliare comerciale;
Loturi în dezvoltare industrială;
Loturi sub dotări publice etc.
În continuare, trebuie să colectați informații despre vânzările recente de terenuri comparabile în segmentul relevant al pieței funciare. Cardurile de înregistrare sunt utilizate pentru acumularea și prelucrarea ulterioară a informațiilor privind prețurile, cotațiile, oferta și cererea pentru vânzarea de terenuri similare în fiecare segment al pieței funciare. Informațiile de piață privind tranzacțiile de cumpărare și vânzare a terenurilor pot fi clasificate în grupe omogene pe baza unor caracteristici precum: amplasarea teritorială, posibila opțiune de utilizare a terenului, proprietățile consumatorilor, care permite gruparea vânzărilor de terenuri cu cazuri de utilizare similare sau astfel de opțiuni de utilizare a terenului pentru fiecare segment, care concurează între ele într-o anumită zonă geografică.
Pentru comparație, sunt folosite mai multe terenuri vândute. De obicei, trei până la cinci analogi sunt suficiente, dar un număr mai mare crește fiabilitatea estimării. În țările de piață dezvoltate, metoda de comparare a vânzărilor se bazează pe cel puțin trei prețuri de tranzacție recente sau șase prețuri licitate curente.
Numărul de obiecte analogice utilizate în calcule depinde în primul rând de comparabilitatea lor, adică masuri de conformitate a terenurilor vandute si evaluate conform elementelor de comparatie. Criteriul de comparabilitate este competitivitatea. În cazul în care proprietatea evaluată și terenul comparabil nu concurează în același segment al pieței funciare, atunci acestea nu se confruntă cu aceleași forțe ale cererii și ofertei, astfel încât utilizarea prețului de vânzare al proprietății comparabile poate duce la erori eronate. evaluări.
Etapă 2. Verificarea informațiilor privind tranzacțiile cu terenuri.
Informațiile sunt selectate pentru a-și îmbunătăți fiabilitatea și pentru a obține confirmarea faptului că tranzacțiile au fost efectuate în condiții tipice de piață.
Surse de informații privind tranzacțiile cu terenuri:
camere de înregistrare;
Comitete funciare;
Firme imobiliare și de evaluare;
Diverse publicații informative.
Trebuie avut în vedere că în timpul înregistrării, prețul tranzacției este fixat conform cuvintelor vânzătorului și cumpărătorului fără confirmarea fiabilității acestuia, iar prețurile de ofertă diferă de prețurile de vânzare, în funcție de echilibrul dintre cerere și ofertă. Prin urmare, este de dorit ca datele privind vânzările de terenuri comparate să fie confirmate de unul dintre participanții la tranzacție (cumpărător sau vânzător) sau de un intermediar.
În plus, atunci când alegeți un obiect al unui analog, se acordă atenție perioadei tipice de expunere, independenței subiecților tranzacției și motivației investiției. Investitorii ar trebui să aibă motive similare, iar terenul cumpărat ar trebui să aibă același scop. Pentru a determina utilizarea posibilă a obiectului evaluării, trebuie luate în considerare normele de zonare. De exemplu, dacă două parcele de teren sunt situate în zone diferite, cu excepția utilizării lor identice, acestea nu pot fi considerate comparabile.
Etapa 3. Compararea proprietății evaluate cu proprietățile vândute pe piață și efectuarea ajustărilor pentru diferențele dintre proprietatea evaluată și fiecare dintre proprietățile comparate.
Dacă proprietatea evaluată diferă de proprietatea comparabilă, atunci prețul acesteia din urmă trebuie ajustat pentru a determina la ce preț ar putea fi vândut dacă ar avea aceleași caracteristici ca și proprietatea evaluată. La ajustarea prețurilor reale de vânzare ale obiectelor comparate, se fac ajustări la prețul site-ului comparabil. În același timp, este necesar să se răspundă la întrebarea: Cu ce preț ar fi vândut un teren comparabil dacă ar avea aceleași caracteristici ca și parcela evaluată. De exemplu, atunci când terenul comparat este inferior proprietății evaluate, prețul real de vânzare al celui dintâi ar trebui să fie majorat la valoarea pentru care ar fi fost vândut dacă ar fi avut caracteristicile mai ridicate ale proprietății evaluate.
Evaluarea unui teren prin comparație cu alte terenuri vândute se poate face în două moduri: prin elemente de comparație sau prin utilizarea unităților de comparație.
Elemente de comparație denumiți caracteristicile terenurilor și condițiile de încheiere a tranzacțiilor cu acestea, care afectează valoarea prețului de vânzare. Prin analiza vânzărilor comparative, se determină valoarea unui teren tipic (standard), care stă apoi la baza calculării costului altor terenuri. Un teren real sau ipotetic poate fi folosit ca un teren tipic.
Pentru o mai bună organizare a procesului de comparație, se recomandă o procedură standard de analiză a elementelor de comparație. La compararea terenurilor, trebuie luate în considerare următoarele elemente.
Drepturi de proprietate evaluate.În Federația Rusă, terenurile pot avea drept de proprietate privată, posesie moștenită pe viață (numai pentru persoane fizice), utilizare permanentă (nelimitată), închiriere, utilizare gratuită pe termen determinat. O ajustare se face atunci când drepturile cumpărătorului sunt împovărate cu gaj sau închiriere pe termen lung.
Conditii de finantare. Condițiile tranzacției pot fi plata de către vânzător a dobânzii la împrumut.
Condiții de vânzare. Ajustarea pentru acest element reflectă relația dintre vânzător și cumpărător, care nu este tipică pentru piață, precum și circumstanțele în care aceștia iau deciziile cu privire la vânzarea sau cumpărarea terenului.
Data vânzării. Când se compară data evaluării cu data vânzării, se determină în mod similar dacă vânzarea comparabilă a avut loc în aceleași condiții de piață și s-au schimbat. În acest caz, se pot face două tipuri de ajustări: un tip ia în considerare fluctuațiile sezoniere ale prețurilor de vânzare și o anumită opțiune de utilizare a terenului; un alt tip de ajustare reflectă fluctuațiile de preț pentru terenurile cu doar o anumită locație. Ajustările se fac, de obicei, trimestrial, cu excepția perioadelor de creșteri puternice de preț.
Ajustările pentru primele patru elemente de comparație se fac secvențial prin aplicarea fiecărei ajustări ulterioare la rezultatul anterior.
Locație. La compararea locației sitului, influența mediului asupra competitivității siturilor din piață este analizată din punct de vedere al factorilor fizici, sociali și economici.
Dacă situl comparabil se află în aceeași zonă cu situl evaluat, în mod normal nu se fac ajustări. În cazuri rare în care un sit este situat la marginea unui district și este afectat de factori pozitivi sau negativi, niciunul dintre aceștia nu afectează situl care este evaluat, trebuie făcută o ajustare.
Dacă situl comparabil este situat într-o altă zonă, atunci ar trebui efectuată o analiză a posibilelor diferențe între aceste zone. H; pentru dezvoltarea rezidențială, sunt luați în considerare factori precum accesibilitatea la transport, suportul ingineresc, ecologia, prestigiul ajustării este calculat pe baza analizei vânzărilor pereche.
Caracteristici fizice.În procesul de comparație, sunt identificate și luate în considerare doar diferențele fizice majore, iar inspecția personală a fiecăreia dintre parcelele de teren comparabile nu este ocolită. Cea mai precisă ajustare pentru diferențele de caracteristici fizice se realizează prin metoda analizei corelație-regresie. La efectuarea unei ajustări pentru dimensiunea terenului, se determină dependența prețului de vânzare de o sută de metri pătrați de suprafața terenului.
Ajustările pentru ultimele două elemente de comparație se fac secundar prin aplicarea rezultatului obținut în urma ajustărilor pentru primele patru elemente de comparație, în orice ordine.
Metoda unui teren tipic (standard) este utilizată pe scară largă pentru a evalua parcele de aproximativ aceeași dimensiune, care diferă foarte mult în elemente de comparație, de exemplu, asociațiile nonprofit ale cetățenilor horticole, horticole și dacha. Avantajul metodei tipice de site este că se bazează pe abordarea comparației vânzărilor, ceea ce vă permite să luați în considerare diferențele dintre elementele de comparație.
Unitățile de comparație sunt utilizate dacă:
a) terenurile generatoare de venit variază ca suprafață și dimensiunea îmbunătățirilor disponibile;
b) informații preliminare sunt necesare pentru investitori SAU potențiali cumpărători.
De exemplu, costul unui teren este de 160 USD pe o sută de metri pătrați, sau costul locuinței este de 700 USD pe 1 m 2 de suprafață.
În tranzacțiile cu terenuri neamenajate se folosesc următoarele unități de comparație.
Pret pentru 1 ha– la evaluare matrice mari teren in scop agricol sau forestier, de uz industrial, la impartirea terenului in parcele standard.
Pret pentru 1 m2– la vânzarea terenurilor în centrele orașelor pentru dezvoltare comercială. Site-urile ar trebui să fie comparabile în ceea ce privește cele mai importante caracteristici: pentru clădiri de birouri - acces la autostrăzi și parcări, alte clădiri de birouri, bănci etc.; pentru spații de depozitare - acces la comunicațiile de transport.
Pret pentru 1 metru fata– în evaluarea terenurilor destinate întreprinderi comerciale precum și întreprinderile de servicii. Valoarea totală a unui teren este considerată a fi proporțională cu lungimea limitei sale de-a lungul oricărei străzi sau autostrăzi.
Pret per lot- prețul pentru terenurile standard ca formă și dimensiune în zonele de dezvoltare rezidențială în masă sau cabane de vară. Fluctuațiile prețurilor pentru parcelele de dimensiuni și forme standard pot fi cauzate de modificări ale topografiei, probleme de drenaj sau pericole de inundații.
Preț pe unitate de densitate. Reglementările de zonare limitează, în general, densitatea clădirilor pe diferite loturi. În unele segmente de piață, acest lucru are ca rezultat cotarea prețului în funcție de densitatea maximă aprobată prin reglementările de zonare, de exemplu, în funcție de numărul de unități permise să se construiască.
La utilizarea metodei unității de comparație, pe baza unei serii de vânzări efective, se calculează costul mediu al unității de comparație pentru fiecare grup omogen de terenuri. Costul mediu este determinat prin calcularea medianei (mijlocul seriei clasate) sau a mediei aritmetice a prețului de vânzare pe unitatea de comparație. Dacă există puține tranzacții pentru orice grup omogen de terenuri, acesta poate fi combinat cu un alt grup de loturi care este aproape de preț și permis pentru utilizare. Metoda unității de comparare este utilizată atunci când coletele sunt foarte diferite între ele ca mărime, dar relativ asemănătoare în alte privințe.
Avantajul metodei unității de comparare este simplitatea și ușurința sa relativă. Este utilizat pe scară largă în dezvoltarea de noi masive terestre și dezvoltarea standard, evaluarea terenurilor agricole situate în aceeași zonă climatică.
Etapa 4. Analiza prețurilor reduse la analogi și determinarea valorii finale a valorii de piață a terenului evaluat.
După efectuarea ajustărilor la prețurile analogilor selectați, rezultatele obținute trebuie convenite pentru evaluarea finală a valorii terenului. Un calcul simplu al mediei aritmetice a prețurilor analogilor selectați este rar utilizat. Pentru a obține un rezultat mai precis, se utilizează formula medie ponderată. În același timp, prețurilor ajustate ale parcelelor analoge li se atribuie ponderi specifice, în funcție de numărul de ajustări efectuate, valoarea lor absolută, precum și caracterul complet și fiabilitatea informațiilor inițiale.
Următoarele informații sunt utilizate pentru a determina valoarea de piață a unui teren folosind metoda de comparare a vânzărilor:
Titlul de proprietate și datele de înregistrare asupra terenului, a grevelor și a servituților;
Caracteristicile fizice ale sitului;
Date despre relația site-ului cu mediul.
Sursele acestor date sunt:
Comitetele și organele de teren ale orașului, raionului și localității în care se efectuează înregistrarea tranzacțiilor cu terenuri;
Firme de agenti imobiliari specializate in tranzactii imobiliare;
Organizații de credit ipotecar, firme de evaluare, periodice etc.
Evaluarea prin metoda comparației vânzărilor este cea mai obiectivă în cazurile în care există o cantitate suficientă de informații comparabile cu privire la tranzacțiile anterioare de pe piață.
Trebuie avut în vedere faptul că metoda de comparare a vânzărilor dă rezultate nesatisfăcătoare în condițiile unor rate ridicate ale inflației, cu o lipsă de informații despre vânzările pe piață a proprietăților comparabile sau fiabilitatea lor scăzută, precum și cu schimbări bruște ale condițiilor economice.
Dacă vânzările de terenuri neamenajate nu sunt suficiente pentru a utiliza metoda comparației, ar trebui să se apeleze la metode indirecte și mai puțin fiabile, în special la metoda transferului, pentru aplicarea cu succes a căreia o analiză amănunțită a informațiilor sursei și o anumită experiență a evaluatorului necesar.
7.2.5. Metoda de selecție
Metoda este utilizată pentru evaluarea terenurilor construite 18 .
Conditii de aplicare a metodei:
disponibilitatea informațiilor privind prețurile tranzacțiilor cu un singur obiect imobiliar, similar unui singur obiect imobiliar, inclusiv terenul evaluat. În lipsa informațiilor despre prețurile tranzacției, este permisă utilizarea prețurilor de ofertă (la cerere);
conformitatea amenajărilor de teren cu cea mai eficientă utilizare.
Metoda implică următoarea secvență de acțiuni:
determinarea elementelor prin care un singur obiect imobiliar, inclusiv terenul evaluat, este comparat cu obiecte - analogi;
determinarea pentru fiecare dintre elementele de comparație a naturii și gradului de diferențe ale fiecărui analog față de un singur obiect imobiliar, inclusiv terenul evaluat;
determinarea pentru fiecare dintre elementele de comparație a ajustărilor de preț ale analogilor corespunzătoare naturii și gradului de diferențe ale fiecărui analog față de un singur obiect imobiliar, inclusiv terenul evaluat;
ajustarea pentru fiecare dintre elementele de comparație de preț ale fiecărui analog, netezind diferențele acestora față de un singur obiect imobiliar, care include terenul evaluat;
calcularea valorii de piață a unui singur obiect imobiliar, inclusiv a terenului evaluat, prin generalizarea rezonabilă a prețurilor ajustate ale analogilor;
calculul costului de înlocuire sau al costului de reproducere a îmbunătățirilor la terenul evaluat;
calcularea valorii de piață a terenului evaluat prin scăderea din valoarea de piață a unui singur obiect imobiliar, inclusiv a terenului evaluat, a costului de înlocuire sau a costului de reproducere a îmbunătățirilor aduse terenului.
Valoarea costurilor pentru crearea de îmbunătățiri a terenurilor poate fi determinată folosind indicatori de cost agregați și (sau) elementali.
Indicatorii de cost agregat sunt tratați ca indicatori care caracterizează parametrii obiectului ca întreg - pătrat, cubic, contor de rulare, și indicatori pentru complexe și tipuri de lucrări.
Indicatorii de cost elementar includ prețurile și tarifele elementare utilizate pentru a determina valoarea costurilor pentru crearea îmbunătățirilor.
Indicatorii de cost agregați și elementali calculați la nivelul prețului fixat la o anumită dată (nivelul prețului de bază) pot fi recalculați în nivelul prețului la data evaluării folosind un sistem de indici de modificare a costurilor de construcție curente și prognozate.
Calculul sumei costurilor pentru crearea de îmbunătățiri folosind indicatori elementali de cost poate fi efectuat și folosind metodele resurse și indice de resurse. Metoda resursei (indicele resurselor) constă în calcularea în prețuri și tarife curente (prognoze) a tuturor resurselor (elementelor de cost) necesare pentru a crea îmbunătățiri.
Atunci când se determină valoarea costurilor pentru realizarea de îmbunătățiri funciare, ar trebui să se țină seama de profitul investitorului - suma celei mai probabile recompense pentru investirea capitalului în crearea de îmbunătățiri. Profitul investitorului poate fi calculat ca diferența dintre prețul de vânzare și costul creării unor obiecte similare. Profitul investitorului poate fi calculat și ca rentabilitatea capitalului pentru investiția sa cea mai probabilă de același nivel de risc.
La determinarea costului de înlocuire sau a costului de reproducere, se ia în considerare valoarea deprecierii cumulate a îmbunătățirilor.
Amortizarea fizică este pierderea de valoare a îmbunătățirilor din cauza deteriorării proprietăților fizice ale acestora.
Amortizarea funcțională este pierderea de valoare a îmbunătățirilor din cauza discrepanței dintre soluția de amenajare a spațiului, materialele de construcție și echipamentele inginerești ale îmbunătățirilor, calitatea lucrărilor de construcții efectuate sau alte caracteristici ale îmbunătățirilor cu cerințele moderne ale pieței pentru acest tipîmbunătățiri.
Amortizarea economică este pierderea valorii unui singur obiect imobiliar, ca urmare a impactului negativ al factorilor externi în raport cu acesta.
Uzura fizică și funcțională poate fi detașabilă și ireparabilă. Deprecierea economică, de regulă, este irecuperabilă. În același timp, amortizarea este amovibilă dacă costul eliminării acesteia este mai mic decât creșterea valorii proprietății ca urmare a eliminării acesteia.
Amortizarea acumulată a îmbunătățirilor poate fi definită în ansamblu sau în termeni monetari ca suma deprecierii fizice, funcționale și parțiale a deprecierii economice aferente îmbunătățirilor.
Metoda de selecție determină valoarea de piață a terenului real ca diferență între valoarea de piață a întregii proprietăți, i.e. a terenului cu îmbunătățiri și costul de înlocuire al îmbunătățirilor minus amortizarea acestora. Această metodă de calcul a valorii unui teren se bazează pe tehnica reziduală pentru teren.
Atunci când faceți toate calculele, este necesar să luați în considerare factorii de timp, procesele inflaționiste și, de asemenea, să aduceți costul tuturor costurilor de la data evaluării.
Estimările de terenuri obținute prin metoda de alocare pentru mai multe obiecte de același tip (cladiri individuale de locuit, garaje, obiecte imobiliare comerciale tipice) trebuie corectate pentru diferențele dintre ele în ceea ce privește elementele de comparație.
Metoda de selecție dă rezultate obiective dacă este posibilă estimarea cu acuratețe a valorii costului de înlocuire al îmbunătățirilor (cladiri și structuri) și a amortizarii cumulate a acestora, sub rezerva unui echilibru relativ al cererii și ofertei pe segmentul corespunzător al pieței imobiliare.
Dezavantajele metodei de selecție:
Poate oferi o estimare părtinitoare a valorii clădirilor și structurilor care au o vechime mai mare de 10 ani, deoarece în timp scade probabilitatea de reproducere a unei proprietăți învechite, iar complexitatea calculării amortizarii cumulate crește;
În condiții de inflație ridicată, este dificil să se calculeze cu exactitate costul costului reproducerii clădirilor și structurilor.
7.2.6. Metoda de distribuire
Metoda este utilizată pentru evaluarea terenurilor construite. Conditii de aplicare a metodei:
Disponibilitatea informațiilor privind prețurile tranzacțiilor cu un singur obiect imobiliar, similar unui singur obiect imobiliar, inclusiv terenul evaluat. În lipsa informațiilor despre prețurile tranzacției, este permisă utilizarea prețurilor de ofertă (la cerere);
Disponibilitatea informațiilor privind ponderea cea mai probabilă a terenului în valoarea de piață a unui singur obiect imobiliar;
Conformarea îmbunătățirilor funciare cu cea mai eficientă utilizare.
Metoda implică următoarea secvență de acțiuni:
Determinarea elementelor prin care un singur obiect imobiliar, inclusiv terenul evaluat, este comparat cu obiecte analoge;
Determinarea pentru fiecare dintre elementele de comparație a naturii și gradului de diferențe ale fiecărui analog față de un singur obiect imobiliar, inclusiv terenul evaluat;
Determinarea pentru fiecare dintre elementele de comparație a ajustărilor de preț ale analogilor corespunzătoare naturii și gradului de diferențe ale fiecărui analog față de un singur obiect imobiliar, inclusiv terenul evaluat;
Ajustare pentru fiecare dintre elementele de comparație de preț ale fiecărui analog, netezind diferențele acestora față de un singur obiect imobiliar, care include terenul evaluat;
Calculul valorii de piață a unui singur obiect imobiliar, inclusiv a terenului evaluat, prin generalizarea rezonabilă a prețurilor ajustate ale analogilor;
Calculul valorii de piață a terenului evaluat prin înmulțirea valorii de piață a unui singur obiect imobiliar, inclusiv a terenului evaluat, cu valoarea cea mai probabilă a cotei terenului în valoarea de piață a unui singur obiect imobiliar .
Metoda de repartizare se bazează pe determinarea raportului dintre valoarea terenului și valoarea clădirilor ridicate pe acesta. Prețul de vânzare al unei proprietăți este împărțit în două părți - costul clădirilor și costul terenului. Pentru fiecare tip de dezvoltare a unui teren dintr-o anumită regiune, există o proporție stabilă între costul terenului și costul structurilor. Acest fapt este confirmat de principiile echilibrului și productivității marginale.
Dacă nu există suficiente vânzări de terenuri neamenajate în zona evaluată, ar trebui selectată o zonă comparabilă cu vânzări disponibile atât de terenuri construite, cât și de terenuri neamenajate. După ce s-a determinat relația tipică dintre valoarea terenului și valoarea totală a proprietății (cota de teren), se trece la analiza vânzărilor de terenuri similare în zona în care se face evaluarea.
Ponderea terenului în valoarea obiectului =
Valoarea terenului / Valoarea obiectului
Valoarea proprietății = Valoarea terenului + Valoarea clădirii Exemplu. Nu există vânzări de terenuri neamenajate într-un microcartier urban dintr-o dezvoltare rezidențială veche. Baza de date conține date pentru alte trei blocuri de locuințe dintr-o zonă de preț comparabilă.
Soluţie.
Determinăm raportul tipic dintre valoarea terenului și valoarea totală a proprietății.
Cota medie aritmetică a terenului (0,179 + 0,189 + 0,192)/3 = 0,187.
Costul terenului = 188985 0,187 = 35340,2 ruble.
7.2.7.
Metoda costului de dezvoltare utilizat în evaluarea maselor de teren neamenajate și vă permite să determinați costul total al terenului, sub rezerva împărțirii acestuia în terenuri separate, care vor fi apoi vândute. 19
Din încasările în numerar din vânzarea parcelelor se scad toate costurile dezvoltării acestora, profiturile antreprenoriale și astfel se determină valoarea terenului neamenajat.
Metoda de determinare a costurilor de dezvoltare se aplică dacă cea mai eficientă utilizare este împărțirea masei de teren în parcele separate. Împărțirea unei suprafețe mari de teren în parcele separate este o practică larg răspândită, deoarece contribuie la o utilizare mai eficientă a terenului. Problema determinării costului terenului destinat împărțirii este relevantă pentru orice oraș sau sat în creștere și este utilizată în dezvoltarea rezidențială în masă sau a cabanelor de vară.
Procesul de împărțire a terenului implică în primul rând operațiuni de producție și comercializare. La construirea Cladiri rezidentiale mediul are un impact enorm.
Etape de determinare a costurilor de dezvoltare.
etapa 1. Determinarea dimensiunii parcelelor individuale și a gradului de îmbunătățire a acestora pe baza posibilităților legale și fizice, precum și a fezabilității economice. Dimensiunea și îmbunătățirea terenurilor trebuie să respecte standardele pieței din regiune.
a 2-a etapă. Prețul de vânzare al proprietăților dezvoltate este calculat fie prin analizarea proprietăților comparabile care au fost recent dezvoltate în mod similar, fie prin utilizarea metodei de comparare a vânzărilor.
a 3-a etapă. Calculul tuturor costurilor de dezvoltare:
Cheltuieli pentru achiziționarea de terenuri și documente;
Costuri de inginerie pentru defrișarea, marcarea și pregătirea finală a terenului;
Cheltuieli pentru construcția de drumuri, trotuare, canalizare, inginerie și structuri comunale;
Plata impozitelor, asigurari;
Profiturile și cheltuielile generale ale antreprenorului;
etapa a 4-a. Calculul valorii terenurilor neamenajate prin scăderea costurilor de dezvoltare și a profiturilor comerciale din veniturile în numerar estimate din vânzarea parcelelor.
etapa a 5-a. Determinarea perioadei de timp necesara pentru dezvoltare si vanzare. Selectarea unei rate de actualizare care să reflecte riscul asociat cu perioada de dezvoltare și vânzare preconizată, precum și suma de capital avansat. Decontarea sumei de bani primite din vânzarea terenului, mai puțin costurile și profiturile afacerii, pe baza perioadei de vânzare a terenului, pentru a obține valoarea curentă a terenului neamenajat.
Exemplu.
Se evaluează un masiv de teren de 12 hectare, clasificat pe zonare pentru dezvoltare rezidențială (dacha). Densitatea clădirii este de 4 case de țară la 1 hectar. Antreprenorul plănuiește să vândă un teren de 0,25 hectare, inclusiv drumuri, energie electrică și îmbunătățiri inginerești, pentru 8.000 de dolari Costuri pentru proiectare, pregătirea terenului etc. furnizarea de comunicații se ridică la 60.000 de dolari și se referă la perioada actuală de timp. Toate celelalte costuri și încasări sunt încasate până la sfârșitul lunii corespunzătoare. Cheltuielile administrative, inclusiv procesarea tranzacțiilor, reprezintă 20% din încasările în numerar din vânzarea parcelelor. Costurile de întreținere și profiturile afacerii reprezintă 40% din venitul brut. Lunar este planificată vânzarea a două terenuri. Rata rentabilității este stabilită la 15%.
Soluţie.
1. Veniturile lunare în numerar din vânzarea terenurilor vor fi: 2.8000 USD = 16.000 USD
2. Venit brut: 16.000 USD - (16.000 20%) = 12.800 USD
3. Costul a două loturi: 12800 - (12800 40%) = 7680 USD
4. Valoarea actuală a masei de teren neamenajat va fi: (7680 20,62423) - 60000 = 98394 dolari.
20,62423 este raportul valorii actuale a anuității pe 24 de luni la o rată de rentabilitate de 15%.
5. Costul unui teren va fi: (98394/12)/4 = = 2050
7.2.8. Metoda de determinare a costurilor de reproduceresau înlocuirea infrastructurii
Evaluarea terenurilor așezate poate fi efectuată pe baza costurilor de reproducere sau înlocuire a infrastructurii, i.e. calculați suma costurilor pentru reproducerea îmbunătățirilor funciare urbane (întreaga infrastructură inginerească a orașului sau orașului cu alocarea cotei atribuibile terenului evaluat). 20
La costul reproducerii includ costurile rețelelor principale și structurilor principale de alimentare cu apă, canalizare, alimentare cu căldură, energie electrică, alimentare cu gaz, rețea stradală etc.
Trebuie avut în vedere faptul că, în condiții de inflație ridicată, este dificil să se calculeze costul creării și reproducerii infrastructurii, este mai ușor să se determine costul înlocuirii infrastructurii existente a orașului folosind indicatori agregați.
costul de înlocuire este considerat costul creării unui sistem similar de îmbunătățiri funciare urbane bazat pe standarde moderne, calculat pe baza prețurilor curente pentru materiale, echipamente și costurile forței de muncă pentru terenurile rezidențiale înalte. Algoritm de estimare a terenurilor urbane prin costul compensarii infrastructurii:
etapa 1. Determinarea zonei de dezvoltare rezidențială, care include teritoriile cartierelor rezidențiale minus terenul ocupat de utilități publice.
a 2-a etapă. Determinarea costului de construcție a 1 m 2 din suprafața clădirilor rezidențiale conform unui proiect standard.
a 3-a etapă. Pe baza suprafeței de înlocuire obținute și a costului mediu al construcției standard cu mai multe etaje, se determină cost estimatînlocuirea tuturor clădirilor de locuit.
etapa a 4-a. Pe baza estimării obținute a costului înlocuirii clădirilor rezidențiale cu mai multe etaje și a ponderii cheltuielilor de capital ale orașului pentru crearea infrastructurii, care, de exemplu, la Moscova este de la 30 la 40% din costul construirii unei locuințe. clădire, se calculează o estimare interval a costului de înlocuire a infrastructurii urbane pentru terenuri de dezvoltare rezidențială.
etapa a 5-a. Pe baza evaluării intervalului a costului înlocuirii infrastructurii urbane a clădirilor rezidențiale cu mai multe etaje și suprafata totala de teren, obtinem o estimare a costului de inlocuire a imbunatatirilor pentru 1 hectar de teren intravilan intr-o cladire de locuit multietajata.
7.2.9. Metodă în condițiile contractelor standard de investiții
Evaluarea terenurilor intravilane în condițiile contractelor standard de investiții este utilizată pentru evaluarea terenurilor intravilane din orașele mari. 21
De exemplu, la Moscova, există două tipuri de închiriere pe termen lung de teren pentru construcții comerciale:
a) prin cumpărarea dreptului de închiriere pe termen lung la licitații de teren;
b) pe baza încheierii de contracte de investiţii. Această metodă a apărut în legătură cu furnizarea de terenuri în condițiile împărțirii ulterioare a unui obiect construit sau reconstruit pe cheltuiala investitorului între oraș - proprietarul terenului și infrastructurii de inginerie și investitor - chiriașul teren. O condiție tipică a contractelor de investiții este transferul a 2030% din suprafața instalației construite în proprietatea autorităților orașului. Astfel, plata efectivă pentru cumpărarea dreptului de închiriere pe termen lung a unui teren se efectuează în natură. Valoarea unui drept de închiriere pe termen lung este proporțională cu suprafața clădirii și cu sarcina asupra infrastructurii pe care aceasta o creează.
Valoarea terenului se determină ca valoare actuală de plată a terenului în natură în condițiile prezentului contract de investiții. Pentru a determina valoarea dreptului de închiriere pe termen lung a unui teren, este necesar să aveți informații despre:
Zona de aterizare;
Zone proiectate de spații rezidențiale și nerezidențiale;
Condiții de construcție și implementare a proiectului;
Disponibilitate și costuri.
Aceste date sunt cuprinse în documentația inițială a autorizației pentru proiectare și construcție la Moscova.
Algoritmul de estimare a costului dreptului de închiriere pe termen lung a terenurilor prevăzute pentru construcția și reconstrucția clădirilor și structurilor comerciale capitale este următorul.
etapa 1. Se determină caracteristica imobilului planificat a fi construit pe acest teren (suprafața utilă și totală, numărul de etaje etc.).
a 2-a etapă. Pe baza termenilor contractului de investitie se calculeaza numarul de zone rezidentiale si nerezidentiale transferate orasului. La Moscova, raportul aproximativ în distribuția suprafețelor construite de clădiri între oraș și investitor este de 30/70 în Districtul Administrativ Central și de 20/80 în afara acestui district.
a 3-a etapă. Se determină valoarea de piață de 1 m 2 suprafețe rezidențiale și nerezidențiale din imobilul planificat.
etapa a 4-a. Se determină costul total al suprafeței clădirii, care trebuie să meargă la oraș după finalizarea construcției în condițiile contractului de investiții.
etapa a 5-a. Se precizează perioada provizorie de implementare a proiectului de investiții.
a 6-a etapă. Este determinată perioada posibilă de timp necesară pentru vânzarea unei acțiuni zone utile clădiri care ar trebui să meargă în oraș după finalizarea construcției.
etapa a 7-a. Se calculează rata de actualizare.
etapa a 8-a. Valoarea actuală a viitoarei plăți în natură (etapa a 4-a) se calculează luând în considerare timpul de construcție (etapa a 5-a), vânzarea (etapa a 6-a) și valoarea ratei de actualizare (etapa a 7-a).
Această valoare actuală a viitoarei plăți în natură reprezintă valoarea de investiție a proprietății aflate în evaluare în absența oricărei sarcini.
La Moscova, dacă există o grevare, valoarea acestora este dedusă din valoarea actuală a zonelor transferate orașului. Grevitățile tipice includ costuri: pentru construcția și reconstrucția de comunicații și structuri de inginerie urbană generală; demolarea clădirilor existente deținute de oraș; privind strămutarea locuitorilor din clădirile demolate; pentru relocarea întreprinderilor industriale și alte tipuri de costuri prevăzute de legislația actuală a Moscovei.
7.3. Caracteristici ale evaluării cadastraleterenuri
Evaluarea cadastrală și unică a terenurilor intravilane se efectuează pentru toate categoriile și tipurile de folosință a terenului intravilan, indiferent de forma de proprietate. Clientul evaluării cadastrale este organele locale de autoguvernare ale raioanelor, orașelor, orașelor.
Evaluarea cadastrală a terenului intravilan un ansamblu de acțiuni administrative și tehnice pentru stabilirea valorii cadastrale a terenurilor unei entități administrativ-teritoriale în limitele zonelor de evaluare de la o anumită dată. Evaluarea se efectuează pe baza unei abordări cuprinzătoare de venit, comparative și de cost, folosind informații despre tranzacțiile pe teren și alte piețe imobiliare, nivelul chiriei și rentabilitatea utilizării terenului. Pe parcursul procesului de evaluare se efectuează o analiză a factorilor de formare a rentei, inclusiv calitatea și amplasarea terenurilor, îmbunătățirile efectuate asupra acestora, nivelul dezvoltării infrastructurii sociale și inginerești și de transport a teritoriului etc.
Baza de informații de piață a evaluării cadastrale teren urban - date masive cu privire la vânzările de terenuri pentru construcția de locuințe individuale, grădinărit colectiv și terenuri de uz casnic, precum și vânzarea și închirierea de apartamente, garaje și diverse imobile comerciale.
Informații de reglementare- sunt date de teren, urbanism și alte cadastre, standarde pentru costurile de construcție, dezvoltarea inginerească a teritoriului, precum și un sistem de coeficienți, ale căror surse sunt autoritățile executive, ITO, comitetele funciare, Fondul Proprietății de Stat, organizații de construcții ale orașului, Comitetul pentru arhitectură, firme de evaluare și imobiliare și alte organizații.
Un obiect evaluarea cadastrală a terenurilor din aşezările urbane şi rurale - terenuri aflate în limitele oraşului (aşezării).
Evaluarea cadastrală a terenurilor intravilane este o evaluare în masă care se realizează concomitent pe întreg teritoriul orașului și poate cuprinde următoarele etape:
etapa 1– munca pregătitoare, colectarea și prelucrarea informațiilor inițiale de piață și de reglementare;
a 2-a etapă- zonarea funcțională a orașului;
a 3-a etapă- calculul indicatorilor de cost ai evaluării cadastrale a terenurilor;
etapa a 4-a– zonarea de preț a teritoriului orașului;
etapa a 5-a– înregistrarea rezultatelor evaluării cadastrale a terenurilor intravilane (digital și grafic).
Rezultatul evaluării cadastrale este obținerea valorii cadastrale a terenului din zona de evaluare, i.e. valoarea de piață a unei unități de suprafață a unui teren tipic pentru o anumită zonă, stabilită la nivelul prețurilor curente de piață pentru terenuri similare.
Indicatorii valorii cadastrale nu trebuie să depășească nivelul prețurilor de piață sau valorile limită ale valorii de bază pentru terenurile de destinație similară, stabilite de autoritățile subiectului federației de evaluare-zone teritoriale, diverse oraseşi aşezări.
Să luăm în considerare mai detaliat principalele etape ale evaluării cadastrale a terenurilor din așezări.
Etapa IMunca pregatitoare, colectarea și prelucrarea informațiilor inițiale de piață și de reglementare:
Colectarea de informații generale despre oraș, climă, hidrografie, ecologie, inginerie și caracteristicile geologice ale teritoriului;
Definirea limitelor orașului în conformitate cu planul general de dezvoltare a orașului;
Clasificarea terenurilor de către utilizatorii de terenuri ai orașului, regimul juridic;
Clasificarea terenurilor în funcție de utilizare funcțională;
Clasificarea terenurilor în funcție de valoarea de dezvoltare urbană, tipuri de obiecte imobiliare și principalele tipuri de utilizare curentă cu alocarea microzonelor de evaluare;
Evaluarea utilizării curente și prognoza celor mai eficiente direcții de dezvoltare a terenurilor din zonele individuale de evaluare cu clarificarea limitelor și zonelor acestora;
Identificarea terenurilor tipice incluse în zonele de evaluare;
Colectarea, validarea și gruparea datelor pieței funciare pe zone de evaluare.
Etapa II. Zonarea funcțională a teritoriului orașului, i.e. diferențierea teritoriului orașelor, orașelor, așezărilor rurale în zone separate în funcție de utilizarea funcțională a terenului. În conformitate cu Codul de urbanism al Federației Ruse, aprobat lege federala din 7 mai 1998 Nr. 73 se disting următoarele zone principale:
sectorul de locuit, inclusiv dezvoltare rezidențială cu clădiri cu mai multe etaje, clădiri mici, clădiri rezidențiale individuale cu terenuri personale;
zona publica de afaceri, unde se află obiecte de sănătate, cultură, comerț, alimentație publică, servicii pentru consumatori, activități comerciale, precum și instituții de învățământ, administrativ, de cercetare, centre de afaceri, activitate financiară și socială;
zona de productie, constituite din terenuri ocupate de întreprinderi industriale, energie, depozite, baze, utilități publice, precum și terenuri ale altor utilizatori de terenuri din sectorul de producție;
inginerie şi infrastructura de transport s, pe care funcționează instalațiile și comunicațiile de transport feroviar, auto, fluvial, maritim, aerian și prin conducte, precum și comunicațiile;
zona agricola, ocupate de teren arabil, livezi, vii, grădini de bucătărie, fânețe, pășuni, precum și clădiri și structuri agricole;
zona de recreere, inclusiv zonele forestiere situate pe teritoriul orașului, parcuri, plaje și alte locuri de recreere pentru populație;
alte zone, combinând alte categorii și tipuri de utilizare a terenurilor care nu sunt incluse în zonele de mai sus, de exemplu, zone de amenajări militare, destinații speciale (cimitire, gropi de gunoi etc.), terenuri de rezervă etc.
Teritoriile alocate arii funcționale in functie de folosirea acestora si de obiectele imobiliare aflate pe ele, acestea pot fi impartite separat microzone de evaluare.
De exemplu, pe terenurile de dezvoltare rezidențială, care, de regulă, ocupă o parte semnificativă a teritoriului așezării, terenurile construite cu case rezidențiale de același tip sunt alocate în microzone de evaluare separate:
Clădiri de locuit mici cu terenuri personale;
Clădiri rezidențiale mici, fără terenuri personale;
Clădire secțională cu mai multe etaje (35 etaje);
Clădire secțională cu mai multe etaje (69 etaje);
Clădiri secționale cu mai multe etaje (1012 etaje), etc. Terenuri cu amenajare mică sau nu
Clădirile de locuit complet echipate sunt împărțite în următoarele tipuri de imobile: terenuri cu cărămidă rezidențială, bușteni, panou, panou și alte case.
Locurile de teren cu clădiri înalte rezidențiale sunt împărțite în microzone de evaluare pe tipuri de imobile, adică. loturi cu clădiri cu cinci etaje cu mai multe apartamente, panouri, cărămidă, clădiri rezidențiale de elită etc.
Deoarece limitele zonelor de evaluare pot fi utilizate:
Limite naturale (elemente de relief pronunțate - râuri, lacuri, râpe, stânci etc.);
Limitele marilor structuri de inginerie ( căi ferate, pasaje supraterane, conducte, terasamente, poduri etc.);
Străzi, piețe, alei;
Frontiere (garduri) intreprinderilor si obiectelor cu scop industrial si neindustrial;
Granițele de pădure, terenuri agricole și alte terenuri.
Pe teritoriul zonelor de evaluare, parametrii terenurilor tipice sunt stabiliți în ceea ce privește suprafața totală, suprafața clădirii, nivelul de amenajare inginerească și amplasarea față de limitele blocurilor, autostrăzilor, străzilor.
Etapa III. Calculul valorii cadastrale a terenului din fiecare zonă de evaluare se efectuează ca valoare medie pentru un anumit tip de utilizare sau ca valoare maximă din tipuri posibile utilizare. Principalele metode de prelucrare a informațiilor inițiale de piață sunt analiza corelației de regresie și metoda statistică a grupărilor.
Prețurile de piață pe unitatea de suprafață de teren ale terenurilor tipice sunt stabilite:
Pentru terenurile neamenajate pe baza analizei statistice a prețurilor de piață și a costurilor de dezvoltare a terenului;
Pentru terenurile construite cu obiecte imobiliare, folosind metoda alocării costurilor pentru reproducerea sau înlocuirea infrastructurii.
În funcție de situația reală de pe piața imobiliară, pentru evaluare sunt utilizate și alte metode de evaluare în masă a imobiliare.
Dacă valoarea estimată a terenului din aceeași zonă de evaluare pentru diferite tipuri de utilizare variază semnificativ, atunci sunt alocate microzone de evaluare.
Etapa IV. Zonarea prețurilor a teritoriului orașului, de ex. Valorile de cost obținute ale terenurilor se aplică hărții cadastrale a orașului pentru zonarea prețurilor teritoriului orașului, și anume, formarea pe baza indicatorilor obținuți a valorii cadastrale a zonelor individuale de evaluare.
Zona de evaluare- parte din terenurile unei formațiuni administrativ-teritoriale, omogenă ca destinație, tip de folosință funcțională și apropiată ca valoare de valoarea cadastrală a terenurilor tipice. Microzonele estimate apropiate ca valoare de valoarea cadastrală a terenului sunt combinate în zone de evaluare. În același timp, o zonă de evaluare poate fi reprezentată de mai multe zone locale din oraș.
Combinarea microzonelor individuale în zone de evaluare se realizează pe baza următoarelor principii:
Apropierea valorilor indicatorilor de valoare cadastrală a terenurilor;
Unitatea teritorială de localizare a microzonelor;
Caracterul comun al infrastructurii de inginerie, omogenitatea impactului pozitiv sau negativ al structurilor de inginerie mari sau al obiectelor care se învecinează cu microzonele.
Numărul de zone de evaluare depinde de intervalul valorilor de evaluare a terenurilor din microzonă. După cum arată practica de evaluare a valorii cadastrale a terenurilor din orașele cu o piață imobiliară stabilă, numărul zonelor de evaluare alocate depinde de numărul de rezidenți localitate.
La calcularea indicatorilor de valoare cadastrală a terenului pentru fiecare zonă urbană se ia în considerare influența anumitor grupuri de factori. De exemplu, pentru zonele rezidențiale și publice de afaceri, următoarele grupuri de factori sunt de o importanță capitală:
1) accesibilitatea transportului populației către centrul orașului, obiecte de cultură și servicii de consum de importanță la nivel de oraș;
2) furnizare cu centralizat echipamente de inginerieși amenajarea teritoriului;
3) nivelul de dezvoltare a sferei serviciilor culturale și comunitare pentru populație;
4) valoarea istorică a dezvoltării, valoarea estetică și peisagistică a teritoriului;
5) stare mediu inconjurator, conditii sanitare;
6) ingineria condiţiilor geologice ale construcţiei;
7) valoarea recreativă a teritoriului;
8) prestigiul teritoriului.
Pentru zona de producție și zona infrastructurilor de inginerie și transport mare importanță au urmatorii factori:
1) nivelul de dezvoltare a infrastructurii de producție, disponibilitatea rutelor de transport, îndepărtarea de principalele rute de transport;
2) conditii de securitate resurselor de muncăși îndepărtarea de zonele rezidențiale;
3) condițiile urbanistice și restricțiile datorate zonei, utilizarea permisă a terenurilor.
Contabilitatea acestor factori se realizează cu ajutorul coeficienților, a căror valoare este determinată pe baza analizei statistice și cauzale a datelor de piață, a standardelor aprobate pentru urbanism, a unui sondaj și a evaluărilor experților specialiști.
În concluzie, se efectuează o analiză logică și comparativă a rezultatelor obținute. Analiza logică este că valoarea cadastrală a terenului, de regulă, ar trebui să scadă de la centru la periferia orașului. La abaterea de la această tendință se stabilesc motivele situației actuale.
Analiza comparativă se realizează prin stabilirea relației dintre valoarea cadastrală a terenului pentru fiecare zonă de evaluare a orașului și prețurile de piață pentru vânzarea terenurilor și imobilelor.
Etapa VÎnregistrarea rezultatelor evaluării cadastrale, i.e. rezultatele evaluării cadastrale efectuate sunt rezumate într-un raport și prezentate spre aprobare autorităților executive ale entităților constitutive ale Federației Ruse. Autoritățile locale publică în presa deschisă rezultatele valorii cadastrale a terenurilor pe zone de preț, cu recomandări pentru utilizarea ulterioară a acestor date. După discutarea rezultatelor publicate ale evaluării cadastrale, acestea sunt aprobate și introduse în Cadastrul Funciar de Stat. Valorile cadastrale a terenului înscrise în Cadastrul Funciar de Stat nu se modifică în cursul anului.
Rezultatele evaluării cadastrale a terenurilor intravilane, ca parte a unui program cuprinzător de evaluare cadastrală a imobilelor pot fi utilizate în următoarele scopuri:
Crearea sistemului automatizat de stat al cadastrului funciar;
Formarea bazei impozabile a decontărilor funciare;
Clarificarea schemei de zonare economică teritorială;
Stabilirea tarifelor de închiriere a terenurilor municipale;
Determinarea prețurilor de pornire pentru vânzarea drepturilor de proprietate sau a închirierii pe termen lung la licitații și licitații;
Definiții cantităților plăți compensatorii când terenul este retras pentru nevoi municipale;
Justificări dintre cele mai raționale și direcții promițătoare dezvoltare urbană;
Informarea autorităților municipale și furnizarea servicii cu plată diverse subiecte ale pieței funciare;
Crearea unei piețe de valori pentru valori mobiliare și ipoteci. Evaluarea de piață a terenurilor unice din zonele urbane
Eșuarea se bazează pe valoarea lor cadastrală și implică o analiză de piață specifică pentru fiecare sit specific. Se ține cont de utilizarea prevăzută a terenului, condițiile pieței, caracteristicile cantitative ale terenului evaluat. Complexitatea evaluării pieței se datorează în mare măsură locației unice care există doar pentru situl evaluat, precum și necesității de a stabili și lua în considerare factorii de preț pentru fiecare tip specific de utilizare a terenului.
Valoarea estimată a unui singur teren dintr-o așezare este valoarea cadastrală a terenului din zona de evaluare, ajustată pentru diferențele sale față de un teren tipic, care au un efect de formare a prețului asupra valorii de piață. Această valoare caracterizează costul unui teren în sistemul de zonare estimată a teritoriului unei așezări, ținând cont de cererea și oferta predominantă de teren de acest tip de utilizare și de caracteristicile calitative și cantitative ale terenului.
Estimarea valorii de piață a unui singur teren într-o anumită zonă de evaluare presupune clarificarea coeficienților de valoare de dezvoltare urbană aplicați acestui teren pe baza stabilirii și contabilizării detaliate a tuturor factorilor de formare a chiriei, precum și a factorilor de eterogenitate locală a orașului. teritoriu.
Baza pentru determinarea valorii de piata a unui singur teren este un acord incheiat de evaluator cu clientul evaluarii.
Evaluarea cadastrală a terenurilor agricole și forestiere
se efectuează conform unei singure metodologii pentru a asigura comparabilitatea rezultatelor evaluării pe teritoriul Federației Ruse și unificarea abordărilor metodologice ale evaluării diferitelor categorii de terenuri. În afara granițelor așezărilor urbane și rurale și a terenurilor fond forestier, evaluarea cadastrală de stat a terenurilor agricole se efectuează pe baza valorificării venitului estimat din chirie.
Evaluarea cadastrală a terenurilor agricole necesare pentru a justifica impozitul pe teren, chiria și alte scopuri stabilite de lege.
Obiectul evaluării terenurile agricole acționează în limitele entităților constitutive ale Federației Ruse, regiuni administrative, proprietatea asupra terenurilor (utilizarea terenurilor) persoanelor juridice și persoanelor fizice. Un teren agricol este înțeles ca un teritoriu utilizat sistematic în anumite scopuri și având proprietăți naturale și istorice specifice. În componența terenurilor agricole se disting terenurile arabile, plantațiile perene, fânețele.
teren arabil- teren agricol care este utilizat sistematic pentru culturi, inclusiv culturi de ierburi perene, precum și pârghii pure.
Fânarea- teren agricol care este utilizat sistematic pentru fân. Sunt mlastinoase, jeleate si su; fâneţe de vale.
Păşune- terenuri agricole care sunt utilizate sistematic pentru pășunat animale, precum și terenuri adecvate pentru pășunat animale care nu sunt folosite pentru fân și nu sunt
depozit- un teren care a fost folosit anterior pentru teren arabil și nu a fost folosit mai mult de un an, inclusiv pentru pârghie.
Etapele evaluării cadastrale a terenurilor agricole.
La prima etapă interregională Autorităților teritoriale ale entităților constitutive ale Federației Ruse li se pun la dispoziție valorile cadastrale a 1 hectar de teren agricol și standardele de bază (productivitate și costuri estimate) pentru evaluare în cadrul entităților constitutive ale Federației Ruse. Faza a doua– evaluarea cadastrală a terenurilor agricole din entitățile constitutive ale Federației Ruse pe raioane administrative și exploatații funciare.
O condiție necesară pentru cea de-a doua etapă a evaluării cadastrale de stat a terenurilor este respectarea valorii cadastrale medii ponderate a tuturor terenurilor agricole ale subiectului federației cu valoarea obținută ca urmare a primei etape.
La prima etapă interregională a evaluării terenurilor agricole au fost determinați următorii indicatori de bază: productivitatea estimată, costurile estimate, prețul brut al producției, venitul estimat din chirie și valoarea cadastrală. Pentru a calcula productivitatea estimată și alți indicatori, a fost utilizat randamentul mediu real al principalelor culturi agricole (grupe de culturi) și fânețe din entitățile constitutive ale Federației Ruse pentru perioada 1966-1998.
Productivitate estimată la 1 ha de teren agricol se determină pentru fiecare entitate constitutivă a Federației Ruse în termeni de valoare la prețurile medii de vânzare din anul 1999 predominante în regiunea naturală și economică corespunzătoare, prin cântărirea productivității estimate a 1 hectar de teren arabil, fânețe, pășuni în funcție de ponderea lor în zona de teren agricol al entității constitutive a Federației Ruse. Calculele au folosit structura suprafețelor însămânțate din entitățile constitutive ale Federației Ruse, care sa dezvoltat în medie în ultimii trei ani; producția de culturi furajere a fost evaluată la prețul de 1 centr de unități furajere de cereale furajere, al căror preț a fost luat la nivelul de 75% din prețul de vânzare al întregului volum de cereale comercializabile în Rusia.
Costuri estimate pe 1 ha de teren agricol ale subiectului Federației Ruse au fost determinate prin cântărirea costurilor estimate pe 1 ha de teren arabil, fânețe, pășuni în funcție de ponderea lor în suprafața terenurilor agricole din subiectul Federației Ruse. Totodată, costurile estimate la 1 ha de pășune au fost luate condiționat egale cu 20% din costurile estimate ale fânețelor. Calculele au utilizat date privind costurile reale anuale pentru anii 1992-1998, indici de apreciere a preţurilor resurselor materiale şi tehnice în anul 1999 şi structura suprafeţelor însămânţate, care sa dezvoltat în medie în ultimii trei ani.
Prețul brut de producție de la 1 hectar de teren agricol din entitățile constitutive ale Federației Ruse se determină prin adăugarea la costurile estimate a venitului minim necesar pentru asigurarea reproducerii agricole, care reprezintă 7% din costurile estimate pentru anul 1999.
Venituri estimate din chirie de pe 1 ha de teren agricol
se determină prin însumarea veniturilor diferenţiale şi absolute din chirie.
Pe terenuri se formează venituri diferențiate din chirie cu fertilitate mai mare și locație mai bună. Venitul diferențial din chirie de la 1 hectar de teren agricol în entitățile constitutive ale Federației Ruse se calculează scăzând prețul producției brute din productivitatea estimată.
Venituri absolute din chirie- acesta este venitul minim, stabilit indiferent de fertilitatea si amplasarea terenului.
Venitul absolut din chirie este același pentru toate subiecții Federației Ruse și se ridică la 1% din valoarea producției brute pe 1 hectar de teren agricol în medie în Rusia, adică. 12 frecați. de la 1 ha.
Valoarea cadastrală 1 ha teren agricol in Media pentru o entitate constitutivă a Federației Ruse se determină prin înmulțirea venitului estimat din chirie cu perioada de capitalizare de 33 de ani. Pe terenurile agricole, unde nu există venituri diferențiate din chirie, valoarea cadastrală se stabilește doar pe baza veniturilor absolute din chirie în valoare de 400 de ruble. la 1 ha (regiunile Murmansk și Magadan, Nenets, Komi-Permyatsky, Khanty-Mansiysk și alte câteva regiuni autonome).
A doua etapă a evaluării cadastrale a terenurilor agricole din cadrul entităților constitutive ale Federației Ruse se realizează pe baza indicatorilor de bază estimați ai productivității și costurilor stabiliți în prima etapă, care asigură comparabilitatea rezultatelor evaluării pe întreg teritoriul. a Federației Ruse. În prezența zonalității naturale și economice a teritoriului unei entități constitutive a Federației Ruse, indicatorii de bază estimați pentru productivitatea terenurilor agricole și costurile utilizării acestora, calculate în medie pentru o entitate constitutivă a Federației Ruse la prima etapă a evaluării cadastrale, se diferențiază pe zonele de evaluare a terenului. Informațiile inițiale pentru efectuarea lucrării sunt datele sondajelor de sol, materialele rundei a IV-a de lucrări de evaluare a terenurilor și evaluarea terenurilor în fermă. Fiecare regiune administrativă aflată în cursul rundei IV de lucrări de evaluare a terenurilor a fost repartizată unei anumite zone. Zonele de evaluare au fost formate pe baza omogenității tipurilor de sol, a tehnologiilor de cultivare a culturilor, a condițiilor climatice și a nivelului de dezvoltare economică teritoriu.
Evaluarea cadastrală a terenurilor agricole presupune calcularea unor indicatori integrali pentru fertilitatea solului, proprietățile tehnologice și amplasarea în vederea determinării, pe baza acestora, a veniturilor estimate din chirie și a valorii cadastrale a terenurilor agricole.
Un indicator integral al fertilității solului este scorul boni theta (scorul total al solului), care este utilizat pentru a calcula producția brută și costurile obiectului de evaluare.
Proprietățile tehnologice ale terenurilor agricole ale obiectelor de evaluare sunt calculate ținând cont de intensitatea energetică a solurilor, relief, pietros, contur, îndepărtarea câmpurilor de centrul economic. Valorile fizice ale proprietăților tehnologice pentru un anumit obiect de evaluare sunt convertite în puncte și coeficienți pe scale speciale. Pe baza scalelor de evaluare a proprietăților tehnologice individuale și a dependenței costurilor de acestea, se calculează un indicator generalizat - indicele proprietăților tehnologice ale obiectelor de evaluare.
Locația obiectului de evaluare se caracterizează printr-un indicator al distanței echivalente, determinată ținând cont de distanța față de punctele de vânzare a produselor agricole și bazele de aprovizionare a resurselor materiale și tehnice, precum și de condițiile de transport ale transportului mărfurilor.
Venitul estimat din chirie de pe 1 hectar de teren agricol este format din două părți - venit diferențial și absolut din chirie. Venitul diferențial din chirie ține cont de fertilitatea solurilor, de proprietățile tehnologice ale acestora și de amplasarea obiectului de evaluare. Dacă acest venit este negativ, se presupune că este zero. Valoarea veniturilor absolute din chirii a fost stabilită în prima etapă interregională.
Valoarea cadastrală a 1 hectar de teren agricol pentru obiectul evaluării în cadrul subiectului Federației Ruse se determină prin înmulțirea venitului estimat din chirie cu perioada de valorificare a acestuia, care este de 33 de ani.
Evaluarea cadastrală a terenurilor fondului forestier se efectuează pentru a justifica plata pentru teren.
Obiect de evaluare cadastrală– terenuri forestiere aflate în exploatare comercială, i.e. pădurile din grupa a doua și a treia. A doua grupă include pădurile de utilizare limitată, situate în zone cu o densitate mare a populației și o rețea dezvoltată de rute de transport. A treia grupă este formată din pădurile situate în zone dens împădurite destinate utilizării permanente.
Evaluarea cadastrală se efectuează pentru zonele de evaluare, care sunt identificate pe baza diferențelor de compoziție a arboretului forestier și a productivității forestiere. Limitele zonelor de evaluare coincid cu limitele subiectului Federației Ruse sau ale districtelor administrative incluse în aceasta.
Ca indicatori principali în evaluarea cadastrală a terenurilor forestiere au fost stabiliți productivitatea pădurilor mature (stocul de lemn), costurile estimate și cifra de afaceri a tăierilor principale. Evaluarea cadastrală nu ia în considerare produsele suplimentare obținute din terenurile forestiere - ciuperci, fructe de pădure, nuci, plante medicinale, resurse cinegetice, precum și funcții ecologice ale pădurii.
Evaluarea cadastrală a terenurilor forestiere se realizează în următoarea succesiune. Pentru fiecare zonă de evaluare se elaborează tabele indicatoare ale productivității de bază a tipurilor de pădure (în termeni fizici), ținând cont de structura arboretului forestier. Productivitatea pădurilor se caracterizează prin stocul de lemn din arboretele mature la vârsta de tăiere (m 3 /ha), iar structura arboretului este înțeleasă ca ponderea speciilor de arbori în totalul stocului de vegetație.
Productivitatea de bază a terenurilor forestiere în termeni valorici este definită ca produsul productivității de bază în termeni fizici prin rata medie ponderată (în funcție de structura compoziției speciilor) de plată pentru lemn.
Pret productie lemn la 1 ha de teren forestier se determină prin înmulțirea costurilor estimate cu rata rentabilității, stabilită la 7%. Costurile estimate sunt suma costurilor de plantare, creștere și protejare a pădurii.
Venitul estimat din chirie include venituri diferențiale și absolute din chirie.
Venituri diferențiate din chirie la 1 hectar de teren forestier se definește ca diferența dintre productivitatea de bază a lemnului pe picioare și prețul de producție al acestui produs. Venitul diferențial anual din chirie se calculează prin împărțirea veniturilor diferențiale din chirie la numărul mediu de ani de cifra de afaceri tăiate, ținând cont de structura principalelor tipuri de pădure. Rotația de tăiere este înțeleasă ca perioada de timp dintre două tăieturi principale.
Venituri absolute din chirie pe an este stabilit la aceeași rată ca și pentru terenurile agricole.
Valoarea cadastrală de 1 ha teren forestier se determină prin împărțirea venitului estimat din chirii la rata de capitalizare, stabilită la 0,02 (2%).
Abordarea veniturilor în evaluarea terenurilor
Abordarea veniturilor în evaluarea terenului - acestea sunt metode care vă permit să obțineți o estimare a valorii terenului pe baza venitului așteptat al unui potențial cumpărător. Această abordare este aplicabilă numai terenurilor generatoare de venit. Abordarea veniturilor se bazează pe trei principii: principiul așteptării, principiul cererii și ofertei și principiul substituției. Investitorul sau antreprenorul tipic cumpără terenuri cu așteptarea unor venituri viitoare în numerar sau a altor beneficii.
Astfel, valoarea de piață a unui teren este suma veniturilor viitoare așteptate din chirie sau a altor beneficii ajustate la data evaluării. Fluxurile de venit în timpul perioadei de proprietate asupra terenului, precum și veniturile din revânzarea ulterioară a terenului, sunt capitalizate la costul curent.
Capitalizarea este împărțirea venitului curent la rata de capitalizare corespunzătoare, în urma căreia suma venitului este convertită în valoarea terenului.
La utilizarea metodei venitului, este necesar să se determine venitul și rata de capitalizare. În funcție de scopul terenului, venitul poate fi:
chirie pentru evaluarea terenurilor agricole si forestiere;
parte din venitul din complexul imobiliar atribuibil
pe teren intravilan;
chirie pentru evaluarea așezărilor terenurilor;
venituri din creșterea valorii unui teren primite atunci când acesta este vândut în viitor sau când este gajat în cadrul unui credit ipotecar.
O problemă dificilă a abordării veniturilor este determinarea ratei de capitalizare. În practică, există trei abordări ale calculului ratei de capitalizare, dezvoltate inițial pentru valorificarea chiriei terenului, i.e. evaluarea terenurilor agricole.
Prima abordare este abordarea terenului ca un fel de capital monetar și, în consecință, calculul ratei de capitalizare pe baza caracteristicilor pieței monetare la data evaluării.
A doua abordare este calcularea ratei de capitalizare folosind metoda construcției cumulate.
A treia abordare este metoda de strângere a pieței (analiza vânzărilor comparative). Această metodă este simplă, dar necesită informații fiabile despre obiectele vânzărilor comparabile.
Când analizați veniturile și cheltuielile, puteți utiliza atât date retroactive (pentru perioadele trecute) cât și date de prognoză. În acest caz, datele pot fi preluate atât înainte, cât și după impozitare. Principala condiție care trebuie respectată în calcule este ca fluxurile de numerar din utilizarea terenurilor evaluate și comparabile să fie determinate pe aceeași bază.
Pentru evaluarea terenurilor construite cu facilitati comerciale se poate folosi tehnica venitului rezidual atribuibil terenului. Conform principiului productivității reziduale a terenului, clădirile și structurile construite pe teren prin atragerea de capital, forță de muncă și management au prioritate în distribuția venitului. Venitul rămas după acoperirea tuturor costurilor de atragere a altor factori este atribuit terenului.
Aplicarea abordării venitului este dificilă la un nivel ridicat de inflație și o piață financiară instabilă.
Abordare comparativă a evaluării terenurilor
Metoda de comparare a vânzărilor este utilizată pe scară largă în țările cu o piață teren dezvoltată. Metoda se bazează pe sistematizarea și compararea informațiilor privind prețurile de vânzare a terenurilor similare, i.e. bazat pe principiul substituirii.
Principiul substituției pornește din faptul că piața este deschisă și competitivă, că pe ea interacționează un număr suficient de vânzători și cumpărători, care acționează în conformitate cu motivația tipică, rațional din punct de vedere economic și în interesul lor, fără a fi supuși unor presiuni străine. .
Metoda de comparare a vânzărilor include următorii pași: Pasul 1. Identificarea vânzărilor recente de proprietăți comparabile în segmentul relevant al pieței funciare.
Evaluatorul studiază piața terenurilor, o segmentează și stabilește segmentului de piață căruia îi aparține proprietatea evaluată. Segmentarea pieței este procesul de împărțire a pieței în sectoare care sunt situate în aceeași zonă geografică, au opțiuni de utilizare a terenurilor similare sau concurente, caracteristici similare ale obiectelor și subiectelor.
Ca urmare a segmentării, terenurile sunt împărțite în următoarele grupuri:
parcele utilizate în scopuri horticole și horticole;
parcele utilizate pentru agricultura personală subsidiară;
terenuri utilizate pentru locuințe individuale
constructie;
parcele utilizate pentru construcția de locuințe în masă;
loturi sub imobile comerciale;
zone aflate sub dotări publice etc.
Pentru comparație folosește mai multe terenuri vândute. De obicei, trei până la cinci analogi sunt suficiente, dar un număr mai mare crește fiabilitatea estimării.
Etapa 2. Verificarea informațiilor privind tranzacțiile cu terenuri. Selectarea informațiilor pentru a le crește fiabilitatea și a obține confirmarea faptului că tranzacțiile au avut loc în condiții tipice de piață. Datele colectate privind vânzările de terenuri comparabile trebuie confirmate de unul dintre participanții la tranzacție (cumpărător sau vânzător) sau de un intermediar.
Pasul 3. Compararea proprietății evaluate cu proprietățile vândute pe piață și efectuarea ajustărilor pentru diferențele dintre proprietatea evaluată și fiecare dintre proprietățile comparate.
Etapa 4. Analiza prețurilor reduse la analogi și determinarea valorii finale a valorii de piață a terenului evaluat. După efectuarea ajustărilor la prețurile analogilor selectați, rezultatele obținute trebuie convenite pentru evaluarea finală a costului terenului. Un calcul simplu al mediei aritmetice a prețurilor analogilor selectați este rar utilizat.
titlul de proprietate și datele de înregistrare pe teren, servituți;
Etapa 4. Analiza prețurilor reduse la analogi și determinarea valorii finale a valorii de piață a terenului evaluat. După efectuarea ajustărilor la prețurile analogilor selectați, rezultatele obținute trebuie convenite pentru evaluarea finală a costului terenului. Un calcul simplu al mediei aritmetice a prețurilor analogilor selectați este rar utilizat. Pentru a obține un rezultat mai precis, se utilizează formula medie ponderată.
Următoarele informații sunt utilizate pentru a determina valoarea de piață a unui teren:
titlul de proprietate și datele de înregistrare a terenului
la șantier, servituți;
caracteristicile fizice ale sitului;
date privind relația site-ului cu mediul;
Factorii economici care caracterizează situl.
Evaluarea prin metoda compararii vanzarilor este cea mai obiectiva in cazurile in care exista suficiente informatii comparabile cu privire la tranzactiile care au avut loc pe piata.
După cum arată practica, metoda de comparare a vânzărilor dă rezultate nesatisfăcătoare în condiții de rate ridicate a inflației, cu lipsa datelor privind vânzările pe piață a proprietăților comparabile sau fiabilitatea lor scăzută, precum și cu schimbări bruște ale condițiilor economice.
Abordarea costurilor pentru evaluarea terenurilor
Abordarea costurilor pentru evaluarea valorii de piață a unui teren se bazează pe faptul că investitorul, exercitând prudența cuvenită, nu va plăti pentru teren o sumă mai mare decât costul de achiziție a terenului relevant și de ridicarea unei clădiri cu un scop similar. și utilitatea pe acesta într-o perioadă acceptabilă pentru construcție . Abordarea costurilor include mai multe metode.
Metoda de retragere (extracție) determină valoarea de piață a terenului real ca diferență între valoarea de piață a întregii proprietăți, i.e. a terenului cu îmbunătățiri și costul de înlocuire al îmbunătățirilor minus amortizarea acestora. Această metodă de calcul a valorii unui teren se bazează pe tehnica reziduală pentru teren.
Avantajul metodei costisitoare este claritatea și principiile bazate pe dovezi. Este utilizat pe scară largă pentru a determina cea mai bună și mai eficientă utilizare a terenului ca liber. În plus, aceasta este singura metodă de determinare a valorii de piață a terenului în sine în cazurile în care nu există date fiabile pe piață pentru tranzacțiile cu terenuri similare neamenajate.
Metoda costului conduce la rezultate obiective dacă este posibilă estimarea cu acuratețe a valorii costului de înlocuire a îmbunătățirilor (cladiri și structuri) și amortizarea cumulativă a acestora, sub rezerva unui echilibru relativ al cererii și ofertei pe segmentul corespunzător al pieței imobiliare. .
Limitarea metodei costului este că poate oferi o estimare părtinitoare a costului clădirilor și structurilor care au mai mult de 10-15 ani, deoarece în timp probabilitatea de reproducere a unei proprietăți învechite scade și complexitatea calculării amortizarii cumulate. crește. În plus, în condiții de inflație ridicată, este foarte dificil să se calculeze cu exactitate costul reproducerii clădirilor și structurilor, ca să nu mai vorbim de costul reproducerii tuturor îmbunătățirilor funciare urbane cu o alocare a cotei atribuibile terenului evaluat.
Abordarea costurilor este o metodă de determinare a costurilor de dezvoltare care se aplică în primul rând terenurilor neamenajate. Această metodă determină valoarea totală a terenului, presupunând că acesta va fi împărțit în terenuri separate, care vor fi vândute. Din încasările în numerar din vânzarea parcelelor se scad toate costurile pentru dezvoltarea acestora și, astfel, se determină valoarea terenului neamenajat.
Metoda costului de dezvoltare este utilizată atunci când cea mai bună și mai eficientă utilizare este împărțirea masei de teren în parcele separate. Împărțirea unei suprafețe mari de teren în parcele separate este o practică larg răspândită, deoarece contribuie la o utilizare mai eficientă a terenului. Problema determinării valorii terenului destinat împărțirii este relevantă pentru orice oraș sau sat în creștere și este utilizată în dezvoltarea rezidențială în masă sau a cabanelor de vară.
La efectuarea tranzacțiilor cu terenuri se poate aplica o metodologie diferită de evaluare a valorii de piață. Fiecare dintre ele se caracterizează prin propriile caracteristici, în funcție de scopul final urmărit. Să luăm în considerare diferența dintre abordările eficiente în calcularea prețului de piață al suprafețelor de teren.
În primul rând, să definim conceptul de valoare de piață. Acest termen presupune prețul maxim probabil de vânzare al parcelelor în realitățile concurentiale existente pe piața rusă, cu o bună informare a părților la tranzacție (vânzătorul și cumpărătorul), precum și fără prezența presiunii forțate din circumstanțe de forță majoră. din afară.
Necesitatea evaluării terenurilor poate apărea pentru:
- Calculul sumelor chiriei.
- Impozitarea anumitor categorii de terenuri si obiecte imobiliare asupra acestora.
- Determinarea cuantumului prejudiciului cauzat.
- Efectuarea tranzacțiilor de cumpărare și vânzare.
- Calculul compensației pentru înstrăinarea terenului.
Aplicarea practică a metodelor de evaluare a valorii de piață a terenurilor necesită următoarele informații:
- Informații de înregistrare și titlu de proprietate.
- Caracteristici economice - cazuri de utilizare permise, scopul propus, disponibilitatea infrastructurii și schimbului de transport.
- Caracteristici fizice - locație, configurație, topografie, suprafață (dimensiune).
- Informații despre relația terenului evaluat cu mediul înconjurător.
- Caracteristici de plată - termeni de plăți și finanțare, posibilitatea modificării prețului contractului, circumstanțe specifice tranzacției.
Care sunt metodele de determinare a prețului pieței
Există 6 modalități principale de a evalua valoarea de piață a terenului. În același timp, nu toate sunt cele mai populare și la cerere, ci doar primele 3 dintre ele. Luați în considerare caracteristicile aplicării fiecărei metode separat.
Metode de evaluare a valorii de piață a parcelelor:
- Metoda de comparare a vânzărilor comparabile este cea mai comună modalitate de a obține date reale privind prețul curent de piață al terenului. În acest proces, se realizează o analiză a pieței existente, compararea datelor privind obiectele pentru tranzacții similare în contextul elementelor și unităților omogene. În acest caz, sunt luați în considerare toți factorii semnificativi care pot afecta nivelul prețului. De exemplu, aceasta este locația și proprietatea site-ului; prezența comunicațiilor, clădirilor, distrugerii, inundațiilor; domeniul de aplicare a lucrărilor de recuperare a terenurilor; factori de mediu etc Costul site-ului cu această metodă nu este estimat.
- Metoda de corelare sau transfer (alocare) - metoda este utilizată pentru tranzacțiile pe parcele cu clădiri ridicate. Aceasta implică o evaluare inițială a costului structurilor (cladirilor) existente și o evaluare secundară a costului amplasamentului în sine. Se dezvăluie proporția dintre prețul total și prețul net al terenului. În acest proces, precum și în prima metodă, pentru a calcula valoarea de bază sunt utilizate datele actuale actuale privind valoarea de piață a obiectelor similare.
- Metoda de închiriere sau de valorificare a veniturilor - metoda este utilizată pentru a calcula costul planificat pentru parcelele închiriate și presupune prelucrarea datelor privind sumele plăților de leasing (chirie). Valoarea chiriei preconizate este determinată pe baza veniturilor din chirie sau a profitului din utilizarea economică a terenului. Pentru calcul, se utilizează o formulă folosind indicatorul de capitalizare (pe baza cifrelor pentru prețul de închiriere și costul parcelelor) și veniturile din chirie. Influența este exercitată de factori precum locația și scopul terenului, suprafața, infrastructura și schimbul de transport, disponibilitatea comunicațiilor etc.
- Metoda reziduală a terenului - în cazul în care nu este posibilă obținerea datelor privind prețurile curente de piață pentru parcele similare, se recomandă utilizarea acestei metode pentru a determina valoarea reală a terenului. Procesul calculează valoarea reziduală a productivității, costul îmbunătățirii site-ului și venitul net care poate fi obținut prin realizarea acestor îmbunătățiri.
- Metoda de construire sau de dezvoltare (dezvoltare) a sitului - această metodă este cel mai bine utilizată dacă este necesar să se evalueze terenul potrivit pentru defalcare în zone separate, mai mici. Procesul calculează numărul și dimensiunea fiecărui lot individual, estimează costurile viitoare și veniturile din vânzări estimate, întocmește un program și determină o rată de actualizare ținând cont riscuri posibile, iar la final profitul net. Pentru cele mai precise calcule și obținerea unor indicatori finali veritabili, este necesar să se țină cont de toate costurile viitoare - de la costurile preliminare (pentru evaluare, consultanță de specialitate, obținerea diverselor autorizații etc.) până la costurile de defrișare a teritoriului, inginerie și construcție. munca, plata impozitelor, plata salariilor etc.
- Metoda de extracție sau extracție - această metodă implică analiza proprietăților îmbunătățite. Separat, se estimează costul site-ului și îmbunătățirile aduse. În acest caz, prețul total al terenului cu imobil este împărțit în valoarea obiectului și a teritoriului.
La alegerea metodei optime de calcul a prețurilor de piață ale suprafețelor de teren în diverse scopuri, proveniența și tipul, este necesar să se analizeze mai întâi toate metodele disponibile, ținând cont de termenii însoțitori ai tranzacției și de caracteristicile terenului care este vândut/achiziționat. În același timp, trebuie amintit că evaluarea cadastrală este folosită pentru a exprima prețul terenului în bani, organisme guvernamentale metoda masei si se foloseste in procesul de impozitare a obiectelor. Există și conceptul de evaluare normativă, care determină prețul normativ al terenului și este utilizat la donarea, calcularea valorii acțiunilor, transmiterea prin moștenire, cumpărarea sau retragerea terenului și emiterea de împrumuturi garantate.
Valoarea de piata este cel mai probabil pretul de vanzare al unei proprietati intr-o piata competitiva si deschisa, cu actiunile constiente si rationale ale cumparatorului si vanzatorului, care sunt bine informati si nu sub presiunea unor circumstante extraordinare, in interesul lor.
Pentru a evalua valoarea de piață a unui teren, sunt necesare următoarele informații:
1) titlul de proprietate și datele de înregistrare pe terenul;
caracteristicile fizice ale sitului;
date privind relația site-ului cu mediul;
4) factori economici care caracterizează situl.
Sursele acestor date pot fi comitetele și comisiile de terenuri ale orașului, raionului și localității, unde se înregistrează tranzacții cu terenuri, firme imobiliare specializate în tranzacții cu terenuri, organizații de credit ipotecar, firme de evaluare, periodice și alte surse.
Există cinci metode principale de evaluare a valorii de piață a terenurilor:
Pentru vânzări comparabile.
Metoda de corelare (transfer).
Valorificarea chiriei terenului.
Tehnica reziduurilor de pământ.
Metoda de dezvoltare a terenului.
Cea mai comună metodă de evaluare a terenurilor este metoda directă. analiza comparativa vânzări pe baza datelor privind tranzacțiile recente (timp de 3-6 luni).
Se bazează pe principiul substituției: un cumpărător rațional nu va plăti mai mult pentru o anumită bucată de teren decât l-ar costa un teren similar cu proprietăți utile similare.
Conform acestei metode:
- 1) sunt identificate vânzările efective de terenuri pe piața relevantă sau pe segmentele acesteia;
- 2) se fac modificări pentru a lua în considerare diferențele dintre site-ul evaluat și fiecare sit comparabil.
Compararea terenului evaluat cu parcele libere comparabile se realizează în funcție de două componente: a) prin elemente de comparație; b) prin unitati de comparatie.
Ca elemente de comparație sunt luați toți factorii care pot avea un impact semnificativ asupra costurilor necesare dezvoltării sitului: amplasarea sitului, care sunt drepturile de proprietate asupra terenului, structura solului, prezența apei subterane. , mlaștini și care este probabilitatea de inundare a site-ului, cantitatea de recuperare a terenului, prezența clădirilor pe șantier și valoarea costurilor asociate cu distrugerea acestora pentru a pregăti situl pentru o nouă dezvoltare, facilități de comunicare pe amplasament și starea lor tehnică , starea ecologică a sitului, mediul, prezența monumente istoriceși protecția acestora de către stat, disponibilitatea facilităților și „altele.
Unitatea de comparație este:
- 1) pret pe 1 hectar pentru suprafete mari de constructii agricole, industriale sau de locuinte;
- 2) preț pe 1 m2 În centrele de afaceri ale orașelor, pentru birouri, magazine etc.:
- 3) preț pentru 1 metru frontal pentru utilizare comercială a terenului în orașe. Costul terenului este proporțional cu lungimea limitei sale de-a lungul străzii sau autostrăzii cu adâncime standard o parcelă care reprezintă o mică parte din cost;
- 4) preț pe lot - parcele de formă și dimensiune standard în zone rezidențiale, cabane de vară etc.
- 5) preț pe unitate de densitate - coeficientul raportului dintre suprafața clădirii și suprafața terenului.
Pentru zonele construite, ca unitate de comparație, se pot folosi următoarele:
- - pret pe 1 m2 suprafata totala sau neta;
- - pret pe 1 mc - pentru depozite, lifturi etc.;
- - preț pe unitate care generează venituri - un loc într-un garaj, pe un stadion, un loc de parcare etc.
Atunci când se utilizează tehnica unității de comparație, valoarea medie sau tipică a unității de comparație pentru fiecare grup omogen de parcele este determinată pe baza unei serii de vânzări efective.
Valoarea medie este determinată prin calcularea prețului mediu sau mediu de vânzare per unitate de comparație. Această tehnică este utilizată în cazurile în care zonele sunt foarte diferite între ele ca mărime, dar relativ similare ca parametri.
O altă tehnică se bazează pe determinarea prin analiză a vânzărilor comparabile a valorii parcelei de bază, standard, care este apoi un reper pentru calcularea costului altor terenuri. Obiectul evaluării este o zonă de bază reală sau ipotetică.
În general, prețul de piață al terenului poate fi determinat
in felul urmator:
Tsr \u003d Ts "x K, X K2 X Kz x ... x Kt
unde Tsr - prețul de piață; C" - prețul standard al terenului; K, ... KII, - coeficienții utilizați pentru ajustarea prețului standard.
Coeficienții se stabilesc prin mijloace de expertiză dacă nu există coeficienți aprobați de organele de stat.
Metoda corelației (transferului). consta in determinarea raportului dintre valoarea totala a intravilanului si valoarea terenului. S-a stabilit că există o relație stabilă între costul terenului și costul structurilor ridicate pe acesta.
Expertul evaluator estimează mai întâi costul total al suprafeței construite, apoi scade costul clădirilor și structurilor din acesta și obține costul terenului. Factorii de raportare pot fi aplicați cartierelor care sunt evaluate pentru a determina costul unei unități de comparație sau al unei parcele de bază pentru acea zonă. De exemplu, conform experților americani, ponderea terenului în valoarea de evaluare a imobiliare este de 30-40%. Metoda productivității reziduale (restul).
În absența datelor de vânzare a terenurilor, teoria recomandă utilizarea tehnicii reziduale pentru a evalua terenul.
În conformitate cu tehnica restului, valoarea terenului este determinată de formula:
unde VL _ evaluarea valorii terenului; NOI - venitul net din exploatare generat de proprietate; VB - costul îmbunătățirilor; RL _ rata de valorificare a terenului; RB - raportul de capitalizare a îmbunătățirilor.
Îmbunătățirea înseamnă aici tot ceea ce este indisolubil legat de teren: clădiri, structuri, structuri, spații verzi și așa mai departe. .
La evaluarea bunurilor imobile se presupune că terenul este considerat ca santierși nu este supusă niciunui tip de uzură, cu excepția celor economice. Ca resursă limitată, terenul tinde să crească în valoare în timp. Toată uzura este atribuită îmbunătățirilor care se află la sol. Rezultă că terenul este un activ inepuizabil (capital) care nu necesită recapitalizare (returnarea capitalului). Prin urmare, venitul din teren poate fi valorificat la rata de rentabilitate a capitalului V. Adică, raportul de valorificare a terenului RL este egal cu rata de rentabilitate a capitalului V.
Metoda de dezvoltare (dezvoltare) a unui teren este utilizată atunci când este necesar să se determine costul unui teren adecvat pentru împărțirea în parcele individuale separate. Astfel de cazuri sunt destul de comune în practica rusă de evaluare.
Principalele etape ale evaluării prin această metodă:
- 1. Determinarea mărimii și numărului de parcele individuale.
- 2. Calculul costului suprafețelor dezvoltate folosind metoda vânzărilor comparabile (determinarea sumei veniturilor).
- 3. Calculul costurilor de dezvoltare a site-urilor și a vânzărilor acestora, programul de desfășurare a perioadei estimate de vânzări și suma încasărilor din vânzarea site-urilor individuale.
- 4. Determinarea cantității fluxului de numerar prin scăderea tuturor costurilor de dezvoltare a site-urilor din veniturile totale din vânzarea acestor site-uri.
Determinarea valorii unui teren care face parte dintr-un imobil evaluat prin metoda costului se bazează pe ipoteza că este cea mai bună și mai eficientă utilizare a acestuia ca fiind lipsită de dezvoltare.
Pentru a evalua valoarea de piață a unui teren, trebuie să aveți următoarele informații:
- a) titlul de proprietate și datele de înregistrare pe terenul;
- b) caracteristicile fizice ale amplasamentului;
- c) date privind relația sitului cu mediul;
- d) factori economici care caracterizează situl.
Sursele acestor date pot fi comitetele și comisiile de terenuri ale orașului, raionului și localității în care se înregistrează tranzacții cu terenuri, firme imobiliare specializate în tranzacții cu terenuri, organizații de credit ipotecar, firme de evaluare și periodice.
Există următoarele metode principale de evaluare a valorii de piață a terenurilor pentru construcția de locuințe:
- 1. Metodă de vânzare comparabilă.
- 2. Metoda de corelare (transfer).
- 3. Valorificarea chiriei terenului.
- 4. Metoda „rămășii pentru pământ”.
- 5. Modul de dezvoltare (dezvoltare) a terenului etc.
- 1. Metoda de vânzări comparabile este de a aduna și compara datele privind loturile virane similare care au fost vândute recent și de a ajusta prețurile de vânzare. Un expert evaluator ar trebui să fie conștient de faptul că prețurile pentru terenurile publicate adesea în periodice (de exemplu, în regiunea Moscovei) sunt așa-numitele prețuri de vânzător, adică suprapreț, iar prețurile efective ale tranzacției sunt necesare pentru comparare și comparare.
Prețurile la care terenul este vândut de către administrația locală sunt și ele insuficient tipice pentru piață. Aceste parcele sunt de obicei mari și, ca urmare, se face o reducere semnificativă la prețurile lor.
Compararea și compararea terenului evaluat cu parcele libere comparabile se realizează în funcție de două componente:
- a) prin elemente de comparație,
- b) prin unitati de comparatie.
Elementele de comparație sunt șapte factori:
- 1. Proprietatea
- 2. Condiții de finanțare a tranzacției.
- 3. Condiții de vânzare.
- 4. Ora vânzării sau data vânzării.
- 5. Locația.
- 6. Caracteristici fizice.
- 7. Caracteristicile veniturilor primite din teren.
Drepturi de proprietate evaluate. În Federația Rusă, terenurile pot avea drept de proprietate privată, posesie moștenită pe viață (numai pentru persoane fizice), utilizare permanentă (perpetuă), închiriere, utilizare gratuită pe termen determinat. O ajustare se face atunci când drepturile cumpărătorului sunt împovărate cu gaj sau închiriere pe termen lung.
Conditii de finantare. Dacă s-a luat un împrumut de 100% pentru achiziționarea unui teren sau condițiile de finanțare ale tranzacției includ plăți mari de dobânzi, atunci astfel de tranzacții trebuie analizate cu atenție și trebuie făcută o ajustare corespunzătoare a prețului acestei tranzacții.
Condiții de vânzare. Ajustarea pentru acest element reflectă relația atipică dintre vânzător și cumpărător în piață, precum și circumstanțele în care aceștia iau deciziile cu privire la vânzarea sau cumpărarea terenului. Datele privind condițiile de vânzare sunt destul de dificil de obținut. O altă dificultate este determinarea cuantumului ajustărilor pentru anumite diferențe în ceea ce privește vânzările. Regula, aparent, ar trebui să fie: dacă evaluatorul a identificat o diferență în termenii unei tranzacții comparabile și a determinat cuantumul modificării, el trebuie să ia în considerare această modificare. Dacă este dificil să se determine valoarea ajustării, atunci este necesar să se abandoneze comparația pentru această tranzacție.
Timp de vânzare. Pentru a face ajustări de preț pentru tranzacții comparabile, este necesar să se cunoască tendințele prețurilor pe piața terenurilor, adică modul în care prețurile terenurilor se modifică în timp. În condițiile rusești, există o tendință anuală de creștere a prețurilor pentru terenurile, fluctuații sezoniere semnificative ale prețurilor pentru acestea: primăvara prețurile cresc, iarna cad. În regiunea Moscovei, de exemplu, fluctuațiile sezoniere în unele zone ajung la 15-20%.
Un expert evaluator trebuie să efectueze o analiză profundă a raportului dintre cerere și ofertă pe piața terenurilor și să identifice tendințele prețurilor vânzătorilor și cumpărătorilor. Uneori se întâmplă ca adoptarea unui proiect de lege sau a unui decret guvernamental să aibă un impact semnificativ asupra comportamentului lor pe piața funciară.
Locație. Dacă amplasamentul comparabil se află în aceeași zonă cu proprietatea care este evaluată, în mod normal nu se fac ajustări. Dacă situl comparabil este situat într-o altă zonă, atunci ar trebui efectuată o analiză a posibilelor diferențe între aceste zone. De exemplu, în dezvoltarea rezidențială, sunt luați în considerare factori precum accesibilitatea la transport, suportul ingineresc, ecologia și prestigiul. Un element important în comparațiile de vânzări comparabile sunt caracteristicile fizice ale proprietății. Pot fi parametrii solului, dimensiunile șantierului, forma (dreptunghiulară sau poligonală), drenajul, panta șantierului etc.
Prețul unui teren este oarecum influențat de gradul de activitate al pieței funciare asociat cu venitul primit din obiect. De exemplu, gradul de activitate al pieței funciare în zona de 30 de kilometri a regiunii Moscova este mai mare decât în zonele mai îndepărtate de Moscova. În acest sens, evaluatorul trebuie să facă o ajustare pentru acest element de comparație a vânzărilor.
Unitățile de comparație sunt utilizate dacă:
- a) parcelele de teren care generează venituri variază în suprafață și în cantitatea de îmbunătățiri disponibile;
- b) sunt necesare informații preliminare pentru cumpărători.
- 2. Metoda corelației (metoda transferului). Această metodă de evaluare a unui teren constă în împărțirea prețului total de vânzare al unui complex comparabil, inclusiv un obiect imobiliar și un teren, în două componente - prețul unei clădiri și prețul unui teren. Mai mult, evaluatorul estimează mai întâi costul clădirii și al altor structuri situate pe acest amplasament, apoi scade costul clădirilor și structurilor din prețul total al complexului imobiliar și primește costul terenului. Metoda se aplică atunci când nu există vânzări comparabile de teren pe piață. S-a stabilit că există o relație stabilă între costul terenului și clădirile și structurile ridicate pe acesta, astfel încât costul unui teren poate fi estimat prin distribuirea prețului total de vânzare al unui complex imobiliar între două componente: teren și cladiri.
- 3. Metoda de valorificare a rentei terenului. Determinarea valorii unui teren prin metoda valorificării chiriei constă în valorificarea veniturilor primite din plățile de chirie. Metoda presupune împărțirea venitului anual din chirie la rata de capitalizare corespunzătoare, în urma căreia suma venitului este convertită în costul terenului.
Calculul valorii terenului prin metoda de valorificare a chiriei terenurilor se bazează pe utilizarea următoarei formule:
4. Metoda „reziduu pentru pământ”. Conform principiului productivității reziduale a terenului, clădirile și structurile construite pe teren prin atragerea de capital, forță de muncă și management au prioritate în distribuția venitului. Venitul rămas după acoperirea tuturor costurilor de atragere a altor factori este atribuit terenului.
Condiții de aplicare a metodei venitului rezidual pentru teren:
dotările disponibile corespund opțiunii de utilizare optimă și eficientă a terenului;
costul clădirilor și structurilor situate pe terenul sau costurile estimate ale construcției acestora pot fi calculate destul de precis, precum și durata de viață a acestora;
se cunoaște venitul net anual din exploatare din exploatarea proprietății (teren cu îmbunătățiri).
Etape de calcul:
- 1. Determinați costul îmbunătățirilor.
- 2. Pe baza tarifelor de închiriere și a cheltuielilor de exploatare, determinați venitul net din exploatare (NOR) al întregii proprietăți.
- 3. Determinați CHOD per clădire.
- 4. Determinați CHOD care cade pe pământ.
- 5. Determinați valoarea terenului prin valorificarea venitului net din exploatare aferent terenului.
- 5. Modul de dezvoltare (dezvoltare) a terenului. Metoda de dezvoltare (dezvoltare) a unui teren este utilizată atunci când este necesar să se determine costul unui teren mare, care trebuie împărțit în parcele individuale separate. Astfel de cazuri sunt destul de comune în practica rusă de evaluare.
Metoda de dezvoltare a site-ului presupune implementarea următoarelor etape de evaluare:
Determinarea dimensiunii și numărului de parcele individuale.
Calculul costului terenurilor dezvoltate folosind metoda vânzărilor comparabile (se determină suma încasărilor din vânzare).
Calculul costurilor de dezvoltare a site-urilor și a vânzărilor acestora, întocmirea unui grafic de dezvoltare și a unei perioade estimative de vânzări.
Determinarea cantității fluxului de numerar prin scăderea tuturor costurilor de dezvoltare a site-urilor din veniturile totale din vânzarea site-urilor individuale.
Determinarea ratei de actualizare.
Reducerea fluxului de numerar ținând cont de timpul de dezvoltare și vânzare a tuturor terenurilor individuale.
Atunci când se determină dimensiunea parcelelor individuale, este necesar să se țină cont de factorii fizici, juridici și economici care afectează această decizie.
