≡×МЕНЮ

• Ремонт
• Ремонт
• Вътрешен дизайн
• За всичко
• Относно ВиК

Определяне на пазарната стойност на поземлен имот. Оценка на земята

Оценката на стойността на поземлените парцели се извършва въз основа на Методически препоръки за определяне на пазарната стойност на поземлени парцели, одобрени със заповед на Министерството на собствеността на Русия от 6 март 2002 г. № 568r.

Единичната и кадастрална оценка на стойността на поземлените парцели включва интегрираното използване на три подхода: приходен, сравнителен и разходен (фиг. 7.1). Методите в рамките на всеки подход за оценка на парцелите в съответствие с Методическите препоръки за определяне на пазарната стойност на парцелите са представени на фигура 7.1. Сравнителният подход се основава на метода за сравнение на продажбите, метода на разпределение и метода на разпределение. Подходът на дохода се основава на метода на капитализиране на наема на земя, метода на остатъка и метода на предназначението. Елементи на разходния подход по отношение на изчисляването на разходите за възпроизвеждане или замяна на подобрения на поземлен имот се използват в остатъчния метод и метода на разпределение.

Методическите препоръки за определяне на пазарната стойност на поземлени имоти имат препоръчителен характер. Ако в доклада за оценка са използвани други методи, препоръчително е да се разкрие тяхното съдържание и да се обоснове тяхното използване.

В учебната литература има и други методи за изчисляване на стойността на парцелите: методът на разходите за развитие, методът на разходите за възпроизвеждане на инфраструктурата и методът на стандартните инвестиционни договори.

Окончателната стойност на прогнозната стойност на парцела се извежда въз основа на резултатите, получени по различни методи. При сравняване на тези данни е препоръчително да се даде предпочитание на оценки, базирани на по-пълна и надеждна информация. Значителни несъответствия в стойността на земята, изчислена по различни методи, показват или грешки в оценките, или дисбаланс на пазара на земя.

Доходният подход при оценката на парцелите ни позволява да получим оценка на стойността на земята въз основа на доходите, очаквани от потенциалния купувач, и е приложим само за парцели, които генерират доход.

7.2.1. Метод на капитализация на земната рента

Методът се използва за оценка на застроени и незастроени парцели. Условието за прилагане на метода е възможността за получаване на поземлена рента от оценявания поземлен имот.

Методът включва следната последователност от действия 14:

Изчисляване на поземлена рента, създадена от поземлен имот;

Определяне на стойността на съответния коефициент на капитализация на поземлената рента;

Капитализацията на наема на земя се разбира като определяне към датата на оценката на всички бъдещи стойности на наема на земя, които са равни една на друга или се променят със същата скорост за равни периоди от време. Изчислението се извършва, като стойността на поземлената рента за първия период след датата на оценката се раздели на съответния коефициент на капитализация, определен от оценителя.

В рамките на този метод стойността на поземлената рента може да се изчисли като доход от отдаване под наем на парцел при условията, преобладаващи на пазара на земя.

Основните начини за определяне на коефициента на капитализация са:

Метод на притискане на пазара (разделяне на размера на поземлената рента за подобни парцели на цената на тяхната продажба), този метод е разгледан в раздел 4.1. това ръководство за обучение;

Методът за увеличаване на безрисковата норма на възвръщаемост на капитала със стойността на премията за риска, свързан с инвестирането на капитал в оценяваната земя.

В този случай безрисковата норма на възвръщаемост на капитала се разбира като нормата на възвръщаемост за най-малко рисковата инвестиция на капитал (например нормата на възвръщаемост на банковите депозити от най-високата категория надеждност или нормата на възвръщаемост до падежа на държавни ценни книжа).

Методът на пряка капитализация включва разделяне на годишния доход от наем на подходящата ставка на капитализация, в резултат на което сумата на дохода се превръща в цената на земята.

Изчисленията на стойността на земята с помощта на метода на капитализация на дохода се основават на следната формула:

Зависи от предназначениедоходите от земя могат да бъдат:

Прогнозни приходи от наем за оценка на земеделски и горски земи;

Част от приходите от имотния комплекс, отнасящи се до застроената земя;

Прогнозите са в основата на всяка система за търговия, така че компетентно направените могат да ви направят много богати.

Поземлена рента (доход от наем) за оценка на селищна земя;

Доход от увеличение на стойността на поземлен имот, получен при бъдеща продажба или при залог по ипотечен кредит.

Труден проблем в подхода на доходите е определянето на коефициента на капитализация. Особеността на нормата на капитализация, използвана при оценката на земята, е, че тя се състои само от една част - нормата на възвръщаемост и не включва нормата на заместване на капитала. Понастоящем съществуват четири подхода за изчисляване на коефициента на капитализация, първоначално разработени в световната практика за капитализация на поземлената рента, т.е. оценка на земеделска земя.

Изчисляване на коефициента на капитализация.Първи подход- това е разглеждането на парцела като вид паричен капитал и съответно изчисляването на коефициента на капитализация въз основа на характеристиките на паричния пазар към датата на оценката. Критерият за ефективност на капиталовложенията е лихвеният процент по инвестициите, характеризиращи се със сравнимо ниво на риск. В повечето развити страни инвестициите в земеделска земя не се считат за много рискови и са еквивалентни на рисковете от инвестиции в банки с висока категория на надеждност.

Всеруски изследователски институт по икономика, труд и управление в селско стопанствокато процент на капитализация той препоръчва да се използва процентът на Сбербанк на Русия за дългосрочни депозити в чуждестранна валута (Методически препоръки за кадастрална оценка на земеделска земя. - М.: ВНИЕТУСХ, 1997.)

Вторият подход е условна капитализация, базирана на индекс, установен от държавата. Този метод се използва широко в много страни за кадастрална оценка различни категорииземи, предимно земеделски и горски. Методите за държавна кадастрална оценка на земята определят периода, през който капиталът се възпроизвежда в селското или горското стопанство. В момента този метод се използва за кадастрална оценка в Русия. Кадастралната стойност на 1 хектар земеделска земя се изчислява, като прогнозният доход от наем, получен от производството на земеделски култури, се умножи по 33 години, а 1 хектар горска земя, като прогнозният доход от наем от дърводобив се умножи по 50 години.

Третият подход е да се изчисли съотношението на капитализация, като се използва кумулативният метод на конструиране. Като пример, помислете за изчисляването на процента на капитализация при оценка на земя в Москва. Процентът на капитализация включва следните компоненти:

Безрисков залог. Например общинските оценители на Moskomzema, когато изчисляват началната цена на правото на сключване на договор за наем, използват годишния лихвен процентсъздадена от Централната банка на Руската федерация за междубанкови депозити в твърда валута;

Регионален риск, т.е. инвестиционен риск Парив недвижими имоти, разположени в определен регион, характеризиращ се с определена икономическа и социална ситуация. За Москва регионалният риск е 35%, една от минималните стойности за Русия;

Ликвиден риск, свързан с възможността за загуби при продажба на имот поради недостатъчно развитие, дисбаланс или нестабилност на пазара. Експертна оценка на този риск за правата за дългосрочен наем на пазара на земя в Москва е около 7%.

Четвъртият подход се основава на метода на притискане на пазара или сравнителен анализ на продажбите. Този метод не изисква сложни финансови изчисления или експертни оценки, но е невъзможен без надеждна информация за сравними продажби на земя.

Степента на капитализация е равна на дохода, разделен на продажната цена за подобни парцели. Необходимо е да се изчисли средната (среднопретеглена) стойност на няколко продажби, за да се получат надеждни нива на капитализация.

Техниката на изчисляване с помощта на подхода на дохода е сложна, тъй като доходът се разпределя във времето и може да се промени значително, а процентът на капитализация зависи от състоянието на икономиката, особено финансова системаи законово регулиране на пазара на земя. Използването на подхода на доходите изисква задълбочено икономическо и пазарно проучване за определяне на нивата на капитализация, както и познания по основна финансова математика.

Когато анализирате приходите и разходите, можете да използвате както ретроспективни (за предходни периоди), така и прогнозни данни, които могат да се вземат както преди, така и след данъци. Основното условие, необходимо за изчисленията, е паричните потоци от използването на оценяваните и сравнимите парцели да се определят на една и съща база. Неправилно е да се сравняват потоци, изчислени въз основа на исторически данни, с потоци, определени въз основа на прогнозни данни (особено тези, изразени в рубли), същото важи и за данъчното счетоводство.

Ограниченията при използването на метода на капитализация включват неравномерност на получените доходи, нестабилност на цените и широк диапазон от продажни цени и доходи сред подобни парцели на пазара. Използването на метода на капитализация на дохода е препоръчително, когато се оценяват парцели, които генерират постоянен или равномерно променлив доход.

Един от методите на подхода на дохода е капитализацията на поземлената рента. Наемът е предоставянето на парцел от наемодателя за временно притежание и / или ползване на наемателя (юридическо или физическо лице) срещу заплащане за определен период.

Поземлената рента е паричната сума, платена за правото на ползване на поземлен парцел. Като редовен поток от доходи, поземлената рента (доход от наем) може да се преобразува в стойност чрез метода на пряка капитализация. Методът на капитализиране на наема е особено удобен, когато парцелите се отдават под наем за дългосрочен наем отделно от сгради и конструкции.

В момента в Руски градовеОрганите на местното самоуправление одобряват основни наемни ставки за земя общинска собственост, които се диференцират по териториални и икономически зони, както и два вида коефициенти: вид дейност на наемателя и търговска стойност на местоположението на парцела. Въз основа на тези данни годишният наем може да се изчисли по следната формула:

A = A 6 K d K r S,

където А е размерът на годишния наем за парцела;

6 базисни наемни ставки за 1 м2;

Коефициент К за вид дейност на наемателя;

K – коефициент на търговска стойност на местоположението на поземления имот;

X - площ на парцела.

За опростяване на изчисленията в областните градове като основна ставка на годишния наем се използва ставката на одобрения поземлен данък и съответните коефициенти за вида дейност на наемателя и местоположението на обекта.

Първоначални данни за капитализация могат да бъдат получени и чрез анализ на пазарна информация за продажби на парцели, подобни на оценявания, и наемни стойности.

7.2.2. Метод за използване по предназначение

Методът се използва за оценка на застроени и незастроени парцели.

Условието за прилагане на метода е възможността за използване на земята по начин, генериращ приходи.

Методът включва следната последователност от действия 15:

Определяне на размера и времевата структура на разходите, необходими за използването на поземлен имот в съответствие с най-ефективния му вариант за използване (например разходите за създаване на подобрения на поземлен имот или разходите за разделяне на поземлен имот на отделни части, които се различават по форма, вид и естество на употреба);

Определяне на размера и времевата структура на приходите от най-ефективно използване на земята;

Определяне на размера и времевата структура на оперативните разходи, необходими за получаване на доходи от най-ефективното използване на парцела;

Определяне на стойността на дисконтовия процент, съответстващ на нивото на риск от инвестиране на капитал в оценяваната земя;

Изчисляване на цената на парцел чрез дисконтиране на всички приходи и разходи, свързани с използването на парцел.

В този случай дисконтирането се разбира като процес на привеждане на всички бъдещи приходи и разходи към датата на оценката с дисконтов процент, определен от оценителя.

За привеждане на всички бъдещи приходи и разходи към датата на оценката се използват дисконтови проценти, получени на базата на анализ на нормите на възвръщаемост на капитала на инвестиции с подобни нива на риск.

Източникът на доход може да бъде отдаване под наем, икономическо използване на поземлен имот или отделен недвижим имот или продажба на поземлен имот или отделен недвижим имот в най-вероятния период по пазарна цена.

Изчисляването на приходите при опцията за отдаване под наем на недвижим имот трябва да включва отчитане на приходите от продажба на единичен имот в края на прогнозния период.

Дисконтираната пазарна стойност на парцел е сумата от очаквания доход от наем или други ползи, коригирани към датата на оценката. Потоците от доходи през периода на собственост върху земята, както и постъпленията от последващата препродажба на земята, се превръщат в балансова стойност. Този метод се използва широко при оценката на парцели на минни предприятия, съдържащи минерали. Въз основа на обема на проучените находища, предназначени за промишлено разработване (или вече разработвани), както и планираните или съществуващи производствени мощности за производство, се определя продължителността на експлоатация на находището, т.е. продължителност на прогнозния период. Поради спецификата на обекта на оценка, продължителността на прогнозния период може да бъде 25 години или повече.

Изчисляване на паричните потоци впрогнозният период се извършва въз основа на технически и икономически показатели на реален или планиран проект за разработване на находище. За всяка година от прогнозния период паричният поток се изчислява въз основа на обема на производството и продажбата на минерали, продажните цени, разходите за търсене, проучване, разработване на находища и продажби на продукти, както и задължителни плащания в съответствие с данъчните и екологично законодателство.

Изчисляване на дисконтов процентвъз основа на счетоводството

Рентабилност на експлоатацията на находището;

Степента на надеждност на оценката на количеството полезни изкопаеми, налични за извличане от недрата;

Степента на риск от развитие на тази област.

Рискът от извършване на работа на полето се изразява в загуба на парична сума, съответстваща на изпълнението на определен етап от работата, т.е. в невъзможност да получи планираното този етапработа на резултата. Големината на този риск може да се изчисли чрез умножаване на вероятността за получаване на отрицателен резултат за определен етап от работата (търсене, проучване, подготовка и експлоатация на полето) с коефициент на тежест, равно на отношениесумата на капиталовите разходи на съответния етап към общата сума на капиталовите разходи за проекта.

7.2.3. Метод на остатъка

Методът се използва за оценка на застроени и незастроени парцели. Условието за прилагане на метода е възможността за застрояване на оценявания поземлен имот с подобрения, които генерират доход.

Методът включва следната последователност от действия 16:

Изчисляване на нетния оперативен доход, който се дължи на подобрения за определен период от време като произведение на разходите за възпроизвеждане или замяна на подобрения със съответния коефициент на капитализация на приходите от подобрения;

Изчисляване на размера на наема на земята като разлика между нетния оперативен доход от отделен имот за определен период от време и нетния оперативен доход, който се дължи на подобрения за съответния период от време;

Изчисляване на пазарната стойност на поземлен имот чрез капитализиране на поземлена рента.

Методът също така позволява следната последователност от действия:

Изчисляване на разходите за възпроизвеждане или замяна на подобрения, съответстващи на най-ефективното използване на оценявания парцел;

Изчисляване на нетни оперативни приходи от отделен имот за определен период от време на база пазарни наемни цени;

Изчисляване на пазарната стойност на отделен имот чрез капитализиране на нетния оперативен доход за определен период от време;

Изчисляване на пазарната стойност на парцел чрез изваждане на разходите за възпроизвеждане или замяна на подобрения от пазарната стойност на отделен недвижим имот.

Нетният оперативен доход е равен на разликата между действителния брутен доход и оперативните разходи. В този случай само онези оперативни разходи, които обикновено се поемат от лизингодателя, се приспадат от действителния брутен доход.

Реалният брутен доход е равен на разликата между потенциалния брутен доход и загубите от престой на помещенията и загубите от неплащане на наем.

Потенциалният брутен доход е равен на дохода, който може да бъде получен от отдаване под наем на цялата площ на единичен имот при липса на загуби от неплащане на наем. При оценката на поземлен имот наемните ставки за използване на единичен обект на недвижим имот се изчисляват въз основа на пазарните наемни ставки (най-вероятните наемни ставки, при които обектът на оценка може да бъде отдаден под наем на свободния пазар в конкурентна среда, когато страните по сделката действат разумно, разполагайки с цялата необходима информация и наемната ставка не отразява извънредни обстоятелства).

За свободни и обитавани от собственици помещения се използват и пазарни наемни цени. Потенциалният доход включва други приходи, получени от трайни подобрения на имота, но не е включен в наема.

Размерът на оперативните разходи се определя въз основа на пазарните условия за лизинг на единични недвижими имоти. Оперативните разходи се разделят на: постоянни - независещи от степента на заетост на отделен имот, променливи - зависещи от степента на заетост на отделен имот и разходи за подмяна на елементи от подобрения с полезен живот по-малък от периода на използване на подобренията като едно цяло (по-нататък - елементи с краткосроченизползване). Оперативните разходи не включват амортизационни отчисления върху недвижими имоти и разходи за обслужване на дългови задължения по недвижими имоти.

Разходите за подмяна на подобрени елементи с кратък живот се изчисляват, като се раздели сумата на разходите за създаване на тези подобрени елементи на периода на тяхното използване. В процеса на извършване на тези изчисления е препоръчително да се вземе предвид възможността за процентно увеличение на средствата за подмяна на елементи с кратък експлоатационен живот.

Разходите за управление се включват в оперативните разходи, независимо кой управлява имота - собственик или управител.

При изчисляване на процента на капитализация за подобрения на земя трябва да се вземат предвид най-вероятната скорост на промяна в приходите от подобрения и най-вероятната промяна в цената на подобренията (например, ако цената на подобренията намалее, възвръщаемостта на инвестирания капитал в подобренията трябва да се вземат предвид).

За оценка на парцели, застроени с търговски обекти, е възможно да се използва техниката на остатъчния доход, който се дължи на парцела. Съгласно принципа на остатъчната производителност на земята, сградите и съоръженията, построени върху земята чрез капитал, труд и управление, имат приоритет при разпределението на дохода. Останалият доход след покриване на всички разходи за привличане на други фактори се приписва на парцела.

Условия за използване на техниката за остатъчен доход за земя:

Съществуващите съоръжения съответстват на най-доброто и ефективно използване на земята;

Цената на сградите и конструкциите, разположени на парцел, или прогнозните разходи за тяхното изграждане, могат да бъдат изчислени доста точно, както и техният експлоатационен живот;

Известен е годишният нетен оперативен доход от експлоатацията на имота (земя с подобрения).

Пример.Необходимо е да се определи цената на парцел, предвиден за изграждане на бензиностанция (АЕЦ) с пет помпи. Капиталовите инвестиции на дозатор възлизат на $35 400, възстановяването на инвестициите се извършва по линейния метод, планираната възвръщаемост на инвестициите е 16%, икономическият живот е 9 години.При анализ на работата на съществуващи бензиностанции с подобно местоположение, бяха получени следните данни:

В рамките на един час от една помпа на ден се продават средно 28 литра бензин;

Средният доход от продажбата на 1 литър бензин е 6 цента;

Като се вземат предвид смените, времето за текущи ремонти и други загуби, атомната електроцентрала работи 300 дни в годината.

Решение.

1. Определете цената на изграждането на атомна електроцентрала: 35400 5 = $177 000.

2. Намерете коефициента на капитализация за сгради: 16% + (100%: 9) = 27,11%.

3. Определете нетния оперативен доход, донесен от съоръженията: 177 000 0,2711 = $47 984,7

4. Определете нетния оперативен доход от атомната електроцентрала (земя и съоръжения): 5300 24 28 0,06 = 60480 долара.

5. Намерете баланса на нетния оперативен доход, отнасящ се до земята: 60480 - 47984.7 = 12495.3 долара.

6. Определете цената на парцела: 12495.3: 0.16 = 78095.63 долара.

Така цената на парцела, предвиден за изграждането на бензиностанция, е 78 096 долара.

Техниката за почивка на земята се използва в случаите, когато търговските сгради и конструкции са сравнително нови или все още не са построени. Тяхната стойност или очакваните строителни разходи могат да бъдат определени с висока степен на точност, както и техният икономически живот. Този метод се използва и за определяне на най-доброто и най-ефективно използване на земята.

7.2.4. Метод за сравнение на продажбите

Сравнителният подход се използва широко в страни с развит пазар на земя. В Русия той стана широко разпространен при оценката на свободни парцели, земи на градски и селски селища, градинарство, градинарство и дачни сдружения на граждани. Подходът се основава на систематизиране и сравнение на информация за продажните цени на сходни парцели.

Принципът на заместване се основава на факта, че пазарът е отворен и конкурентен, достатъчен брой продавачи и купувачи взаимодействат на него с типична мотивация, икономически рационално и в собствен интерес, без да бъдат под външен натиск. Също така се предполага, че земята ще бъде закупена при типични за пазара условия на финансиране и ще бъде на пазара достатъчен период от време, за да бъде на разположение на потенциални купувачи. Сравнителният подход включва методи за сравнение на продажбите, метод на разпределение и метод на разпределение.

Методът за сравнение на продажбите се използва за оценка на парцели, както заети от сгради, конструкции и (или) конструкции (наричани по-нататък - застроени парцели), така и парцели, които не са заети от сгради, конструкции и (или) конструкции (наричани по-долу - незастроени парцели ) . 17 Условие за прилагане на метода е наличието на информация за цените на сделките с поземлени имоти, аналогични на оценявания. При липса на информация за цените на сделките с парцели е разрешено да се използват цени на предлагане (търсене).

Определяне на елементите, по които обектът на оценка се сравнява с аналогични обекти (наричани по-нататък елементи за сравнение);

Определяне за всеки елемент на сравнение на естеството и степента на разликите на всеки аналог от оценявания парцел;

Определяне за всеки от сравнителните елементи на ценови корекции за аналози, съответстващи на характера и степента на разликите на всеки аналог от оценявания поземлен имот;

Корекция за всеки от елементите за сравнение на цените на всеки

аналог, изглаждащ разликите им от оценявания парцел;

Изчисляване на пазарната стойност на поземлен имот чрез разумно обобщение на коригираните цени на аналози.

Елементите за сравнение включват факторите на стойността на оценявания имот (фактори, чиито промени влияят върху пазарната стойност на оценявания имот) и характеристиките на сделките с парцели, които са се развили на пазара.

Най-важните фактори за разходите обикновено са:

Местоположение и среда;

Предназначение, разрешено ползване, права на други лица върху поземления имот;

Физически характеристики (релеф, площ, конфигурация и др.);

Транспортна достъпност;

Инфраструктура (наличие или близост на комунални мрежи и условия за свързване към тях, обекти на социалната инфраструктура и др.).

Характеристиките на сделките със земя включват, наред с други неща:

Условия за финансиране на сделки с парцели (съотношение на собствени и заемни средства, условия за предоставяне на заемни средства);

Условия за плащане при извършване на сделки с парцели (плащане в брой, сетълмент по сметки, компенсации, бартер и др.);

Обстоятелствата по сделката с парцели (дали парцелът е бил представен на свободния пазар във формата публична оферта, обвързване на купувач и продавач, продажба в несъстоятелност и др.);

;

Промени в цените на парцелите за периода от датата на сключване на сделка с аналог до датата на оценката.

Естеството и степента на разликите между аналога и оценявания парцел се установяват в контекста на елементите на сравнение чрез директно сравнение на всеки аналог с обекта на оценка. В същото време се предполага, че сделката с обекта на оценка ще бъде завършена въз основа на характеристиките на сделките с парцели, които са се развили на пазара.

Корекциите на цените на аналози за сравнителни елементи могат да се определят както за цената на единица за измерване на аналог (например хектар, квадратен метър), и за цената на аналога като цяло. Корекциите на цените могат да бъдат изчислени в парично или процентно изражение.

Корекциите на цените обикновено се определят по следните начини:

Директно сравнение по двойки на цени на аналози, които се различават един от друг само в един елемент на сравнение, и определяне, въз основа на така получената информация, на корекции за този елемент на сравнение;

Директно сравнение по двойки на доходите на два аналога, различаващи се един от друг само в един елемент на сравнение, и определяне чрез капитализиране на разликата в доходите на корекции за този елемент на сравнение;

Корелационен и регресионен анализ на връзката между промените в елемента за сравнение и промените в цените на аналозите (цените на мерните единици на аналозите) и определяне на уравнението за връзката между стойността на елемента за сравнение и пазарната стойност на земята парцел;

Определяне на разходите, свързани с промяна на характеристиките на елемент за сравнение, в който аналогът се различава от обекта на оценка;

Експертна обосновка на ценовите корекции на аналози.

В резултат на определянето и извършването на корекции цените на аналозите (мерните единици на аналозите) като правило трябва да са близки една до друга. В случай на значителни разлики в коригираните цени на аналози, препоръчително е да изберете други аналози; елементи за сравнение; стойности на корекция.

Процедурата за изчисляване на разходите чрез сравняване на продажбите.

Етап 1.Идентифициране на скорошни продажби на сравними имоти в съответния сегмент на пазара на земя.

Оценителят изучава пазара на земя, сегментира го и определя към кой пазарен сегмент принадлежи обектът на оценка.

Характеристиките на типичен парцел за този сегмент включват:

Предназначение на земята;

Възможности за зониране и разрешено земеползване;

местоположение;

Потребителски свойства на земята (плодородие и други характеристики на почвата);

Прехвърлими законни права на собственост и др.

Характеристиките на типичен субект за този сегмент от пазара на земя включват:

Инвестиционна мотивация;

платежоспособност;

Социално-правен статус;

Източници и форми на финансиране;

Предпочитания на купувача и др.

В резултат на сегментирането парцелите се разделят на следните групи:

Площи, използвани за градинарство и градински цели;

Площи, използвани за индивид жилищно строителствоправителство;

Площи, използвани за маса жилищно строителство;

Парцели за търговски недвижими имоти;

Парцели в промишлено строителство;

Площи за обществени съоръжения и др.

След това трябва да съберете информация за последните продажби на сравнима земя в съответния сегмент на пазара на земя. За натрупване и допълнителна обработка на информация за цени, котировки, търсене и предлагане за продажба на подобни парцели във всеки сегмент на пазара на земя се използват регистрационни карти. Пазарната информация за транзакциите за покупка и продажба на парцели може да се класифицира в хомогенни групи въз основа на такива характеристики като: териториално местоположение, възможни варианти за използване на земята, потребителски свойства, което позволява за всеки сегмент да групира продажбите на парцели с подобни възможности за използване или такива възможности за земеползване, които се конкурират помежду си в даден географски район.

За сравнение са използвани няколко продадени парцела. Обикновено са достатъчни три до пет аналога, но по-големият брой повишава надеждността на оценката. В развитите пазарни страни методът за сравнение на продажбите се основава на най-малко три скорошни цени на сделката или шест текущи цени на оферта.

Броят на аналоговите обекти, използвани в изчисленията, зависи преди всичко от тяхната сравнимост, т.е. мерки за съответствие между продадените и оценените поземлени имоти по елементите на сравнение. Критерият за съпоставимост е конкурентоспособността. Ако предметът и сравнимите парцели земя не се конкурират в един и същи сегмент на пазара на земя, те не са изправени пред едни и същи сили на търсене и предлагане и в резултат на това използването на продажната цена на сравнимия парцел може да доведе до погрешни оценки .

сцена 2. Проверка на информация за сделки с поземлени имоти.

Информацията се подбира с цел повишаване на нейната надеждност и получаване на потвърждение, че транзакциите са извършени при типични пазарни условия.

Източници на информация за сделки с парцели:

Дружествена къща;

Поземлени комитети;

Фирми за недвижими имоти и оценка;

Различни информационни публикации.

Трябва да се има предвид, че по време на регистрацията цената на сделката се фиксира според думите на продавача и купувача без потвърждение за нейната надеждност, а офертните цени се различават от продажните цени в зависимост от баланса на търсенето и предлагането. Поради това е желателно данните за продажбите на сравнявани парцели да бъдат потвърдени от един от участниците в сделката (купувач или продавач) или посредник.

Освен това при избора на обект на аналог се обръща внимание на типичния период на експозиция, независимостта на субектите на сделката и инвестиционната мотивация. Инвеститорите трябва да имат сходни мотиви, а закупената земя да има същото предназначение. Трябва да се вземат предвид разпоредбите за зониране, за да се определи потенциалното използване на оценявания имот. Например, ако два парцела земя се намират в различни зони, което не им позволява да имат еднакво предназначение, те не могат да се считат за сравними.

Етап 3.Сравняване на оценяваната земя с парцели, продавани на пазара, и извършване на корекции, за да се отчетат разликите между оценявания имот и всеки от парцелите, които се сравняват.

Ако земята, която се оценява, се различава от сравним парцел, тогава цената на последния трябва да бъде коригирана, за да се определи на каква цена би могла да бъде продадена, ако имаше същите характеристики като оценявания имот. При коригиране на реалните продажни цени на съпоставими имоти се правят корекции в цената на съпоставимия парцел. В този случай е необходимо да се отговори на въпроса: На каква цена би бил продаден съпоставим парцел, ако има същите характеристики като оценявания парцел? Например, когато сравненият парцел е по-нисък от оценявания парцел, действителната продажна цена на първия трябва да бъде увеличена до сумата, за която би бил продаден, ако имаше по-високи характеристики на оценявания парцел.

Оценката на даден парцел земя чрез сравнение с други продадени парцели земя може да се извърши по два начина: чрез сравнителни елементи или чрез използване на сравнителни единици.

Елементи на сравнениеназовава характеристиките на поземлените имоти и условията за сключване на сделки с тях, които влияят върху стойността на продажната цена. Чрез анализиране на сравнителни продажби се определя стойността на типичен (стандартен) парцел земя, която след това е база за изчисляване на стойността на други парцели земя. Типичният парцел земя може да бъде реален или хипотетичен парцел.

За по-добра организация на процеса на сравнение се препоръчва стандартна процедура за анализ на елементите за сравнение. При сравняване на парцели трябва да се вземат предвид следните елементи.

Оценени права на собственост.В Руската федерация парцелите могат да бъдат частна собственост, пожизнено наследствено владение (само за физически лица), постоянно (неограничено) ползване, аренда, безвъзмездно срочно ползване. Корекция се прави, когато правата на купувача са обременени със залог или дългосрочен наем.

Условия за финансиране.Условията на сделката могат да бъдат плащането от страна на продавача на лихвата по заема.

Условия за продажба.Корекцията за този елемент отразява нетипичните за пазара взаимоотношения между продавача и купувача, както и обстоятелствата, при които те вземат решенията си относно продажбата или покупката на земя.

Дата на продажба.Когато се сравнява датата на оценката с датата на продажбата, по подобен начин се определя дали сравнимата продажба се е състояла при същите и променени пазарни условия. В този случай могат да се направят два вида корекции: единият отчита сезонните колебания в продажните цени и даден вариант за използване на земята; друг вид корекция отразява колебанията в цените за парцели само с определено местоположение. Корекциите обикновено се правят на тримесечна база, освен в периоди на рязко покачване на цените.

Корекциите за първите четири елемента за сравнение се правят последователно чрез прилагане на всяка следваща корекция към предишния резултат.

Местоположение.При сравняване на местоположението на обекта се анализира влиянието на околната среда върху конкурентоспособността на обектите на пазара от гледна точка на физически, социални и икономически фактори.

Ако сравнимият обект е в същата област като оценявания сайт, обикновено не се правят корекции. В редки случаи, когато обект се намира в края на даден район и е повлиян от положителни или отрицателни фактори, нито един от които не засяга оценявания обект, трябва да се направи корекция.

Ако сравнимият обект се намира в различна област, трябва да се извърши анализ на възможните разлики между тези области. H; в жилищното строителство се вземат предвид фактори като транспортна достъпност, инженерна поддръжка, екология; корекциите на престижа се изчисляват въз основа на анализ на сдвоени продажби.

Физически характеристики.Процесът на сравнение идентифицира и взема предвид само основните физически разлики и не заобикаля личната проверка на всеки от сравнимите парцели земя. Най-точната корекция за разликите във физическите характеристики се извършва с помощта на метода на корелационно-регресионния анализ. При извършване на корекция за размера на парцела се определя зависимостта на продажната цена на сто квадратни метра от площта на парцела.

Корекциите за последните два елемента за сравнение се правят вторично чрез прилагане към резултата, получен след корекциите за първите четири елемента за сравнение, в произволен ред.

Методът на типичен (стандартен) парцел земя се използва широко за оценка на парцели с приблизително еднакъв размер, които се различават значително в елементите на сравнение, например градинарски, градински и дачни сдружения с нестопанска цел на граждани. Предимството на типичния метод на сайта е, че той се основава на подход за сравнение на продажбите, което позволява да се вземат предвид разликите в елементите на сравнение.

Използват се единици за сравнение, ако:

а) парцелите, генериращи доход, се различават по площ и размер на съществуващите подобрения;

б) необходима е предварителна информация за инвеститорите ИЛИ потенциалните купувачи.

Например цената на парцел е 160 долара на квадратен метър или цената на жилище е 700 долара на 1 м2 площ.

При работа с незастроени парцели се използват следните единици за сравнение.

Цена за 1 ха– по време на оценката големи площиземи за селскостопански или горски цели, за промишлено ползване, при разделяне на земни масиви на типови парцели.

Цена за 1 м2– при продажба на земя в градски центрове за търговско застрояване. Обектите трябва да са съпоставими по най-важните характеристики: за офис сгради - достъп до транспортни пътища и паркинги, др. офис сгради, банки и др.; за складове - достъп до транспортни комуникации.

Цена за 1 челен метър– при оценка на земя, предназначена за търговски предприятия, както и предприятия от сектора на услугите. Общата стойност на парцел земя се счита за пропорционална на дължината на неговата граница по всяка улица или магистрала.

Цена за лот– цената за парцели със стандартна форма и размер в райони на масово жилищно или селско строителство. Колебанията в цените за парцели със стандартен размер и форма могат да бъдат причинени от промени в топографията, проблеми с дренажа или риск от наводнения.

Цена за единица плътност.Регламентите за зониране обикновено ограничават гъстотата на застрояване на различни обекти. В някои пазарни сегменти това води до котировка на цената въз основа на максималната плътност, изисквана от разпоредбите за зониране, като например броя на разрешените единици.

Когато се използва методът на сравнителната единица, средната сравнителна единична стойност за всяка хомогенна група парцели се изчислява въз основа на броя на действителните продажби. Средната себестойност се определя чрез изчисляване на медианата (средата на класираната серия) или средноаритметичната стойност на продажната цена за единица за сравнение. Ако има малко сделки за хомогенна група парцели, тя може да се комбинира с друга група парцели, които са близки по цена и са разрешени за ползване. Методът на единица за сравнение се използва, когато областите са много различни по размер, но относително сходни в други отношения.

Предимството на метода на единицата за сравнение е неговата относителна простота и лекота. Намира широко приложение при разработване на нови земни маси и стандартно застрояване, оценка на земеделски земи, разположени в една и съща естествена климатична зона.

Етап 4.Анализ на дадените цени на аналози и извеждане на крайната стойност на пазарната стойност на оценявания поземлен имот.

След извършване на корекции на цените на избраните аналози, получените резултати трябва да бъдат съгласувани за окончателната оценка на цената на парцела. Рядко се използва просто изчисление на средната аритметична стойност на цените на избраните аналози. За по-точен резултат се използва формулата за среднопретеглена стойност. В този случай на коригираните цени на данъчните парцели се определят конкретни тегла в зависимост от броя на направените корекции, тяхната абсолютна стойност, както и пълнотата и достоверността на първоначалната информация.

За определяне на пазарната стойност на парцел чрез метода за сравнение на продажбите се използва следната информация:

Право на собственост и данни за регистрация на парцела, тежести и сервитути;

Физическа характеристика на обекта;

Данни за връзката на обекта с околната среда.

Източниците на тези данни са:

Градски, районни и селски поземлени комитети и органи, в които се извършва регистрация на сделки с поземлени имоти;

Фирми за недвижими имоти, специализирани в сделки с недвижими имоти;

Организации за ипотечно кредитиране, фирми за оценка, периодични издания и др.

Оценката по метода на сравнение на продажбите е най-обективна в случаите, когато има достатъчно количество сравнима информация за извършени сделки на пазара.

Трябва да се има предвид, че методът за сравнение на продажбите дава незадоволителни резултати в условия на висока инфлация, когато липсва информация за пазарните продажби на сравними обекти или тяхната ниска надеждност, както и когато има резки промени в икономическите условия .

Ако продажбите на незастроени парцели не са достатъчни, за да използвате метода за сравнение, трябва да се обърнете към косвени и по-малко надеждни методи, по-специално метода на прехвърляне, успешното прилагане на който изисква задълбочен анализ на изходната информация и известен опит на оценителя. .

7.2.5. Метод на избор

Методът се използва за оценка на застроени парцели 18.

Условия за използване на метода:

наличие на информация за цените на сделки с единични обекти на недвижими имоти, подобни на един обект на недвижим имот, включително оценявания парцел. При липса на информация за цените на сделката е допустимо да се използват цени на предлагане (търсене);

съответствие на подобренията на земята с нейното най-ефективно използване.

Методът включва следната последователност от действия:

определяне на елементите, чрез които отделен обект на недвижим имот, включително оценявания парцел, се сравнява с аналогични обекти;

определяне за всеки от елементите на сравнение на естеството и степента на разликите на всеки аналог от един обект на недвижим имот, включително оценявания парцел;

определяне за всеки от елементите на сравнение на корекции на цените на аналози, съответстващи на естеството и степента на разликите на всеки аналог от един обект на недвижим имот, включително оценявания парцел;

корекция за всеки от елементите на сравнение на цените за всеки аналог, изглаждане на разликите им от един обект на недвижим имот, който включва оценявания парцел;

изчисляване на пазарната стойност на отделен имот, включително оценявания парцел, чрез разумно обобщение на коригираните цени на аналози;

изчисляване на възстановителната цена или разходите за възпроизвеждане на подобрения на оценявания парцел;

изчисляване на пазарната стойност на оценявания парцел чрез изваждане от пазарната стойност на отделен обект на недвижим имот, включително оценявания парцел, разходите за замяна или разходите за възпроизвеждане на подобрения на парцела.

Размерът на разходите за създаване на подобрения на поземлен имот може да се определи с помощта на обобщени и (или) елементарни показатели за разходите.

Интегрираните показатели за разходите включват показатели, характеризиращи параметрите на обекта като цяло - квадрат, куб, линеен метър, както и показатели за комплекси и видове работа.

Индикаторите за елементарни разходи включват елементарни цени и ставки, използвани при определяне на размера на разходите за създаване на подобрения.

Агрегираните и елементарни показатели на разходите, изчислени на ценовото ниво, фиксирано за определена дата (основно ценово ниво), могат да бъдат преизчислени в ценовото ниво към датата на оценка, като се използва система от текущи и прогнозни индекси на промените в строителните разходи.

Изчисляването на размера на разходите за създаване на подобрения с помощта на елементарни показатели за разходите може да се извърши и с помощта на методи за ресурс и ресурсен индекс. Методът на ресурсите (индекс на ресурсите) се състои от изчисляване в текущи (прогнозни) цени и тарифи на всички ресурси (елементи на разходите), необходими за създаване на подобрения.

При определяне на размера на разходите за създаване на подобрения на поземлен имот трябва да се вземе предвид печалбата на инвеститора - размерът на най-вероятната награда за инвестиране на капитал в създаването на подобрения. Печалбата на инвеститора може да се изчисли като разликата между продажната цена и разходите за създаване на подобни обекти. Печалбата на инвеститора може да се изчисли и като възвръщаемост на капитала за неговата най-вероятна инвестиция с подобно ниво на риск.

При определяне на разходите за подмяна или разходите за възпроизвеждане се взема предвид сумата на натрупаното износване и износване на подобрения.

Физическата амортизация е загубата на стойност на подобренията поради влошаване на техните физически свойства.

Функционалното износване е загубата на стойност на подобренията поради несъответствието на решението за пространствено планиране, строителните материали и инженерното оборудване на подобренията, качеството на извършените строителни работи или други характеристики на подобренията със съвременните пазарни изисквания за този видподобрения.

Икономическата амортизация е загубата на стойност на отделен имот, причинена от отрицателното въздействие на външни за него фактори.

Физическото и функционално износване може да бъде отстранимо или непоправимо. Икономическото износване обикновено е непоправимо. В този случай износването е отстранимо, ако разходите за отстраняването му са по-малки от увеличението на стойността на имуществото в резултат на отстраняването му.

Натрупаната амортизация на подобренията може да се определи общо или в парично изражение като сбор от физическата, функционалната и част от икономическата амортизация, която се дължи на подобренията.

Метод на изборопределя пазарната стойност на самия поземлен имот като разлика между пазарната стойност на целия имот, т.е. парцел с подобрения и възстановителната стойност на подобренията минус тяхната амортизация. Този метод за изчисляване на стойността на парцел се основава на остатъчната техника за земя.

При извършване на всички изчисления е необходимо да се вземат предвид временните фактори, инфлационните процеси, както и да се предостави цената на всички разходи към датата на оценката.

Оценките на парцелите, получени чрез метода на разпределение за няколко подобни обекта (индивидуални жилищни сгради, гаражи, стандартни търговски обекти на недвижими имоти), трябва да бъдат коригирани за разликите между тях в елементите на сравнение.

Методът на разпределение дава обективни резултати, ако е възможно точно да се оцени стойността на възстановителната стойност на подобренията (сгради и конструкции) и тяхната натрупана амортизация, при спазване на относителния баланс на търсенето и предлагането в съответния сегмент на пазара на недвижими имоти.

Недостатъци на метода за избор:

Може да даде пристрастна оценка на разходите за сгради и конструкции, чиято възраст надвишава 10 години, тъй като с течение на времето вероятността за възпроизвеждане на остаряла собственост намалява и сложността на изчисляването на натрупаното износване се увеличава;

В условията на висока инфлация е трудно да се изчисли точно цената на възпроизвеждане на сгради и конструкции.

7.2.6. Метод на разпространение

Методът се използва за оценка на застроени парцели. Условия за използване на метода:

Наличие на информация за цените на сделки с единични обекти на недвижими имоти, подобни на един обект на недвижими имоти, който включва оценявания парцел. При липса на информация за цените на сделката е допустимо да се използват цени на предлагане (търсене);

Наличие на информация за най-вероятния дял на парцела в пазарната стойност на отделен имот;

Съпоставяне на подобренията на земята с нейното най-ефективно използване.

Методът включва следната последователност от действия:

Определяне на елементите, по които отделен обект на недвижим имот, включително оценявания парцел, се сравнява с аналогични обекти;

Определяне за всеки от елементите на сравнение на естеството и степента на разликите на всеки аналог от един обект на недвижим имот, включително оценявания парцел;

Определяне за всеки от елементите на сравнение на ценови корекции на аналози, съответстващи на естеството и степента на разликите на всеки аналог от един обект на недвижим имот, включително оценявания парцел;

Корекция за всеки елемент от ценовото сравнение на всеки аналог, изглаждане на разликите им от един обект на недвижим имот, който включва оценявания парцел;

Изчисляване на пазарната стойност на отделен имот, включително оценявания парцел, чрез разумно обобщение на коригираните цени на аналози;

Изчисляване на пазарната стойност на оценявания парцел чрез умножаване на пазарната стойност на отделен обект на недвижим имот, включително оценявания парцел, по най-вероятната стойност на дела на парцела в пазарната стойност на един обект на недвижим имот .

Методът на разпределение се основава на определяне на връзката между цената на земята и цената на сградите, издигнати върху нея. Продажната цена на един недвижим имот се разделя на две части – стойността на сградите и цената на земята. За всеки тип земестрояване в определен регион има стабилна пропорция между цената на земята и цената на структурите. Този факт се потвърждава от принципите на баланс и максимална производителност.

Ако няма достатъчен брой продажби на незастроена земя в района на оценка, следва да се избере сравнима област с налични продажби както на развита, така и на незастроена земя. След като се определи типичната връзка между цената на земята и общата цена на имота (дял от земя), се преминава към анализ на продажбите на подобни парцели в района, където се извършва оценката.

Дял на земята в цената на имота =

Цената на земята / Цената на имота

Цена на имота = цена на земя + цена на сграда Пример.В един градски микрорайон от стари жилищни сгради няма продажби на незастроени парцели. Базата данни съдържа данни за още три жилищни микрорайона в съпоставима ценова зона.

Решение.

Ние определяме типичното съотношение на цената на земята към общата цена на имота.

Средноаритметичният дял земя е (0,179 + 0,189 + 0,192)/3 = 0,187.

Цена на земята = 188985 0,187 = 35340,2 рубли.

7.2.7.

Метод за определяне на разходите за разработкасе използва при оценката на незастроени земни маси и ви позволява да определите общата стойност на земята, подлежаща на разделянето й на отделни парцели, които след това ще бъдат продадени. 19

От паричните постъпления от продажбата на парцели се приспадат всички разходи за тяхното развитие и печалбите от бизнеса и по този начин се определя стойността на незастроената земя.

Методът за определяне на разходите за развитие се използва, ако най-ефективното използване е разделянето на земната маса на отделни парцели. Разделянето на голяма земя на отделни парцели е широко разпространена практика, тъй като насърчава по-ефективното използване на земята. Проблемът с определянето на стойността на земята, предназначена за разделяне, е от значение за всеки разрастващ се град или град и се използва за масово жилищно или селско строителство.

Процесът на разделяне на земята включва предимно производствени и търговски операции. По време на строителството жилищни сградиОколната среда има огромно влияние.

Етапи на определяне на разходите за разработка.

1-ви етап. Определяне на размера на отделните парцели и степента на тяхното подобрение въз основа на правни и физически възможности, както и икономическа целесъобразност. Размерът и подобрението на парцелите трябва да отговарят на пазарните стандарти на региона.

2-ри етап. Изчисляването на продажната цена на разработените парцели се извършва или чрез анализ на сравними парцели, които наскоро са били разработени по подобен начин, или въз основа на метода за сравнение на продажбите.

3-ти етап. Изчисляване на всички разходи за разработка:

Разходи за придобиване на земя и документи;

Инженерни разходи за разчистване, маркиране и окончателна подготовка на земята;

Разходи за изграждане на пътища, тротоари, отводняване, инженерни и комунални съоръжения;

Плащане на данъци, осигуровки;

Печалба и режийни разходи на изпълнителя;

4-ти етап. Изчислете стойността на незастроената земя, като извадите разходите за развитие и бизнес печалбите от очакваните парични постъпления от продажбата на обектите.

5-ти етап. Определяне на периода от време, необходим за разработка и продажба. Избор на дисконтов процент, който отразява риска, свързан с периода на очакваното развитие и продажба, както и размера на авансирания капитал. Дисконтиране на паричната сума, получена от продажбата на земя, минус разходите и бизнес печалбите, въз основа на периода на продажба на земята, за да се получи текущата стойност на незастроената земя.

Пример.

Оценява се земна маса от 12 хектара, класифицирана по зониране за жилищно (дача) развитие. Плътността на застрояване е 4 селски къщи на 1 хектар. Предприемачът планира да продаде парцели с размери от 0,25 хектара, като вземе предвид доставката на пътища, електричество и инженерни подобрения за $ 8000. Разходи за проектиране, подготовка на земята и др. доставката на комуникации възлиза на $60 000 и се отнася за настоящия период от време. Всички останали разходи и приходи се отнасят към края на съответния месец. Административните разходи, включително регистрация на сделки, представляват 20% от паричните постъпления от продажбата на парцели. Разходите за текуща поддръжка и печалба от дейността са в размер на 40% от брутния доход. Предвижда се всеки месец да се продават по два парцела. Ставката на дохода е определена на 15%.

Решение.

1. Месечните парични приходи от продажбата на парцели ще бъдат: $2,8000 = $16,000.

2. Брутен доход: 16 000 – (16 000 20%) = $12 800

3. Цена на два парцела: 12800 – (12800 40%) = 7680 долара.

4. Текущата стойност на незастроената земна маса ще бъде: (7680 20.62423) – 60000 = 98394 долара.

20,62423 е коефициентът на настоящата стойност на анюитета за 24 месеца при доход от 15%.

5. Цената на един парцел ще бъде: (98394 /12)/4 = = 2050

7.2.8. Метод за определяне на възпроизводствените разходиили подмяна на инфраструктурата

Оценката на селищните земи може да се извърши въз основа на разходите за възпроизвеждане или подмяна на инфраструктурата, т.е. изчисляване на размера на разходите за възпроизвеждане на подобрения на градска земя (цялата инженерна инфраструктура на град или град, като се подчертава делът, който се дължи на оценявания парцел). 20

Към разходите за възпроизвежданевключват разходи за главни мрежи и главни съоръжения на водоснабдяване, канализация, топлоснабдяване, електроснабдяване, газоснабдяване, пътна мрежа и др.

Необходимо е да се има предвид, че в условията на висока инфлация е трудно да се изчислят разходите за създаване и възпроизвеждане на инфраструктура; по-лесно е да се определи цената за подмяна на съществуващата градска инфраструктура с помощта на обобщени показатели.

Цена на замянасе счита за разходите за създаване на подобна система за подобряване на градската земя, базирана на съвременни стандарти, изчислена на базата на текущите цени на материали, оборудване и разходи за труд за многоетажна жилищна земя. Алгоритъм за оценка на градска земя въз основа на разходите за възстановяване на инфраструктурата:

1-ви етап.Определяне на жилищна зона, която включва териториите на жилищните квартали минус земите, заети от обществени съоръжения.

2-ри етап.Определяне на стойността на строителството на 1 m 2 жилищна площ по типов проект.

3-ти етап.Въз основа на получената заместваща площ и средната цена на многоетажна стандартна конструкция се определя очаквани разходиподмяна на всички жилищни сгради.

4-ти етап.Въз основа на получената оценка на разходите за подмяна на многоетажни жилищни сгради и дела на капиталовите разходи на града за създаване на инфраструктура, който например в Москва възлиза на 30 до 40% от разходите за изграждане на жилищна сграда, изчислява се интервална оценка на разходите за подмяна на градската инфраструктура за жилищна земя.

5-ти етап.Въз основа на интервална оценка на разходите за подмяна на градската инфраструктура на многоетажни жилищни сгради и цялата зоназемя, получаваме оценка на възстановителната цена на подобренията за 1 хектар градска земя за многоетажно жилищно строителство.

7.2.9. Метод съгласно условията на типови инвестиционни договори

Оценката на градска земя при условията на стандартни инвестиционни договори се използва за оценка на градската земя в големите градове. 21

Например в Москва има два вида предоставяне на парцели за дългосрочен наем за търговско строителство:

а) чрез закупуване на права за дългосрочен наем при конкурси за земя;

б) въз основа на сключване на инвестиционни договори. Този метод възниква във връзка с предоставянето на парцели при условията на последващо разделяне на обект, построен или реконструиран за сметка на инвеститора между града - собственик на земята и инженерната инфраструктура и инвеститора - наемател на поземлен имот. Типично условие на инвестиционните договори е прехвърлянето на 2030% от площта на изграденото съоръжение в собственост на градските власти. По този начин действителното плащане за закупуване на правото на дългосрочен наем на парцел се извършва в натура. Цената на правото на дългосрочен наем е пропорционална на площта на сградата и натоварването на инфраструктурата, която създава.

Цената на поземлен имот се определя като текущите разходи за плащане на земя в натура съгласно условията на този инвестиционен договор. За да се определи цената на правото на дългосрочен наем на парцел, е необходимо да имате информация за:

Площ земя;

Проектирани площи на жилищни и нежилищни помещения;

График на строителство и изпълнение на обекта;

Наличие и цена на тежестта.

Тези данни се съдържат в първоначалната разрешителна документация за проектиране и строителство в Москва.

Алгоритъмът за оценка на стойността на правото на дългосрочно наемане на парцели, предоставени за изграждане и реконструкция на капитални търговски сгради и съоръжения, е както следва.

1-ви етап.Определят се характеристиките на предвидената за изграждане сграда върху даден поземлен имот (ползваема и обща площ, брой етажи и др.).

2-ри етап.Въз основа на условията на инвестиционния договор се изчислява размерът на жилищните и нежилищните площи, прехвърлени на града. В Москва приблизителното съотношение в разпределението на застроените площи на сградите между града и инвеститора е 30/70 в Централния административен район и 20/80 извън този район.

3-ти етап.Определя се пазарната стойност на 1 m 2 жилищна и нежилищна площ в планираната сграда.

4-ти етап.Определя се общата стойност на застроената площ, която трябва да отиде на града след завършване на строителството съгласно условията на инвестиционния договор.

5-ти етап.Ориентировъчният срок за реализация на инвестиционния проект е в процес на уточняване.

6-ти етап.Определя се възможният период от време, необходим за продажба на дела полезни зонисгради, които трябва да отидат в града след завършване на строителството.

7-ми етап.Дисконтовият процент се изчислява.

8-ми етап.Текущата стойност на бъдещото плащане в натура се изчислява (4-ти етап), като се вземат предвид времето за строителство (5-ти етап), продажба (6-ти етап) и стойността на дисконтовия процент (7-ми етап).

Тази настояща стойност на бъдещото плащане в натура представлява инвестиционната стойност на оценявания парцел при липса на тежести.

В Москва, ако има тежести, тяхната стойност се приспада от текущата стойност на площите, прехвърлени на града. Типичните тежести включват разходи: за изграждане и реконструкция на общи градски съоръжения и съоръжения; за разрушаване на съществуващи сгради – градска собственост; заселване на жители от разрушени сгради; за преместване на промишлени предприятия и други видове разходи, предвидени от действащото законодателство на Москва.

7.3. Характеристики на кадастралната оценкапарцели

Кадастрални и единични оценки на градски земисе извършват за всички категории и видове ползване на градските земи, независимо от формата на собственост. Клиенти на кадастралната оценка са местните органи на управление на областите, градовете и градовете.

Кадастрална оценка на градска земянабор от административни и технически действия за установяване на кадастралната стойност на поземлени имоти на административно-териториална единица в границите на зоните за оценка към определена дата. Оценката се извършва на базата на всеобхватен доход, сравнителен и разходен подход, като се използва информация за транзакции на пазара на земя и други недвижими имоти, нивото на наема и рентабилността на използването на земята. По време на процеса на оценка се извършва анализ на факторите, генериращи рента, включително качеството и местоположението на парцелите, извършените подобрения върху тях, нивото на социално, инженерно и транспортно развитие на територията и др.

Пазарна информационна база за кадастрална оценкаградска земя - масови данни за продажби на парцели за индивидуално жилищно строителство, колективно градинарство и домакинство, както и за продажба и отдаване под наем на апартаменти, гаражи и различни търговски недвижими имоти.

Нормативна информация- това са данни от поземлени, градоустройствени и други кадастри, стандарти за строителни разходи, инженерно развитие на територията, както и система от коефициенти, източниците на които са изпълнителните органи, ОТИ, поземлените комитети, Фондът за държавна собственост, организации за градско строителство, Комитет по архитектура, фирми за оценка и недвижими имоти и други организации.

Предметкадастрална оценка на земи в населени места - земи в границите на града (селото).

Кадастралната оценка на градската земя е масова оценка, която се извършва едновременно в целия град и може да включва следните етапи:

1-ви етап– подготвителна работа, събиране и обработка на първоначална пазарна и регулаторна информация;

2-ри етап– функционално зониране на градската територия;

3-ти етап– изчисляване на разходни показатели за кадастрална оценка на земята;

4-ти етап– ценово райониране на градската територия;

5-ти етап– регистриране на резултатите от кадастралната оценка на градските земи (цифрови и графични).

Резултатът от кадастралната оценка е получаване на кадастралната стойност на земята в зоната за оценка, т.е. пазарната стойност на единица площ от поземлен имот, характерна за дадена зона, установена на нивото на текущите пазарни цени за подобни парцели.

Показателите на кадастралната стойност не трябва да надвишават нивото на пазарните цени или максималните стойности на базовата стойност за парцели с подобно предназначение, установени от органите на съставния субект на федерацията за оценка и териториални зони, различни градовеи селата.

Нека разгледаме по-подробно основните етапи на кадастралната оценка на земята в населените места.

Етап I.Подготвителна работа, събиране и обработка на първоначална пазарна и регулаторна информация:

Събиране на обща информация за града, климата, хидрографията, екологията, инженерно-геоложките характеристики на територията;

Определяне на границите на града в съответствие с ОУП за развитие на града;

Класификация на земите по градски земеползватели, правен режим;

Класификация на земите по функционално предназначение;

Класификация на земите по градоустройствена стойност, видове недвижими имоти и основни видове текущо ползване с обособяване на оценъчни микрозони;

Оценка на текущото ползване и прогнозиране на най-ефективните насоки за развитие на земите в отделните таксационни зони с уточняване на техните граници и площи;

Определяне на типови поземлени имоти, включени в зоните за оценка;

Събиране, проверка и групиране на данни за пазара на земя по зони за оценка.

Етап II.Функционално зониране на градската територия, т.е. разграничаване на територията на градовете, градовете, селските селища в отделни зони в зависимост от функционалното използване на земята. В съответствие с Градоустройствения кодекс на Руската федерация, одобрен Федерален законот 7 май 1998 г. № 73 се разграничават следните основни зони:

жилищен сектор, включително жилищно застрояване с многоетажни сгради, нискоетажни сгради, индивидуални жилищни сгради с частни парцели;

обществена и бизнес зона,в която се помещават здравни, културни, търговски, обществено хранене, битови услуги, търговски дейности, както и образователни, административни, научни институции, центрове на стопанска, финансова и социална дейност;

производствена площ,състоящи се от земи, заети от промишлени предприятия, енергийни предприятия, складове, бази, комунални услуги, както и земи на други земеползватели в производствения сектор;

инженерство и транспортна инфраструктурас,върху кои структури и комуникации работят железопътен, автомобилен, речен, морски, въздушен и тръбопроводен транспорт, както и комуникации;

земеделска зона,заети от обработваеми земи, овощни градини, лозя, зеленчукови градини, сенокоси, пасища, както и селскостопански сгради и постройки;

зона за отдих,включително горски територии, разположени в града, паркове, плажове и други зони за отдих на населението;

други зони, комбинирайки други категории и видове земеползване, които не са включени в горните зони, например зони на военни съоръжения, специални цели (гробища, сметища и др.), резервати и др.

Разпределени територии функционални зониВ зависимост от предназначението им и намиращите се върху тях недвижими имоти те могат да се разделят на отделни прогнозни микрозони.

Например, върху жилищни земи, които по правило заемат значителна част от територията на селището, земите, застроени с жилищни сгради от същия тип, се разпределят в отделни микрозони за оценка:

Нискоетажни жилищни сгради с частни парцели;

Ниско жилищно строителство без частни парцели;

Многоетажно секционно застрояване (35 етажа);

Многоетажно секционно застрояване (69 етажа);

Многоетажно секционно застрояване (1012 етажа) и др. Парцели с ниско застрояване, удобни или не

напълно оборудваните жилищни сгради са разделени на следните видове недвижими имоти: парцели с жилищни тухлени, дървени, панелни, панелни и други къщи.

Парцелите с жилищни многоетажни сгради са разделени на микрозони за оценка според видовете недвижими имоти, т.е. парцели с многофамилни пететажни сгради, панелни сгради, тухлени сгради, луксозни жилищни сгради и др.

Следното може да се използва като граници на зоните за оценка:

Природни граници (изразени релефни елементи - реки, езера, дерета, скали и др.);

Граници на големи инженерни съоръжения ( железници, надлези, тръбопроводи, насипи, мостове и др.);

Улици, площади, пасажи;

Граници (огради) на предприятия и съоръжения с производствено и непроизводствено предназначение;

Граници на горски, земеделски и други земи.

На територията на зоните за оценка се установяват параметрите на типичните поземлени имоти по обща площ, застроена площ, ниво на инженерна инфраструктура и местоположение спрямо границите на блокове, магистрали и улици.

Етап III.Изчисляването на кадастралната стойност на земята във всяка зона за оценка се извършва като средна стойност за определен вид използване или като максимална стойност от възможни видовеизползване. Основните методи за обработка на първоначалната пазарна информация са регресионно-корелационният анализ и методът на статистическото групиране.

Установяват се пазарни цени на единица площ на типични парцели:

За незастроени поземлени имоти въз основа на статистически анализ на пазарните цени и разходите за развитие на земята;

За парцели, застроени с недвижими имоти, като се използва методът на разпределяне на разходите за възпроизвеждане или подмяна на инфраструктурата.

В зависимост от реалната ситуация на пазара на недвижими имоти, за оценка се използват и други методи за масова оценка на недвижими имоти.

Ако прогнозната стойност на земята в една зона за оценка за различни видове използване се различава значително, тогава се разпределят микрозони за оценка.

Етап IV.Ценово райониране на градската територия, т.е. получените стойности на разходите на парцелите се нанасят върху кадастралната карта на града за ценово зониране на територията на града, а именно формирането на индивидуални зони за оценка въз основа на получените показатели за кадастрална стойност.

Зона за оценка– част от земите на административно-териториална единица, еднородни по предназначение, начин на функционално използване и близки по стойност до кадастралната стойност на типичните поземлени имоти. Микрозоните за оценка, които са близки по стойност до кадастралната стойност на земята, се обединяват в зони за оценка. В този случай една зона за оценка може да бъде представена от няколко локални района в града.

Комбинирането на отделни микрозони в зони за оценка се извършва въз основа на спазването на следните принципи:

Близост на стойностите на показателите за кадастрална стойност на поземлени имоти;

Териториално единство на местоположението на микрозоните;

Общостта на инженерната инфраструктура, хомогенността на положителното или отрицателното въздействие на големи инженерни конструкции или обекти, граничещи с микрозони.

Броят на зоните за оценка зависи от обхвата на прогнозните стойности на парцелите в микрозоните. Както показва практиката за оценка на кадастралната стойност на земята в градове със стабилен пазар на недвижими имоти, броят на разпределените зони за оценка зависи от броя на жителите селище.

При изчисляване на кадастралната стойност на земята за всяка градска зона се взема предвид влиянието на определени групи фактори. Например за жилищни и обществени бизнес зони следните групи фактори са от първостепенно значение:

1) транспортна достъпност на населението до центъра на града, културни съоръжения и потребителски услуги от общоградско значение;

2) осигуряване на централ инженерно оборудванеи озеленяване;

3) нивото на развитие на сферата на културните и социални услуги за населението;

4) историческата стойност на развитието, естетическата и ландшафтната стойност на територията;

5) състояние заобикаляща среда, санитарни условия;

6) инженерно-геоложки условия на строителство;

7) рекреационна стойност на територията;

8) престиж на територията.

За производствената зона и зоната на инженерната и транспортната инфраструктура голямо значениеимат следните фактори:

1) ниво на развитие на производствената инфраструктура, наличие на транспортни пътища, отдалеченост от основните транспортни пътища;

2) условия за сигурност трудови ресурсии отдалеченост от жилищни райони;

3) градоустройствени условия и ограничения, определени от зонирането и разрешеното използване на поземлени имоти.

Тези фактори се отчитат с помощта на коефициенти, чиято стойност се определя на базата на статистически и причинно-следствен анализ на пазарни данни, одобрени градоустройствени стандарти, проучвания и експертни оценки на специалисти.

В заключение е извършен логичен и сравнителен анализ на получените резултати. Логичният анализ е, че кадастралната стойност на земята по правило трябва да намалява от центъра към периферните райони на града. Ако има отклонение от тази тенденция, се установяват причините за настоящата ситуация.

Извършва се сравнителен анализ чрез установяване на връзката между кадастралната стойност на земята за всяка зона за оценка на града и пазарните цени за продажба на парцели и недвижими имоти.

Етап VРегистрация на резултатите от кадастралната оценка, т.е. резултатите от кадастралната оценка се обобщават в доклад и се представят за одобрение на изпълнителните органи на съставните образувания на Руската федерация. Органите на местното управление публикуват резултатите от кадастралната стойност на земята по ценови зони в откритата преса с препоръки за по-нататъшното използване на тези данни. След обсъждане на публикуваните резултати от кадастралната оценка те се одобряват и вписват в Държавния поземлен кадастър. Стойностите на кадастралната стойност на поземлен имот, вписан в Държавния поземлен кадастър, не подлежат на промяна през годината.

Резултатите от кадастралната оценка на градските земи като неразделна част от цялостна програма за кадастрална оценка на недвижими имоти могат да се използват за следните цели:

Създаване на държавна автоматизирана система за поземлен кадастър;

Формиране на данъчната основа на населените места;

Уточняване на схемата за териториално-икономическо райониране;

Определяне на наемни ставки за общински земи;

Определяне на начални цени за продажба на имуществени права или дългосрочни наеми на конкурси и търгове;

Количествени определения компенсационни плащанияпри отнемане на земя за общински нужди;

Обосновки за най-рационални и обещаващи посокиградско развитие;

Информиране на общинските органи и предоставяне платени услугиразлични субекти на пазара на земя;

Създаване на борсов пазар за поземлени ценни книжа и ипотеки. Пазарна оценка на единични градски парцели

земя се основава на тяхната кадастрална стойност и включва извършването на специфичен пазарен анализ за всеки конкретен обект. Той взема предвид предназначението на земята, пазарните условия и количествените характеристики на оценяваната земя. Сложността на пазарната оценка до голяма степен се дължи на уникалното местоположение на оценявания обект, както и на необходимостта от установяване и отчитане на ценови фактори за всеки конкретен вид земеползване.

Прогнозната стойност на отделен поземлен имот в населено място е кадастралната стойност на земята в зоната за оценка, коригирана с разликите й от типичен парцел, които оказват ценообразуващо влияние върху пазарната стойност. Тази стойност характеризира цената на поземлен участък в системата за оценка на зонирането на територията на селището, като се вземат предвид текущото търсене и предлагане на земя с този вид използване и качествените и количествени характеристики на поземления участък.

Оценяването на пазарната стойност на отделен поземлен имот в рамките на конкретна зона за оценка включва изясняване на коефициентите на градоустройствена стойност, приложени към този парцел въз основа на установяването и подробното отчитане на всички фактори, генериращи рента, както и фактори на местната хетерогенност на града територия.

Основата за определяне на пазарната стойност на отделен парцел земя е споразумение, сключено от оценителя с клиента на оценката.

Кадастрална оценка на земеделски и горски земи

се извършва по единна методология, за да се осигури сравнимост на резултатите от оценката на територията на Руската федерация и унифициране на методологичните подходи за оценка на различни категории земя. Извън границите на градските и селските населени места и горските земи държавната кадастрална оценка на земеделските земи се извършва въз основа на капитализация на прогнозния доход от наем.

Кадастрална оценка на земеделски земинеобходими за оправдаване на поземлен данък, наем и други цели, установени със закон.

Обект на оценкаТова са земеделски земи в границите на съставните образувания на Руската федерация, административни райони, земевладелства (ползване на земя) на юридически и физически лица. Под земеделска земя се разбира територия, която систематично се използва за определени цели и има специфични природно-исторически свойства. Земеделската земя включва обработваема земя, трайни насаждения и сенокоси.

Обработваема земя- земеделска земя, която се използва системно за засяване на земеделски култури, включително засяване на многогодишни треви, както и чисти угари.

Сенокос- земеделска земя, която системно се използва за сенокос. Има блатисти, наводнени и су; долинни сенокоси.

Пасище- земеделска земя, която системно се използва за паша на животни, както и парцели, подходящи за паша на добитък, които не се използват за сенокос и не

Депозит– парцел, който преди е бил използван за обработваема земя и не е бил използван повече от една година, включително угар.

Етапи на кадастрална оценка на земеделските земи.

На първия междурегионален етапТериториалните органи на съставните образувания на Руската федерация са снабдени с кадастрални стойности на 1 хектар земеделска земя и основни стандарти (прогнозна производителност и разходи) за извършване на оценки в рамките на съставните образувания на Руската федерация. Втора фаза– кадастрална оценка на земеделските земи в съставните образувания на Руската федерация по административни райони и поземлени имоти.

Необходимо условие за провеждане на втория етап от държавната кадастрална оценка на земята е среднопретеглената кадастрална стойност на всички земеделски земи на съставна единица на федерацията да съответства на стойността, получена в резултат на първия етап.

На първия междурегионален етап на оценка на земеделските земи са определени следните основни показатели: прогнозна производителност, прогнозни разходи, цена на брутната продукция, прогнозен доход от наем и кадастрална стойност. За изчисляване на прогнозната производителност и други показатели се използва средният действителен добив на основните селскостопански култури (групи култури) и сенокосите в съставните образувания на Руската федерация за 1966-1998 г.

Прогнозна производителност на 1 хектар земеделска земяопределя се за всеки субект на Руската федерация в стойностно изражение в средните продажни цени през 1999 г., преобладаващи в съответния природно-икономически район, чрез претегляне на прогнозната производителност на 1 хектар обработваема земя, сенокоси, пасища по техния дял в района на ​селскостопанска земя на субекта на Руската федерация. При изчисленията е използвана структурата на посевните площи в съставните единици на Руската федерация, която се е развила средно през последните три години; производството на фуражни култури беше оценено на цената на 1 центнер фуражни единици фуражно зърно, чиято цена беше взета на ниво от 75% от продажната цена на целия обем търговско зърно в Русия.

Прогнозни разходи за 1 хектар земеделска земясубектите на Руската федерация бяха определени чрез претегляне на прогнозните разходи за 1 хектар обработваема земя, сенокоси, пасища според техния дял в площта на земеделската земя на субекта на Руската федерация. В същото време прогнозните разходи за 1 хектар пасища условно се приемат за равни на 20% от прогнозните разходи за сенокоси. При изчисленията са използвани данни за годишните фактически разходи за 1992-1998 г., индексите на увеличение на цените на материално-техническите ресурси през 1999 г. и структурата на 1 посевна площ, която се развива средно през последните три години.

Брутна производствена ценана 1 хектар земеделска земя на съставните образувания на Руската федерация се установява чрез добавяне към прогнозните разходи на минималния доход, необходим за осигуряване на селскостопанско възпроизводство, което е 7% от прогнозните разходи през 1999 г.

Очакван доход от наем от 1 хектар земеделска земя

определя се чрез сумиране на диференциалния и абсолютния доход от наем.

Диференциалният доход от наем се генерира върху земитес по-висока плодовитост и по-добро местоположение. Диференциалният доход от наем от 1 хектар земеделска земя в съставните единици на Руската федерация се изчислява чрез изваждане на цената на брутната продукция от прогнозната производителност.

Абсолютен доход от наеме минимален доход, установен независимо от плодородието и местоположението на парцелите.

Абсолютният доход от наем е еднакъв за всички субекти на Руската федерация и възлиза на 1% от стойността на брутната продукция на 1 хектар земеделска земя средно в Русия, т.е. 12 търкайте. от 1 ха.

Кадастрална стойност 1 декар земеделска земя вСредната стойност за съставна единица на Руската федерация се определя чрез умножаване на прогнозния доход от наем по периода на капитализация, равен на 33 години. За земеделски земи, където няма диференциран доход от наем, кадастралната стойност се определя въз основа само на абсолютен доход от наем в размер на 400 рубли. за 1 хектар (области Мурманск и Магадан, Ненецки, Коми-Пермяк, Ханти-Мансийски и някои други автономни окръзи).

Вторият етап от кадастралната оценка на земеделските земи в съставните образувания на Руската федерация се извършва въз основа на основните показатели за оценка на производителността и разходите, установени на първия етап, които осигуряват сравнимостта на резултатите от оценката на цялата територия на Руската федерация. руската федерация. Ако има природно-икономическо зониране на територията на съставния субект на Руската федерация, основните показатели за оценка на производителността на земеделските земи и разходите за тяхното използване, изчислени средно за съставния субект на Руската федерация в първи етап на кадастрална оценка, са обособени по площи за оценка на земята. Първоначалната информация за извършване на работата са данните от почвените проучвания, материалите от четвъртия кръг на земеоценъчната работа и оценката на земите в стопанството. По време на IV кръг от земеоценъчните работи всяка административна област беше определена за определена зона. Зоните за оценка са формирани въз основа на характеристиките на хомогенността на почвените типове, технологиите за отглеждане на земеделски култури, климатичните условия и ниво икономическо развитиетеритория.

Кадастралната оценка на земеделските земи включва изчисляване на интегрални показатели за почвено плодородие, технологични свойства и местоположение, за да се определи на тяхна база прогнозния доход от наем и кадастралната стойност на земеделските земи.

Интегрален показател за плодородието на почвата е boni theta score (обща почвена оценка), която се използва за изчисляване на брутната продукция и разходите на обекта на оценка.

Технологичните свойства на земеделските земи на обектите на оценка се изчисляват, като се вземат предвид енергийната интензивност на почвата, релефа, скалистостта, контура и отдалечеността на полетата от икономическия център. Физическите стойности на технологичните свойства за конкретен обект на оценка се превеждат в точки и коефициенти по специални скали. Въз основа на скалите за оценка на отделните технологични свойства и зависимостта на разходите от тях се изчислява обобщен показател - индекс на технологичните свойства на оценяваните обекти.

Местоположението на обекта за оценка се характеризира с еквивалентен показател за разстояние, определен, като се вземе предвид разстоянието от местата за продажба на селскостопански продукти и бази за доставка с материални и технически ресурси, както и транспортните условия за превоз на товари.

Прогнозният доход от рента от 1 хектар земеделска земя се състои от две части - диференциален и абсолютен доход от рента. Диференциалният доход от наем отчита плодородието на почвите, техните технологични свойства и местоположението на оценявания имот. Ако този доход има отрицателна стойност, той се приема равен на нула. Размерът на абсолютния доход от наем е установен на първия междурегионален етап.

Кадастралната стойност на 1 хектар земеделска земя за обект на оценка в съставна единица на Руската федерация се определя чрез умножаване на прогнозния доход от наем по периода на капитализация, който е 33 години.

Извършва се кадастрална оценка на земите от горския фонд за обосноваване на плащането за земя.

Обект на кадастрална оценка– горски земи в промишлена експлоатация, т.е. гори от втора и трета група. Втората група включва гори с ограничено ползване, разположени в райони с висока гъстота на населението и развита мрежа от транспортни пътища. Третата група се състои от гори, разположени в гъсто залесени територии, предназначени за постоянно ползване.

Кадастралната оценка се извършва по таксационни зони, които се разпределят въз основа на различията в състава на горския масив и продуктивността на гората. Границите на зоните за оценка съвпадат с границите на съставния субект на Руската федерация или административните области, включени в него.

Основните показатели за кадастралната оценка на горските земи са продуктивността на зрелите гори (дървесния запас), прогнозните разходи и оборота на главната сеч. В кадастралната оценка не се вземат предвид допълнителните продукти, добити от горските земи - гъби, горски плодове, ядки, лечебни растения, ловни ресурси, както и екологичните функции на гората.

Кадастралната оценка на горските земи се извършва в следната последователност. За всяка таксационна зона се разработват индикаторни таблици на основната продуктивност на видовете гори (във физическо изражение), като се отчита структурата на горския масив. Продуктивността на гората се характеризира със запаса от дървесина в зрели насаждения на възраст на сеч (m 3 /ha), а структурата на горския насаждение се разбира като показател за дела на дървесните видове в общия запас на горския насаждение.

Базовата производителност на горските земи в стойностно изражение се определя като произведение на базисната производителност в физическо изражение от среднопретеглената (по видов състав) ставка за заплащане на дървесина.

Цена за производство на дървесинана 1 хектар горска земя се определя чрез умножаване на прогнозните разходи по стандарта за рентабилност, определен на 7%. Очакваните разходи се състоят от разходите за засаждане, отглеждане и опазване на гората.

Очакван доход от наемвключва диференциален и абсолютен доход от наем.

Диференциален доход от наемна 1 хектар горска площ се определя като разликата между основната производителност на дървесина на кора и цената на производството на този продукт. Годишният диференциален доход от рента се изчислява, като диференциалният доход от рента се раздели на средния брой години оборот на дърводобив, като се отчита структурата на основните видове гори. Оборотът на една сеч се разбира като период от време между две сечи за основно ползване.

Абсолютен доход от наемна година се определя в същия размер както за земеделска земя.

Кадастрална стойност на 1 хектар горска земяопределен чрез разделяне на очаквания доход от наем на коефициента на капитализация, определен на 0,02 (2%).

Доходен подход към оценката на земята

Доходният подход за оценка на земята е метод, който позволява да се получи оценка на стойността на земята въз основа на дохода, очакван от потенциален купувач. Този подход е приложим само за парцели, генериращи доход. Подходът на дохода се основава на три принципа: принцип на очакване, принцип на търсене и предлагане и принцип на заместване. Типичният инвеститор или предприемач купува земя в очакване на бъдещи парични приходи или други ползи.

По този начин пазарната стойност на парцел е сборът от очакваните бъдещи доходи от наем или други ползи, дадени към датата на оценката. Потоците от доходи през периода на собственост върху земята, както и постъпленията от последващата препродажба на земята, се капитализират по текуща стойност.

Капитализацията е разделянето на текущия доход на съответния процент на капитализация, в резултат на което размерът на дохода се превръща в цената на парцела.

При използване на метода на дохода е необходимо да се определи доходът и нормата на капитализация. В зависимост от предназначението на парцела доходът може да включва:

рента за оценка на земеделски и горски земи;

част от приходите от имотния комплекс, прилежащи към

върху застроен поземлен имот;

наем за оценка на селищни земи;

доход от увеличението на стойността на поземлен имот, получен при бъдеща продажба или при залог по ипотечен кредит.

Труден проблем с подхода на дохода е определянето на процента на капитализация. В практиката съществуват три подхода за изчисляване на нормата на капитализация, първоначално разработени за капитализация на поземлената рента, т.е. оценка на земеделска земя.

Първият подход е да се подходи към парцела като вид паричен капитал и съответно да се изчисли процентът на капитализация въз основа на характеристиките на паричния пазар към датата на оценката.

Вторият подход е да се изчисли процентът на капитализация, като се използва кумулативният метод на конструиране.

Третият подход е методът на свиване на пазара (анализ на сравнителните продажби). Този метод е прост, но изисква надеждна информация за сравними обекти на продажба.

Когато анализирате приходите и разходите, можете да използвате както ретроспективни (за предходни периоди), така и прогнозни данни. В този случай данните могат да бъдат взети както преди, така и след данъчното облагане. Основното условие, което трябва да се спазва при извършване на изчисленията, е паричните потоци от използването на оценяваните и сравними парцели да се определят на една и съща база.

За оценяване на парцели, застроени с търговски имоти, може да се използва техниката на остатъчния доход на парцел. Съгласно принципа на остатъчната производителност на земята, сградите и съоръженията, построени върху земята чрез капитал, труд и управление, имат приоритет при разпределението на дохода. Останалият доход след покриване на всички разходи за привличане на други фактори се приписва на парцела.

Прилагането на доходния подход е трудно, когато инфлацията е висока и финансовият пазар е нестабилен.

Сравнителен подход към оценката на земята

Методът за сравнение на продажбите се използва широко в страни с развит пазар на земя. Методът се основава на систематизиране и сравнение на информация за продажните цени на подобни парцели, т.е. на принципа на заместването.

Принципът на заместване предполага, че пазарът е отворен и конкурентен, че има достатъчен брой продавачи и купувачи, взаимодействащи на него, които действат в съответствие с типичната мотивация, икономически рационално и в собствените си интереси, без да са под външен натиск.

Методът за сравнение на продажбите включва следните стъпки: Стъпка 1. Идентифициране на скорошни продажби на сравними имоти в съответния сегмент на пазара на земя.

Оценителят изучава пазара на земя, сегментира го и определя към кой пазарен сегмент принадлежи обектът на оценка. Сегментирането на пазара е процесът на разделяне на пазара на сектори, разположени в една и съща географска област, имащи подобни или конкурентни възможности за използване на земята, сходни характеристики на обекти и субекти.

В резултат на сегментирането парцелите се разделят на следните групи:

площи, използвани за градинарство и зеленчукопроизводство;

парцели, използвани за лично стопанство;

парцели използвани за индивидуално жилищно строителство

строителство;

обекти за масово жилищно строителство;

парцели за търговски имоти;

площи за обществени съоръжения и др.

ЗаЗа сравнение са използвани няколко продадени парцела. Обикновено са достатъчни три до пет аналога, но по-големият брой повишава надеждността на оценката.

Етап 2. Проверка на информация за сделки с парцели. Избор на информация за подобряване на нейната надеждност и получаване на потвърждение, че транзакциите са извършени при типични пазарни условия. Данните, събрани при продажби на сравнима земя, трябва да бъдат проверени от една от страните по сделката (купувач или продавач) или посредник.

Етап 3. Сравнете парцела, който се оценява, с парцелите, продавани на пазара, и правете корекции, за да вземете предвид разликите между имота, който се оценява, и всеки от парцелите, които се сравняват.

Етап 4. Анализ на дадените цени на аналози и извеждане на крайната стойност на пазарната стойност на оценявания поземлен имот. След извършване на корекции на цените на избраните аналози, получените резултати трябва да бъдат съгласувани за окончателната оценка на цената на парцела. Рядко се използва просто изчисление на средната аритметична стойност на цените на избраните аналози.

право на собственост и регистрационни данни за парцела, сервитути;

Етап 4. Анализ на дадените цени на аналози и извеждане на крайната стойност на пазарната стойност на оценявания поземлен имот. След извършване на корекции на цените на избраните аналози, получените резултати трябва да бъдат съгласувани за окончателната оценка на цената на парцела. Рядко се използва просто изчисление на средната аритметична стойност на цените на избраните аналози. За по-точен резултат се използва формулата за среднопретеглена стойност.

За определяне на пазарната стойност на парцел се използва следната информация:

данни за собственост и поземлена регистрация

нов парцел, сервитути;

физически характеристики на обекта;

данни за връзката на обекта с околната среда;

Икономически фактори, характеризиращи обекта.

Оценката на метода за сравнение на продажбите е най-обективна в случаите, когато има достатъчно сравнима информация за транзакциите, извършени на пазара.

Както показва практиката, методът за сравнение на продажбите дава незадоволителни резултати в условия на висока инфлация, когато липсват данни за пазарните продажби на сравними обекти или тяхната ниска надеждност, както и когато има резки промени в икономическите условия.

Разходно-базиран подход към оценката на земята

Разходният подход за оценка на пазарната стойност на парцел се основава на факта, че инвеститорът, упражнявайки необходимото благоразумие, няма да плати за парцела по-голяма сума от тази, която би струвало придобиването на съответния парцел и издигането на сграда върху него подобни по предназначение и полезност в приемлив за застрояване срок. Разходният подход включва няколко метода.

Методът на отнемане (извличане) определя пазарната стойност на самия поземлен имот като разлика между пазарната стойност на целия имот, т.е. парцел с подобрения и възстановителната стойност на подобренията минус тяхната амортизация. Този метод за изчисляване на стойността на парцел се основава на остатъчната техника за земя.

Предимството на разходния метод е неговата яснота и доказателство за заложените в него принципи. Той се използва широко при определяне на най-доброто и най-ефективно използване на парцел земя като свободен. Освен това това е единственият метод за определяне на пазарната стойност на самия поземлен имот в случаите, когато на пазара няма надеждни данни за извършени сделки с подобни незастроени поземлени имоти.

Методът на разходите води до обективни резултати, ако е възможно точно да се оцени стойността на възстановителната стойност на подобренията (сгради и конструкции) и тяхната обща амортизация, при спазване на относителния баланс на търсенето и предлагането в съответния сегмент на пазара на недвижими имоти. .

Ограничението на метода на разходите е, че той може да даде пристрастна оценка на цената на сгради и конструкции, чиято възраст надвишава 10-15 години, тъй като с течение на времето вероятността за възпроизвеждане на остаряла собственост намалява и сложността на изчисляването на натрупаното износване се увеличава. Освен това, в условия на висока инфлация, е много трудно да се изчисли точно цената на възпроизвеждане на сгради и конструкции, да не говорим за разходите за възпроизвеждане на всички подобрения на градската земя, като разпределението на дела, приписващ се на парцела, е оценени.

Разходният подход е метод за определяне на разходите за развитие, който се прилага предимно към незастроена земя. Този метод определя общата стойност на земята, като се предполага, че тя ще бъде разделена на отделни парцели земя, които ще бъдат продадени. Всички разходи за тяхното развитие се изваждат от паричните постъпления от продажбата на парцели и по този начин се определя стойността на незастроената земя.

Методът на разходите за развитие се използва, когато най-доброто и най-ефективно използване е да се раздели земната маса на отделни парцели. Разделянето на голяма земя на отделни парцели е широко разпространена практика, тъй като насърчава по-ефективното използване на земята. Проблемът с определянето на стойността на земята, предназначена за разделяне, е от значение за всеки разрастващ се град или град и се използва за масово жилищно или селско строителство.

При извършване на сделки с парцели може да се използва различна методология за оценка на пазарната стойност. Всеки от тях се характеризира със свои собствени характеристики в зависимост от преследваната крайна цел. Нека да разгледаме разликите между ефективните подходи за изчисляване на пазарната цена на земята.

Първо, нека дефинираме понятието пазарна стойност. Този термин предполага максималната вероятна продажна цена на парцелите в съществуващите конкурентни реалности на руския пазар с добра информация за страните по сделката (продавач и купувач), както и без наличието на принудителен натиск от форсмажорни обстоятелства отвън.

Необходимостта от оценка на земята може да възникне за:

• Изчисляване на размера на наема.
• Данъчно облагане на определени категории парцели и недвижими имоти върху тях.
• Определяне на размера на причинените щети.
• Извършване на сделки за покупко-продажба.
• Изчисляване на обезщетението за отчуждаване на земя.

Практическото приложение на методите за оценка на пазарната стойност на земята изисква следната информация:

1. Информация за регистрация и право на собственост върху парцела.
2. Икономическа характеристика - разрешени предназначения, предназначение, наличие на инфраструктура и транспортни връзки.
3. Физически характеристики - местоположение, конфигурация, релеф, площ (размер).
4. Информация за връзката на оценяваната земя с околната среда.
5. Характеристики на плащането – условия на плащане и финансиране, възможност за промяна на цената на договора, специфични обстоятелства по сделката.

Какви методи съществуват за определяне на пазарната цена

Има 6 основни начина за оценка на пазарната стойност на земята. Освен това не всички от тях са най-популярните и търсени, а само първите 3 от тях. Нека разгледаме характеристиките на използването на всеки метод поотделно.

Методи за оценка на пазарната стойност на парцелите:

1. Методът за сравнение на сравнимите продажби е най-често срещаният начин за получаване на действителни текущи данни за пазарната цена на земята. Процесът включва анализ на съществуващия пазар, сравняване на данни за обекти за подобни сделки в контекста на хомогенни елементи и единици. В този случай се вземат предвид всички значими фактори, които могат да повлияят на нивото на ценообразуване. Например, това е местоположението и собствеността на сайта; наличие на комуникации, сгради, разрушения, наводнения; обхват на мелиоративните работи; фактори на околната средаи т.н. Разходите за сайт не се изчисляват с помощта на този метод.
2. Метод на корелация или прехвърляне (разпределение) - методът се използва при сделки с парцели с издигнати сгради. Тя включва първоначална оценка на стойността на съществуващите структури (сгради) и вторична оценка на преките разходи на обекта. Разкрива се съотношението между общата цена и нетната цена на земята. В процеса, както и при първия метод, за изчисляване на базовата стойност се използват актуални действителни данни за пазарната стойност на подобни обекти.
3. Методът на наем или капитализация на дохода - методът се използва за изчисляване на планираната стойност на наемните площи и включва обработка на данни за сумите на наемните плащания (наем). Размерът на очакваната рента се определя въз основа на дохода от наем или печалбата от икономическото използване на земята. За изчислението се използва формула, използваща индикатора за капитализация (на базата на цифри за наемната цена и цената на парцелите) и дохода от наем. Влиянието се оказва от фактори като местоположение и предназначение на земята, площ, инфраструктура и транспортна развръзка, наличие на комуникации и др.
4. Остатъчен метод за парцел - ако не е възможно да се получат данни за текущи пазарни цени за подобни парцели, се препоръчва използването на този метод за определяне на действителната цена на земята. Процесът изчислява остатъчната стойност на производителността, цената на подобренията на сайта и нетния доход, който може да бъде получен чрез извършване на тези подобрения.
5. Методът за изграждане или развитие (устройство) на обект е метод, който се използва оптимално, когато е необходимо да се оцени земя, подходяща за разделяне на отделни, по-малки площи. В процеса се изчислява броят и размерът на всеки отделен парцел, оценяват се предстоящите разходи и очакваните приходи от продажби, съставя се график и се определя процентът на отстъпка, като се вземат предвид възможни рискове, и накрая чиста печалба. За най-точни изчисления и получаване на верни крайни показатели е необходимо да се вземат предвид всички предстоящи разходи - от предварителните (за оценка, консултации с експерти, получаване на различни разрешителни и др.) До разходите за разчистване на територията, инженерни и строителни работи , плащане на данъци, плащане на заплати и др.
6. Метод на извличане или извличане - този метод включва анализ на подобрени недвижими имоти. Цената на обекта и направените подобрения се оценява отделно. В този случай общата цена на земята и недвижимите имоти се разделя на цената на обекта и територията.

При избора на оптимален метод за изчисляване на пазарните цени на земите за различни цели, произход и вид, е необходимо първо да се анализират всички налични методи, като се вземат предвид съпътстващите условия на сделката и характеристиките на продавания/закупувания парцел. Трябва да се помни, че кадастралната оценка се използва за изразяване на цената на земята в пари; тя се извършва правителствени агенциимасов метод и се използва в процеса на облагане на обекти. Съществува и понятието нормативна оценка, която определя нормативната цена на земята и се използва при дарение, изчисляване на стойността на дялове, прехвърляне по наследство, закупуване или изземване на земя и издаване на обезпечени заеми.

Пазарната стойност е най-вероятната продажна цена на имот на конкурентен и отворен пазар със съзнателни и рационални действия в интерес на купувача и продавача, които са добре информирани и не са под натиска на извънредни обстоятелства.

За да се оцени пазарната стойност на парцел, е необходима следната информация:

1) право на собственост и данни за регистрация на парцела;

физически характеристики на обекта;

данни за връзката на обекта с околната среда;

4) икономически фактори, характеризиращи обекта.

Източници на тези данни могат да бъдат градски, областни и селски поземлени комитети и комисии, където се регистрират сделки със земя, фирми за недвижими имоти, специализирани в сделки със земя, организации за ипотечно кредитиране, фирми за оценка, периодични издания и други източници.

Има пет основни метода за оценка на пазарната стойност на земята:

Въз основа на сравними продажби.

Метод на корелация (трансфер).

Капитализация на поземлената рента.

Остатъчна техника за земя.

Метод за застрояване на земята.

Най-разпространеният метод за оценка на земята е прекият метод. сравнителен анализпродажби въз основа на данни за последните транзакции (3-6 месеца).

Тя се основава на принципа на заместването: рационалният купувач няма да плати повече за даден парцел земя, отколкото би му струвал подобен парцел с подобни полезни свойства.

Според този метод:

• 1) идентифицирани са реални продажби на парцели на съответния пазар или неговите сегменти;
• 2) направени са корекции, за да се вземат предвид разликите между оценявания сайт и всеки сравним сайт.

Сравнението на оценявания парцел със сравними свободни парцели се извършва по два компонента: а) според елементите на сравнение; б) чрез единици за сравнение.

Като елементи за сравнение се вземат всички фактори, които могат да окажат значително влияние върху разходите, необходими за развитието на обекта: местоположението на обекта, какви са правата на собственост върху земята, структурата на почвата, наличието на подземни води, блата и каква е вероятността от наводняване на обекта, обема на рекултивационните работи, наличието на сгради на обекта и размера на разходите, свързани с тяхното унищожаване, за да се подготви обекта за ново развитие, комуникационни структури на обекта и тяхното техническо състояние, екологично състояние на обекта, средата, наличността исторически паметниции защитата им от държавата, наличието на удобства и „други.

Единицата за сравнение се приема като:

• 1) цена на 1 хектар за големи площи за селскостопански, промишлени цели или за жилищно строителство;
• 2) цена за 1 m2 В бизнес центрове на градове, за офиси, магазини и др.:
• 3) цена за 1 фронтален метър за търговско ползване на земя в градовете. Цената на един парцел е пропорционална на дължината на границата му по улицата или магистралата, когато стандартна дълбочинапарцел, който представлява малка част от разходите;
• 4) цена за лот - стандартни по форма и големина парцели в жилищни квартали, селски къщи и др.
• 5) цена на единица плътност - съотношението на застроената площ към площта на парцела.

За застроените площи като единица за сравнение може да се използва следното:

• - цена за 1 м2 обща или чиста площ;
• - цена за 1 м3 - за складове, асансьори и др.;
• - цена на единица, която носи приходи - място в гараж, на стадион, паркомясто и др.

Когато се използва техниката на сравнителната единица, средната или типичната цена на сравнителната единица за всяка хомогенна група сайтове се определя на базата на брой действителни продажби.

Средната стойност се определя чрез изчисляване на медианата или средната продажна цена за единица за сравнение. Тази техника се използва в случаите, когато областите са много различни една от друга по размер, но относително сходни по параметри.

Друга техника се основава на определяне чрез анализиране на сравними продажби на цената на основен стандартен парцел, който след това служи като ръководство за изчисляване на цената на други парцели земя. Обект на оценка е реална или хипотетична базова площ.

Като цяло може да се определи пазарната цена на земята

по следния начин:

Tsr = Ts" x K, X K2 X Kz x... x Kt

където CR е пазарната цена; Ц" - стандартна цена на земята; K, ... KII, - коефициенти, използвани за коригиране на стандартната цена.

Коефициентите се установяват с експертно мнение, ако няма коефициенти, одобрени от държавни органи.

Корелационен (трансферен) методсе състои в определяне на връзката между общата стойност на разработения обект и цената на земята. Установено е, че има стабилна връзка между цената на земята и цената на конструкциите, издигнати върху нея.

Експерт-оценител първо оценява общата стойност на застроения парцел, след което изважда от него стойността на сградите и постройките и получава стойността на парцела. Коефициентите на съотношение могат да бъдат приложени към оценените квартали, за да се определи единицата за сравнение или стойността на базовата партида за района. Например, според американски експерти, делът на земята в прогнозната стойност на недвижимите имоти е 30-40%. Остатъчна производителност (остатъчен) метод.

При липса на данни за продажба на парцели, теорията препоръчва използването на остатъчната техника за оценка на земята.

В съответствие с остатъчната техника стойността на парцела се определя по формулата:

където VL е прогнозната стойност на парцела; NOI - нетен оперативен доход, генериран от имота; VB - разходи за подобрения; RL _ коефициент на капитализация на земята; RB - коефициент на капитализация на подобренията.

Подобряването тук означава всичко, което е неразривно свързано със земята: сгради, конструкции, конструкции, зелени площи и др. .

При оценката на недвижими имоти се приема, че земята се счита за строителна площадкаи не подлежи на никакви видове износване, освен икономическо. Като ограничен ресурс земята има тенденция да увеличава стойността си с времето. Цялото износване се дължи на подобрения, които са на място. От това следва, че земята е неизчерпаем актив (капитал), който не изисква рекапитализация (възвръщаемост на капитала). Следователно доходът от земя може да се капитализира при нормата на възвръщаемост на капитала V. Тоест, нормата на капитализация на земята RL е равна на нормата на възвръщаемост на капитала V.

Метод на развитие (развитие) на поземлен имот - използва се в случаите, когато е необходимо да се определи цената на парцел, подходящ за разделяне на отделни отделни парцели. Такива случаи са доста чести в руската оценителска практика.

Основните етапи на оценка по този метод:

• 1. Определяне на размера и броя на отделните парцели.
• 2. Изчисляване на себестойността на разработените парцели по метода на сравнимите продажби (определяне на размера на приходите).
• 3. Изчисляване на разходите за разработване на парцели и техните продажби, график за развитие за очаквания период на продажби и размера на приходите от продажби на отделни парцели.
• 4. Определяне на размера на паричния поток чрез изваждане на всички разходи за разработване на сайтове от общите приходи от продажби на тези сайтове.

Определянето на стойността на парцел земя, включен в недвижимите имоти, оценени по метода на себестойността, се основава на предположението за най-доброто и най-ефективното му използване като свободен от застрояване.

За да оцените пазарната стойност на парцел, трябва да имате следната информация:

• а) право на собственост и данни за регистрация на поземления имот;
• б) физическите характеристики на обекта;
• в) данни за връзката на обекта с околната среда;
• г) икономически фактори, характеризиращи обекта.

Източници на тези данни могат да бъдат градски, областни и селски поземлени комитети и комисии, където се регистрират сделки със земя, фирми за недвижими имоти, специализирани в сделки със земя, организации за ипотечно кредитиране, фирми за оценка и периодични издания.

Съществуват следните основни методи за оценка на пазарната стойност на парцелите за жилищно строителство:

• 1. Метод на сравними продажби.
• 2. Метод на корелация (трансфер).
• 3. Капитализация на поземлената рента.
• 4. Методът “остатък за земя”.
• 5. Начин на развитие (устройство) на поземлен имот и др.
• 1. Методът на сравнимите продажби включва събиране и сравняване на данни за подобни свободни парцели, които са били продадени наскоро, и извършване на корекции в продажните цени. Експертният оценител трябва да знае, че цените на парцелите, често публикувани в периодични издания (например в района на Москва), са така наречените цени на продавача, тоест завишени и действителните цени на сделките са необходими за сравнение и сравнение.

Цените, на които местната администрация продава земя, също не са достатъчно представителни за пазара. Тези парцели обикновено са с големи размери и затова имат значителна отстъпка в цените си.

Сравнението и сравнението на оценения парцел със сравними свободни парцели се извършва според два компонента:

• а) чрез елементи за сравнение,
• б) чрез единици за сравнение.

Елементите на сравнение са седем фактора:

• 1. Собственост
• 2. Условия за финансиране на сделката.
• 3. Условия за продажба.
• 4. Време на продажба или дата на продажба.
• 5. Местоположение.
• 6. Физически характеристики.
• 7. Характеристики на доходите, получени от поземления парцел.

Оценени права на собственост. В Руската федерация парцелите могат да бъдат частна собственост, пожизнена наследствена собственост (само за физически лица), постоянно (неопределено) ползване, аренда, безвъзмездно срочно ползване. Корекция се прави, когато правата на купувача са обременени със залог или дългосрочен наем.

Условия за финансиране. Ако за закупуване на парцел е взет 100% заем или условията за финансиране на сделката включват големи лихвени плащания, тогава такива сделки трябва да бъдат внимателно анализирани и да се направи подходяща корекция на цената на тази сделка.

Условия за продажба. Корекцията за този елемент отразява нетипичните отношения между продавача и купувача на пазара, както и обстоятелствата, при които те вземат решенията си относно продажбата или покупката на земя. Данните за условията на продажба са доста трудни за получаване. Друга трудност е определянето на размера на корекциите за определени разлики в условията на продажба. Очевидно правилото трябва да бъде: ако експерт-оценител е установил разлика в условията на сравнима сделка и е определил размера на изменението, той трябва да вземе предвид това изменение. Ако размерът на изменението е трудно да се определи, тогава е необходимо да се откаже от сравнението за тази сделка.

Време за продажба. За да се направят корекции на цените за сравними транзакции, е необходимо да се знаят тенденциите в цените на пазара на земя, т.е. как цените на земята се променят във времето. В руските условия има годишна тенденция на увеличаване на цените на парцелите и значителни сезонни колебания в цените им: през пролетта цените се покачват, през зимата падат. В района на Москва, например, сезонните колебания в някои райони достигат 15-20%.

Експертът-оценител трябва да извърши задълбочен анализ на съотношението между търсенето и предлагането на пазара на земя и да идентифицира тенденциите в цените на продавачите и купувачите. Понякога се случва приемането на законопроект или държавна наредба да окаже значително влияние върху тяхното поведение на пазара на земя.

Местоположение. Ако сравнимият сайт е в същата област като този, който се оценява, корекции обикновено няма да бъдат направени. Ако сравнимият обект се намира в различна област, трябва да се извърши анализ на възможните разлики между тези области. Например, по време на жилищното строителство се вземат предвид фактори като транспортна достъпност, инженерна поддръжка, екология и престиж. Важен елемент при сравняването на подобни продажби са физическите характеристики на имота. Това могат да бъдат параметри на почвата, размер на площадката, форма (правоъгълна или многоъгълна), наличие на дренаж, ъгъл на наклон на площадката и др.

Цената на един парцел до известна степен се влияе от степента на активност на пазара на земя, свързана с доходите, получени от имота. Например, активността на пазара на земя в 30-километровата зона на Московска област е по-висока, отколкото в зоните, по-отдалечени от Москва. В тази връзка оценителят трябва да вземе предвид този елемент от сравнението на продажбите.

Използват се единици за сравнение, ако:

• а) парцелите, генериращи доход, се различават по площ и размер на съществуващите подобрения;
• б) необходима е предварителна информация за купувачите.
• 2. Корелационен метод (трансферен метод). Този метод за оценка на парцел се състои от разделяне на общата продажна цена на сравним комплекс, включващ недвижим имот и парцел, на два компонента - цената на сградата и цената на парцела. Освен това експертният оценител първо оценява стойността на сградата и другите конструкции, разположени на този обект, след което изважда стойността на сградите и конструкциите от общата цена на имотния комплекс и получава стойността на парцела. Методът се използва, когато на пазара няма сравними продажби на земя. Установено е, че съществува стабилна връзка между стойността на земята и издигнатите върху нея сгради и постройки, поради което стойността на един поземлен имот може да се оцени чрез разпределяне на общата продажна цена на имотния комплекс между два компонента: земя и сгради.
• 3. Методът на капитализация на поземлената рента. Определянето на стойността на парцел с помощта на метода на капитализация на поземлената рента се състои в капитализиране на доходите, получени чрез наемни плащания. Методът включва разделяне на годишния доход от наем на съответната норма на капитализация, в резултат на което сумата на дохода се превръща в цената на парцела.

Изчисленията на стойността на земята с помощта на метода на капитализация на поземлената рента се основават на следната формула:

4. Метод "остатък за земята". Съгласно принципа на остатъчната производителност на земята, сградите и съоръженията, построени върху земята чрез привличане на капитал, труд и управление, имат приоритет при разпределението на доходите. Останалият доход след покриване на всички разходи за привличане на други фактори се приписва на парцела.

Условия за прилагане на метода на остатъчния доход за земя:

съществуващите съоръжения отговарят на най-доброто и ефективно използване на земята;

цената на сградите и конструкциите, разположени на парцел, или прогнозните разходи за тяхното изграждане могат да бъдат изчислени доста точно, както и техният експлоатационен живот;

известен е годишният нетен оперативен доход от експлоатацията на имота (земя с подобрения).

Стъпки на изчисление:

• 1. Определете цената на подобренията.
• 2. Въз основа на наемните цени и оперативните разходи се определя нетният оперативен доход (NOI) на целия имот.
• 3. Определете CHOD за всяка сграда.
• 4. Определете CHOD, падащ на земята.
• 5. Определете стойността на земята, като капитализирате нетния оперативен доход, отнасящ се към земята.
• 5. Начин на развитие (устройство) на поземления имот. Методът на застрояване (застрояване) на парцела се използва, когато е необходимо да се определи стойността на голям парцел, който трябва да бъде разделен на отделни отделни парцели. Такива случаи са доста чести в руската оценителска практика.

Методът за разработване на сайта включва изпълнението на следните етапи на оценка:

Определяне на размера и броя на отделните парцели.

Изчисляване на стойността на разработените парцели по метода на сравнимите продажби (определя се сумата на приходите от продажбата).

Изчисляване на разходите за разработване на сайтове и техните продажби, изготвяне на график за развитие и очакван период на продажби.

Определяне на размера на паричния поток чрез изваждане на всички разходи за развитие на парцела от общите приходи от продажби на отделни парцели.

Определяне на дисконтовия процент.

Дисконтиране на паричния поток, като се вземе предвид времето на развитие и продажба на всички отделни парцели.

При определяне на размера на отделните парцели е необходимо да се вземат предвид физическите, правните и икономическите фактори, влияещи върху това решение.