بيت > قليلا عن كل شيء > تحديد القيمة السوقية للأرض. تقييم الأراضي

تحديد القيمة السوقية للأرض. تقييم الأراضي

يتم تقييم تكلفة قطع الأراضي على أساس المبادئ التوجيهية لتحديد القيمة السوقية لقطع الأراضي، التي تمت الموافقة عليها بأمر وزارة الملكية الروسية بتاريخ 06.03.2002 رقم 568ر.

يتضمن التقييم الفردي والمساحي لقطع الأراضي تطبيقًا معقدًا لثلاثة أساليب: مربحة ومقارنة ومكلفة (الشكل 7.1). يتم عرض الطرق المتبعة في كل طريقة من طرق تقييم قطع الأراضي وفقًا للمبادئ التوجيهية لتحديد القيمة السوقية لقطع الأراضي في الشكل 7.1. تعتمد طريقة مقارنة المبيعات وطريقة التخصيص وطريقة التوزيع على المنهج المقارن. تعتمد طريقة رسملة إيجار الأراضي والطريقة المتبقية وطريقة الاستخدام المقصود على نهج الدخل. يتم استخدام عناصر نهج التكلفة من حيث حساب تكلفة إعادة إنتاج أو استبدال تحسينات الأراضي في الطريقة المتبقية وطريقة التخصيص.

تعتبر المبادئ التوجيهية لتحديد القيمة السوقية لقطع الأراضي استشارية بطبيعتها. وفي حالة استخدام طرق أخرى في تقرير التقييم، فمن المستحسن الكشف عن محتواها وتبرير استخدامها.

توجد في الأدبيات التعليمية طرق أخرى لحساب تكلفة قطع الأراضي: طريقة تكاليف التطوير، وطريقة تكاليف إعادة إنتاج البنية التحتية، وطريقة عقود الاستثمار القياسية.

يتم اشتقاق القيمة النهائية للقيمة المقدرة لقطعة الأرض بناءً على النتائج التي تم الحصول عليها بطرق مختلفة. عند مقارنة هذه البيانات، من المستحسن إعطاء الأفضلية للتقديرات المستندة إلى معلومات أكثر اكتمالا وموثوقية. تشير التناقضات الكبيرة في قيمة الأراضي المحسوبة بطرق مختلفة إما إلى أخطاء في التقديرات أو إلى خلل في سوق الأراضي.

يتيح نهج الدخل لتقييم قطع الأراضي الحصول على تقييم لقيمة الأرض على أساس الدخل المتوقع من قبل المشتري المحتمل، وينطبق فقط على قطع الأراضي التي تدر الدخل.

7.2.1. طريقة رسملة إيجار الأراضي

يتم استخدام هذه الطريقة لتقييم قطع الأراضي المبنية وغير المبنية. وشرط تطبيق الطريقة هو إمكانية الحصول على إيجار الأرض من قطعة الأرض المقدرة.

تتضمن الطريقة التسلسل التالي من الإجراءات 14:

حساب إيجار الأرض التي أنشأتها قطعة أرض؛

تحديد قيمة المعامل المقابل لرسملة إيجار الأراضي؛

تُفهم رسملة إيجار الأراضي على أنها تحديد تاريخ تقييم جميع القيم المستقبلية لإيجار الأراضي المتساوية مع بعضها البعض أو المتغيرة بنفس المعدل لفترات زمنية متساوية. ويتم الحساب عن طريق قسمة مبلغ إيجار الأرض للفترة الأولى بعد تاريخ التقييم على معامل الرسملة المناسب الذي يحدده المثمن.

وفي إطار هذه الطريقة، يمكن حساب مبلغ إيجار الأرض كدخل من استئجار قطعة أرض في ظل الظروف السائدة في سوق الأراضي.

الطرق الرئيسية لتحديد نسبة الرسملة هي:

طريقة ضغط السوق (تقسيم مبلغ إيجار الأراضي لقطع الأراضي المماثلة على سعر بيعها)، تم تناول هذه الطريقة في القسم 4.1. هذا البرنامج التعليمي؛

طريقة زيادة معدل العائد الخالي من المخاطر على رأس المال بقيمة علاوة المخاطر المرتبطة باستثمار رأس المال في الأرض المقدرة.

في هذه الحالة، يُفهم معدل العائد على رأس المال الخالي من المخاطر على أنه معدل العائد لاستثمار رأس المال الأقل خطورة (على سبيل المثال، معدل العائد على الودائع المصرفية من أعلى فئة موثوقية أو معدل العائد حتى تاريخ الاستحقاق على ضمانات حكومية).

تتضمن طريقة الرسملة المباشرة تقسيم دخل الإيجار السنوي على معدل الرسملة المناسب، ونتيجة لذلك يتم تحويل مبلغ الدخل إلى تكلفة الأرض.

تعتمد حسابات قيمة الأرض باستخدام طريقة رسملة الدخل على الصيغة التالية:

يعتمد على الغرض المعينالأرض كدخل يمكن أن يكون:

إيرادات الإيجار المقدرة لتقييم الأراضي الزراعية والحرجية؛

جزء من دخل المجمع العقاري العائد إلى الأرض المبنية؛

التوقعات هي جوهر أي نظام تجاري، لذا فإن التوقعات التي يتم إعدادها بكفاءة يمكن أن تجعلك ثريًا للغاية.

إيجار الأرض (دخل الإيجار) لتقييم أراضي المستوطنات؛

الدخل من الزيادة في قيمة قطعة الأرض المستلمة عند بيعها في المستقبل أو عند رهنها بموجب قرض عقاري.

المشكلة الصعبة في نهج الدخل هي تحديد نسبة الرسملة. خصوصية نسبة الرسملة المستخدمة في تقييم الأراضي هي أنها تتكون من جزء واحد فقط - معدل العائد ولا يشمل معدل عائد رأس المال. توجد حاليًا أربع طرق لحساب نسبة الرسملة، والتي تم تطويرها في الأصل في الممارسة العالمية لرسملة إيجار الأراضي، أي. تقييم الأراضي الزراعية.

حساب نسبة الرسملة.النهج الأول- هذا هو اعتبار قطعة أرض كنوع من رأس المال النقدي، وبالتالي حساب معامل الرسملة على أساس خصائص سوق المال في تاريخ التقييم. إن معيار كفاءة استثمار رأس المال هو سعر الفائدة على الاستثمارات التي تتميز بمستوى مماثل من المخاطر. في معظم البلدان المتقدمة، لا تعتبر الاستثمارات في الأراضي الزراعية محفوفة بالمخاطر للغاية وتعادل مخاطر الاستثمار في البنوك ذات الفئة العالية من الموثوقية.

معهد عموم روسيا للبحوث في الاقتصاد والعمل والإدارة زراعةحيث يوصي معدل الرسملة باستخدام معدل بنك الادخار الروسي على الودائع طويلة الأجل بالعملات الأجنبية (التوصيات المنهجية للتقييم المساحي للأراضي الزراعية. - م: VNIETUSH، 1997.)

النهج الثاني هو الرسملة المشروطة بناءً على مؤشر تحدده الدولة. تُستخدم هذه الطريقة على نطاق واسع في العديد من البلدان للتقييم المساحي فئات مختلفةالأراضي، وخاصة الزراعية والحرجية. تحدد طرق التقييم المساحي للدولة للأراضي الفترة التي يتم خلالها إعادة إنتاج رأس المال في الزراعة أو الغابات. تُستخدم هذه الطريقة حاليًا في التقييم المساحي في روسيا. يتم حساب القيمة المساحية للهكتار الواحد من الأراضي الزراعية عن طريق ضرب دخل الإيجار المقدر الناتج عن إنتاج المحاصيل الزراعية في 33 عامًا، و1 هكتار من أراضي الغابات عن طريق ضرب دخل الإيجار المقدر من قطع الأشجار في 50 عامًا.

الطريقة الثالثة هي حساب نسبة الرسملة باستخدام طريقة البناء التراكمي. على سبيل المثال، النظر في حساب معدل الرسملة عند تقييم الأراضي في موسكو. يتضمن معدل الرسملة العناصر التالية:

نسبة الخلو من المخاطر. على سبيل المثال، عند حساب تكلفة البداية للحق في إبرام عقد إيجار، يستخدم المثمنون البلديون في موسكومزيم المعدل السنوي سعر الفائدةأنشأها البنك المركزي للاتحاد الروسي للودائع بين البنوك بالعملة الصعبة؛

المخاطر الإقليمية، أي. مخاطر الاستثمار مالفي العقارات الواقعة في منطقة معينة، وتتميز بوضع اقتصادي واجتماعي معين. وبالنسبة لموسكو، تبلغ نسبة الخطر الإقليمي 35%، وهي واحدة من أدنى المعدلات في روسيا؛

مخاطر السيولة المرتبطة باحتمالية حدوث خسائر في بيع العقارات بسبب عدم كفاية التطوير أو عدم التوازن أو عدم استقرار السوق. يبلغ تقييم الخبراء لهذه المخاطر فيما يتعلق بحقوق الإيجار طويلة الأجل في سوق الأراضي في موسكو حوالي 7٪.

ويعتمد النهج الرابع على أسلوب ضغط السوق، أو تحليل المبيعات المقارن. ولا تتطلب هذه الطريقة حسابات مالية معقدة أو حكم الخبراء، ولكنها مستحيلة بدون معلومات موثوقة عن مبيعات الأراضي المماثلة.

ونسبة الرسملة تساوي الدخل مقسوما على سعر بيع قطع الأراضي المماثلة. من الضروري حساب القيمة المتوسطة (المتوسط المرجح) لعدة مبيعات للحصول على قيم موثوقة لمعدل الرسملة.

تعتبر تقنية حساب نهج الدخل معقدة، حيث يتم توزيع الدخل مع مرور الوقت ويمكن أن يتغير بشكل كبير، ويعتمد معدل الرسملة على حالة الاقتصاد، وخاصة نظام ماليوالتنظيم القانوني لسوق الأراضي. يتطلب استخدام نهج الدخل إجراء أبحاث اقتصادية وسوقية مكثفة لتحديد قيم معدل الرسملة، بالإضافة إلى معرفة أساسيات الرياضيات المالية.

عند تحليل الدخل والنفقات، يمكنك استخدام البيانات بأثر رجعي (للفترات الماضية) والبيانات المتوقعة، والتي يمكن أخذها قبل وبعد الضرائب. الشرط الرئيسي اللازم لإجراء الحسابات هو أن يتم تحديد التدفقات النقدية من استخدام قطع الأراضي المقدرة والقابلة للمقارنة على نفس الأساس. وليس من الصحيح مقارنة التدفقات المحسوبة على أساس البيانات التاريخية مع التدفقات المحددة على أساس بيانات التنبؤ (وخاصة تلك المقومة بالروبل)، وينطبق الشيء نفسه على المحاسبة الضريبية.

وتشمل القيود المفروضة على استخدام طريقة الرسملة عدم تكافؤ الدخل المستلم، وعدم استقرار الأسعار، والتباين الكبير في أسعار البيع والدخل بين قطع الأراضي المماثلة في السوق. يعد استخدام طريقة رسملة الدخل أمرًا مناسبًا عند تقييم قطع الأراضي التي تحقق دخلاً ثابتًا أو متغيرًا بالتساوي.

إحدى طرق نهج الدخل هي رسملة إيجار الأراضي. الإيجار هو توفير قطعة أرض من قبل المؤجر للحيازة المؤقتة و / أو استخدامها من قبل المستأجر (كيان قانوني أو فرد) مقابل رسوم لفترة معينة.

إيجار الأرض هو مبلغ المال المدفوع مقابل حق استخدام قطعة أرض. وباعتباره مصدر دخل منتظم، يمكن تحويل إيجار الأراضي (دخل الإيجار) إلى قيمة باستخدام طريقة الرسملة المباشرة. تعتبر طريقة رسملة الإيجار ملائمة بشكل خاص عندما يتم تأجير قطع الأراضي بشكل منفصل عن المباني والهياكل.

حاليا في المدن الروسيةتعتمد الحكومات المحلية معدلات الإيجار الأساسية للأراضي المملوكة للبلديات، والتي تختلف حسب المناطق الاقتصادية الإقليمية، بالإضافة إلى نوعين من المعاملات: نوع نشاط المستأجر والقيمة التجارية لموقع قطعة الأرض. وبناء على هذه البيانات يمكن حساب الإيجار السنوي باستخدام الصيغة التالية:

أ \u003d أ 6 ك د ك ر ق،

حيث A هو الإيجار السنوي لقطعة الأرض؛

6 معدل إيجار أساسي لـ 1 م2؛

معامل K لنوع نشاط المستأجر؛

K هو معامل القيمة التجارية لموقع قطعة الأرض؛

X هي مساحة قطعة الأرض.

لتبسيط الحسابات في المدن الإقليمية، يتم استخدام معدل ضريبة الأرض المعتمد والمعاملات المقابلة لنوع نشاط المستأجر وموقع الموقع كمعدل أساسي للإيجار السنوي.

ويمكن أيضًا الحصول على البيانات الأولية للرسملة من خلال تحليل معلومات السوق عن مبيعات قطع الأراضي المشابهة لتلك التي يتم تقييمها وقيم الإيجار.

7.2.2. طريقة الاستخدام المقصودة

يتم استخدام هذه الطريقة لتقييم قطع الأراضي المبنية وغير المبنية.

وشرط تطبيق الطريقة هو إمكانية استغلال قطعة الأرض بطريقة تدر الدخل.

تتضمن الطريقة التسلسل التالي من الإجراءات 15:

تحديد المبلغ والهيكل الزمني للنفقات اللازمة لاستخدام قطعة الأرض وفقًا لخيار الاستخدام الأكثر كفاءة لها (على سبيل المثال، تكلفة إنشاء تحسينات على قطعة الأرض أو تكلفة تقسيم قطعة الأرض إلى أجزاء منفصلة) الأجزاء التي تختلف في أشكالها ونوعها وطبيعة استخدامها)؛

تحديد مقدار وهيكل الدخل الزمني من الاستخدام الأكثر كفاءة للأرض؛

تحديد المبلغ والهيكل الزمني لنفقات التشغيل اللازمة للحصول على الدخل من الاستخدام الأكثر كفاءة لقطعة الأرض؛

تحديد قيمة نسبة الخصم المقابلة لمستوى مخاطر استثمار رأس المال في الأرض المقدرة.

حساب تكلفة قطعة الأرض عن طريق خصم جميع الإيرادات والنفقات المرتبطة باستخدام قطعة الأرض.

في هذه الحالة، يُفهم الخصم على أنه عملية جلب جميع الإيرادات والمصروفات المستقبلية إلى تاريخ التقييم بسعر خصم يحدده المثمن.

ولجلب جميع الإيرادات والمصروفات المستقبلية إلى تاريخ التقييم، يتم استخدام معدلات الخصم، التي يتم الحصول عليها على أساس تحليل معدلات العائد على رأس المال للاستثمارات ذات مستويات المخاطر المماثلة.

قد يكون مصدر الدخل هو الإيجار أو الاستخدام الاقتصادي لقطعة أرض أو قطعة واحدة من العقارات، أو بيع قطعة أرض أو قطعة واحدة من العقارات في الفترة الأكثر احتمالا بالقيمة السوقية.

يجب أن يتضمن حساب الدخل في خيار تأجير العقارات حساب الدخل الناتج عن بيع عقار واحد في نهاية الفترة المتوقعة.

القيمة السوقية المخصومة لقطعة الأرض هي مجموع إيرادات الإيجار المتوقعة أو المزايا الأخرى المعدلة حتى تاريخ التقييم. يتم تحويل تدفقات الدخل خلال فترة ملكية الأرض، وكذلك العائدات من إعادة بيع الأرض اللاحقة، إلى القيمة الدفترية. تستخدم هذه الطريقة على نطاق واسع في تقييم قطع الأراضي التابعة لشركات التعدين التي تحتوي على معادن. بناءً على حجم الرواسب المستكشفة المخصصة للتنمية الصناعية (أو التي يجري تطويرها بالفعل)، بالإضافة إلى القدرات الإنتاجية المخططة أو القائمة للإنتاج، يتم تحديد مدة تشغيل الوديعة، أي. مدة فترة التنبؤ. نظرًا لخصائص موضوع التقييم، قد تكون مدة فترة التنبؤ 25 عامًا أو أكثر.

حساب حجم التدفقات النقدية فييتم تنفيذ فترة التنبؤ على أساس المؤشرات الفنية والاقتصادية لمشروع تطوير الحقل الحقيقي أو المخطط له. لكل سنة من فترة التوقعات، يتم حساب التدفق النقدي على أساس حجم إنتاج وبيع الموارد المعدنية وأسعار البيع وتكاليف التنقيب والاستكشاف وتطوير الودائع وبيع المنتجات، بالإضافة إلى المدفوعات الإلزامية وفقًا لذلك. مع التشريعات الضريبية والبيئية.

حساب معدل الخصمعلى أساس المحاسبة

ربحية استغلال الحقل؛

درجات الموثوقية في تقييم كمية المعدن المتاح لاستخراجه من باطن الأرض؛

درجات خطورة تطور هذا المجال.

تتجلى مخاطر العمل الميداني في خسارة المبلغ المالي المقابل لتنفيذ مرحلة معينة من العمل، أي. في الفشل في الحصول على ما كان مخططا له هذه المرحلةنتيجة العمل. ويمكن حساب حجم هذه المخاطرة من خلال ضرب احتمال الحصول على نتيجة سلبية لمرحلة معينة من العمل (التنقيب والاستكشاف وإعداد واستغلال الرواسب) بعامل الترجيح، يساوي النسبةمقدار التكاليف الرأسمالية للمرحلة المقابلة إلى المبلغ الإجمالي للتكاليف الرأسمالية للمشروع.

7.2.3. طريقة الباقي

يتم استخدام هذه الطريقة لتقييم قطع الأراضي المبنية وغير المبنية. وشرط تطبيق هذه الطريقة هو إمكانية بناء قطعة الأرض المقدرة مع إدخال تحسينات مدرة للدخل.

تتضمن الطريقة التسلسل التالي من الإجراءات 16:

حساب صافي دخل التشغيل الذي يعزى إلى التحسينات لفترة زمنية معينة كمنتج لتكلفة إعادة الإنتاج أو استبدال التحسينات بنسبة الرسملة المقابلة للدخل من التحسينات؛

حساب مبلغ إيجار الأرض باعتباره الفرق بين صافي دخل التشغيل من عقار واحد لفترة زمنية معينة وصافي دخل التشغيل الذي يعزى إلى التحسينات للفترة المقابلة من الزمن؛

حساب القيمة السوقية لقطعة أرض من خلال رسملة إيجار الأرض.

تسمح الطريقة أيضًا بالتسلسل التالي من الإجراءات:

حساب تكلفة إعادة إنتاج أو استبدال التحسينات المقابلة للاستخدام الأكثر كفاءة للأراضي التي تم تقييمها؛

حساب صافي الدخل التشغيلي من عقار واحد لفترة زمنية معينة بناءً على أسعار الإيجار في السوق؛

حساب القيمة السوقية لعقار واحد من خلال رسملة صافي الدخل التشغيلي لفترة زمنية معينة؛

حساب القيمة السوقية لقطعة أرض عن طريق طرح تكلفة إعادة إنتاج أو استبدال التحسينات من القيمة السوقية لقطعة واحدة من العقارات.

صافي دخل التشغيل يساوي الفرق بين إجمالي الدخل الفعلي ومصروفات التشغيل. في هذه الحالة، يتم خصم فقط تلك النفقات التشغيلية التي يتحملها المؤجر عادة من إجمالي الدخل الفعلي.

إجمالي الدخل الفعلي يساوي الفرق بين إجمالي الدخل المحتمل والخسائر الناجمة عن تعطل المبنى والخسائر الناجمة عن عدم دفع الإيجار.

إجمالي الدخل المحتمل يساوي الدخل الذي يمكن الحصول عليه من تأجير كامل مساحة عقار واحد للإيجار في حالة عدم وجود خسائر ناتجة عن عدم دفع الإيجار. عند تقييم قطعة أرض، يتم احتساب معدلات الإيجار لاستخدام كائن عقاري واحد على أساس أسعار الإيجار في السوق (أسعار الإيجار الأكثر احتمالا التي يمكن من خلالها تأجير كائن التقييم في السوق المفتوحة في بيئة تنافسية، عندما يتصرف أطراف الصفقة بشكل معقول، ولديهم جميع المعلومات اللازمة، ولا يعكس سعر الإيجار أي ظروف استثنائية).

بالنسبة للمباني الشاغرة والمشغولة من قبل المالك، يتم استخدام أسعار الإيجار السوقية أيضًا. يشمل الدخل المحتمل الدخل الآخر الناتج عن تحسينات الممتلكات غير القابلة للفصل، ولكن لا يتم تضمينه في الإيجار.

يتم تحديد مبلغ مصاريف التشغيل على أساس ظروف السوق لتأجير العقارات الفردية. وتنقسم مصاريف التشغيل إلى: ثابتة - لا تعتمد على مستوى إشغال عقار واحد، ومتغيرة - حسب مستوى إشغال عقار واحد، ومصروفات استبدال عناصر التحسينات بفترة استخدام أقل من فترة استخدام التحسينات ككل (فيما يلي - العناصر ذات المدى القصيريستخدم). لا تشمل مصاريف التشغيل رسوم استهلاك العقارات وتكاليف خدمة الديون العقارية.

يتم حساب تكلفة استبدال عناصر التحسينات بفترة استخدام قصيرة عن طريق قسمة مجموع تكاليف إنشاء عناصر التحسينات هذه على فترة استخدامها. في عملية إجراء هذه الحسابات، من المستحسن أن تأخذ في الاعتبار إمكانية زيادة النسبة المئوية للأموال لاستبدال العناصر مع فترة قصيرة من الاستخدام.

يتم تضمين مصاريف الإدارة في مصاريف التشغيل، بغض النظر عمن يدير العقار - المالك أو المدير.

عند حساب نسبة الرسملة لتحسينات الأراضي، ينبغي أن يؤخذ في الاعتبار المعدل الأكثر احتمالا للتغير في الدخل من التحسينات والتغيير الأكثر احتمالا في تكلفة التحسينات (على سبيل المثال، إذا انخفضت تكلفة التحسينات، ضع في الاعتبار العائد على رأس المال المستثمر في التحسينات).

لتقييم قطع الأراضي المبنية بمرافق تجارية، من الممكن استخدام تقنية الدخل المتبقي المنسوب إلى قطعة الأرض. وفقًا لمبدأ الإنتاجية المتبقية للأرض، فإن المباني والمنشآت المبنية على الأرض من خلال جذب رأس المال والعمالة والإدارة تُعطى الأولوية في توزيع الدخل. ويعود الدخل المتبقي بعد تغطية جميع تكاليف جذب العوامل الأخرى إلى قطعة الأرض.

شروط تطبيق تقنية الدخل المتبقي للأرض:

تتوافق المرافق المتاحة مع خيار الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للأرض؛

يمكن حساب تكلفة المباني والهياكل الموجودة على قطعة الأرض، أو التكاليف المقدرة لتشييدها، بدقة تامة، فضلاً عن مدة خدمتها؛

صافي الدخل التشغيلي السنوي المعروف من تشغيل العقار (الأرض مع التحسينات).

مثال.من الضروري تحديد تكلفة قطعة الأرض المخصصة لبناء محطة وقود (NPP) لخمسة أعمدة. ويبلغ استثمار رأس المال لكل موزع 35,400 دولار، ويعتمد العائد على الاستثمار على طريقة القسط الثابت، والعائد المتوقع على الاستثمار 16%، والعمر الاقتصادي 9 سنوات.

وفي غضون ساعة واحدة، في المتوسط، يتم بيع 28 لترًا من البنزين من موزع واحد يوميًا؛

متوسط الدخل من بيع لتر واحد من البنزين هو 6 سنتات؛

مع الأخذ بعين الاعتبار تغيرات التحول ووقت الإصلاحات الحالية والخسائر الأخرى، تعمل محطة الطاقة النووية 300 يوم في السنة.

حل.

1. نحدد تكلفة بناء محطة الطاقة النووية: 354005 = 177000 دولار.

2. أوجد نسبة الرسملة للمباني: 16% + (100%: 9) = 27، 11%.

3. تحديد صافي الدخل التشغيلي الناتج عن المنشآت: 177,000 0.2711 = 47,984.7 دولار

4. تحديد صافي الدخل التشغيلي من المحطة النووية (الأراضي والمرافق): 5,300 24 28 0.06 = 60480 دولار.

5. أوجد رصيد صافي الدخل التشغيلي العائد للأرض: 60480 - 47984.7 = 12495.3 دولار.

6. تحديد تكلفة الأرض: 12495.3: 0.16 = 78095.63 دولار.

وبذلك تبلغ تكلفة الأرض المخصصة لبناء محطة وقود 78.096 دولارًا.

يتم استخدام تقنية الأرض المتبقية عندما تكون المباني والهياكل التجارية جديدة نسبيًا أو لم يتم بناؤها بعد. ويمكن تحديد قيمتها أو تكاليف بنائها المقدرة بدرجة عالية من الدقة، وكذلك عمرها الاقتصادي. وتستخدم هذه الطريقة أيضًا لتحديد الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للأرض.

7.2.4. طريقة مقارنة المبيعات

ويستخدم النهج المقارن على نطاق واسع في البلدان التي لديها سوق أراضي متطورة. في روسيا، أصبح واسع الانتشار في تقييم قطع الأراضي الشاغرة، وأراضي المستوطنات الحضرية والريفية، والجمعيات البستانية والبستانية والداشا للمواطنين. يعتمد هذا النهج على تنظيم ومقارنة المعلومات المتعلقة بأسعار بيع قطع الأراضي المماثلة.

يعتمد مبدأ الاستبدال على حقيقة أن السوق مفتوح وتنافسي، ويتفاعل فيه عدد كاف من البائعين والمشترين بدافع نموذجي، وعقلاني اقتصاديا ولمصالحهم الخاصة، دون التعرض لضغوط خارجية. ومن المفهوم أيضًا أنه سيتم الحصول على الأرض بموجب شروط تمويل السوق النموذجية وستكون معروضة في السوق لفترة زمنية كافية لتكون متاحة للمشترين المحتملين. يتضمن النهج المقارن طرق مقارنة المبيعات وطريقة التوزيع وطريقة الاختيار.

تُستخدم طريقة مقارنة المبيعات لتقييم قطع الأراضي التي تشغلها المباني والهياكل و (أو) الهياكل (المشار إليها فيما يلي بقطع الأراضي المبنية) وقطع الأراضي التي لا تشغلها المباني والهياكل و (أو) الهياكل (المشار إليها فيما يلي باسم قطع الأراضي المبنية) مثل قطع الأراضي غير المطورة). 17 شرط تطبيق الطريقة هو توافر معلومات عن أسعار المعاملات مع قطع الأراضي المماثلة للقطعة المقدرة. في حالة عدم وجود معلومات عن أسعار المعاملات مع قطع الأراضي، يسمح باستخدام أسعار العرض (الطلب).

تحديد العناصر التي يتم من خلالها مقارنة موضوع التقييم بالأشياء - نظائرها (فيما يلي - عناصر المقارنة)؛

تحديد كل عنصر من عناصر المقارنة بين طبيعة ودرجة اختلاف كل نظير عن قطعة الأرض المقدرة؛

تحديد كل عنصر من عناصر المقارنة لتعديلات أسعار نظائرها بما يتوافق مع طبيعة ودرجة اختلافات كل نظير عن قطعة الأرض المقدرة؛

التعديل لكل عنصر من عناصر مقارنة الأسعار لكل منها

التناظرية، وتنعيم اختلافاتهم عن الأراضي المقدرة؛

حساب القيمة السوقية لقطعة الأرض من خلال تعميم معقول للأسعار المعدلة لنظائرها.

تشمل عناصر المقارنة عوامل تكلفة كائن التقييم (العوامل التي يؤثر تغييرها على القيمة السوقية لكائن التقييم) وخصائص المعاملات مع قطع الأراضي التي تم تطويرها في السوق.

تميل محركات التكلفة الأكثر أهمية إلى أن تكون:

الموقع والمناطق المحيطة بها؛

الغرض والاستخدام المسموح به وحقوق الأشخاص الآخرين في قطعة الأرض؛

الخصائص الفيزيائية (التضاريس، المساحة، التكوين، إلخ)؛

إمكانية الوصول إلى وسائل النقل؛

البنية التحتية (وجود أو قرب الشبكات الهندسية وشروط الاتصال بها، ومرافق البنية التحتية الاجتماعية، وما إلى ذلك).

تشمل خصائص المعاملات مع قطع الأراضي ما يلي:

شروط معاملات التمويل بقطع الأراضي (نسبة الأموال الخاصة والمقترضة، شروط منح الأموال المقترضة)؛

شروط الدفع عند إجراء المعاملات مع قطع الأراضي (الدفع نقدًا، الكمبيالات، التعويضات المتبادلة، المقايضة، وما إلى ذلك)؛

ظروف التعامل مع قطع الأراضي (سواء كانت قطعة الأرض معروضة في السوق المفتوحة بالشكل العرض العام، انتماء المشتري والبائع، البيع في حالة الإفلاس، وما إلى ذلك)؛

;

التغير في أسعار قطع الأراضي للفترة من تاريخ إبرام الصفقة التناظرية حتى تاريخ التقييم.

يتم تحديد طبيعة ودرجة الاختلافات بين قطعة الأرض التماثلية والمقدرة في سياق عناصر المقارنة من خلال المقارنة المباشرة لكل نظير مع موضوع التقييم. في الوقت نفسه، من المفترض أن تتم المعاملة مع موضوع التقييم على أساس خصائص المعاملات مع قطع الأراضي التي تم تطويرها في السوق.

يمكن تحديد تعديلات أسعار نظائرها من خلال عناصر المقارنة بالنسبة لسعر وحدة قياس نظائرها (على سبيل المثال، هكتار، متر مربع)، وبالنسبة لسعر التناظرية ككل. يمكن حساب تعديلات الأسعار من الناحية النقدية أو النسبة المئوية.

يتم تحديد تعديلات الأسعار بشكل عام بالطرق التالية:

المقارنة الثنائية المباشرة لأسعار نظائرها التي تختلف عن بعضها البعض في عنصر واحد فقط من عناصر المقارنة، وتحديد، على أساس المعلومات التي تم الحصول عليها بهذه الطريقة، تعديل عنصر المقارنة هذا؛

المقارنة الزوجية المباشرة لدخل نظيرين يختلفان عن بعضهما البعض فقط في عنصر واحد للمقارنة، وتحديد الفرق في تعديلات الدخل لعنصر المقارنة هذا عن طريق الرسملة؛

تحليل الارتباط والانحدار للعلاقة بين التغير في عنصر المقارنة والتغير في أسعار نظائرها (أسعار وحدات قياس نظائرها) وتعريف معادلة العلاقة بين قيمة عنصر المقارنة و قيمة القيمة السوقية للأرض؛

تحديد التكاليف المرتبطة بتغيير خصائص عنصر المقارنة الذي يختلف فيه النظير عن موضوع التقييم؛

إثبات الخبراء لتعديلات أسعار نظائرها.

ونتيجة لتحديد وإجراء التعديلات، يجب أن تكون أسعار نظائرها (وحدات قياس نظائرها)، كقاعدة عامة، قريبة من بعضها البعض. في حالة وجود اختلافات كبيرة في الأسعار المعدلة لنظائرها، فمن المستحسن اختيار نظائرها الأخرى؛ العناصر المراد مقارنتها؛ قيم التعديل.

الإجراء لحساب التكلفة من خلال مقارنة المبيعات.

المرحلة 1 .تحديد المبيعات الأخيرة للعقارات المماثلة في القطاع ذي الصلة من سوق الأراضي.

يقوم المثمن بدراسة سوق الأراضي وتقسيمها إلى شرائح وتحديد شريحة السوق التي ينتمي إليها العقار المثمن.

تشمل خصائص قطعة الأرض النموذجية لهذا القطاع ما يلي:

الغرض من الأرض

تقسيم المناطق وخيارات استخدام الأراضي المسموح بها؛

موقع؛

خصائص المستهلك للأراضي (الخصوبة وغيرها من خصائص التربة)؛

حقوق الملكية القانونية القابلة للتحويل، الخ.

تشمل خصائص الكيان النموذجي لهذا القطاع من سوق الأراضي ما يلي:

تحفيز الاستثمار؛

الملاءة الماليه؛

الوضع القانوني الاجتماعي؛

مصادر وأشكال التمويل؛

تفضيلات العملاء، الخ.

نتيجة للتجزئة يتم تقسيم قطع الأراضي إلى المجموعات التالية:

الأراضي المستخدمة لأغراض البستنة والبستنة؛

المناطق المستخدمة للفرد بناء المساكنشهادة؛

المناطق المستخدمة للكتلة بناء المساكن;

قطع أراضي ضمن عقارات تجارية؛

قطع أراضي قيد التطوير الصناعي؛

قطع أراضي تحت المرافق العامة، الخ.

بعد ذلك، تحتاج إلى جمع معلومات عن المبيعات الأخيرة للأراضي المماثلة في القطاع ذي الصلة من سوق الأراضي. تُستخدم بطاقات التسجيل لتجميع ومعالجة المعلومات حول الأسعار وعروض الأسعار والعرض والطلب لبيع قطع أراضي مماثلة في كل قطاع من سوق الأراضي. يمكن تصنيف معلومات السوق حول معاملات شراء وبيع قطع الأراضي إلى مجموعات متجانسة بناءً على خصائص مثل: الموقع الإقليمي، وخيار استخدام الأراضي المحتمل، وخصائص المستهلك، مما يسمح بتجميع مبيعات قطع الأراضي مع حالات استخدام مماثلة أو خيارات استخدام الأراضي كل شريحة، والتي تتنافس مع بعضها البعض في منطقة جغرافية معينة.

للمقارنة، يتم استخدام العديد من قطع الأراضي المباعة. عادة، ثلاثة إلى خمسة نظائرها كافية، ولكن عدد أكبر يزيد من موثوقية التقدير. في بلدان الأسواق المتقدمة، تعتمد طريقة مقارنة المبيعات على ثلاثة أسعار معاملات حديثة على الأقل أو ستة أسعار عروض حالية.

يعتمد عدد الكائنات التناظرية المستخدمة في العمليات الحسابية في المقام الأول على قابليتها للمقارنة، أي. مقاييس مطابقة قطع الأراضي المباعة والمثمنة وفق عناصر المقارنة. معيار المقارنة هو القدرة التنافسية. إذا كان العقار الذي يتم تقييمه والأرض المماثلة لا يتنافسان في نفس الجزء من سوق الأراضي، فإنهما لا يواجهان نفس قوى العرض والطلب، مما يؤدي إلى أن استخدام سعر بيع العقار المماثل قد يؤدي إلى إلى تقديرات خاطئة.

منصة 2. التحقق من المعلومات المتعلقة بالمعاملات مع قطع الأراضي.

يتم اختيار المعلومات لتحسين موثوقيتها والحصول على تأكيد بأن المعاملات قد تم تنفيذها في ظل ظروف السوق النموذجية.

مصادر المعلومات عن المعاملات مع قطع الأراضي:

غرف التسجيل؛

لجان الأراضي

شركات العقارات والتقييم؛

منشورات معلوماتية مختلفة.

ويجب مراعاة أنه أثناء التسجيل يتم تحديد سعر الصفقة حسب كلام البائع والمشتري دون التأكد من موثوقيته، وتختلف أسعار العرض عن أسعار البيع حسب ميزان العرض والطلب. ولذلك، فمن المستحسن أن يتم تأكيد البيانات المتعلقة بمبيعات قطع الأراضي المقارنة من قبل أحد المشاركين في الصفقة (المشتري أو البائع) أو وسيط.

بالإضافة إلى ذلك، عند اختيار كائن نظير، يتم الانتباه إلى فترة التعرض النموذجية، واستقلالية موضوعات المعاملة، ودوافع الاستثمار. ويجب أن تكون لدى المستثمرين دوافع مماثلة، ويجب أن يكون للأراضي المشتراة نفس الغرض. لتحديد الاستخدام المحتمل لموضوع التقييم، ينبغي أن تؤخذ معايير تقسيم المناطق في الاعتبار. على سبيل المثال، إذا كانت قطعتان من الأرض تقعان في مناطق مختلفة، باستثناء استخدامهما المتطابق، فلا يمكن اعتبارهما قابلين للمقارنة.

المرحلة 3.مقارنة العقار الذي يتم تقييمه مع العقارات المباعة في السوق وإجراء التعديلات على الاختلافات بين العقار الذي يتم تقييمه وكل عقار يتم مقارنته.

إذا كان العقار الذي يتم تقييمه يختلف عن العقار المماثل، فيجب تعديل سعر الأخير لتحديد السعر الذي يمكن بيعه به إذا كان له نفس خصائص العقار الذي يتم تقييمه. عند تعديل أسعار المبيعات الفعلية للعناصر التي تتم مقارنتها، يتم إجراء التعديلات على سعر الموقع المقارن. في الوقت نفسه، من الضروري الإجابة على السؤال: ما هو السعر الذي سيتم بيع قطعة أرض مماثلة إذا كانت لها نفس خصائص قطعة الأرض المقدرة. على سبيل المثال، عندما تكون الأرض التي تتم مقارنتها أقل شأنا من العقار المثمن، يجب زيادة سعر البيع الفعلي للأول إلى القيمة التي كان سيتم بيعها بها لو كانت تتمتع بالخصائص الأعلى للعقار قيد التقييم.

يمكن تقييم قطعة الأرض بالمقارنة مع قطع الأراضي المباعة الأخرى بطريقتين: عن طريق عناصر المقارنة أو باستخدام وحدات المقارنة.

عناصر المقارنةتسمية خصائص قطع الأراضي وشروط إبرام المعاملات معها والتي تؤثر على قيمة سعر البيع. من خلال تحليل المبيعات المقارنة، يتم تحديد قيمة قطعة أرض نموذجية (قياسية)، والتي تكون بعد ذلك الأساس لحساب تكلفة قطع الأراضي الأخرى. يمكن استخدام قطعة أرض حقيقية أو افتراضية كقطعة أرض نموذجية.

من أجل تنظيم أفضل لعملية المقارنة، يوصى باتباع إجراء موحد لتحليل عناصر المقارنة. عند مقارنة قطع الأراضي، ينبغي أن تؤخذ العناصر التالية في الاعتبار.

حقوق الملكية المقررة.في الاتحاد الروسي، قد تكون قطع الأراضي خاضعة لحق الملكية الخاصة، أو الحيازة القابلة للتوريث مدى الحياة (للأفراد فقط)، أو الاستخدام الدائم (غير المحدود)، أو الإيجار، أو الاستخدام غير المبرر لمدة محددة. يتم إجراء التعديل عندما تكون حقوق المشتري مثقلة برهن أو إيجار طويل الأجل.

شروط التمويل.قد تكون شروط الصفقة هي دفع البائع للفائدة على القرض.

شروط البيع.يعكس التعديل لهذا العنصر العلاقة بين البائع والمشتري، وهي ليست نموذجية بالنسبة للسوق، وكذلك الظروف التي يتخذون فيها قراراتهم فيما يتعلق ببيع أو شراء الأراضي.

الموعد للبيع.عند مقارنة تاريخ التقييم مع تاريخ البيع، يتم تحديد ما إذا كان البيع المقارن قد حدث في ظل ظروف السوق نفسها والمتغيرة. في هذه الحالة، يمكن إجراء نوعين من التعديلات: النوع الأول يأخذ في الاعتبار التقلبات الموسمية في أسعار المبيعات وخيار استخدام الأراضي المحدد؛ ويعكس نوع آخر من التعديل تقلبات الأسعار لقطع الأراضي ذات الموقع المحدد فقط. وعادة ما يتم إجراء التعديلات على أساس ربع سنوي، باستثناء فترات الزيادات الحادة في الأسعار.

يتم إجراء التعديلات على عناصر المقارنة الأربعة الأولى بشكل تسلسلي من خلال تطبيق كل تعديل لاحق على النتيجة السابقة.

موقع.عند مقارنة موقع الموقع، يتم تحليل تأثير البيئة على القدرة التنافسية للمواقع في السوق من حيث العوامل المادية والاجتماعية والاقتصادية.

إذا كان الموقع المقارن في نفس منطقة الموقع قيد التقييم، فلا يتم إجراء أي تعديلات عادةً. في حالات نادرة حيث يقع الموقع على حافة المنطقة ويتأثر بعوامل إيجابية أو سلبية، ولا يؤثر أي منهما على الموقع الذي يتم تقييمه، يجب إجراء التعديل.

إذا كان الموقع المقارن يقع في منطقة أخرى، فيجب إجراء تحليل للاختلافات المحتملة بين هذه المناطق. ح؛ بالنسبة للتنمية السكنية، يتم أخذ عوامل مثل إمكانية الوصول إلى وسائل النقل والدعم الهندسي والبيئة في الاعتبار، ويتم حساب هيبة التعديل بناءً على تحليل المبيعات المقترنة.

الخصائص البدنية.في عملية المقارنة، يتم تحديد الاختلافات المادية الرئيسية فقط وأخذها في الاعتبار، ولا يتم تجاوز الفحص الشخصي لكل قطعة من قطع الأراضي المماثلة. يتم إجراء التعديل الأكثر دقة للاختلافات في الخصائص الفيزيائية من خلال طريقة تحليل الارتباط والانحدار. عند إجراء التعديل على مساحة قطعة الأرض يتم تحديد اعتماد سعر بيع مائة متر مربع على مساحة قطعة الأرض.

يتم إجراء التعديلات على عنصري المقارنة الأخيرين بشكل ثانوي من خلال التطبيق على النتيجة التي تم الحصول عليها بعد تعديلات عناصر المقارنة الأربعة الأولى، بأي ترتيب.

تُستخدم طريقة قطعة الأرض النموذجية (القياسية) على نطاق واسع لتقييم قطع الأراضي من نفس الحجم تقريبًا، والتي تختلف بشكل كبير في عناصر المقارنة، على سبيل المثال، الجمعيات البستانية والبستانية والداشا غير الربحية للمواطنين. تتمثل ميزة طريقة الموقع النموذجية في أنها تعتمد على نهج مقارنة المبيعات الذي يسمح بالاختلافات في عناصر المقارنة.

تستخدم وحدات المقارنة إذا:

أ) تختلف قطع الأراضي المدرة للدخل من حيث المساحة وحجم التحسينات المتاحة؛

ب) المعلومات الأولية مطلوبة للمستثمرين أو المشترين المحتملين.

على سبيل المثال، تبلغ تكلفة قطعة الأرض 160 دولارًا لكل مائة متر مربع، أو تكلفة السكن 700 دولار لكل 1 م 2 من المساحة.

في المعاملات مع قطع الأراضي غير المطورة، يتم استخدام وحدات المقارنة التالية.

سعر 1 هكتار- عند التقييم صفائف كبيرةالأراضي المخصصة للأغراض الزراعية أو الحرجية، وللاستخدام الصناعي، عند تقسيم الأرض إلى قطع أراضي قياسية.

سعر 1 م2– عند بيع الأراضي في مراكز المدن بغرض التطوير التجاري. يجب أن تكون المواقع قابلة للمقارنة من حيث أهم الميزات: بالنسبة لمباني المكاتب - الوصول إلى الطرق السريعة ومواقف السيارات وغيرها مباني المكاتبوالبنوك، وما إلى ذلك؛ لمرافق التخزين - الوصول إلى اتصالات النقل.

سعر المتر الأمامي 1– في تقييم الأراضي المخصصة لها المؤسسات التجاريةوكذلك الشركات الخدمية. وتعتبر القيمة الإجمالية لقطعة الأرض متناسبة مع طول حدها على طول أي شارع أو طريق سريع.

السعر لكل قطعة- سعر قطع الأراضي القياسية من حيث الشكل والحجم في مناطق التطوير السكني الجماعي أو الأكواخ الصيفية. يمكن أن تكون التقلبات في أسعار قطع الأراضي ذات الحجم والشكل القياسي ناجمة عن التغيرات في التضاريس أو مشاكل الصرف الصحي أو مخاطر الفيضانات.

السعر لكل وحدة الكثافة.تحد لوائح تقسيم المناطق عمومًا من كثافة البناء في قطع الأراضي المختلفة. في بعض قطاعات السوق، يؤدي ذلك إلى تحديد السعر بناءً على الحد الأقصى للكثافة المعتمدة من قبل لوائح تقسيم المناطق، على سبيل المثال، بناءً على عدد الوحدات المسموح بالبناء.

عند استخدام طريقة وحدة المقارنة، على أساس سلسلة من المبيعات الفعلية، يتم حساب متوسط تكلفة وحدة المقارنة لكل مجموعة متجانسة من قطع الأراضي. يتم تحديد متوسط التكلفة عن طريق حساب الوسيط (منتصف السلسلة المرتبة) أو المتوسط الحسابي لسعر البيع لكل وحدة مقارنة. إذا كانت المعاملات قليلة لأي مجموعة متجانسة من قطع الأراضي، فيمكن دمجها مع مجموعة أخرى من قطع الأراضي المتقاربة في السعر والمسموح بالاستخدام. يتم استخدام طريقة وحدة المقارنة عندما تكون الطرود مختلفة تمامًا عن بعضها البعض في الحجم، ولكنها متشابهة نسبيًا في جوانب أخرى.

ميزة طريقة وحدة المقارنة هي بساطتها النسبية وسهولة. يستخدم على نطاق واسع في تطوير كتل الأراضي الجديدة والتطوير القياسي وتقييم الأراضي الزراعية الواقعة في نفس المنطقة المناخية.

المرحلة 4.تحليل الأسعار المخفضة لنظائرها واشتقاق القيمة النهائية للقيمة السوقية للأراضي المقدرة.

وبعد إجراء التعديلات على أسعار نظائرها المختارة، يجب الاتفاق على النتائج التي تم الحصول عليها من أجل التقييم النهائي لقيمة قطعة الأرض. ونادرا ما يتم استخدام حساب بسيط للمتوسط الحسابي لأسعار نظائرها المختارة. للحصول على نتيجة أكثر دقة، يتم استخدام صيغة المتوسط المرجح. وفي الوقت نفسه، يتم تعيين أوزان محددة للأسعار المعدلة لقطع الأراضي المماثلة، اعتمادًا على عدد التعديلات التي تم إجراؤها، وقيمتها المطلقة، وكذلك اكتمال وموثوقية المعلومات الأولية.

يتم استخدام المعلومات التالية لتحديد القيمة السوقية لقطعة أرض باستخدام طريقة مقارنة المبيعات:

بيانات ملكية وتسجيل قطعة الأرض والرهونات وحقوق الارتفاق.

الخصائص الفيزيائية للموقع؛

بيانات عن علاقة الموقع بالبيئة.

مصادر هذه البيانات هي:

لجان وهيئات أراضي المدن والمناطق والمستوطنات التي يتم فيها تسجيل المعاملات على قطع الأراضي؛

شركات السمسارة المتخصصة في المعاملات العقارية؛

مؤسسات الائتمان العقاري، وشركات التقييم، والدوريات، وما إلى ذلك.

يعد التقييم بطريقة مقارنة المبيعات هو الأكثر موضوعية في الحالات التي يوجد فيها قدر كافٍ من المعلومات القابلة للمقارنة حول المعاملات السابقة في السوق.

ويجب الأخذ في الاعتبار أن طريقة مقارنة المبيعات تعطي نتائج غير مرضية في ظروف معدلات التضخم المرتفعة، مع نقص المعلومات حول مبيعات السوق للعقارات المماثلة أو انخفاض موثوقيتها، وكذلك مع التغيرات الحادة في الظروف الاقتصادية.

إذا كانت مبيعات الأراضي غير المطورة لا تكفي لاستخدام طريقة المقارنة، فيجب اللجوء إلى طرق غير مباشرة وأقل موثوقية، ولا سيما طريقة النقل، والتي من أجل التطبيق الناجح لها إجراء تحليل شامل للمعلومات المصدر وبعض خبرة المثمن. مطلوب.

7.2.5. طريقة الاختيار

يتم استخدام هذه الطريقة لتقييم قطع الأراضي المبنية 18 .

شروط تطبيق الطريقة:

توافر معلومات عن أسعار التعاملات على كائنات عقارية واحدة، مماثلة للعقار الواحد، بما في ذلك قطعة الأرض المقدرة. في حالة عدم وجود معلومات عن أسعار المعاملات، يُسمح باستخدام أسعار العرض (الطلب)؛

مطابقة تحسينات قطعة الأرض للاستخدام الأكثر كفاءة.

تتضمن الطريقة التسلسل التالي من الإجراءات:

تحديد العناصر التي يتم من خلالها مقارنة كائن عقاري واحد، بما في ذلك قطعة الأرض المقدرة، بالأشياء - نظائرها؛

تحديد كل عنصر من عناصر المقارنة لطبيعة ودرجة اختلاف كل نظير عن كائن عقاري واحد، بما في ذلك قطعة الأرض المقدرة؛

تحديد كل عنصر من عناصر المقارنة لتعديلات أسعار نظائرها بما يتوافق مع طبيعة ودرجة اختلافات كل نظير من كائن عقاري واحد، بما في ذلك قطعة الأرض المقدرة؛

تعديل كل عنصر من عناصر مقارنة الأسعار لكل نظير، وتذليل الاختلافات بينها وبين كائن عقاري واحد، بما في ذلك قطعة الأرض المقدرة؛

حساب القيمة السوقية لعقار واحد، بما في ذلك قطعة الأرض المقدرة، من خلال تعميم معقول للأسعار المعدلة لنظائرها؛

حساب تكلفة الاستبدال أو تكلفة إعادة إنتاج التحسينات على قطعة الأرض المقدرة؛

حساب القيمة السوقية لقطعة الأرض المقدرة عن طريق طرح القيمة السوقية لكائن عقاري واحد، بما في ذلك قطعة الأرض المقدرة، أو تكلفة الاستبدال أو تكلفة إعادة إنتاج التحسينات على قطعة الأرض.

يمكن تحديد مقدار تكاليف إنشاء تحسينات على قطعة الأرض باستخدام مؤشرات التكلفة المجمعة و (أو) الأولية.

يتم التعامل مع مؤشرات التكلفة المجمعة كمؤشرات تميز معلمات الكائن ككل - مربع، مكعب، تشغيل مترومؤشرات للمجمعات وأنواع العمل.

تتضمن مؤشرات التكلفة الأولية الأسعار الأولية والمعدلات المستخدمة في تحديد مقدار التكاليف لإنشاء التحسينات.

يمكن إعادة حساب مؤشرات التكلفة المجمعة والعنصرية المحسوبة على مستوى السعر المحدد في تاريخ محدد (مستوى السعر الأساسي) في مستوى السعر في تاريخ التقييم باستخدام نظام مؤشرات تغير تكاليف البناء الحالية والمتوقعة.

يمكن أيضًا إجراء حساب مقدار التكاليف لإنشاء تحسينات باستخدام مؤشرات التكلفة الأولية باستخدام طرق الموارد وفهرس الموارد. تتكون طريقة المورد (مؤشر الموارد) من حساب الأسعار والتعريفات الحالية (المتوقعة) لجميع الموارد (عناصر التكلفة) اللازمة لإنشاء التحسينات.

عند تحديد مقدار تكاليف إنشاء تحسينات الأراضي، يجب أن يؤخذ ربح المستثمر بعين الاعتبار - مقدار المكافأة الأكثر احتمالا لاستثمار رأس المال في إنشاء التحسينات. يمكن حساب ربح المستثمر على أنه الفرق بين سعر البيع وتكلفة إنشاء أشياء مماثلة. يمكن أيضًا حساب ربح المستثمر على أنه العائد على رأس المال لاستثماره المرجح بنفس مستوى المخاطرة.

عند تحديد تكلفة الاستبدال أو تكلفة الاستنساخ، يتم أخذ مبلغ الاستهلاك المتراكم للتحسينات في الاعتبار.

الاستهلاك المادي هو فقدان قيمة التحسينات بسبب تدهور خصائصها المادية.

الاستهلاك الوظيفي هو فقدان قيمة التحسينات بسبب التناقض بين حل تخطيط المساحة ومواد البناء والمعدات الهندسية للتحسينات أو جودة أعمال البناء المنجزة أو خصائص التحسينات الأخرى مع متطلبات السوق الحديثة هذا النوعتحسينات.

الاستهلاك الاقتصادي هو فقدان قيمة عقار واحد نتيجة التأثير السلبي للعوامل الخارجية عليه.

يمكن أن يكون التآكل الجسدي والوظيفي قابلاً للإزالة وغير قابل للإصلاح. عادة ما يكون الانخفاض الاقتصادي غير قابل للاسترداد. وفي الوقت نفسه يكون الاستهلاك قابلاً للإزالة إذا كانت تكلفة إزالته أقل من الزيادة في قيمة العقار نتيجة لإزالته.

يمكن تعريف الاستهلاك المتراكم للتحسينات ككل أو من الناحية النقدية على أنه مجموع الاستهلاك المادي والوظيفي وجزء من الاستهلاك الاقتصادي المتعلق بالتحسينات.

طريقة الاختياريحدد القيمة السوقية لقطعة الأرض الفعلية بالفرق بين القيمة السوقية للعقار بأكمله، أي. قطعة الأرض مع التحسينات وتكلفة استبدال التحسينات مطروحا منها استهلاكها. تعتمد طريقة حساب قيمة قطعة الأرض هذه على التقنية المتبقية للأرض.

عند إجراء جميع الحسابات، من الضروري مراعاة عوامل الوقت والعمليات التضخمية، وكذلك إحضار تكلفة جميع التكاليف اعتبارًا من تاريخ التقييم.

يجب تصحيح تقديرات قطع الأراضي التي تم الحصول عليها بطريقة التخصيص لعدة أشياء من نفس النوع (المباني السكنية الفردية، الكراجات، الأشياء العقارية التجارية النموذجية) للفروق بينها من حيث عناصر المقارنة.

تعطي طريقة الاختيار نتائج موضوعية إذا كان من الممكن تقدير قيمة تكلفة استبدال التحسينات (المباني والهياكل) بدقة واستهلاكها المتراكم، مع مراعاة التوازن النسبي بين العرض والطلب في الجزء المقابل من سوق العقارات.

عيوب طريقة الاختيار:

يمكن أن يعطي تقديرًا متحيزًا لقيمة المباني والهياكل التي يزيد عمرها عن 10 سنوات، حيث أنه بمرور الوقت يتناقص احتمال إعادة إنتاج عقار متقادم، ويزداد تعقيد حساب الاستهلاك المتراكم؛

في ظروف التضخم المرتفع، من الصعب حساب تكلفة إعادة إنتاج المباني والهياكل بدقة.

7.2.6. طريقة التوزيع

يتم استخدام هذه الطريقة لتقييم قطع الأراضي المبنية. شروط تطبيق الطريقة:

توافر معلومات عن أسعار التعاملات على الأجسام العقارية الفردية المشابهة للعقار الواحد، بما في ذلك قطعة الأرض المقدرة. في حالة عدم وجود معلومات عن أسعار المعاملات، يُسمح باستخدام أسعار العرض (الطلب)؛

توافر المعلومات عن الحصة الأكثر احتمالية لقطعة الأرض في القيمة السوقية لعقار واحد؛

الامتثال لتحسينات الأراضي مع الاستخدام الأكثر كفاءة.

تتضمن الطريقة التسلسل التالي من الإجراءات:

تحديد العناصر التي يتم من خلالها مقارنة الكائن العقاري الواحد، بما في ذلك قطعة الأرض المقدرة، بالأشياء التماثلية؛

تحديد لكل عنصر من عناصر المقارنة طبيعة ودرجة اختلاف كل نظير عن عقار واحد، بما في ذلك قطعة الأرض المقدرة؛

تحديد كل عنصر من عناصر المقارنة لتعديلات أسعار نظائرها بما يتناسب مع طبيعة ودرجة اختلاف كل نظير عن عقار واحد، بما في ذلك قطعة الأرض المقدرة؛

تعديل كل عنصر من عناصر مقارنة الأسعار لكل نظير، وتذليل اختلافاتها من كائن عقاري واحد، والذي يشمل قطعة الأرض المقدرة؛

حساب القيمة السوقية لعقار واحد، بما في ذلك قطعة الأرض المقدرة، من خلال تعميم معقول للأسعار المعدلة لنظائرها؛

حساب القيمة السوقية لقطعة الأرض المقدرة عن طريق ضرب القيمة السوقية لكائن عقاري واحد، بما في ذلك قطعة الأرض المقدرة، في القيمة الأكثر احتمالاً لحصة قطعة الأرض في القيمة السوقية للكائن العقاري الواحد .

وتعتمد طريقة التوزيع على تحديد النسبة بين قيمة الأرض وقيمة المباني المقامة عليها. ينقسم سعر بيع العقار إلى قسمين – تكلفة المباني وتكلفة الأرض. لكل نوع من أنواع تطوير قطعة أرض في منطقة معينة، هناك نسبة ثابتة بين تكلفة الأرض وتكلفة الهياكل. وتؤكد هذه الحقيقة مبادئ التوازن والإنتاجية الحدية.

إذا لم يكن هناك ما يكفي من مبيعات الأراضي غير المطورة في المنطقة قيد التقييم، فيجب اختيار منطقة مماثلة مع المبيعات المتاحة لكل من الأراضي المبنية وغير المطورة. بعد تحديد العلاقة النموذجية بين قيمة الأرض والقيمة الإجمالية للعقار (حصة الأرض)، يتم نقلها إلى تحليل مبيعات قطع الأراضي المماثلة في المنطقة التي يتم فيها التقييم.

حصة الأرض في قيمة الكائن =

قيمة الأرض / قيمة الكائن

قيمة العقار = قيمة الأرض + قيمة البناء مثال.لا توجد مبيعات لقطع الأراضي غير المطورة في إحدى المناطق الحضرية الصغيرة في مشروع سكني قديم. تحتوي قاعدة البيانات على بيانات لثلاث مناطق سكنية أخرى في منطقة أسعار مماثلة.

حل.

نحن نحدد النسبة النموذجية لقيمة الأرض إلى القيمة الإجمالية للعقار.

المتوسط الحسابي لحصة الأرض (0.179 + 0.189 + 0.192)/3 = 0.187.

تكلفة الأرض = 188985 0.187 = 35340.2 روبل.

7.2.7.

طريقة تكلفة التطويريستخدم في تقييم مساحات الأراضي غير المطورة ويسمح لك بتحديد القيمة الإجمالية للأرض، بشرط تقسيمها إلى قطع أرض منفصلة، والتي سيتم بيعها بعد ذلك. 19

ومن العائدات النقدية من بيع قطع الأراضي، يتم خصم جميع تكاليف تطويرها وأرباح المشاريع، وبالتالي يتم تحديد قيمة الأراضي غير المطورة.

يتم تطبيق طريقة تحديد تكاليف التطوير إذا كان الاستخدام الأكثر كفاءة هو تقسيم مساحة الأرض إلى قطع أراضي منفصلة. يعد تقسيم مساحة كبيرة من الأرض إلى قطع منفصلة ممارسة واسعة الانتشار، لأنه يساهم في استخدام أكثر كفاءة للأرض. تعتبر مشكلة تحديد تكلفة الأرض المخصصة للتقسيم ذات صلة بأي مدينة أو قرية متنامية وتستخدم في تطوير الوحدات السكنية أو الأكواخ الصيفية.

تتضمن عملية تقسيم الأراضي في المقام الأول عمليات التصنيع والتجارة. عند البناء المباني السكنيةالبيئة لها تأثير كبير.

مراحل تحديد تكاليف التطوير.

المرحلة الأولى. تحديد حجم القسائم الفردية ودرجة تحسينها بناءً على الإمكانيات القانونية والمادية، وكذلك الجدوى الاقتصادية. يجب أن يتوافق حجم قطع الأراضي وتحسينها مع معايير السوق في المنطقة.

المرحلة الثانية. يتم حساب سعر بيع العقارات المطورة إما من خلال النظر إلى العقارات المماثلة التي تم تطويرها مؤخرًا بشكل مماثل أو باستخدام طريقة مقارنة المبيعات.

المرحلة الثالثة. حساب جميع تكاليف التطوير:

نفقات شراء الأراضي والوثائق؛

التكاليف الهندسية لتطهير الأرض ووضع العلامات عليها وإعدادها النهائي؛

نفقات بناء الطرق والأرصفة والصرف الصحي والهندسة والهياكل المجتمعية؛

دفع الضرائب والتأمين.

الأرباح والتكاليف العامة للمقاول؛

المرحلة الرابعة. حساب قيمة الأراضي غير المطورة عن طريق طرح تكاليف التطوير والأرباح التجارية من العائدات النقدية المقدرة من بيع قطع الأراضي.

المرحلة الخامسة. تحديد المدة الزمنية اللازمة للتطوير والبيع. اختيار معدل خصم يعكس المخاطر المرتبطة بفترة التطوير والبيع المتوقعة، بالإضافة إلى مبلغ رأس المال المقدم. خصم المبلغ المالي المستلم من بيع الأراضي ناقصاً التكاليف والأرباح التجارية، على أساس فترة بيع الأراضي، للحصول على القيمة الحالية للأراضي غير المطورة.

مثال.

تم تقييم مساحة الأرض البالغة 12 هكتارًا، مصنفة حسب تقسيم المناطق السكنية (داشا). كثافة البناء 4 منازل ريفية لكل هكتار. يخطط رجل الأعمال لبيع قطعة أرض مساحتها 0.25 هكتار، بما في ذلك تحسينات الطرق والكهرباء والهندسية، مقابل 8000 دولار، بالإضافة إلى تكاليف التصميم وإعداد الأرض وما إلى ذلك. توريد الاتصالات تبلغ قيمته 60.000 دولار وتتعلق بالفترة الزمنية الحالية. يتم تحميل جميع التكاليف والإيصالات الأخرى حتى نهاية الشهر المقابل. وتمثل المصاريف الإدارية، بما في ذلك تجهيز المعاملات، 20٪ من العائدات النقدية من بيع قطع الأراضي. تمثل تكاليف الصيانة والأرباح التجارية 40٪ من إجمالي الدخل. ومن المخطط شهريًا بيع قطعتي أرض. تم تحديد معدل العائد عند 15%.

حل.

1. الحصيلة النقدية الشهرية من بيع قطع الأراضي ستكون: 2,8000 دولار = 16,000 دولار

2. إجمالي الدخل: 16,000 دولار - (16,000 20%) = 12,800 دولار

3. تكلفة القطعتين: 12800 - (12800 40%) = 7680 دولارًا

4. القيمة الحالية لكتلة الأراضي غير المستغلة ستكون: (7680 20.62423) - 60000 = 98394 دولار.

20.62423 هي نسبة القيمة الحالية للقسط السنوي لمدة 24 شهرًا بمعدل عائد 15٪.

5. تكلفة قطعة الأرض الواحدة ستكون: (98394/12)/4 = = 2050

7.2.8. طريقة تحديد تكاليف الاستنساخأو استبدال البنية التحتية

يمكن تقييم أراضي المستوطنات على أساس تكاليف إعادة إنتاج البنية التحتية أو استبدالها، أي تكاليف إعادة إنتاجها أو استبدالها. احسب مقدار تكاليف إعادة إنتاج تحسينات الأراضي الحضرية (البنية التحتية الهندسية الكاملة للمدينة أو البلدة مع تخصيص الحصة المنسوبة إلى الأرض المقدرة). 20

لتكلفة الاستنساختشمل تكاليف الشبكات الرئيسية والهياكل الرئيسية لإمدادات المياه والصرف الصحي وإمدادات الحرارة والكهرباء وإمدادات الغاز وشبكة الشوارع وما إلى ذلك.

يجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه في ظروف التضخم المرتفع، يكون من الصعب حساب تكلفة إنشاء وإعادة إنتاج البنية التحتية، ومن الأسهل تحديد تكلفة استبدال البنية التحتية الحالية للمدينة باستخدام المؤشرات المجمعة.

تكلفة الاستبدالتعتبر تكلفة إنشاء نظام مماثل لتحسين الأراضي الحضرية على أساس المعايير الحديثة، وتحسب على أساس الأسعار الحالية للمواد والمعدات وتكاليف العمالة للأراضي السكنية الشاهقة. خوارزمية تقدير الأراضي الحضرية بتكلفة تعويضات البنية التحتية:

المرحلة الأولى.تحديد مساحة التطوير السكني، والتي تشمل أراضي الأحياء السكنية مطروحاً منها الأراضي التي تشغلها المرافق العامة.

المرحلة الثانية.تحديد تكلفة إنشاء 1م2 من مساحة المباني السكنية حسب المشروع القياسي.

المرحلة الثالثة.بناءً على مساحة الاستبدال التي تم الحصول عليها ومتوسط تكلفة البناء القياسي متعدد الطوابق، يتم تحديده التكلفة المتوقعةاستبدال جميع المباني السكنية.

المرحلة الرابعة.بناءً على التقدير الذي تم الحصول عليه لتكلفة استبدال المباني السكنية متعددة الطوابق وحصة النفقات الرأسمالية للمدينة على إنشاء البنية التحتية، والتي، على سبيل المثال، في موسكو، تتراوح من 30 إلى 40٪ من تكلفة بناء بناء سكني، يتم حساب تقدير فاصل لتكلفة استبدال البنية التحتية الحضرية لأراضي التطوير السكني.

المرحلة الخامسة.بناءً على التقييم الفاصل لتكلفة استبدال البنية التحتية الحضرية للمباني السكنية متعددة الطوابق و المساحة الكليةمن الأرض، حصلنا على تقدير لتكلفة استبدال التحسينات لهكتار واحد من الأراضي الحضرية في مبنى سكني متعدد الطوابق.

7.2.9. الطريقة بموجب شروط عقود الاستثمار القياسية

يتم استخدام تقييم الأراضي الحضرية بموجب شروط عقود الاستثمار القياسية لتقييم الأراضي الحضرية في المدن الكبيرة. 21

على سبيل المثال، يوجد في موسكو نوعان من عقود إيجار الأراضي طويلة الأجل للبناء التجاري:

أ) عن طريق شراء حق الإيجار طويل الأجل في مناقصات الأراضي؛

ب) على أساس إبرام عقود الاستثمار. نشأت هذه الطريقة فيما يتعلق بتوفير قطع الأراضي بشروط التقسيم اللاحق للعقار المبني أو المعاد بناؤه على حساب المستثمر بين المدينة - مالك الأرض والبنية التحتية الهندسية والمستثمر - مستأجر العقار قطعة أرض. الشرط النموذجي لعقود الاستثمار هو نقل 2030٪ من مساحة المنشأة المبنية إلى ملكية سلطات المدينة. وبالتالي، فإن الدفع الفعلي لشراء الحق في الإيجار طويل الأجل لقطعة أرض يتم تنفيذه عينيًا. تتناسب قيمة حق الإيجار طويل الأجل مع مساحة المبنى والحمل على البنية التحتية التي ينشئها.

يتم تحديد قيمة قطعة الأرض على أنها القيمة الحالية للدفع مقابل الأرض العينية بموجب شروط هذا العقد الاستثماري. لتحديد قيمة الحق في استئجار قطعة أرض على المدى الطويل، من الضروري الحصول على معلومات حول:

مساحة الأرض؛

المناطق المصممة للمباني السكنية وغير السكنية.

شروط إنشاء وتنفيذ المشروع؛

التوفر وعبء التكلفة.

وترد هذه البيانات في وثائق التصريح الأولي للتصميم والبناء في موسكو.

إن خوارزمية تقدير تكلفة الحق في الإيجار طويل الأجل لقطع الأراضي المخصصة لبناء وإعادة بناء المباني والهياكل التجارية الرأسمالية هي كما يلي.

المرحلة الأولى.يتم تحديد خصائص المبنى المخطط تشييده على قطعة الأرض هذه (المساحة المفيدة والإجمالية، عدد الطوابق، إلخ).

المرحلة الثانية.بناءً على شروط عقد الاستثمار يتم حساب عدد المناطق السكنية وغير السكنية المنقولة إلى المدينة. وفي موسكو تبلغ النسبة التقريبية في توزيع مساحات المباني المشيدة بين المدينة والمستثمر 30/70 في المنطقة الإدارية المركزية، و20/80 خارج هذه المنطقة.

المرحلة الثالثة.يتم تحديد القيمة السوقية لمساحة 1 م2 من المناطق السكنية وغير السكنية في المبنى المخطط.

المرحلة الرابعة.يتم تحديد التكلفة الإجمالية لمساحة المبنى والتي يجب أن تذهب إلى المدينة بعد الانتهاء من البناء بموجب شروط العقد الاستثماري.

المرحلة الخامسة.تم تحديد المدة المبدئية لتنفيذ المشروع الاستثماري.

المرحلة السادسة.يتم تحديد الفترة الزمنية المحتملة اللازمة لبيع السهم مجالات مفيدةالمباني التي يجب أن تذهب إلى المدينة بعد الانتهاء من البناء.

المرحلة السابعة.يتم احتساب معدل الخصم.

المرحلة الثامنة.يتم احتساب القيمة الحالية للدفعة العينية المستقبلية (المرحلة الرابعة) مع الأخذ في الاعتبار زمن الإنشاء (المرحلة الخامسة) والبيع (المرحلة السادسة) وقيمة نسبة الخصم (المرحلة السابعة).

تمثل هذه القيمة الحالية للدفعة العينية المستقبلية القيمة الاستثمارية للعقار قيد التقييم في حالة عدم وجود أي أعباء.

وفي موسكو، إذا كان هناك رهن، يتم خصم قيمته من القيمة الحالية للمناطق المنقولة إلى المدينة. تشمل الأعباء النموذجية التكاليف التالية: بناء وإعادة بناء الاتصالات والهياكل الهندسية الحضرية العامة؛ هدم المباني القائمة المملوكة للمدينة؛ وعلى إعادة توطين السكان من المباني المهدمة؛ لنقل المؤسسات الصناعية وأنواع أخرى من التكاليف المنصوص عليها في التشريع الحالي لموسكو.

7.3. ميزات التقييم المساحيقطع ارض

التقييم المساحي والمفرد للأراضي الحضريةيتم تنفيذها لجميع فئات وأنواع استخدام الأراضي الحضرية، بغض النظر عن شكل الملكية. عميل التقييم المساحي هو هيئات الحكم الذاتي المحلية في المناطق والمدن والبلدات.

التقييم المساحي للأراضي الحضريةمجموعة من الإجراءات الإدارية والفنية لتحديد القيمة المساحية لقطع الأراضي التابعة لكيان إداري إقليمي داخل حدود مناطق التقييم اعتبارًا من تاريخ معين. يتم إجراء التقييم على أساس الدخل الشامل ونهج المقارنة والتكلفة، وذلك باستخدام معلومات حول المعاملات في سوق الأراضي والعقارات الأخرى، ومستوى الإيجار وربحية استخدام الأراضي. أثناء عملية التقييم، يتم إجراء تحليل لعوامل تشكيل الريع، بما في ذلك جودة وموقع قطع الأراضي، والتحسينات التي تم إجراؤها عليها، ومستوى تطوير البنية التحتية الاجتماعية والهندسية والنقل في المنطقة، وما إلى ذلك.

قاعدة معلومات السوق للتقييم المساحيالأراضي الحضرية - بيانات ضخمة عن مبيعات الأراضي المخصصة لبناء المساكن الفردية والبستنة الجماعية وقطع الأراضي المنزلية، فضلاً عن بيع وتأجير الشقق والجراجات والعقارات التجارية المختلفة.

معلومات تنظيمية- هذه هي بيانات الأراضي وتخطيط المدن والسجلات العقارية الأخرى، ومعايير تكاليف البناء، والتطوير الهندسي للإقليم، فضلا عن نظام المعاملات، ومصادرها هي السلطات التنفيذية، BTI، لجان الأراضي، صندوق أملاك الدولة، منظمات بناء المدن، ولجنة الهندسة المعمارية، وشركات التقييم والعقارات وغيرها من المنظمات.

شيءالتقييم المساحي لأراضي المستوطنات الحضرية والريفية - الأراضي داخل حدود المدينة (المستوطنات).

التقييم المساحي للأراضي الحضرية هو تقييم شامل يتم إجراؤه في وقت واحد في جميع أنحاء المدينة وقد يتضمن الخطوات التالية:

المرحلة الأولى- الأعمال التحضيرية، وجمع ومعالجة المعلومات الأولية للسوق والمعلومات التنظيمية؛

المرحلة الثانية- تقسيم المناطق الوظيفية للمدينة؛

المرحلة الثالثة- حساب مؤشرات التكلفة للتقييم المساحي للأراضي؛

المرحلة الرابعة- تقسيم أسعار أراضي المدينة؛

المرحلة الخامسة– تسجيل نتائج التقييم المساحي للأراضي الحضرية (الرقمية والمصورة).

نتيجة التقييم المساحي هي الحصول على القيمة المساحية للأرض في منطقة التقييم، أي. القيمة السوقية لوحدة مساحة قطعة أرض نموذجية لمنطقة معينة، ويتم تحديدها على مستوى أسعار السوق الحالية لقطع الأراضي المماثلة.

يجب ألا تتجاوز مؤشرات القيمة المساحية مستوى أسعار السوق أو القيم الحدية للقيمة الأساسية لقطع الأراضي ذات الاستخدام المقصود المماثل، التي تحددها سلطات موضوع الاتحاد لمناطق التقييم الإقليمية، مدن مختلفةوالمستوطنات.

دعونا نفكر بمزيد من التفصيل في المراحل الرئيسية للتقييم المساحي للأراضي في المستوطنات.

المرحلة الأولىالعمل التحضيريجمع ومعالجة المعلومات السوقية والتنظيمية الأولية:

جمع معلومات عامة عن المدينة والمناخ والهيدروغرافيا والبيئة والهندسة والخصائص الجيولوجية للإقليم؛

تحديد حدود المدينة وفقاً للمخطط الرئيسي لتطوير المدينة؛

تصنيف الأراضي من قبل مستخدمي الأراضي في المدينة، النظام القانوني؛

تصنيف الأراضي حسب الاستخدام الوظيفي؛

تصنيف الأراضي حسب قيمة التنمية الحضرية وأنواع العقارات والأنواع الرئيسية للاستخدام الحالي مع تخصيص مناطق التقييم الدقيقة؛

تقييم الاستخدام الحالي والتنبؤ بالاتجاهات الأكثر فعالية لتطوير أراضي مناطق التقييم الفردية مع توضيح حدودها ومساحاتها؛

تحديد قطع الأراضي النموذجية المدرجة في مناطق التقييم؛

جمع والتحقق من صحة وتجميع بيانات سوق الأراضي حسب مناطق التقييم.

المرحلة الثانية.التقسيم الوظيفي لإقليم المدينة، أي تمايز أراضي المدن والبلدات والمستوطنات الريفية إلى مناطق منفصلة اعتمادًا على الاستخدام الوظيفي للأرض. وفقًا لقانون تخطيط المدن في الاتحاد الروسي، تمت الموافقة عليه القانون الاتحاديبتاريخ 7 مايو 1998 رقم 73، يتم تمييز المناطق الرئيسية التالية:

قطاع المعيشة، بما في ذلك التطوير السكني مع المباني متعددة الطوابق، والمباني منخفضة الارتفاع، والمباني السكنية الفردية مع قطع الأراضي الشخصية؛

منطقة الأعمال العامة,حيث توجد المؤسسات الصحية والثقافية والتجارية والمطاعم العامة والخدمات الاستهلاكية والأنشطة التجارية، فضلاً عن المؤسسات التعليمية والإدارية والبحثية ومراكز الأعمال والأنشطة المالية والاجتماعية؛

منطقة الإنتاج،تتكون من الأراضي التي تشغلها المؤسسات الصناعية والطاقة والمستودعات والقواعد والمرافق العامة، بالإضافة إلى أراضي مستخدمي الأراضي الآخرين في قطاع الإنتاج؛

الهندسة و البنية الأساسية للمواصلاتس،التي تعمل عليها مرافق واتصالات السكك الحديدية والسيارات والنهر والبحري والجوي وخطوط الأنابيب، وكذلك الاتصالات؛

منطقة زراعية،تشغلها الأراضي الصالحة للزراعة والبساتين وكروم العنب وحدائق المطبخ وحقول القش والمراعي، فضلاً عن المباني والمنشآت الزراعية؛

منطقة ترفيهية,بما في ذلك مناطق الغابات الواقعة على أراضي المدينة والمتنزهات والشواطئ وغيرها من أماكن الترفيه للسكان؛

مناطق أخرى، والجمع بين الفئات والأنواع الأخرى من استخدامات الأراضي غير المدرجة في المناطق المذكورة أعلاه، على سبيل المثال، مناطق المنشآت العسكرية، والأغراض الخاصة (المقابر، ومدافن النفايات، وما إلى ذلك)، والأراضي الاحتياطية، وما إلى ذلك.

المناطق المخصصة الاماكن العاملةاعتمادا على استخدامها والعقارات الموجودة عليها، يمكن تقسيمها إلى منفصلة مناطق التقييم الدقيقة

على سبيل المثال، في أراضي التطوير السكني، والتي، كقاعدة عامة، تشغل جزءًا كبيرًا من أراضي المستوطنة، يتم تخصيص الأراضي المبنية بمنازل سكنية من نفس النوع إلى مناطق تقييم جزئية منفصلة:

المباني السكنية منخفضة الارتفاع مع قطع الأراضي الشخصية؛

مباني سكنية منخفضة الارتفاع لا تحتوي على قطع أرض شخصية؛

مبنى مقطعي متعدد الطوابق (35 طابقا)؛

مبنى مقطعي متعدد الطوابق (69 طابقا)؛

المباني المقطعية متعددة الطوابق (1012 طابقا)، الخ. قطع الأراضي ذات المناظر الطبيعية منخفضة الارتفاع أم لا

تنقسم المباني السكنية المجهزة بالكامل إلى الأنواع التالية من العقارات: قطع الأراضي المبنية من الطوب السكني والأخشاب والألواح والألواح والمنازل الأخرى.

يتم تقسيم قطع الأراضي التي تحتوي على مباني سكنية شاهقة إلى مناطق تقييم صغيرة حسب أنواع العقارات، أي. قطع أراضي بها مباني متعددة الشقق مكونة من خمسة طوابق، وألواح، وطوب، ومباني سكنية راقية، وما إلى ذلك.

كما يمكن استخدام حدود مناطق التقييم:

الحدود الطبيعية (عناصر الإغاثة الواضحة - الأنهار والبحيرات والوديان والمنحدرات وما إلى ذلك)؛

حدود الهياكل الهندسية الكبيرة ( السكك الحديديةوالجسور وخطوط الأنابيب والسدود والجسور، وما إلى ذلك)؛

الشوارع والساحات والممرات.

حدود (أسوار) المؤسسات والمنشآت ذات الأغراض الصناعية وغير الصناعية؛

حدود الأراضي الحرجية والزراعية وغيرها.

على أراضي مناطق التقييم، يتم تحديد معالم قطع الأراضي النموذجية من حيث المساحة الإجمالية ومساحة البناء ومستوى الترتيب الهندسي والموقع بالنسبة لحدود الكتل والطرق السريعة والشوارع.

المرحلة الثالثة.يتم حساب القيمة المساحية للأرض في كل منطقة تقييم كقيمة متوسطة لنوع معين من الاستخدام أو كقيمة قصوى من الأنواع الممكنةيستخدم. الطرق الرئيسية لمعالجة معلومات السوق الأولية هي تحليل ارتباط الانحدار والطريقة الإحصائية للتجمعات.

تم تحديد أسعار السوق لكل وحدة مساحة أرض قطع الأراضي النموذجية:

بالنسبة لقطع الأراضي غير المطورة بناءً على التحليل الإحصائي لأسعار السوق وتكاليف تطوير الأراضي؛

بالنسبة لقطع الأراضي المبنية بأشياء عقارية، يتم استخدام طريقة تخصيص تكاليف إعادة إنتاج البنية التحتية أو استبدالها.

اعتمادًا على الوضع الحقيقي في سوق العقارات، يتم أيضًا استخدام طرق أخرى للتقييم العقاري الشامل للتقييم.

إذا كانت القيمة المقدرة للأرض داخل نفس منطقة التقييم لأنواع مختلفة من الاستخدام تختلف بشكل كبير، فسيتم تخصيص مناطق التقييم الجزئية.

المرحلة الرابعة.تقسيم الأسعار لأراضي المدينة ، أي. يتم تطبيق قيم التكلفة التي تم الحصول عليها لقطع الأراضي على الخريطة المساحية للمدينة لتقسيم أسعار أراضي المدينة، أي التكوين بناءً على المؤشرات التي تم الحصول عليها للقيمة المساحية لمناطق التقييم الفردية.

منطقة التقييم- جزء من أراضي التكوين الإداري الإقليمي، متجانس في الغرض ونوع الاستخدام الوظيفي وقريب من القيمة من القيمة المساحية لقطع الأراضي النموذجية. يتم دمج المناطق الصغيرة المقدرة التي تقترب قيمتها من القيمة المساحية للأرض في مناطق التقييم. وفي الوقت نفسه، يمكن تمثيل منطقة تقييم واحدة من خلال عدة مناطق محلية في المدينة.

يتم دمج المناطق الصغيرة الفردية في مناطق التقييم على أساس المبادئ التالية:

القرب من قيم مؤشرات القيمة المساحية لقطع الأراضي؛

الوحدة الإقليمية لموقع المناطق الصغيرة؛

القواسم المشتركة للبنية التحتية الهندسية، وتجانس التأثير الإيجابي أو السلبي للهياكل الهندسية الكبيرة أو الأشياء المتاخمة للمناطق الدقيقة.

يعتمد عدد مناطق التقييم على نطاق قيم التقييم لقطع أراضي المناطق الصغيرة. كما تظهر ممارسة تقييم القيمة المساحية للأراضي في المدن التي تتمتع بسوق عقارية مستقرة، فإن عدد مناطق التقييم المخصصة يعتمد على عدد السكان محلية.

عند حساب مؤشرات القيمة المساحية للأرض لكل منطقة حضرية، يتم أخذ تأثير مجموعات معينة من العوامل في الاعتبار. على سبيل المثال، بالنسبة للمناطق السكنية والتجارية العامة، تعتبر مجموعات العوامل التالية ذات أهمية قصوى:

1) إمكانية وصول السكان إلى وسط المدينة والأشياء الثقافية والخدمات الاستهلاكية ذات الأهمية على مستوى المدينة؛

2) توفير مركزية المعدات الهندسيةوالمناظر الطبيعية.

3) مستوى تطور مجال الخدمات الثقافية والمجتمعية للسكان؛

4) القيمة التاريخية للتنمية والقيمة الجمالية والمناظر الطبيعية للإقليم؛

5) الشرط بيئةالظروف الصحية.

6) الظروف الجيولوجية الهندسية للبناء.

7) القيمة الترفيهية للإقليم؛

8) هيبة الإقليم.

لمنطقة الإنتاج ومنطقة البنية التحتية الهندسية والنقل أهمية عظيمةلديها العوامل التالية:

1) مستوى تطور البنية التحتية للإنتاج، وتوافر طرق النقل، والبعد عن طرق النقل الرئيسية؛

2) الظروف الأمنية موارد العملوالبعد عن المناطق السكنية؛

3) شروط وقيود تخطيط المدن بسبب تقسيم المناطق، والاستخدام المسموح به لقطع الأراضي.

يتم حساب هذه العوامل باستخدام معاملات يتم تحديد قيمتها على أساس التحليل الإحصائي والسببي لبيانات السوق والمعايير المعتمدة للتخطيط الحضري والمسح وتقييمات الخبراء للمتخصصين.

وفي الختام تم إجراء تحليل منطقي ومقارن للنتائج التي تم الحصول عليها. التحليل المنطقي هو أن القيمة المساحية للأرض، كقاعدة عامة، يجب أن تنخفض من المركز إلى محيط المدينة. وعند الانحراف عن هذا الاتجاه تتحدد أسباب الوضع الراهن.

يتم إجراء التحليل المقارن من خلال تحديد العلاقة بين القيمة المساحية للأرض لكل منطقة تقييم في المدينة وأسعار السوق لبيع الأراضي والعقارات.

المرحلة الخامسةتسجيل نتائج التقييم المساحي، أي. يتم تلخيص نتائج التقييم المساحي الذي تم إجراؤه في تقرير وتقديمه للموافقة عليه إلى السلطات التنفيذية للكيانات المكونة للاتحاد الروسي. تنشر الحكومات المحلية نتائج القيمة المساحية للأراضي حسب مناطق الأسعار في الصحافة المفتوحة مع توصيات لمزيد من استخدام هذه البيانات. بعد مناقشة النتائج المنشورة للتقييم المساحي، تتم الموافقة عليها وإدخالها في السجل العقاري لأراضي الولاية. لا تخضع قيم القيمة المساحية لقطعة الأرض التي تم إدخالها في السجل العقاري للدولة للتغيير خلال العام.

يمكن استخدام نتائج التقييم المساحي للأراضي الحضرية كجزء من برنامج شامل للتقييم المساحي للعقارات للأغراض التالية:

إنشاء النظام الآلي للدولة لسجل الأراضي؛

تشكيل القاعدة الخاضعة للضريبة لتسويات الأراضي؛

توضيح مخطط تقسيم المناطق الاقتصادية الإقليمية؛

تحديد معدلات الإيجار للأراضي البلدية؛

تحديد الأسعار الأولية لبيع حقوق الملكية أو عقود الإيجار طويلة الأجل في المناقصات والمزادات؛

تعريفات الكمية مدفوعات التعويضعندما يتم سحب الأرض لتلبية احتياجات البلدية؛

مبررات الأكثر عقلانية و اتجاهات واعدةالتنمية الحضرية؛

إبلاغ السلطات البلدية وتقديمها الخدمات المدفوعةمواضيع مختلفة من سوق الأراضي.

إنشاء سوق الأوراق المالية للأوراق المالية والرهون العقارية. التقييم السوقي لقطع الأراضي الفردية في المناطق الحضرية

يعتمد Stranding على قيمتها المساحية ويتضمن تحليلًا محددًا للسوق لكل موقع محدد. ويأخذ في الاعتبار الاستخدام المقصود للأرض، وظروف السوق، والخصائص الكمية للأرض التي تم تقييمها. يرجع تعقيد تقييم السوق إلى حد كبير إلى الموقع الفريد الموجود فقط للموقع الذي تم تقييمه، بالإضافة إلى الحاجة إلى تحديد عوامل التسعير ومراعاةها لكل نوع محدد من استخدامات الأراضي.

القيمة المقدرة لقطعة أرض واحدة في المستوطنة هي القيمة المساحية للأرض في منطقة التقييم، معدلة وفقًا لاختلافاتها عن قطعة الأرض النموذجية، والتي لها تأثير في تشكيل السعر على القيمة السوقية. تميز هذه القيمة تكلفة قطعة الأرض في نظام التقسيم التقديري لأراضي المستوطنة، مع الأخذ في الاعتبار الطلب والعرض السائدين على الأراضي من هذا النوع من الاستخدام والخصائص النوعية والكمية لقطعة الأرض.

يتضمن تقدير القيمة السوقية لقطعة أرض واحدة ضمن منطقة تقييم محددة توضيح معاملات قيمة التطوير العمراني المطبقة على هذه القطعة بناءً على الإنشاء والمحاسبة التفصيلية لجميع العوامل المكونة للريع، وكذلك عوامل عدم التجانس المحلي للمدينة إِقلِيم.

أساس تحديد القيمة السوقية لقطعة أرض واحدة هو الاتفاق الذي أبرمه المثمن مع عميل التقييم.

التقييم المساحي للأراضي الزراعية والحرجية

يتم تنفيذه وفقًا لمنهجية واحدة لضمان مقارنة نتائج التقييم على أراضي الاتحاد الروسي وتوحيد الأساليب المنهجية لتقييم فئات مختلفة من الأراضي. خارج حدود المستوطنات الحضرية والريفية وأراضي صناديق الغابات، يتم إجراء التقييم المساحي للدولة للأراضي الزراعية على أساس رسملة إيرادات الإيجار المقدرة.

التقييم المساحي للأراضي الزراعيةاللازمة لتبرير ضريبة الأراضي والإيجار والأغراض الأخرى التي يحددها القانون.

موضوع التقييمتعمل الأراضي الزراعية داخل حدود الكيانات المكونة للاتحاد الروسي والمناطق الإدارية وملكية الأراضي (استخدام الأراضي) للكيانات القانونية والأفراد. تُفهم الأرض الزراعية على أنها منطقة تستخدم بشكل منهجي لأغراض معينة ولها خصائص طبيعية وتاريخية محددة. في تكوين الأراضي الزراعية، تتميز الأراضي الصالحة للزراعة والمزارع المعمرة وحقول القش.

أرض صالحة للزراعة- الأراضي الزراعية التي تستخدم بشكل منهجي للزراعة، بما في ذلك محاصيل الحشائش المعمرة، وكذلك البور النقية.

متبن- الأراضي الزراعية التي تستخدم بشكل منهجي لزراعة التبن. هناك مستنقع، جيلي وسو؛ وادي هايفيلدز.

المرعى- الأراضي الزراعية التي تستخدم بشكل منهجي لرعي الحيوانات، وكذلك الأراضي الصالحة لرعي الماشية التي لا تستخدم للتبن ولا

إيداع- قطعة أرض سبق استخدامها للزراعة ولم يمض على استخدامها أكثر من سنة بما في ذلك البور.

مراحل التقييم المساحي للأراضي الزراعية.

في المرحلة الأقاليمية الأولىيتم تزويد السلطات الإقليمية للكيانات المكونة للاتحاد الروسي بالقيم المساحية لهكتار واحد من الأراضي الزراعية والمعايير الأساسية (الإنتاجية المقدرة والتكاليف) للتقييم داخل الكيانات المكونة للاتحاد الروسي. المرحلة الثانية– التقييم المساحي للأراضي الزراعية في الكيانات المكونة للاتحاد الروسي حسب المناطق الإدارية وحيازات الأراضي.

الشرط الضروري للمرحلة الثانية من التقييم المساحي للدولة للأرض هو امتثال المتوسط المرجح للقيمة المساحية لجميع الأراضي الزراعية التابعة لموضوع الاتحاد مع القيمة التي تم الحصول عليها نتيجة للمرحلة الأولى.

في المرحلة الأقاليمية الأولى لتقييم الأراضي الزراعية، تم تحديد المؤشرات الأساسية التالية: الإنتاجية المقدرة، والتكاليف المقدرة، وإجمالي سعر إنتاج الإنتاج، وإيرادات الإيجار المقدرة، والقيمة المساحية. لحساب الإنتاجية المقدرة والمؤشرات الأخرى، تم استخدام متوسط العائد الفعلي للمحاصيل الزراعية الرئيسية (مجموعات المحاصيل) وحقول القش في الكيانات المكونة للاتحاد الروسي للفترة 1966-1998.

الإنتاجية المقدرة لـ 1 هكتار من الأراضي الزراعيةيتم تحديده لكل كيان مكون للاتحاد الروسي من حيث القيمة بمتوسط أسعار البيع لعام 1999 السائدة في المنطقة الطبيعية والاقتصادية المقابلة من خلال وزن الإنتاجية المقدرة للهكتار الواحد من الأراضي الصالحة للزراعة وحقول القش والمراعي حسب حصتها في مساحة الأراضي الزراعية للكيان التأسيسي للاتحاد الروسي. استخدمت الحسابات هيكل المناطق المزروعة في الكيانات المكونة للاتحاد الروسي، والتي تطورت في المتوسط خلال السنوات الثلاث الماضية؛ تم تقييم إنتاج محاصيل العلف بسعر 1 وحدة علف سنتية من حبوب العلف، وتم تحديد سعرها عند مستوى 75٪ من سعر البيع لكامل حجم الحبوب القابلة للتسويق في روسيا.

التكاليف المقدرة لكل 1 هكتار من الأراضي الزراعيةتم تحديد موضوع الاتحاد الروسي من خلال وزن التكاليف المقدرة لكل هكتار من الأراضي الصالحة للزراعة وحقول القش والمراعي حسب حصتها في مساحة الأراضي الزراعية التابعة لموضوع الاتحاد الروسي. في الوقت نفسه، تم أخذ التكاليف المقدرة لكل هكتار من المراعي بشكل مشروط بما يعادل 20٪ من التكاليف المقدرة لحقول القش. واستخدمت الحسابات بيانات عن التكاليف الفعلية السنوية للفترة 1992-1998، ومؤشرات ارتفاع أسعار الموارد المادية والتقنية في عام 1999، وهيكل المناطق المزروعة، التي تطورت في المتوسط على مدى السنوات الثلاث الماضية.

سعر الإنتاج الإجمالييتم تحديد هكتار واحد من الأراضي الزراعية في الكيانات المكونة للاتحاد الروسي عن طريق إضافة الحد الأدنى من الدخل اللازم لضمان التكاثر الزراعي إلى التكاليف المقدرة، وهو 7٪ من التكاليف المقدرة لعام 1999.

دخل الإيجار المقدر من 1 هكتار من الأراضي الزراعية

يتم تحديده من خلال جمع إيرادات الإيجار التفاضلية والمطلقة.

يتشكل دخل الإيجار التفاضلي على الأراضيمع خصوبة أعلى وموقع أفضل. يتم حساب دخل الإيجار التفاضلي من هكتار واحد من الأراضي الزراعية في الكيانات المكونة للاتحاد الروسي عن طريق طرح سعر الناتج الإجمالي من الإنتاجية المقدرة.

دخل الإيجار المطلق- هذا هو الحد الأدنى للدخل، بغض النظر عن خصوبة الأرض وموقعها.

دخل الإيجار المطلق هو نفسه لجميع كيانات الاتحاد الروسي ويصل إلى 1٪ من قيمة الناتج الإجمالي لكل هكتار من الأراضي الزراعية في المتوسط في روسيا، أي. 12 فرك. من 1 هكتار.

القيمة المساحية 1 هكتار ارض زراعية فييتم تحديد المتوسط لكيان مكون للاتحاد الروسي بضرب إيرادات الإيجار المقدرة في فترة الرسملة البالغة 33 عامًا. في الأراضي الزراعية، حيث لا يوجد دخل إيجار تفاضلي، يتم تحديد القيمة المساحية على أساس دخل الإيجار المطلق فقط بمبلغ 400 روبل. لكل هكتار (منطقتي مورمانسك وماجادان ونينيتس وكومي بيرمياتسكي وخانتي مانسيسك وبعض مناطق الحكم الذاتي الأخرى).

يتم تنفيذ المرحلة الثانية من التقييم المساحي للأراضي الزراعية داخل الكيانات المكونة للاتحاد الروسي على أساس المؤشرات الأساسية المقدرة للإنتاجية والتكاليف المحددة في المرحلة الأولى، والتي تضمن إمكانية مقارنة نتائج التقييم في جميع أنحاء الإقليم من الاتحاد الروسي. في ظل وجود مناطق طبيعية واقتصادية لأراضي أحد الكيانات المكونة للاتحاد الروسي، يتم حساب المؤشرات الأساسية المقدرة لإنتاجية الأراضي الزراعية وتكاليف استخدامها، في المتوسط بالنسبة لكيان مكون للاتحاد الروسي في المرحلة الأولى من التقييم المساحي، يتم التمييز بينها حسب مناطق تقييم الأراضي. المعلومات الأولية لتنفيذ العمل هي بيانات مسوحات التربة ومواد الجولة الرابعة من أعمال تقييم الأراضي وتقييم الأراضي في المزرعة. تم تعيين كل منطقة إدارية في عملية الجولة الرابعة من أعمال تقييم الأراضي لمنطقة معينة. تم تشكيل مناطق التقييم على أساس تجانس أنواع التربة وتقنيات زراعة المحاصيل والظروف المناخية ومستوى التربة. النمو الإقتصاديإِقلِيم.

يتضمن التقييم المساحي للأراضي الزراعية حساب المؤشرات المتكاملة لخصوبة التربة والخصائص التكنولوجية والموقع من أجل تحديد دخل الإيجار المقدر والقيمة المساحية للأراضي الزراعية على أساسها.

من المؤشرات الأساسية لخصوبة التربة درجة بوني ثيتا (إجمالي درجة التربة)، والتي تُستخدم لحساب إجمالي الناتج وتكاليف موضوع التقييم.

يتم حساب الخصائص التكنولوجية للأراضي الزراعية ذات الأشياء الخاضعة للتقييم مع الأخذ في الاعتبار كثافة طاقة التربة والتضاريس والحجر والكفاف وبُعد الحقول عن المركز الاقتصادي. يتم تحويل القيم الفيزيائية للخصائص التكنولوجية لموضوع تقييم معين إلى نقاط ومعاملات على مقاييس خاصة. بناءً على مقاييس تقييم الخصائص التكنولوجية الفردية واعتماد التكاليف عليها، يتم حساب مؤشر معمم - مؤشر الخصائص التكنولوجية لأشياء التقييم.

يتميز موقع موضوع التقييم بمؤشر للمسافة المكافئة، يتم تحديده مع الأخذ في الاعتبار المسافة من نقاط بيع المنتجات الزراعية وقواعد التوريد للموارد المادية والتقنية، وكذلك ظروف النقل لنقل البضائع.

يتكون دخل الإيجار المقدر من هكتار واحد من الأراضي الزراعية من جزأين - دخل الإيجار التفاضلي والمطلق. يأخذ دخل الإيجار التفاضلي في الاعتبار خصوبة التربة وخصائصها التكنولوجية وموقع كائن التقييم. وإذا كان هذا الدخل سلبيا، فيفترض أنه صفر. تم تحديد قيمة دخل الإيجار المطلق في المرحلة الأقاليمية الأولى.

يتم تحديد القيمة المساحية التي تبلغ مساحتها هكتارًا واحدًا من الأراضي الزراعية موضوع التقييم داخل موضوع الاتحاد الروسي عن طريق ضرب إيرادات الإيجار المقدرة في فترة رسملتها، وهي 33 عامًا.

يتم إجراء التقييم المساحي لأراضي صندوق الغابات لتبرير دفع ثمن الأرض.

موضوع التقييم المساحي– الأراضي الحرجية الخاضعة للاستغلال التجاري، أي. غابات المجموعتين الثانية والثالثة. أما المجموعة الثانية فتضم الغابات ذات الاستخدام المحدود والتي تقع في مناطق ذات كثافة سكانية عالية وشبكة متطورة من طرق النقل. المجموعة الثالثة تتكون من الغابات الواقعة في مناطق حرجية كثيفة مخصصة للاستخدام الدائم.

يتم إجراء التقييم المساحي لمناطق التقييم، والتي يتم تحديدها على أساس الاختلافات في تكوين مساحة الغابات وإنتاجية الغابات. تتطابق حدود مناطق التقييم مع حدود موضوع الاتحاد الروسي أو المناطق الإدارية المدرجة فيه.

باعتبارها المؤشرات الرئيسية في التقييم المساحي لأراضي الغابات، تم تحديد إنتاجية الغابات الناضجة (مخزون الأخشاب)، والتكاليف المقدرة، ودوران قطع الأشجار الرئيسية. لا يأخذ التقييم المساحي في الاعتبار المنتجات الإضافية التي يتم الحصول عليها من أراضي الغابات - مثل الفطر والتوت والمكسرات والنباتات الطبية وموارد الصيد، فضلاً عن الوظائف البيئية للغابة.

يتم إجراء التقييم المساحي لأراضي الغابات بالتسلسل التالي. بالنسبة لكل منطقة تقييم، يتم إعداد جداول مؤشرات للإنتاجية الأساسية لأنواع الغابات (من الناحية المادية)، مع مراعاة هيكل منصة الغابات. وتتميز إنتاجية الغابات بمخزون الأخشاب في الأشجار الناضجة عند سن القطع (م3/هكتار)، ويُفهم هيكل الحامل على أنه حصة أنواع الأشجار في إجمالي المخزون المتنامي.

يتم تعريف الإنتاجية الأساسية لأراضي الغابات من حيث القيمة على أنها نتاج الإنتاجية الأساسية من الناحية المادية من خلال المتوسط المرجح (وفقًا لهيكل تكوين الأنواع) لمعدل الدفع مقابل الأخشاب.

سعر انتاج الخشبيتم تحديد كل هكتار من أراضي الغابات عن طريق ضرب التكاليف المقدرة بمعدل العائد المحدد بـ 7٪. التكاليف المقدرة هي مجموع تكاليف زراعة الغابة وتنميتها وحمايتها.

إيرادات الإيجار المقدرةيشمل إيرادات الإيجار التفاضلية والمطلقة.

إيرادات الإيجار التفاضليةيتم تعريف الهكتار الواحد من أراضي الغابات على أنه الفرق بين الإنتاجية الأساسية للخشب القائم وسعر إنتاج هذا المنتج. يتم حساب دخل الإيجار التفاضلي السنوي عن طريق قسمة دخل الإيجار التفاضلي على متوسط عدد سنوات دوران قطع الأشجار، مع الأخذ في الاعتبار هيكل أنواع الغابات الرئيسية. يُفهم دوران القطع على أنه الفترة الزمنية بين قطعتين رئيسيتين.

دخل الإيجار المطلقيتم تحديدها سنويًا بنفس المعدل بالنسبة للأراضي الزراعية.

القيمة المساحية لمساحة 1 هكتار من أراضي الغاباتيتم تحديده من خلال قسمة إيرادات الإيجار المقدرة على نسبة الرسملة المحددة بـ 0.02 (2%).

نهج الدخل لتقييم الأراضي

نهج الدخل لتقييم الأرض - هذه هي الطرق التي تسمح لك بالحصول على تقدير لقيمة الأرض بناءً على الدخل المتوقع للمشتري المحتمل. ينطبق هذا النهج فقط على قطع الأراضي المدرة للدخل. يعتمد منهج الدخل على ثلاثة مبادئ: مبدأ التوقع، ومبدأ العرض والطلب، ومبدأ الاستبدال. يقوم المستثمر أو رجل الأعمال النموذجي بشراء الأرض مع توقع دخل نقدي مستقبلي أو فوائد أخرى.

وبالتالي، فإن القيمة السوقية لقطعة الأرض هي مجموع إيرادات الإيجار المستقبلية المتوقعة أو المزايا الأخرى المعدلة حسب تاريخ التقييم. تتم رسملة مصادر الدخل خلال فترة ملكية الأرض، وكذلك العائدات من إعادة بيع الأرض لاحقًا، إلى التكلفة الحالية.

الرسملة هي تقسيم الدخل الحالي على معدل الرسملة المقابل، ونتيجة لذلك يتم تحويل مبلغ الدخل إلى قيمة الأرض.

عند استخدام طريقة الدخل، من الضروري تحديد الدخل ومعدل الرسملة. اعتمادًا على الغرض من قطعة الأرض، يمكن أن يكون الدخل:

الإيجار لتقييم الأراضي الزراعية والحرجية؛

جزء من الدخل من المجمع العقاري المنسوب إلى

على الأرض المبنية؛

الإيجار لتقييم مستوطنات الأراضي؛

الدخل من الزيادة في قيمة قطعة الأرض التي يتم الحصول عليها عند بيعها في المستقبل أو عند رهنها بموجب قرض رهن عقاري.

المشكلة الصعبة في نهج الدخل هي تحديد معدل الرسملة. من الناحية العملية، هناك ثلاث طرق لحساب معدل الرسملة، تم تطويرها في الأصل لرسملة إيجار الأراضي، أي. تقييم الأراضي الزراعية.

النهج الأول هو التعامل مع قطعة الأرض كنوع من رأس المال النقدي، وبالتالي حساب معدل الرسملة على أساس خصائص سوق المال في تاريخ التقييم.

الطريقة الثانية هي حساب معدل الرسملة باستخدام طريقة البناء التراكمي.

النهج الثالث هو أسلوب ضغط السوق (تحليل المبيعات المقارنة). هذه الطريقة بسيطة، ولكنها تتطلب معلومات موثوقة حول كائنات المبيعات المماثلة.

عند تحليل الدخل والنفقات، يمكنك استخدام البيانات الاسترجاعية (للفترات الماضية) والبيانات المتوقعة. في هذه الحالة، يمكن أخذ البيانات قبل وبعد الضرائب. الشرط الرئيسي الذي يجب مراعاته في الحسابات هو أنه يجب تحديد التدفقات النقدية الناتجة عن استخدام قطع الأراضي المقدرة والقابلة للمقارنة على نفس الأساس.

ولتقييم قطع الأراضي المبنية بمرافق تجارية، يمكن استخدام أسلوب الدخل المتبقي المنسوب إلى قطعة الأرض. وفقًا لمبدأ الإنتاجية المتبقية للأرض، فإن المباني والمنشآت المبنية على الأرض من خلال جذب رأس المال والعمالة والإدارة تُعطى الأولوية في توزيع الدخل. أما الدخل المتبقي بعد تغطية جميع تكاليف جذب العوامل الأخرى فيعود إلى الأرض.

إن تطبيق نهج الدخل أمر صعب في ظل ارتفاع مستوى التضخم وعدم استقرار السوق المالية.

النهج المقارن لتقييم الأراضي

تُستخدم طريقة مقارنة المبيعات على نطاق واسع في البلدان ذات أسواق الأراضي المتقدمة. تعتمد الطريقة على تنظيم ومقارنة المعلومات حول أسعار بيع قطع الأراضي المماثلة، أي. على أساس مبدأ الاستبدال.

ينطلق مبدأ الاستبدال من حقيقة أن السوق مفتوح وتنافسي، وأن عددًا كافيًا من البائعين والمشترين يتفاعلون فيه، ويتصرفون وفقًا لدوافع نموذجية، وعقلانية اقتصاديًا ولمصالحهم الخاصة، دون التعرض لضغوط خارجية.

تتضمن طريقة مقارنة المبيعات الخطوات التالية: الخطوة 1. تحديد المبيعات الأخيرة للعقارات المماثلة في القطاع ذي الصلة من سوق الأراضي.

يقوم المثمن بدراسة سوق الأراضي وتقسيمها إلى شرائح وتحديد شريحة السوق التي ينتمي إليها العقار المثمن. تجزئة السوق هي عملية تقسيم السوق إلى قطاعات تقع في نفس المنطقة الجغرافية، ولها خيارات مماثلة أو متنافسة لاستخدام الأراضي، وخصائص مماثلة للأشياء والموضوعات.

نتيجة للتجزئة يتم تقسيم قطع الأراضي إلى المجموعات التالية:

قطع الأراضي المستخدمة لأغراض البستنة والبستنة؛

قطع الأراضي المستخدمة للزراعة الفرعية الشخصية؛

قطع الأراضي المستخدمة للسكن الفردي

بناء؛

قطع الأراضي المستخدمة لبناء المساكن الجماعية؛

قطع الأراضي المخصصة للعقارات التجارية؛

المناطق الواقعة تحت المرافق العامة، الخ.

لتستخدم المقارنة العديد من الأراضي المباعة. عادة، ثلاثة إلى خمسة نظائرها كافية، ولكن عدد أكبر يزيد من موثوقية التقدير.

المرحلة 2. التحقق من المعلومات المتعلقة بالمعاملات مع قطع الأراضي. اختيار المعلومات من أجل زيادة موثوقيتها والحصول على تأكيد بأن المعاملات تمت في ظل ظروف السوق النموذجية. يجب تأكيد البيانات التي تم جمعها عن مبيعات قطع الأراضي المماثلة من قبل أحد المشاركين في المعاملة (المشتري أو البائع) أو وسيط.

المرحلة الثالثة: مقارنة قطعة الأرض المقدرة مع قطع الأرض المباعة في السوق، وإجراء التعديلات عليها لمراعاة الفروق بين المقدرة وكل قطعة مقارنة.

المرحلة 4. تحليل الأسعار المخفضة لنظائرها واشتقاق القيمة النهائية للقيمة السوقية للأرض المقدرة. وبعد إجراء التعديلات على أسعار نظائرها المختارة، يجب الاتفاق على النتائج التي تم الحصول عليها من أجل التقييم النهائي لتكلفة قطعة الأرض. ونادرا ما يتم استخدام حساب بسيط للمتوسط الحسابي لأسعار نظائرها المختارة.

بيانات ملكية وتسجيل قطعة الأرض وحقوق الارتفاق؛

يتم استخدام المعلومات التالية لتحديد القيمة السوقية لقطعة أرض:

بيانات ملكية وتسجيل الأراضي

إلى الموقع، حقوق الارتفاق؛

الخصائص الفيزيائية للموقع؛

بيانات عن علاقة الموقع بالبيئة؛

العوامل الاقتصادية التي تميز الموقع.

يعد التقييم بطريقة مقارنة المبيعات هو الأكثر موضوعية في الحالات التي تتوفر فيها معلومات قابلة للمقارنة كافية حول المعاملات التي تمت في السوق.

كما تبين الممارسة، فإن طريقة مقارنة المبيعات تعطي نتائج غير مرضية في ظروف معدلات التضخم المرتفعة، مع عدم وجود بيانات عن مبيعات السوق للعقارات المماثلة أو موثوقيتها المنخفضة، وكذلك مع التغيرات الحادة في الظروف الاقتصادية.

نهج التكلفة لتقييم الأراضي

يعتمد نهج التكلفة لتقييم القيمة السوقية لقطعة أرض على حقيقة أن المستثمر، مع ممارسة الحذر الواجب، لن يدفع مقابل الأرض مبلغًا أكبر من تكلفة الحصول على قطعة الأرض ذات الصلة وإقامة مبنى لغرض مماثل والاستفادة منه خلال مدة مقبولة للبناء . يتضمن نهج التكلفة عدة طرق.

وتحدد طريقة السحب (الاستخراج) القيمة السوقية لقطعة الأرض الفعلية بالفرق بين القيمة السوقية للعقار بأكمله، أي. قطعة الأرض مع التحسينات وتكلفة استبدال التحسينات مطروحا منها استهلاكها. تعتمد طريقة حساب قيمة قطعة الأرض هذه على التقنية المتبقية للأرض.

وتتمثل ميزة الطريقة المكلفة في وضوحها ومبادئها القائمة على الأدلة. يتم استخدامه على نطاق واسع في تحديد الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للأرض مجانًا. بالإضافة إلى ذلك، هذه هي الطريقة الوحيدة لتحديد القيمة السوقية للأرض نفسها في الحالات التي لا توجد فيها بيانات موثوقة في السوق للمعاملات مع قطع الأراضي غير المطورة المماثلة.

تؤدي طريقة التكلفة إلى نتائج موضوعية إذا كان من الممكن تقدير قيمة تكلفة استبدال التحسينات (المباني والهياكل) بدقة واستهلاكها التراكمي، مع مراعاة التوازن النسبي بين العرض والطلب في القطاع المقابل من سوق العقارات .

يتمثل الحد من طريقة التكلفة في أنها يمكن أن تعطي تقديرًا متحيزًا لتكلفة المباني والهياكل التي يزيد عمرها عن 10-15 عامًا، حيث أنه بمرور الوقت يتناقص احتمال إعادة إنتاج عقار متقادم، كما يتناقص تعقيد حساب الاستهلاك المتراكم يزيد. بالإضافة إلى ذلك، في ظل ظروف التضخم المرتفع، من الصعب جدًا حساب تكلفة إعادة إنتاج المباني والهياكل بدقة، ناهيك عن تكلفة إعادة إنتاج جميع تحسينات الأراضي الحضرية مع تخصيص الحصة المنسوبة إلى الأراضي المقدرة.

نهج التكلفة هو وسيلة لتحديد تكاليف التطوير التي يتم تطبيقها في المقام الأول على الأراضي غير المطورة. تحدد هذه الطريقة القيمة الإجمالية للأرض، على افتراض أنه سيتم تقسيمها إلى قطع أرض منفصلة، سيتم بيعها. ومن العائدات النقدية من بيع قطع الأراضي، يتم خصم جميع تكاليف تطويرها، وبالتالي يتم تحديد قيمة الأراضي غير المطورة.

يتم استخدام طريقة تكلفة التطوير عندما يكون الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة هو تقسيم كتلة الأرض إلى قطع منفصلة. يعد تقسيم مساحة كبيرة من الأرض إلى قطع منفصلة ممارسة واسعة الانتشار، لأنه يساهم في استخدام أكثر كفاءة للأرض. تعتبر مشكلة تحديد قيمة الأرض المخصصة للتقسيم ذات صلة بأي مدينة أو قرية متنامية وتستخدم في التطوير السكني الجماعي أو الأكواخ الصيفية.

عند إجراء المعاملات مع قطع الأراضي، يمكن تطبيق منهجية مختلفة لتقييم القيمة السوقية. وتتميز كل واحدة منها بخصائصها الخاصة، اعتمادًا على الهدف النهائي المنشود. دعونا نفكر في الفرق بين الأساليب الفعالة في حساب سعر السوق لمناطق الأراضي.

أولا، دعونا نحدد مفهوم القيمة السوقية. يشير هذا المصطلح إلى الحد الأقصى لسعر البيع المحتمل لقطع الأراضي في الواقع التنافسي الحالي للسوق الروسية، مع معلومات جيدة عن أطراف الصفقة (البائع والمشتري)، وكذلك دون وجود ضغط قسري من ظروف القوة القاهرة من الخارج.

قد تنشأ الحاجة إلى تقييم الأراضي من أجل:

حساب مبالغ الإيجار.
فرض الضرائب على فئات معينة من قطع الأراضي والعقارات عليها.
- تحديد حجم الضرر الناتج.
إجراء معاملات الشراء والبيع.
حساب التعويض عن التصرف في الأراضي.

يتطلب التطبيق العملي لطرق تقدير القيمة السوقية للأرض المعلومات التالية:

معلومات التسجيل وملكية العقار.
الخصائص الاقتصادية - حالات الاستخدام المسموح بها، والغرض المقصود، وتوافر البنية التحتية وتبادل وسائل النقل.
الخصائص الفيزيائية - الموقع والتكوين والتضاريس والمساحة (الحجم).
معلومات عن علاقة الأرض المقدرة بالبيئة المحيطة.
خصائص الدفع - شروط الدفع والتمويل، وإمكانية التغييرات في سعر العقد، والظروف المحددة للمعاملة.

ما هي طرق تحديد سعر السوق

هناك 6 طرق رئيسية لتقييم القيمة السوقية للأرض. وفي الوقت نفسه، ليست جميعها هي الأكثر شعبية والطلب، ولكن فقط الثلاثة الأولى منها. النظر في ميزات تطبيق كل طريقة على حدة.

طرق تقدير القيمة السوقية لقطع الأراضي:

تعد طريقة مقارنة المبيعات القابلة للمقارنة هي الطريقة الأكثر شيوعًا للحصول على بيانات حقيقية عن سعر السوق الحالي للأرض. في هذه العملية، يتم إجراء تحليل للسوق الحالي، ومقارنة البيانات المتعلقة بالأشياء الخاصة بالمعاملات المماثلة في سياق العناصر والوحدات المتجانسة. في هذه الحالة، يتم أخذ جميع العوامل المهمة التي يمكن أن تؤثر على مستوى التسعير في الاعتبار. على سبيل المثال، هذا هو موقع وملكية الموقع؛ وجود الاتصالات والمباني والدمار والفيضانات. نطاق أعمال استصلاح الأراضي؛ العوامل البيئيةإلخ. ولم يتم تقدير تكلفة الموقع بهذه الطريقة.
طريقة الارتباط أو النقل (التخصيص) - تستخدم الطريقة للمعاملات على قطع الأراضي ذات المباني المقامة. يتضمن تقييمًا أوليًا لتكلفة الهياكل (المباني) القائمة وتقييمًا ثانويًا لتكلفة الموقع نفسه. يتم الكشف عن النسبة بين السعر الإجمالي وصافي سعر الأرض. في هذه العملية، كما هو الحال في الطريقة الأولى، يتم استخدام البيانات الفعلية الحالية عن القيمة السوقية للأشياء المماثلة لحساب القيمة الأساسية.
طريقة الإيجار أو رسملة الدخل - تُستخدم الطريقة لحساب التكلفة المخططة للأراضي المستأجرة وتتضمن معالجة البيانات المتعلقة بمبالغ مدفوعات الإيجار (الإيجار). يتم تحديد مبلغ الإيجار المتوقع على أساس دخل الإيجار أو الربح الناتج عن الاستخدام الاقتصادي للأرض. بالنسبة للحساب، يتم استخدام صيغة باستخدام مؤشر الرسملة (استنادًا إلى أرقام سعر الإيجار وتكلفة قطع الأراضي) وإيرادات الإيجار. يتم التأثير من خلال عوامل مثل الموقع والغرض من الأرض والمساحة والبنية التحتية وتقاطع النقل وتوافر الاتصالات وما إلى ذلك.
طريقة الأرض المتبقية - إذا لم يكن من الممكن الحصول على بيانات عن أسعار السوق الحالية لقطع أراضي مماثلة، فمن المستحسن استخدام هذه الطريقة لتحديد القيمة الفعلية للأرض. تقوم العملية بحساب القيمة المتبقية للإنتاجية، وتكلفة تحسين الموقع، وصافي الدخل الذي يمكن الحصول عليه من خلال إجراء هذه التحسينات.
طريقة بناء أو تطوير (تطوير) الموقع - يُفضل استخدام هذه الطريقة إذا كان من الضروري تقييم الأرض المناسبة لتقسيمها إلى مناطق منفصلة أصغر. تقوم العملية بحساب عدد وحجم كل قطعة على حدة، وتقدير التكاليف المستقبلية وإيرادات المبيعات المقدرة، ووضع جدول زمني، وتحديد معدل الخصم مع الأخذ في الاعتبار المخاطر المحتملةوفي النهاية صافي الربح. للحصول على حسابات أكثر دقة والحصول على مؤشرات نهائية حقيقية، من الضروري مراعاة جميع التكاليف القادمة - من التكاليف الأولية (للتقييم، ومشورة الخبراء، والحصول على تصاريح مختلفة، وما إلى ذلك) إلى تكاليف تطهير الأراضي والهندسة والبناء العمل، دفع الضرائب، دفع الرواتب، الخ.
طريقة الاستخراج أو الاستخراج - تتضمن هذه الطريقة تحليل الخصائص المحسنة. بشكل منفصل، يتم تقدير تكلفة الموقع والتحسينات التي تم إجراؤها. في هذه الحالة، يتم تقسيم السعر الإجمالي للأرض مع العقارات إلى قيمة الكائن والإقليم.

عند اختيار الطريقة الأمثل لحساب الأسعار السوقية لمساحة الأراضي لأغراض مختلفةوالأصل والنوع، من الضروري أولاً تحليل جميع الطرق المتاحة، مع الأخذ بعين الاعتبار الشروط المصاحبة للصفقة وخصائص الأرض التي يتم بيعها/الاستحواذ عليها. وفي الوقت نفسه، يجب أن نتذكر أن التقييم المساحي يستخدم للتعبير عن سعر الأرض نقدًا، الهيئات الحكوميةالطريقة الجماعية وتستخدم في عملية فرض الضرائب على الأشياء. هناك أيضًا مفهوم التقييم المعياري، الذي يحدد السعر المعياري للأرض ويستخدم عند التبرع، وحساب قيمة الأسهم، والتحويل عن طريق الميراث، وشراء الأراضي أو سحبها، وإصدار القروض المضمونة.

القيمة السوقية هي سعر البيع الأكثر ترجيحًا للعقار في سوق تنافسي ومفتوح، مع التصرفات الواعية والعقلانية للمشتري والبائع، اللذين على علم جيد وليس تحت ضغط الظروف الاستثنائية، بما يخدم مصلحتهما الخاصة.

لتقييم القيمة السوقية لقطعة أرض، يجب توفير المعلومات التالية:

1) بيانات ملكية وتسجيل قطعة الأرض.

الخصائص الفيزيائية للموقع؛

بيانات عن علاقة الموقع بالبيئة؛

4) العوامل الاقتصادية التي تميز الموقع.

يمكن أن تكون مصادر هذه البيانات هي لجان الأراضي في المدن والمناطق والمستوطنات، حيث يتم تسجيل المعاملات مع قطع الأراضي، والشركات العقارية المتخصصة في معاملات الأراضي، ومنظمات الائتمان العقاري، وشركات التقييم، والدوريات وغيرها من المصادر.

هناك خمس طرق رئيسية لتقييم القيمة السوقية للأرض:

للمبيعات المماثلة.

طريقة الارتباط (النقل).

رسملة إيجار الأراضي.

تقنية بقايا الأرض.

طريقة تطوير الأراضي.

الطريقة الأكثر شيوعًا لتقييم الأراضي هي الطريقة المباشرة. تحليل مقارنالمبيعات بناءً على بيانات المعاملات الأخيرة (لمدة 3-6 أشهر).

إنه يقوم على مبدأ الاستبدال: لن يدفع المشتري العقلاني مقابل قطعة أرض معينة أكثر مما تكلفه قطعة أرض مماثلة ذات خصائص مفيدة مماثلة.

وفقا لهذه الطريقة:

1) تحديد المبيعات الفعلية لقطع الأراضي في السوق المعني أو قطاعاته.
2) يتم إجراء التعديلات لمراعاة الاختلافات بين الموقع المقيم وكل موقع قابل للمقارنة.

تتم مقارنة قطعة الأرض المقدرة مع قطع الأراضي الشاغرة المماثلة وفقًا لمكونين: أ) وفقًا لعناصر المقارنة؛ ب) بوحدات المقارنة.

كعناصر للمقارنة، يتم أخذ جميع العوامل التي يمكن أن يكون لها تأثير كبير على التكاليف المطلوبة لتطوير الموقع: موقع الموقع، ما هي حقوق ملكية قطعة الأرض، بنية التربة، وجود المياه الجوفية والمستنقعات وما هي احتمالية فيضانات الموقع، وكمية الأراضي المستصلحة، ووجود المباني في الموقع ومقدار التكاليف المرتبطة بتدميرها لتهيئة الموقع للتطوير الجديد، ومرافق الاتصالات في الموقع وحالتها الفنية ، الحالة البيئية للموقع، البيئة، الوجود المعالم التاريخيةوحمايتهم من قبل الدولة، وتوافر وسائل الراحة و"أخرى".

وحدة المقارنة هي :

1) سعر الهكتار الواحد للمساحات الكبيرة من البناء الزراعي أو الصناعي أو السكني؛
2) سعر المتر المربع في المراكز التجارية بالمدن والمكاتب والمحلات التجارية وغيرها:
3) سعر المتر الأمامي للاستخدام التجاري للأرض في المدن. تتناسب تكلفة قطعة الأرض مع طول حدودها على طول الشارع أو الطريق السريع العمق القياسيقطعة أرض تمثل جزءًا صغيرًا من التكلفة؛
4) سعر القطعة - قطع أراضي ذات شكل وحجم قياسي في المناطق السكنية والأكواخ الصيفية وما إلى ذلك.
5) سعر وحدة الكثافة – معامل نسبة مساحة البناء إلى مساحة قطعة الأرض.

بالنسبة للمناطق المبنية، كوحدة للمقارنة، يمكن استخدام ما يلي:

- السعر لكل 1 م2 من المساحة الإجمالية أو الصافية؛
- سعر المتر المكعب الواحد - للمستودعات والمصاعد وغيرها؛
- سعر الوحدة التي تدر دخلاً - مكان في مرآب، في ملعب، مكان لوقوف السيارات، إلخ.

عند استخدام تقنية وحدة المقارنة، يتم تحديد القيمة المتوسطة أو النموذجية لوحدة المقارنة لكل مجموعة متجانسة من القسائم على أساس سلسلة من المبيعات الفعلية.

يتم تحديد متوسط القيمة عن طريق حساب متوسط أو متوسط سعر البيع لكل وحدة مقارنة. يتم استخدام هذه التقنية في الحالات التي تكون فيها المناطق مختلفة تمامًا عن بعضها البعض في الحجم، ولكنها متشابهة نسبيًا في المعلمات.

يعتمد أسلوب آخر على التحديد من خلال تحليل المبيعات المماثلة لقيمة قطعة الأرض الأساسية، والتي تعد بعد ذلك معيارًا لحساب تكلفة قطع الأرض الأخرى. موضوع التقييم هو منطقة قاعدة حقيقية أو افتراضية.

بشكل عام، يمكن تحديد سعر السوق للأرض

بالطريقة الآتية:

Tsr \u003d Ts "x K، X K2 X Kz x ... x Kt

حيث تسر - سعر السوق؛ C" - السعر القياسي للأرض؛ K، ... KII، - المعاملات المستخدمة لضبط السعر القياسي.

يتم تحديد المعاملات بوسائل الخبراء في حالة عدم وجود معاملات معتمدة من قبل هيئات الدولة.

طريقة الارتباط (النقل).تتمثل في تحديد النسبة بين القيمة الإجمالية للمساحة المبنية وقيمة الأرض. لقد ثبت أن هناك علاقة مستقرة بين تكلفة الأرض وتكلفة الهياكل المقامة عليها.

يقوم المثمن الخبير أولا بتقدير التكلفة الإجمالية للمساحة المبنية، ثم يطرح منها تكلفة المباني والمنشآت ويحصل على تكلفة قطعة الأرض. يمكن تطبيق عوامل النسبة على الأحياء التي يتم تقييمها لتحديد تكلفة وحدة المقارنة أو قطعة الأرض الأساسية لتلك المنطقة. على سبيل المثال، وفقا لخبراء الولايات المتحدة، فإن حصة الأرض في القيمة المقدرة للعقارات هي 30-40٪. طريقة الإنتاجية المتبقية (الباقي).

في غياب بيانات بيع الأراضي، توصي النظرية باستخدام التقنية المتبقية لتقييم الأراضي.

وفقًا لتقنية الباقي، يتم تحديد قيمة قطعة الأرض بالصيغة:

حيث VL _ تقييم قيمة قطعة الأرض؛ NOI - صافي الدخل التشغيلي الناتج عن العقار؛ VB - تكلفة التحسينات؛ RL _ نسبة رسملة الأراضي؛ RB - نسبة الرسملة للتحسينات.

ويعني التحسين هنا كل ما يرتبط بالأرض ارتباطًا وثيقًا: المباني والهياكل والهياكل والمساحات الخضراء وما إلى ذلك. .

عند تقييم العقارات، يفترض أن الأرض تعتبر موقع البناءولا يخضع لأي نوع من أنواع البلى باستثناء الاقتصادي. وباعتبارها موردًا محدودًا، تميل الأرض إلى الزيادة في قيمتها بمرور الوقت. ويُعزى كل البلى إلى التحسينات التي تم إجراؤها على الأرض. ويترتب على ذلك أن الأرض هي أصل لا ينضب (رأس المال) ولا يتطلب إعادة الرسملة (عائد رأس المال). لذلك، يمكن رسملة الدخل من الأرض بمعدل العائد على رأس المال V. أي أن نسبة رسملة الأرض RL تساوي معدل العائد على رأس المال V.

يتم استخدام طريقة تطوير (تطوير) قطعة الأرض عندما يكون من الضروري تحديد تكلفة قطعة الأرض المناسبة للتقسيم إلى قطع أراضي فردية منفصلة. مثل هذه الحالات شائعة جدًا في ممارسة التقييم الروسية.

المراحل الرئيسية للتقييم بهذه الطريقة:

1. تحديد حجم وعدد القطع الفردية.
2. حساب تكلفة المناطق المطورة باستخدام طريقة البيع المقارن (تحديد مبلغ الإيرادات).
3. حساب تكاليف تطوير المواقع ومبيعاتها، والجدول الزمني لتطوير الفترة المقدرة للمبيعات ومبلغ العائدات من بيع المواقع الفردية.
4. تحديد مقدار التدفق النقدي من خلال طرح كافة تكاليف تطوير المواقع من إجمالي عائدات بيع هذه المواقع.

إن تحديد قيمة قطعة الأرض التي هي جزء من العقارات المقومة بطريقة التكلفة يتم على افتراض الاستخدام الأمثل والأكفأ لها باعتبارها خالية من التطوير.

لتقييم القيمة السوقية لقطعة أرض، يجب أن تتوفر لديك المعلومات التالية:

أ) بيانات ملكية وتسجيل قطعة الأرض.
ب) الخصائص الفيزيائية للموقع؛
ج) بيانات عن علاقة الموقع بالبيئة؛
د) العوامل الاقتصادية التي تميز الموقع.

هناك الطرق الرئيسية التالية لتقييم القيمة السوقية لقطع الأراضي المخصصة لبناء المساكن:

1. طريقة البيع المقارنة.
2. طريقة الارتباط (النقل).
3. رسملة إيجار الأراضي.
4. طريقة "الباقي للأرض".
5. طريقة تطوير (تطوير) قطعة الأرض، إلخ.
1. تتمثل طريقة المبيعات المقارنة في جمع ومقارنة البيانات المتعلقة بالقطع الشاغرة المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا وتعديل أسعار المبيعات. يجب أن يدرك المثمن الخبير أن أسعار قطع الأراضي التي يتم نشرها غالبًا في الدوريات (على سبيل المثال، في منطقة موسكو) هي ما يسمى بأسعار البائع، أي مبالغ فيها، وهناك حاجة إلى أسعار المعاملات الفعلية للمقارنة والمقارنة.

كما أن الأسعار التي تبيع بها الإدارة المحلية الأراضي ليست نموذجية بما يكفي للسوق. وعادة ما تكون هذه قطع الأراضي كبيرة الحجم، ونتيجة لذلك يتم إجراء خصم كبير على أسعارها.

يتم إجراء مقارنة ومقارنة قطعة الأرض المقدرة مع قطع الأراضي المجانية المماثلة وفقًا لمكونين:

أ) عن طريق عناصر المقارنة،
ب) بوحدات المقارنة.

وعناصر المقارنة سبعة عوامل:

1. الملكية
2. شروط تمويل الصفقة.
3. شروط البيع.
4. وقت البيع أو تاريخ البيع.
5. الموقع.
6. الخصائص الفيزيائية.
7. خصائص الدخل المحصل من قطعة الأرض.

حقوق الملكية المقررة. في الاتحاد الروسي، يمكن أن تكون قطع الأراضي خاضعة لحق الملكية الخاصة، أو الحيازة القابلة للتوريث مدى الحياة (للأفراد فقط)، أو الاستخدام الدائم (الدائم)، أو الإيجار، أو الاستخدام غير المبرر لمدة محددة. يتم إجراء التعديل عندما تكون حقوق المشتري مثقلة برهن أو إيجار طويل الأجل.

شروط التمويل. إذا تم الحصول على قرض بنسبة 100% لشراء قطعة أرض، أو كانت شروط تمويل الصفقة تتضمن دفعات فائدة كبيرة، فيجب تحليل هذه المعاملات بعناية وإجراء التعديل المناسب على سعر هذه الصفقة.

شروط البيع. ويعكس التعديل لهذا العنصر العلاقة غير النمطية بين البائع والمشتري في السوق، وكذلك الظروف التي يتخذون في ظلها قراراتهم بشأن بيع أو شراء الأراضي. من الصعب جدًا الحصول على بيانات حول شروط البيع. هناك صعوبة أخرى وهي تحديد مقدار التعديلات لبعض الاختلافات من حيث المبيعات. ويبدو أن القاعدة ينبغي أن تكون: إذا حدد المثمن اختلافاً في شروط معاملة مماثلة وحدد مبلغ التعديل، فيجب عليه أن يأخذ هذا التعديل في الاعتبار. إذا كان من الصعب تحديد مقدار التعديل، فمن الضروري التخلي عن المقارنة لهذه الصفقة.

وقت البيع. ومن أجل إجراء تعديلات الأسعار لمعاملات قابلة للمقارنة، من الضروري معرفة اتجاهات الأسعار في سوق الأراضي، أي كيف تتغير أسعار الأراضي مع مرور الوقت. في الظروف الروسية، هناك ميل سنوي لزيادة أسعار قطع الأراضي، وتقلبات موسمية كبيرة في أسعارها: في الربيع ترتفع الأسعار، وفي الشتاء تنخفض. في منطقة موسكو، على سبيل المثال، تصل التقلبات الموسمية في بعض المناطق إلى 15-20٪.

يجب على المثمن الخبير إجراء تحليل عميق لنسبة العرض والطلب في سوق الأراضي وتحديد اتجاهات أسعار البائعين والمشترين. يحدث أحيانًا أن يكون لاعتماد مشروع قانون أو مرسوم حكومي تأثير كبير على سلوكهم في سوق الأراضي.

موقع. إذا كان الموقع المقارن في نفس منطقة العقار الذي يتم تقييمه، فلا يتم إجراء أي تعديلات عادةً. إذا كان الموقع المقارن يقع في منطقة أخرى، فيجب إجراء تحليل للاختلافات المحتملة بين هذه المناطق. على سبيل المثال، في التطوير السكني، يتم أخذ عوامل مثل إمكانية الوصول إلى وسائل النقل والدعم الهندسي والبيئة والهيبة بعين الاعتبار. أحد العناصر المهمة في مقارنات المبيعات القابلة للمقارنة هو الخصائص الفيزيائية للعقار. يمكن أن تكون معلمات التربة، وأبعاد الموقع، والشكل (مستطيل أو متعدد الأضلاع)، والصرف، وانحدار الموقع، وما إلى ذلك.

يتأثر سعر قطعة الأرض إلى حد ما بدرجة نشاط سوق الأراضي المرتبط بالدخل المستلم من الكائن. على سبيل المثال، فإن درجة نشاط سوق الأراضي في منطقة 30 كيلومترا من منطقة موسكو أعلى منها في المناطق البعيدة عن موسكو. وفي هذا الصدد، يحتاج المقيم إلى إجراء تعديل على هذا العنصر من مقارنة المبيعات.

تستخدم وحدات المقارنة إذا:

أ) تختلف قطع الأراضي التي تدر الدخل من حيث المساحة ومقدار التحسينات المتاحة؛
ب) مطلوب معلومات أولية للمشترين.
2. طريقة الارتباط (طريقة النقل). تتمثل طريقة تقييم قطعة الأرض هذه في تقسيم إجمالي سعر البيع لمجمع مماثل، بما في ذلك العقار وقطعة أرض، إلى عنصرين - سعر المبنى وسعر قطعة الأرض. علاوة على ذلك، يقوم المثمن أولاً بتقدير تكلفة المبنى والهياكل الأخرى الموجودة في هذا الموقع، ثم يطرح تكلفة المباني والهياكل من السعر الإجمالي للمجمع العقاري ويحصل على تكلفة قطعة الأرض. يتم تطبيق هذه الطريقة عندما لا تكون هناك مبيعات مماثلة للأراضي في السوق. لقد ثبت أن هناك علاقة مستقرة بين تكلفة الأرض والمباني والمنشآت المقامة عليها، فيمكن تقدير تكلفة قطعة الأرض من خلال توزيع إجمالي سعر البيع لمجمع عقاري بين مكونين: الأرض والمساحة. البنايات.
3. طريقة رسملة إيجار الأراضي. تحديد قيمة قطعة الأرض باستخدام طريقة رسملة إيجار الأرض يتكون من رسملة الدخل المستلم من مدفوعات الإيجار. تتضمن الطريقة تقسيم دخل الإيجار السنوي على معدل الرسملة المقابل، ونتيجة لذلك يتم تحويل مبلغ الدخل إلى تكلفة الأرض.

تعتمد حسابات قيمة الأرض بطريقة رسملة إيجار الأرض على استخدام الصيغة التالية:

4. طريقة "بقايا الأرض". وفقًا لمبدأ الإنتاجية المتبقية للأرض، فإن المباني والمنشآت المبنية على الأرض من خلال جذب رأس المال والعمالة والإدارة تُعطى الأولوية في توزيع الدخل. أما الدخل المتبقي بعد تغطية جميع تكاليف جذب العوامل الأخرى فيعود إلى الأرض.

شروط تطبيق طريقة الدخل المتبقي للأرض:

تتوافق المرافق المتاحة مع خيار الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للأرض؛

معرفة صافي الدخل التشغيلي السنوي من تشغيل العقار (قطعة الأرض مع التحسينات).

خطوات الحساب:

1. تحديد تكلفة التحسينات.
2. بناءً على أسعار الإيجار ونفقات التشغيل، حدد صافي الدخل التشغيلي (NOR) للعقار بأكمله.
3. تحديد CHOD لكل مبنى.
4. تحديد سقوط CHOD على الأرض.
5. تحديد قيمة الأرض من خلال رسملة صافي الدخل التشغيلي المتعلق بالأرض.
5. طريقة تطوير (تطوير) قطعة الأرض. يتم استخدام طريقة تطوير (تطوير) قطعة أرض عندما يكون من الضروري تحديد تكلفة قطعة أرض كبيرة، والتي يجب تقسيمها إلى قطع أراضي فردية منفصلة. مثل هذه الحالات شائعة جدًا في ممارسة التقييم الروسية.

تتضمن طريقة تطوير الموقع تنفيذ مراحل التقييم التالية:

تحديد حجم وعدد قطع الأراضي الفردية.

حساب تكلفة قطع الأراضي المطورة باستخدام طريقة البيع المقارنة (يتم تحديد مبلغ العائدات من البيع).

حساب تكاليف تطوير المواقع ومبيعاتها ووضع جدول التطوير والفترة التقديرية للمبيعات.

تحديد مقدار التدفق النقدي من خلال طرح جميع تكاليف تطوير المواقع من إجمالي عائدات بيع المواقع الفردية.

تحديد نسبة الخصم.

خصم التدفق النقدي مع الأخذ في الاعتبار وقت التطوير والبيع لجميع قطع الأراضي الفردية.

عند تحديد حجم قطع الأراضي الفردية، من الضروري مراعاة العوامل المادية والقانونية والاقتصادية التي تؤثر على هذا القرار.

مقالات بواسطةعنوان:

باستا مع التونة في صلصة الكريمة باستا مع التونا الطازجة في صلصة الكريمة

المعكرونة مع التونة في صلصة الكريمة هي طبق يبتلع منه لسانك، بالطبع، ليس فقط من أجل المتعة، ولكن لأنه لذيذ بجنون. التونة والمعكرونة في وئام تام مع بعضها البعض. وبطبيعة الحال، ربما شخص ما لن يحب هذا الطبق.

سبرينج رولز بالخضار رولات خضار في المنزل

وبالتالي، إذا كنت تكافح مع السؤال "ما هو الفرق بين السوشي واللفائف؟"، فإننا نجيب - لا شيء. بضع كلمات حول ما هي القوائم. القوائم ليست بالضرورة المطبخ الياباني. وصفة اللفائف بشكل أو بآخر موجودة في العديد من المأكولات الآسيوية.

حماية النباتات والحيوانات في المعاهدات الدولية وصحة الإنسان

يرتبط حل المشكلات البيئية، وبالتالي آفاق التنمية المستدامة للحضارة، إلى حد كبير بالاستخدام الكفء للموارد المتجددة والوظائف المختلفة للنظم البيئية وإدارتها. هذا الاتجاه هو أهم وسيلة للحصول عليه

الحد الأدنى للأجور (الحد الأدنى للأجور)

الحد الأدنى للأجور هو الحد الأدنى للأجور (SMIC)، والذي تتم الموافقة عليه من قبل حكومة الاتحاد الروسي سنويًا على أساس القانون الاتحادي "بشأن الحد الأدنى للأجور". يتم احتساب الحد الأدنى للأجور لمعدل العمل الشهري المكتمل بالكامل.

شائع

2022-12-17 06:18:07	حساب التكلفة الفعلية للمنتجات النهائية
2022-12-17 06:18:07	مصادر تمويل الاستثمار
2022-11-17 00:23:54	ما هو التجريد والتفكير المجرد
2022-11-17 00:23:54	تكاليف الإنتاج والتداول
2022-11-17 00:23:54	نصيب الفرد من الناتج المحلي الإجمالي قائمة البلدان حسب نصيب الفرد من الناتج المحلي الإجمالي
2022-11-17 00:23:54	ثاديوس فاديفيتش بيلينجسهاوزن الملاح الروسي الشهير ماذا فعل ثاديوس بيلينجسهاوزن
2022-10-20 00:32:43	توافق علامات البروج فهو الدلو وهي القوس
2022-10-20 00:32:43	لماذا يحلم الببغاء: فتاة، امرأة، امرأة حامل، رجل - تفسير من كتب أحلام مختلفة
2022-10-20 00:32:43	ماذا يحدث للإنسان بعد تنظيف الحقل الحيوي
2022-10-20 00:32:43	كيف نفهم أن الضرر قد تمت إزالته من الشخص: علامات وأعراض وعواقب إزالة الضرر

جديد

2022-10-20 00:32:43	توافق الجوزاء والميزان في الحب
2022-10-20 00:32:43	صلاة قوية للطفل لينام جيدا وهادئا
2022-09-26 04:05:41	يا موندي. الموزعين. السياسة البيئية في مجال إدارة الغابات
2022-09-26 04:05:41	من هو المستفيد بكلمات بسيطة المستفيد من الأموال
2022-09-26 04:05:41	إنشاء منظمة عامة دون تشكيل كيان قانوني رابطة الكيانات القانونية دون تشكيل كيان قانوني
2022-09-26 04:05:41	"Raiffeisenbank Connect" - الدخول إلى "الحساب الشخصي".
2023-01-19 15:49:34	باستا مع التونة في صلصة الكريمة باستا مع التونا الطازجة في صلصة الكريمة
2023-01-19 15:49:34	سبرينج رولز بالخضار رولات خضار في المنزل
2022-12-17 06:18:07	حماية النباتات والحيوانات في المعاهدات الدولية وصحة الإنسان
2022-12-17 06:18:07	الحد الأدنى للأجور (الحد الأدنى للأجور)
2022-12-17 06:18:07	حساب التكلفة الفعلية للمنتجات النهائية
2022-12-17 06:18:07	مصادر تمويل الاستثمار