Določitev tržne vrednosti zemljišča. Vrednotenje zemljišč
Ocena stroškov zemljiških parcel se izvaja na podlagi Smernic za določanje tržne vrednosti zemljiških parcel, odobrenih z odredbo Ministrstva za lastnino Rusije z dne 06.03.2002 št. 568r.
Enotno in katastrsko vrednotenje zemljiških parcel vključuje kompleksno uporabo treh pristopov: donosnega, primerjalnega in dragega (slika 7.1). Metode v okviru posameznega pristopa k vrednotenju zemljišč v skladu z Navodili za ugotavljanje tržne vrednosti zemljišč so prikazane na sliki 7.1. Metoda primerjave prodaje, metoda alokacije, metoda distribucije temeljijo na primerjalnem pristopu. Metoda kapitalizacije zemljiške rente, rezidualna metoda, metoda namenske rabe temeljijo na dohodkovnem pristopu. Pri rezidualni metodi in metodi alokacije se uporabljajo elementi stroškovnega pristopa v smislu izračuna stroškov reprodukcije ali nadomestitve zemljiških izboljšav.
Navodila za določanje tržne vrednosti zemljišč so svetovalne narave. V primeru uporabe drugih metod v ocenjevalnem poročilu je priporočljivo razkriti njihovo vsebino in utemeljiti uporabo.
V izobraževalni literaturi obstajajo tudi druge metode za izračun stroškov zemljišč: metoda stroškov razvoja, metoda stroškov za reprodukcijo infrastrukture in metoda standardnih investicijskih pogodb.
Končna vrednost ocenjene vrednosti zemljišča je izpeljana na podlagi rezultatov, pridobljenih z različnimi metodami. Pri primerjavi teh podatkov je priporočljivo dati prednost ocenam, ki temeljijo na popolnejših in zanesljivejših informacijah. Precejšnja odstopanja vrednosti zemljišč, izračunanih po različnih metodah, kažejo bodisi na napake v ocenah bodisi na neravnovesje na trgu zemljišč.
Dohodkovni pristop k vrednotenju zemljišč omogoča pridobitev ocene vrednosti zemljišča na podlagi dohodka, ki ga pričakuje potencialni kupec, in se uporablja le za zemljišča, ki ustvarjajo dohodek.
7.2.1. Metoda kapitalizacije zemljiške rente
Metoda se uporablja za vrednotenje pozidanih in nezazidanih zemljišč. Pogoj za uporabo metode je možnost pridobivanja zemljiške rente od ocenjene zemljiške parcele.
Metoda vključuje naslednje zaporedje dejanj 14:
Izračun zemljiške rente, ki jo ustvari zemljiška parcela;
Določitev vrednosti pripadajočega koeficienta kapitalizacije zemljiške rente;
Kapitalizacija zemljiške najemnine se razume kot določitev na dan vrednotenja vseh prihodnjih vrednosti zemljiške najemnine, ki so med seboj enake ali se spreminjajo po enaki stopnji za enaka časovna obdobja. Izračun se izvede tako, da se višina zemljiške rente za prvo obdobje po dnevu cenitve deli z ustreznim kapitalizacijskim količnikom, ki ga določi cenilec.
V okviru te metode se lahko znesek zemljiške najemnine izračuna kot dohodek od najema zemljišča pod pogoji, ki prevladujejo na trgu zemljišč.
Glavne metode za določitev razmerja kapitalizacije so:
Metoda stiskanja trga (deljenje zneska zemljiške najemnine za podobna zemljišča s ceno njihove prodaje), ta metoda je obravnavana v poglavju 4.1. ta vadnica;
Metoda povečanja netvegane donosnosti kapitala za vrednost premije za tveganje vlaganja kapitala v ocenjeno zemljišče.
V tem primeru se pod netvegano stopnjo donosa kapitala razume stopnja donosa za najmanj tvegano naložbo kapitala (na primer stopnja donosa bančnih depozitov najvišjega razreda zanesljivosti ali stopnja donosa do zapadlosti na državni vrednostni papirji).
Metoda neposredne kapitalizacije vključuje delitev letnega dohodka od najemnine z ustrezno stopnjo kapitalizacije, zaradi česar se znesek dohodka pretvori v strošek zemljišča.
Izračuni vrednosti zemljišč z uporabo metode kapitalizacije dohodka temeljijo na naslednji formuli:
Odvisno od določen namen zemljišče kot dohodek je lahko:
Ocenjeni prihodki od najemnin za vrednotenje kmetijskih in gozdnih zemljišč;
Del dohodka iz premoženjskega kompleksa, ki se pripisuje zazidanemu zemljišču;
Napovedi so jedro vsakega trgovalnega sistema, zato vas lahko kompetentno izdelane obogatejo.
Zemljiška najemnina (najemnina) za vrednotenje poselitvenih zemljišč;
Dohodek od povečanja vrednosti zemljišča, prejetega ob prodaji v prihodnosti ali ko je zastavljeno pod hipotekarnim posojilom.
Težaven problem dohodkovnega pristopa je določitev količnika kapitalizacije. Posebnost kapitalizacijskega količnika, ki se uporablja pri vrednotenju zemljišč, je v tem, da je sestavljen samo iz enega dela - stopnje donosa in ne vključuje stopnje donosa kapitala. Trenutno obstajajo štirje pristopi k izračunu razmerja kapitalizacije, prvotno razviti v svetovni praksi za kapitalizacijo zemljiške rente, tj. odmera kmetijskih zemljišč.
Izračun količnika kapitalizacije.Prvi pristop- to je upoštevanje zemljišča kot vrste denarnega kapitala in s tem izračun koeficienta kapitalizacije na podlagi značilnosti denarnega trga na dan vrednotenja. Merilo učinkovitosti kapitalske naložbe je obrestna mera za naložbe, za katere je značilna primerljiva stopnja tveganja. V večini razvitih držav velja, da naložbe v kmetijska zemljišča niso zelo tvegane in se enačijo s tveganji naložb v banke visoke kategorije zanesljivosti.
Vseruski raziskovalni inštitut za ekonomijo, delo in upravljanje v kmetijstvo kot stopnja kapitalizacije priporoča uporabo tečaja hranilnice Rusije za dolgoročne depozite v tuji valuti (Metodološka priporočila za katastrsko vrednotenje vrednosti kmetijskih zemljišč. - M .: VNIETUSH, 1997.)
Drugi pristop je pogojna kapitalizacija na podlagi indeksa, ki ga določi država. Ta metoda se v mnogih državah pogosto uporablja za katastrsko vrednotenje različne kategorije zemljišč, predvsem kmetijskih in gozdnih. Metode državnega katastrskega vrednotenja zemljišč določajo obdobje, v katerem se reproducira kapital v kmetijstvu ali gozdarstvu. Trenutno se ta metoda uporablja pri katastrskem vrednotenju v Rusiji. Katastrska vrednost 1 ha kmetijskega zemljišča se izračuna tako, da se ocenjeni dohodek od zakupnine, prejete od pridelave kmetijskih rastlin, pomnoži s 33 leti, 1 ha gozdnega zemljišča pa tako, da se ocenjeni dohodek od zakupnine od sečnje pomnoži s 50 let.
Tretji pristop je izračun količnika kapitalizacije z metodo kumulativne konstrukcije. Kot primer upoštevajte izračun stopnje kapitalizacije pri ocenjevanju zemljišča v Moskvi. Stopnja kapitalizacije vključuje naslednje komponente:
Stopnja brez tveganja. Na primer, občinski cenilci Moskomzema pri izračunu izhodiščnih stroškov pravice do sklenitve najemne pogodbe uporabljajo letno obrestna mera Centralna banka Ruske federacije je ustanovila za medbančne depozite v trdi valuti;
Regionalno tveganje, tj. naložbeno tveganje denar v nepremičninah, ki se nahajajo v določeni regiji, za katero je značilen določen gospodarski in socialni položaj. Za Moskvo je regionalno tveganje 35 %, eno najnižjih v Rusiji;
Likvidnostno tveganje, povezano z možnostjo izgub pri prodaji nepremičnin zaradi nezadostne razvitosti, neravnovesja ali nestabilnosti trga. Strokovna ocena tega tveganja za dolgoročne najemne pravice na moskovskem zemljiškem trgu je približno 7%.
Četrti pristop temelji na metodi market squeeze oziroma primerjalni analizi prodaje. Ta metoda ne zahteva zapletenih finančnih izračunov ali strokovne presoje, vendar je nemogoča brez zanesljivih informacij o primerljivih prodajah zemljišč.
Stopnja kapitalizacije je enaka dohodku, deljenemu s prodajno ceno za podobna zemljišča. Za pridobitev zanesljivih vrednosti stopnje kapitalizacije je treba izračunati povprečno (tehtano povprečje) vrednost za več prodaj.
Tehnika izračuna dohodkovnega pristopa je zapletena, saj so dohodki razporejeni skozi čas in se lahko bistveno spreminjajo, stopnja kapitalizacije pa je odvisna od stanja gospodarstva, predvsem finančni sistem in pravna ureditev trga zemljišč. Uporaba dohodkovnega pristopa zahteva obsežno ekonomsko in tržno raziskavo za določitev vrednosti stopnje kapitalizacije ter poznavanje osnov finančne matematike.
Pri analizi prihodkov in odhodkov lahko uporabite tako podatke za nazaj (za pretekla obdobja) kot napovedi, ki jih lahko vzamete pred in po obdavčitvi. Glavni pogoj za izračune je, da se denarni tokovi iz uporabe ocenjevanih in primerljivih zemljišč določijo na enaki podlagi. Primerjava tokov, izračunanih na podlagi zgodovinskih podatkov, s tokovi, ugotovljenimi na podlagi napovednih podatkov (zlasti tistih v rubljih), ni pravilna, enako velja za davčno računovodstvo.
Omejitve pri uporabi metode kapitalizacije so neenakomernost prejetih prihodkov, nestabilnost cen, velike razlike v prodajnih cenah in prihodkih med podobnimi zemljišči na trgu. Uporaba metode kapitalizacije dohodka je smotrna pri vrednotenju zemljišč, ki prinašajo stalen ali enakomerno spreminjajoč se dohodek.
Ena od metod dohodkovnega pristopa je kapitalizacija zemljiške rente. Najem je dajanje zemljišča s strani najemodajalca v začasno posest in / ali uporabo s strani najemnika (pravne ali fizične osebe) za plačilo za določeno obdobje.
Zemljiška najemnina je denarni znesek, ki se plača za pravico do uporabe zemljišča. Kot redni tok dohodka se lahko zemljiška najemnina (dohodek od najemnin) pretvori v vrednost z metodo neposredne kapitalizacije. Metoda kapitalizacije najemnine je še posebej primerna, če se zemljišča najamejo ločeno od zgradb in objektov.
Trenutno v Ruska mesta lokalne oblasti odobrijo osnovne najemnine za zemljišča v občinski lasti, ki se razlikujejo po teritorialnih gospodarskih conah, pa tudi dve vrsti koeficientov: vrsto dejavnosti najemnika in komercialno vrednost lokacije zemljišča. Na podlagi teh podatkov je mogoče letno najemnino izračunati po naslednji formuli:
A \u003d A 6 K d K r S,
kjer je A letna najemnina za zemljišče;
6 osnovnih najemnin za 1 m 2;
K koeficient vrste dejavnosti najemnika;
K je koeficient komercialne vrednosti lokacije zemljišča;
X je površina zemljišča.
Za poenostavitev izračunov v regionalnih mestih se kot osnovna stopnja letne najemnine uporablja odobrena stopnja davka na zemljišče in ustrezni koeficienti za vrsto dejavnosti najemnika in lokacijo mesta.
Izhodiščne podatke za kapitalizacijo lahko pridobimo tudi z analizo tržnih informacij o prodaji podobnih zemljišč, kot se cenijo, in vrednosti najemnin.
7.2.2. Metoda predvidene uporabe
Metoda se uporablja za vrednotenje pozidanih in nezazidanih zemljišč.
Pogoj za uporabo metode je možnost uporabe zemljišča na način, ki ustvarja dohodek.
Metoda vključuje naslednje zaporedje dejanj 15:
Določitev zneska in časovne strukture stroškov, potrebnih za uporabo zemljišča v skladu z možnostjo njegove najučinkovitejše uporabe (na primer stroški izboljšav zemljišča ali stroški delitve zemljišča na ločene parcele). deli, ki se razlikujejo po oblikah, vrsti in naravi uporabe);
Ugotavljanje višine in časovne strukture dohodkov od čim učinkovitejše rabe zemljišč;
Določitev zneska in časovne strukture operativnih stroškov, potrebnih za prejemanje dohodka od najučinkovitejše uporabe zemljišča;
Določitev vrednosti diskontne stopnje, ki ustreza stopnji tveganja vlaganja kapitala v ocenjevana zemljišča;
Izračun stroškov zemljišča z diskontiranjem vseh prihodkov in odhodkov, povezanih z uporabo zemljišča.
V tem primeru je diskontiranje razumljeno kot postopek, s katerim se vsi bodoči prihodki in odhodki na dan vrednotenja privedejo do diskontne stopnje, ki jo določi cenilec.
Za približevanje vseh prihodnjih prihodkov in odhodkov na dan ocene se uporabljajo diskontne stopnje, pridobljene na podlagi analize stopenj donosnosti kapitala naložb podobne stopnje tveganja.
Vir dohodka je lahko najem, gospodarska raba zemljišča ali posamezne nepremičnine ali prodaja zemljišča ali posamezne nepremičnine v najverjetnejšem obdobju po tržni vrednosti.
Izračun dohodka pri možnosti najema nepremičnine naj vključuje obračun dohodka od prodaje posamezne nepremičnine ob koncu predvidenega obdobja.
Diskontirana tržna vrednost zemljišča je vsota pričakovanega dohodka od najemnin ali drugih ugodnosti, prilagojena na dan cenitve. Tokovi dohodka v obdobju lastništva zemljišča in prihodki od kasnejše preprodaje zemljišča se prevedejo v knjigovodsko vrednost. Ta metoda se pogosto uporablja pri vrednotenju zemljišč rudarskih podjetij, ki vsebujejo minerale. Na podlagi obsega raziskanih nahajališč, namenjenih za industrijski razvoj (ali se že razvijajo), ter načrtovanih ali obstoječih proizvodnih zmogljivosti za proizvodnjo se določi trajanje obratovanja nahajališča, tj. trajanje napovedanega obdobja. Zaradi specifičnosti predmeta ocenjevanja je lahko trajanje napovedanega obdobja 25 let ali več.
Izračun zneska denarnih tokov v napovedno obdobje se izvede na podlagi tehnično-ekonomskih kazalcev realnega ali načrtovanega projekta razvoja polja. Za vsako leto napovedanega obdobja se denarni tok izračuna na podlagi obsega proizvodnje in prodaje mineralnih surovin, prodajnih cen, stroškov iskanja, raziskovanja, razvoja nahajališča in prodaje izdelkov ter obveznih plačil v skladu z z davčno in okoljsko zakonodajo.
Izračun diskontne stopnje na podlagi računovodstva
Donosnost izkoriščanja polja;
Stopnje zanesljivosti pri ocenjevanju količine minerala, ki je na voljo za pridobivanje iz podzemlja;
Stopnje tveganja za razvoj tega področja.
Tveganje pri izvajanju del na terenu se kaže v izgubi denarnega zneska, ki ustreza izvedbi določene faze dela, tj. da ne bi prejeli načrtovanega tej stopnji rezultat dela. Velikost tega tveganja se lahko izračuna tako, da se verjetnost negativnega rezultata za določeno fazo dela (iskanje, raziskovanje, priprava in izkoriščanje nahajališča) pomnoži s faktorjem uteži, enako razmerju znesek kapitalskih stroškov ustrezne stopnje na skupni znesek kapitalskih stroškov za projekt.
7.2.3. Metoda ostankov
Metoda se uporablja za vrednotenje pozidanih in nezazidanih zemljišč. Pogoj za uporabo metode je možnost pozidave ocenjenega zemljišča z donosnimi izboljšavami.
Metoda vključuje naslednje zaporedje dejanj 16:
Izračun čistega poslovnega dohodka, ki ga je mogoče pripisati izboljšavam, za določeno časovno obdobje kot zmnožek stroškov reprodukcije ali nadomestitve izboljšav z ustreznim količnikom kapitalizacije dohodka od izboljšav;
Izračun višine zemljiške najemnine kot razlike med čistim poslovnim dohodkom od posamezne nepremičnine v določenem časovnem obdobju in čistim poslovnim dohodkom, ki se nanaša na izboljšave, za ustrezno časovno obdobje;
Izračun tržne vrednosti zemljiške parcele z kapitalizacijo zemljiške rente.
Metoda omogoča tudi naslednje zaporedje dejanj:
Izračun stroškov reprodukcije ali nadomestitve izboljšav, ki ustrezajo najučinkovitejši rabi ocenjenega zemljišča;
Izračun čistih poslovnih prihodkov od posameznega nepremičninskega objekta za določeno časovno obdobje na podlagi tržnih najemnin;
Izračun tržne vrednosti posamezne nepremičnine z kapitalizacijo čistih poslovnih prihodkov za določeno časovno obdobje;
Izračun tržne vrednosti zemljišča z odštevanjem stroškov reprodukcije ali nadomestitve izboljšav od tržne vrednosti posamezne nepremičnine.
Čisti dobiček iz poslovanja je enak razliki med dejanskim kosmatim prihodkom in poslovnimi odhodki. V tem primeru se od dejanskega bruto dohodka odštejejo samo tisti obratovalni stroški, ki običajno bremenijo najemodajalca.
Dejanski bruto dohodek je enak razliki med potencialnim bruto dohodkom in izgubami zaradi nedelovanja prostorov ter izgubami zaradi neplačila najemnine.
Potencialni bruto dohodek je enak dohodku, ki ga je mogoče pridobiti z oddajo celotne površine ene nepremičnine v najem brez izgub zaradi neplačila najemnine. Pri vrednotenju zemljišča se najemnine za uporabo posameznega objekta nepremičnine izračunajo na podlagi tržnih najemnin (najverjetnejša najemnina, po kateri je predmet ocenjevanja mogoče oddati na prostem trgu v konkurenčnem okolju, kadar stranki v poslu ravnata razumno, imata vse potrebne informacije in najemnina ne odraža nobenih izrednih okoliščin).
Za prazne in lastniške prostore se uporabljajo tudi tržne najemnine. Potencial dohodka vključuje druge dohodke, ki izhajajo iz neločljivih izboljšav nepremičnine, vendar niso vključeni v najemnino.
Višina obratovalnih stroškov je določena na podlagi tržnih razmer za najem posameznih nepremičnin. Obratovalne odhodke delimo na: stalne - neodvisne od zasedenosti posamezne nepremičnine, variabilne - odvisne od zasedenosti posamezne nepremičnine in odhodke za zamenjavo elementov izboljšav z dobo uporabe, krajšo od obdobje uporabe izboljšav kot celote (v nadaljevanju - elementi s kratkoročno uporaba). Poslovni odhodki ne vključujejo amortizacije nepremičnin in stroškov servisiranja dolgov nepremičnin.
Izračun stroškov zamenjave elementov izboljšav s kratko dobo uporabe se izvede tako, da se vsota stroškov ustvarjanja teh elementov izboljšav deli z obdobjem njihove uporabe. V procesu izvajanja teh izračunov je priporočljivo upoštevati možnost odstotnega povečanja sredstev za zamenjavo elementov s kratko dobo uporabe.
Stroški upravljanja se vštevajo med poslovne odhodke, ne glede na to, kdo upravlja nepremičnino - lastnik ali upravnik.
Pri izračunu razmerja kapitalizacije za izboljšave zemljišča je treba upoštevati najverjetnejšo stopnjo spremembe dohodka od izboljšav in najverjetnejšo spremembo stroškov izboljšav (na primer, če se stroški izboljšav zmanjšajo, upoštevajte donos na kapital, vložen v izboljšave).
Za ocenjevanje zemljišč, pozidanih s poslovnimi objekti, je mogoče uporabiti tehniko preostalega dohodka, ki ga je mogoče pripisati zemljišču. Po načelu preostale produktivnosti zemljišča imajo zgradbe in objekti, zgrajeni na zemljišču s privabljanjem kapitala, dela in upravljanja, prednost pri razdelitvi dohodka. Preostali dohodek po kritju vseh stroškov privabljanja drugih dejavnikov se pripiše zemljišču.
Pogoji za uporabo tehnike preostalega dohodka za zemljišča:
Razpoložljive zmogljivosti ustrezajo možnosti najboljše in najučinkovitejše rabe zemljišča;
Stroške zgradb in objektov, ki se nahajajo na zemljišču, ali ocenjene stroške njihove gradnje je mogoče precej natančno izračunati, pa tudi njihovo življenjsko dobo;
Znani letni neto poslovni prihodki od obratovanja nepremičnine (zemljišča z izboljšavami).
Primer. Treba je določiti stroške zemljišča, predvidenega za gradnjo bencinske črpalke (NEK) za pet stolpcev. Kapitalska naložba na razpršilnik je 35.400 USD, donosnost naložbe temelji na metodi enakomernega črtanja, predvidena donosnost naložbe je 16 %, ekonomska življenjska doba pa 9 let.
V eni uri se iz enega točilnega avtomata v povprečju dnevno proda 28 litrov bencina;
Povprečni prihodek od prodaje 1 litra bencina je 6 centov;
Upoštevajoč izmene, čas tekočih popravil in druge izgube jedrska elektrarna obratuje 300 dni na leto.
rešitev.
1. Določimo stroške gradnje jedrske elektrarne: 35400 5 = 177.000 dolarjev.
2. Poiščite razmerje kapitalizacije za zgradbe: 16% + (100%: 9) = 27, 11%.
3. Določite neto poslovni prihodek, ki ga prinašajo objekti: 177.000 0,2711 = 47.984,7 $
4. Določite neto dobiček iz poslovanja jedrskih elektrarn (zemljišča in objekti): 5.300 24 28 0,06 = 60480 dolarjev.
5. Poiščite bilanco neto poslovnega dohodka, ki ga je mogoče pripisati zemljišču: 60480 - 47984,7 = 12495,3 dolarjev.
6. Določite ceno zemljišča: 12495,3 : 0,16 = 78095,63 dolarjev.
Tako je cena zemljišča, predvidenega za gradnjo bencinske črpalke, 78.096 $.
Tehnika ostankov zemlje se uporablja, kadar so poslovne zgradbe in objekti relativno novi ali še niso bili zgrajeni. Njihovo vrednost ali ocenjene stroške gradnje je mogoče določiti z visoko stopnjo natančnosti, prav tako njihovo ekonomsko življenjsko dobo. Ta metoda se uporablja tudi za določanje najboljše in najučinkovitejše rabe zemljišča.
7.2.4. Metoda primerjave prodaje
Primerjalni pristop se pogosto uporablja v državah z razvitim zemljiškim trgom. V Rusiji je postalo razširjeno pri vrednotenju prostih zemljišč, zemljišč mestnih in podeželskih naselij, vrtnarskih, vrtnarskih in dacha združenj državljanov. Pristop temelji na sistematizaciji in primerjavi informacij o prodajnih cenah podobnih zemljišč.
Načelo substitucije temelji na dejstvu, da je trg odprt in konkurenčen, na njem sodeluje zadostno število prodajalcev in kupcev s tipično motivacijo, ekonomsko racionalno in v lastnem interesu, ne da bi bili pod tujim pritiskom. Razume se tudi, da bo zemljišče pridobljeno pod značilnimi tržnimi pogoji financiranja in bo na trgu dovolj dolgo, da bo na voljo potencialnim kupcem. Primerjalni pristop vključuje metode primerjave prodaje, distribucijsko metodo in selekcijsko metodo.
Metoda primerjave prodaje se uporablja za vrednotenje zemljišč, ki jih zasedajo zgradbe, objekti in (ali) objekti (v nadaljevanju pozidana zemljišča) in zemljišča, ki jih ne zasedajo zgradbe, objekti in (ali) objekti (v nadaljevanju: kot nepozidana zemljišča). 17 Pogoj za uporabo metode je razpoložljivost informacij o cenah transakcij z zemljišči, ki so analogne ocenjenemu. Če ni informacij o cenah transakcij z zemljišči, je dovoljena uporaba cen ponudbe (povpraševanja).
Določitev elementov, po katerih se predmet ocenjevanja primerja s predmeti - analogi (v nadaljnjem besedilu - elementi primerjave);
Določitev za vsakega od elementov primerjave narave in stopnje razlik vsakega analoga od ocenjene zemljiške parcele;
Določitev prilagoditev cen analogov za vsak primerjalni element, ki ustreza naravi in stopnji razlik vsakega analoga od ocenjenega zemljišča;
Prilagoditev za vsakega od elementov primerjave cen vsakega
analogni, ki izravnava njihove razlike od ocenjenega zemljišča;
Izračun tržne vrednosti zemljišča z razumno posplošitvijo prilagojenih cen analogov.
Elementi primerjave vključujejo stroškovne dejavnike predmeta ocenjevanja (dejavniki, katerih sprememba vpliva na tržno vrednost predmeta ocenjevanja) in značilnosti transakcij z zemljišči, ki so se razvile na trgu.
Najpomembnejši povzročitelji stroškov so ponavadi:
Lokacija in okolica;
Namembnost, dovoljena uporaba, pravice drugih oseb do zemljišča;
Fizične značilnosti (relief, površina, konfiguracija itd.);
Prometna dostopnost;
Infrastruktura (prisotnost ali bližina inženirskih omrežij in pogoji za priključitev nanje, objekti socialne infrastrukture itd.).
Značilnosti transakcij z zemljiškimi parcelami vključujejo:
Pogoji za financiranje transakcij z zemljišči (razmerje lastnih in izposojenih sredstev, pogoji za odobritev izposojenih sredstev);
Plačilni pogoji pri transakcijah z zemljišči (plačilo v gotovini, menice, medsebojni poboti, barter itd.);
Okoliščine transakcije z zemljiškimi parcelami (ali je bila zemljiška parcela predstavljena na prostem trgu v obliki javna ponudba, povezanost kupca in prodajalca, prodaja v stečaju itd.);
;Sprememba cen zemljišč za obdobje od datuma sklenitve transakcije z analogom do datuma ocene.
Narava in stopnja razlik med analognim in ocenjenim zemljiščem se ugotavljata v okviru primerjalnih elementov z neposredno primerjavo posameznega analoga s predmetom ocenjevanja. Hkrati se predvideva, da bo transakcija s predmetom ocenjevanja opravljena na podlagi značilnosti transakcij z zemljišči, ki so se razvile na trgu.
Prilagoditve cen za analoge po primerjalnih elementih se lahko določijo kot za ceno merske enote analoga (npr. hektar, kvadratni meter), in za ceno analoga kot celote. Prilagoditve cen se lahko izračunajo v denarju ali odstotkih.
Prilagoditve cen se običajno določijo na naslednje načine:
Neposredna parna primerjava cen analogov, ki se med seboj razlikujejo le v enem elementu primerjave, in določitev na podlagi tako pridobljenih informacij popravka za ta element primerjave;
Neposredna parna primerjava dohodka dveh analogov, ki se med seboj razlikujeta le v enem elementu primerjave, in določitev s kapitalizacijo razlike v popravkih dohodka za ta element primerjave;
Korelacijsko-regresijska analiza razmerja med spremembo elementa primerjave in spremembo cen analogov (cen merskih enot analogov) ter opredelitev enačbe razmerja med vrednostjo elementa primerjave in vrednost tržne vrednosti zemljišča;
Določitev stroškov, povezanih s spreminjanjem lastnosti primerjalnega elementa, v katerem se analog razlikuje od predmeta ocenjevanja;
Strokovna utemeljitev cenovnih prilagoditev analogov.
Zaradi določanja in prilagajanja bi morale biti cene analogov (merske enote analogov) praviloma med seboj blizu. V primeru bistvenih razlik v prilagojenih cenah analogov je priporočljivo izbrati druge analoge; elementi za primerjavo; nastavitvene vrednosti.
Postopek izračuna stroškov s primerjavo prodaje.
1. stopnja Identifikacija zadnjih prodaj primerljivih nepremičnin v ustreznem segmentu zemljiškega trga.
Cenilec prouči trg zemljišč, ga segmentira in ugotovi, v kateri tržni segment sodi ocenjevana nepremičnina.
Značilnosti tipične zemljiške parcele za ta segment vključujejo:
Namembnost zemljišča;
Možnosti coniranja in dovoljene rabe zemljišč;
lokacija;
Potrošniške lastnosti zemljišč (rodovitnost in druge lastnosti tal);
Prenosljive pravne lastninske pravice itd.
Značilnosti tipičnega subjekta za ta segment zemljiškega trga vključujejo:
Naložbena motivacija;
plačilna sposobnost;
Socialni pravni status;
Viri in oblike financiranja;
preference strank itd.
Zaradi segmentacije so zemljišča razdeljena v naslednje skupine:
Zemljišča za hortikulturo in hortikulturne namene;
Območja, ki se uporabljajo za posamezne stanovanjska gradnja dokazi;
Območja, ki se uporabljajo za maso stanovanjska gradnja;
Parcele pod poslovnimi nepremičninami;
Parcele v industrijskem razvoju;
Parcele pod javnimi objekti ipd.
Nato morate zbrati informacije o nedavnih prodajah primerljivih zemljišč v ustreznem segmentu zemljiškega trga. Registracijske kartice se uporabljajo za zbiranje in nadaljnjo obdelavo informacij o cenah, kotacijah, ponudbi in povpraševanju za prodajo podobnih zemljišč v vsakem segmentu zemljiškega trga. Tržne informacije o transakcijah nakupa in prodaje zemljišč je mogoče razvrstiti v homogene skupine glede na značilnosti, kot so: ozemeljska lega, možna možnost rabe zemljišča, potrošniške lastnosti, kar omogoča združevanje prodaje zemljišč s podobnimi primeri rabe ali takimi možnostmi rabe zemljišč za vsak segment, ki med seboj tekmujeta na določenem geografskem območju.
Za primerjavo je uporabljenih več prodanih zemljišč. Običajno zadostuje tri do pet analogov, večje število pa poveča zanesljivost ocene. V državah z razvitim trgom metoda primerjave prodaje temelji na vsaj treh nedavnih transakcijskih cenah ali šestih trenutnih ponudbenih cenah.
Število analognih objektov, uporabljenih pri izračunih, je odvisno predvsem od njihove primerljivosti, tj. merila skladnosti prodanih in ocenjenih zemljišč po elementih primerjave. Merilo primerljivosti je konkurenčnost. Če nepremičnina, ki se ocenjuje, in primerljivo zemljišče ne tekmujeta v istem segmentu zemljiškega trga, se ne soočata z enakimi silami ponudbe in povpraševanja, zaradi česar lahko uporaba prodajne cene primerljive nepremičnine povzroči do napačnih vrednotenj.
Stopnja 2. Preverjanje informacij o transakcijah z zemljiškimi parcelami.
Informacije so izbrane tako, da se izboljša njihova zanesljivost in pridobi potrditev, da so bile transakcije izvedene v tipičnih tržnih pogojih.
Viri informacij o transakcijah z zemljišči:
registracijske zbornice;
Deželni odbori;
Nepremičninske in cenilne družbe;
Različne informativne publikacije.
Upoštevati je treba, da je transakcijska cena ob registraciji fiksirana po besedah prodajalca in kupca brez potrditve njene zanesljivosti, ponudbene cene pa se razlikujejo od prodajnih glede na razmerje med ponudbo in povpraševanjem. Zato je zaželeno, da podatke o prodaji primerjanih zemljišč potrdi eden od udeležencev v poslu (kupec ali prodajalec) ali posrednik.
Poleg tega je pri izbiri analognega predmeta pozornost namenjena tipičnemu obdobju izpostavljenosti, neodvisnosti subjektov transakcije in naložbeni motivaciji. Investitorji bi morali imeti podobne motive, kupljena zemljišča pa enako namembnost. Za določitev možne uporabe predmeta ocenjevanja je treba upoštevati norme coniranja. Na primer, če se dve zemljiški parceli nahajata na različnih območjih, razen njune enake rabe, ju ni mogoče šteti za primerljivi.
3. stopnja. Primerjava nepremičnine, ki se ocenjuje, z nepremičninami, prodanimi na trgu, in prilagajanje razlik med nepremičnino, ki se ocenjuje, in posamezno nepremičnino, ki se primerja.
Če se nepremičnina, ki se ocenjuje, razlikuje od primerljive nepremičnine, je treba ceno slednje prilagoditi, da se ugotovi, po kakšni ceni bi jo bilo mogoče prodati, če bi imela enake lastnosti kot nepremičnina, ki se ocenjuje. Pri prilagajanju dejanskih prodajnih cen primerjanih objektov se prilagajajo cene primerljivega mesta. V tem primeru je treba odgovoriti na vprašanje: Za kakšno ceno bi se prodalo primerljivo zemljišče, če bi imelo enake lastnosti kot ocenjeno zemljišče. Na primer, če je zemljišče, ki se primerja, slabše od ocenjene nepremičnine, je treba dejansko prodajno ceno prvega povečati na vrednost, za katero bi bilo prodano, če bi imelo višje lastnosti ocenjevane nepremičnine.
Vrednotenje zemljišča v primerjavi z drugimi prodanimi zemljišči se lahko izvede na dva načina: z elementi primerjave ali z uporabo primerjalnih enot.
Elementi primerjave poimenuje značilnosti zemljiških parcel in pogoje za sklepanje poslov z njimi, ki vplivajo na vrednost prodajne cene. Z analizo primerjalnih prodaj se določi vrednost tipskega (standardnega) zemljišča, ki je nato osnova za izračun nabavne vrednosti ostalih zemljišč. Kot tipično zemljišče se lahko uporablja realna ali hipotetična parcela.
Za boljšo organizacijo primerjalnega procesa se priporoča standardni postopek analize primerjalnih elementov. Pri primerjavi zemljišč je treba upoštevati naslednje elemente.
Ocenjene lastninske pravice. V Ruski federaciji so zemljišča lahko v zasebni lasti, doživljenjski dedni posesti (samo za posameznike), trajni (neomejeni) uporabi, najemu, neodplačni uporabi za določen čas. Popravek se opravi, kadar so pravice kupca obremenjene z zastavo ali dolgoročnim najemom.
Pogoji financiranja. Pogoji transakcije so lahko plačilo obresti na posojilo s strani prodajalca.
Pogoji prodaje. Prilagoditev za ta element odraža razmerje med prodajalcem in kupcem, ki ni tipično za trg, ter okoliščine, v katerih se odločata o prodaji ali nakupu zemljišča.
Datum prodaje. Pri primerjavi datuma vrednotenja z datumom prodaje se podobno ugotavlja, ali je primerljiva prodaja potekala pod enakimi in spremenjenimi tržnimi pogoji. V tem primeru je mogoče izvesti dve vrsti prilagoditev: ena vrsta upošteva sezonska nihanja prodajnih cen in dano možnost rabe zemljišča; druga vrsta prilagoditve odraža nihanje cen za zemljišča z določeno lokacijo. Prilagoditve se običajno izvajajo četrtletno, razen v obdobjih strmega zvišanja cen.
Prilagoditve za prve štiri primerjalne elemente se izvedejo zaporedno z uporabo vsake naslednje prilagoditve prejšnjega rezultata.
Lokacija. Pri primerjavi lokacije lokacije se analizira vpliv okolja na konkurenčnost lokacije na trgu glede na fizične, socialne in ekonomske dejavnike.
Če je primerljivo mesto na istem območju kot območje, ki se ocenjuje, prilagoditev običajno ni. V redkih primerih, ko se lokacija nahaja na robu okrožja in nanjo vplivajo pozitivni ali negativni dejavniki, od katerih nobeden ne vpliva na lokacijo, ki se ocenjuje, je treba izvesti prilagoditev.
Če se primerljiva lokacija nahaja na drugem območju, je treba opraviti analizo možnih razlik med temi območji. H; za stanovanjski razvoj se upoštevajo dejavniki, kot so prometna dostopnost, inženirska podpora, ekologija, prestiž prilagoditve se izračuna na podlagi analize parnih prodaj.
Fizične lastnosti. V postopku primerjave se ugotavljajo in upoštevajo le večje fizične razlike, osebni ogled posameznega primerljivega zemljišča pa ni mimo. Najnatančnejša prilagoditev za razlike v fizikalnih lastnostih se izvede z metodo korelacijsko-regresijske analize. Pri prilagoditvi velikosti parcele se določi odvisnost prodajne cene sto kvadratnih metrov od površine zemljišča.
Prilagoditve za zadnja dva primerjalna elementa se izvedejo sekundarno z uporabo rezultata, dobljenega po prilagoditvah za prve štiri primerjalne elemente, v poljubnem vrstnem redu.
Metoda tipične (standardne) zemljiške parcele se pogosto uporablja za vrednotenje parcel približno enake velikosti, ki se zelo razlikujejo po primerjalnih elementih, na primer vrtnarska, vrtnarska in dacha neprofitna združenja državljanov. Prednost metode tipične lokacije je v tem, da temelji na pristopu primerjave prodaje, kar omogoča upoštevanje razlik v elementih primerjave.
Primerjalne enote se uporabljajo, če:
a) zemljišča, ki ustvarjajo dohodek, se razlikujejo po površini in velikosti razpoložljivih izboljšav;
b) za vlagatelje ALI potencialne kupce so potrebne predhodne informacije.
Na primer, strošek zemljišča je 160 dolarjev na sto kvadratnih metrov ali strošek stanovanja 700 dolarjev na 1 m 2 površine.
Pri transakcijah z nezazidanimi zemljišči se uporabljajo naslednje primerjalne enote.
Cena za 1 ha– pri ocenjevanju veliki nizi zemljišča za kmetijske ali gozdne namene, za industrijsko rabo, pri razdelitvi zemljišč na standardne parcele.
Cena za 1 m2– pri prodaji zemljišč v mestnih središčih za komercialno gradnjo. Lokacije naj bodo med seboj primerljive glede najpomembnejših lastnosti: za poslovne stavbe - dostop do avtocest in parkirišč, dr. poslovne stavbe, banke itd.; za skladiščne prostore - dostop do prometnih komunikacij.
Cena za 1 čelni meter– pri vrednotenju zemljišč, namenjenih za trgovska podjetja kot tudi storitvena podjetja. Šteje se, da je skupna vrednost zemljiške parcele sorazmerna z dolžino njene meje vzdolž katere koli ulice ali avtoceste.
Cena za lot- cena zemljišč standardne oblike in velikosti na območjih množične stanovanjske ali poletne koče. Nihanje cen za parcele standardne velikosti in oblike je lahko posledica sprememb topografije, težav z odvodnjavanjem ali nevarnosti poplav.
Cena na enoto gostote. Predpisi o coniranju na splošno omejujejo gostoto pozidave na različnih parcelah. V nekaterih tržnih segmentih je zaradi tega cena navedena na podlagi največje gostote, ki jo odobrijo predpisi o prostorskem urejanju, na primer na podlagi števila enot, ki jih je dovoljeno graditi.
Pri uporabi metode primerjalne enote se na podlagi serije dejanskih prodaj izračuna povprečni strošek primerjalne enote za vsako homogeno skupino zemljišč. Povprečni strošek se določi z izračunom mediane (sredina rangirane serije) ali aritmetične sredine prodajne cene na enoto primerjave. Če je za katero koli homogeno skupino zemljišč malo transakcij, se lahko združi z drugo skupino parcel, ki je po ceni blizu in dovoljena za uporabo. Metoda primerjalne enote se uporablja, kadar se parcele med seboj zelo razlikujejo po velikosti, vendar so si v drugih pogledih relativno podobne.
Prednost metode primerjalne enote je njena relativna preprostost in enostavnost. Široko se uporablja pri razvoju novih kopenskih masivov in standardnem razvoju, vrednotenju kmetijskih zemljišč, ki se nahajajo v istem podnebnem območju.
4. stopnja. Analiza znižanih cen analogov in izpeljava končne vrednosti tržne vrednosti ocenjenega zemljišča.
Po prilagoditvi cen izbranih analogov je treba dobljene rezultate uskladiti za končno oceno vrednosti zemljišča. Preprost izračun aritmetičnega povprečja cen izbranih analogov se redko uporablja. Za natančnejši rezultat se uporabi formula tehtanega povprečja. Hkrati se prilagojenim cenam analognih parcel dodelijo specifične uteži glede na število izvedenih popravkov, njihovo absolutno vrednost ter popolnost in zanesljivost izhodiščnih informacij.
Za določitev tržne vrednosti zemljišča z metodo prodajne primerjave se uporabljajo naslednji podatki:
Lastninski naslov in vknjižbeni podatki o zemljiški parceli, bremena in služnosti;
Fizične značilnosti mesta;
Podatki o odnosu mesta z okoljem.
Viri teh podatkov so:
Mestni, okrožni in naselbinski zemljiški odbori in organi, kjer se izvaja registracija transakcij z zemljiškimi parcelami;
Nepremičninske družbe, specializirane za transakcije z nepremičninami;
Hipotekarne kreditne organizacije, cenilna podjetja, periodične publikacije itd.
Vrednotenje po metodi prodajne primerjave je najbolj objektivno v primerih, ko obstaja zadostna količina primerljivih informacij o preteklih poslih na trgu.
Upoštevati je treba, da metoda prodajne primerjave daje nezadovoljive rezultate v pogojih visoke inflacije, pomanjkanja informacij o tržnih prodajah primerljivih nepremičnin ali njihove nizke zanesljivosti, pa tudi ob močnih spremembah gospodarskih razmer.
Če prodaja nezazidanih zemljišč ne zadošča za uporabo primerjalne metode, se je treba obrniti na posredne in manj zanesljive metode, predvsem na transferno metodo, za uspešno uporabo katere je potrebna temeljita analiza izvornih informacij in nekaj izkušenj cenilca. potrebno.
7.2.5. Metoda izbire
Metoda se uporablja za vrednotenje pozidanih zemljišč 18 .
Pogoji za uporabo metode:
razpoložljivost informacij o cenah transakcij s posameznimi nepremičninskimi predmeti, podobnimi posameznemu nepremičninskemu objektu, vključno z ocenjeno zemljiško parcelo. V odsotnosti podatkov o transakcijskih cenah je dovoljena uporaba ponudbenih (povpraševalnih) cen;
skladnost izboljšav zemljiške parcele z njeno najučinkovitejšo uporabo.
Metoda vključuje naslednje zaporedje dejanj:
določitev elementov, po katerih se posamezen nepremičninski objekt, vključno z ocenjeno zemljiško parcelo, primerja s predmeti - analogi;
določitev za vsak primerjalni element narave in stopnje razlik vsakega analoga iz enega samega nepremičninskega objekta, vključno z ocenjeno zemljiško parcelo;
določitev za vsakega od primerjalnih elementov cenovnih prilagoditev analogov, ki ustrezajo naravi in stopnji razlik vsakega analoga od posameznega nepremičninskega objekta, vključno z ocenjeno zemljiško parcelo;
prilagoditev za vsakega od elementov primerjave cen vsakega analoga, izravnava njihove razlike od enega samega nepremičninskega objekta, ki vključuje ocenjeno zemljišče;
izračun tržne vrednosti posameznega nepremičninskega objekta, vključno z ocenjeno zemljiško parcelo, z razumno posplošitvijo prilagojenih cen analogov;
izračun stroškov zamenjave ali stroška reprodukcije izboljšav na ocenjenem zemljišču;
izračun tržne vrednosti ocenjenega zemljišča tako, da se od tržne vrednosti posamezne nepremičnine, vključno z ocenjenim zemljiščem, odšteje strošek zamenjave ali strošek reprodukcije izboljšav na zemljišču.
Znesek stroškov za ustvarjanje izboljšav na zemljišču se lahko določi z uporabo agregiranih in (ali) elementarnih kazalnikov stroškov.
Kazalniki združenih stroškov se obravnavajo kot kazalniki, ki označujejo parametre predmeta kot celote - kvadratni, kubični, tekoči meter, in kazalniki za komplekse in vrste dela.
Elementarni kazalniki stroškov vključujejo elementarne cene in stopnje, ki se uporabljajo pri določanju višine stroškov za ustvarjanje izboljšav.
Agregatne in elementarne kazalnike stroškov, izračunane na ravni cen, fiksirani na določen datum (osnovna raven cen), je mogoče preračunati v raven cen na datum vrednotenja s sistemom trenutnih in napovedanih indeksov spremembe stroškov gradnje.
Izračun zneska stroškov za ustvarjanje izboljšav z uporabo elementarnih kazalnikov stroškov se lahko izvede tudi z uporabo metod virov in indeksov virov. Metoda virov (indeks virov) je sestavljena iz izračunavanja v trenutnih (predvidenih) cenah in tarifah vseh virov (stroškovnih elementov), ki so potrebni za ustvarjanje izboljšav.
Pri določanju višine stroškov za nastanek izboljšave zemljišča je treba upoštevati dobiček investitorja - višino najverjetnejše nagrade za vlaganje kapitala v nastanek izboljšav. Dobiček investitorja se lahko izračuna kot razlika med prodajno ceno in stroški ustvarjanja podobnih predmetov. Vlagateljev dobiček je mogoče izračunati tudi kot donosnost kapitala za njegovo najverjetnejšo naložbo enake stopnje tveganja.
Pri določitvi stroškov zamenjave oziroma stroškov reprodukcije se upošteva znesek akumulirane amortizacije izboljšav.
Fizična amortizacija je izguba vrednosti izboljšav zaradi poslabšanja njihovih fizikalnih lastnosti.
Funkcionalna amortizacija je izguba vrednosti izboljšav zaradi neskladja med prostorsko ureditveno rešitvijo, gradbenimi materiali in inženirsko opremo izboljšav, kakovostjo izvedenih gradbenih del ali drugimi značilnostmi izboljšav z zahtevami sodobnega trga. ta tip izboljšave.
Ekonomska amortizacija je izguba vrednosti posamezne nepremičnine zaradi negativnega vpliva zunanjih dejavnikov nanjo.
Fizična in funkcionalna obraba je lahko odstranljiva in nepopravljiva. Ekonomska amortizacija je praviloma nenadomestljiva. Hkrati je amortizacija odstranljiva, če je strošek njene odprave manjši od povečanja vrednosti nepremičnine zaradi njene odprave.
Akumulirano amortizacijo izboljšav je mogoče opredeliti kot celoto ali v denarnem smislu kot vsoto fizične, funkcionalne in dela ekonomske amortizacije, povezane z izboljšavami.
Metoda izbire določi tržno vrednost dejanske zemljiške parcele kot razliko med tržno vrednostjo celotne nepremičnine, t.j. zemljišča z izboljšavami in nadomestljivi stroški izboljšav, zmanjšani za njihovo amortizacijo. Ta metoda izračuna vrednosti zemljiške parcele temelji na rezidualni tehniki za zemljišče.
Pri vseh izračunih je treba upoštevati časovne dejavnike, inflacijske procese in navesti stroške vseh stroškov na dan ocene.
Ocene zemljiških parcel, pridobljene z metodo dodelitve za več istovrstnih objektov (individualne stanovanjske stavbe, garaže, tipični poslovni nepremičninski objekti), je treba popraviti za razlike med njimi glede primerjalnih elementov.
Izbirna metoda daje objektivne rezultate, če je mogoče natančno oceniti vrednost nadomestne vrednosti izboljšav (zgradb in objektov) in njihovo akumulirano amortizacijo, ob upoštevanju relativnega ravnovesja ponudbe in povpraševanja v ustreznem segmentu trga nepremičnin.
Slabosti izbirne metode:
Lahko daje pristransko oceno vrednosti zgradb in objektov, ki so starejši od 10 let, saj se sčasoma zmanjša verjetnost reprodukcije zastarele nepremičnine in poveča kompleksnost izračuna akumulirane amortizacije;
V pogojih visoke inflacije je težko natančno izračunati stroške reprodukcije zgradb in objektov.
7.2.6. Metoda distribucije
Metoda se uporablja za vrednotenje pozidanih zemljišč. Pogoji za uporabo metode:
Razpoložljivost informacij o cenah transakcij s posameznimi nepremičninskimi predmeti, podobnimi posameznemu nepremičninskemu objektu, vključno z ocenjeno zemljiško parcelo. V odsotnosti podatkov o transakcijskih cenah je dovoljena uporaba ponudbenih (povpraševalnih) cen;
Razpoložljivost informacij o najverjetnejšem deležu zemljišča v tržni vrednosti posameznega nepremičninskega objekta;
Skladnost izboljšav zemljišča z njegovo najučinkovitejšo rabo.
Metoda vključuje naslednje zaporedje dejanj:
Določitev elementov, po katerih se posamezen objekt nepremičnine, vključno z ocenjeno zemljiško parcelo, primerja z analognimi objekti;
Določitev narave in stopnje razlik vsakega analoga od posameznega nepremičninskega objekta, vključno z ocenjeno zemljiško parcelo, za vsakega od elementov primerjave;
Določitev za vsak primerjalni element prilagoditve cen analogov, ki ustreza naravi in stopnji razlik vsakega analoga od posameznega nepremičninskega objekta, vključno z ocenjeno zemljiško parcelo;
Prilagoditev za vsakega od elementov primerjave cen vsakega analoga, izravnava njihove razlike od enega samega nepremičninskega objekta, ki vključuje ocenjeno zemljišče;
Izračun tržne vrednosti posameznega nepremičninskega objekta, vključno z ocenjeno zemljiško parcelo, z razumno posplošitvijo prilagojenih cen analogov;
Izračun tržne vrednosti ocenjevanega zemljišča tako, da se tržna vrednost posamezne nepremičnine, vključno z ocenjevanim zemljiščem, pomnoži z najverjetnejšo vrednostjo deleža zemljišča v tržni vrednosti posameznega nepremičninskega objekta. .
Metoda razdelitve temelji na ugotavljanju razmerja med vrednostjo zemljišča in vrednostjo na njem zgrajenih objektov. Prodajna cena nepremičnine je razdeljena na dva dela - na stroške stavb in na stroške zemljišča. Za vsako vrsto razvoja zemljišča v določeni regiji obstaja stabilno razmerje med stroški zemljišča in stroški zgradb. To dejstvo potrjujeta načeli uravnoteženosti in mejne produktivnosti.
Če na ocenjevanem območju ni dovolj prodaj nezazidanih zemljišč, je treba izbrati primerljivo območje z razpoložljivo prodajo tako pozidanih kot nezazidanih zemljišč. Po ugotovitvi značilnega razmerja med vrednostjo zemljišča in skupno vrednostjo nepremičnine (zemljiškega deleža) se le-ta prenese v analizo prodaj podobnih zemljišč na območju, kjer se izvaja ocenjevanje.
Delež zemljišča v vrednosti objekta =
Vrednost zemljišča / vrednost objekta
Vrednost nepremičnine = vrednost zemljišča + vrednost stavbe Primer. V enem mestnem mikrookrožju starega stanovanjskega naselja ni prodaj nezazidanih zemljišč. V bazi so podatki še za tri stanovanjska naselja v primerljivem cenovnem območju.
rešitev.
Določimo tipično razmerje med vrednostjo zemljišča in celotno vrednostjo nepremičnine.
Aritmetični povprečni delež zemljišča (0,179 + 0,189 + 0,192)/3 = 0,187.
Stroški zemljišča = 188985 0,187 = 35340,2 rubljev.
7.2.7.
Metoda stroškov razvoja uporablja se pri vrednotenju nezazidanih zemljišč in vam omogoča, da določite skupno vrednost zemljišča, odvisno od njegove razdelitve na ločene zemljiške parcele, ki bodo nato prodane. 19
Od denarnega izkupička od prodaje parcel se odštejejo vsi stroški njihove ureditve, podjetniški dobički in tako se določi vrednost nezazidanih zemljišč.
Metoda določanja stroškov razvoja se uporablja, če je najučinkovitejša raba razdelitev zemljišča na ločene parcele. Razčlenitev velikega zemljišča na ločene parcele je zelo razširjena praksa, saj prispeva k učinkovitejši rabi zemljišča. Problem določanja stroškov zemljišča, namenjenega delitvi, je pomemben za vsako rastoče mesto ali vas in se uporablja pri množičnem razvoju stanovanjskih ali poletnih koč.
Proces delitve zemljišč vključuje predvsem proizvodne in trgovske dejavnosti. Pri gradnji stanovanjske zgradbe okolje ima velik vpliv.
Faze določanja stroškov razvoja.
1. stopnja. Določitev velikosti posameznih parcel in stopnje njihove izboljšave na podlagi pravnih in fizičnih možnosti ter ekonomske upravičenosti. Velikost in izboljšanje zemljišč mora ustrezati tržnim standardom regije.
2. stopnja. Prodajna cena razvitih nepremičnin se izračuna bodisi z vpogledom v primerljive nepremičnine, ki so bile pred kratkim podobno razvite, bodisi z uporabo metode prodajne primerjave.
3. stopnja. Izračun vseh stroškov razvoja:
Stroški za pridobitev zemljišča in dokumentov;
Stroški inženiringa za čiščenje, označevanje in končno pripravo zemljišča;
Stroški gradnje cest, pločnikov, odvodnjavanja, inženirskih in komunalnih objektov;
Plačilo davkov, zavarovanja;
Dobiček in režijski stroški izvajalca;
4. stopnja. Izračun vrednosti nezazidanih zemljišč tako, da se od ocenjenega denarnega izkupička od prodaje parcel odštejejo stroški urejanja in poslovni dobiček.
5. stopnja. Določitev časovnega obdobja, potrebnega za razvoj in prodajo. Izbira diskontne stopnje, ki odraža tveganje, povezano z obdobjem pričakovanega razvoja in prodaje, ter višino predplačila. Z diskontiranjem zneska denarja, prejetega s prodajo zemljišča, zmanjšanega za stroške in poslovni dobiček, glede na obdobje prodaje zemljišča dobimo trenutno vrednost nezazidanega zemljišča.
Primer.
Ocenjena je površina zemljišča 12 ha, razvrščena po conah za stanovanjsko (dacha) razvoj. Gostota pozidave je 4 podeželske hiše na 1 hektar. Podjetnik namerava prodati parcelo v velikosti 0,25 ha, vključno s cestami, elektriko in inženirskimi izboljšavami, za 8000 $.Stroški za načrtovanje, pripravo zemljišča itd. dobava komunikacij znaša 60.000 $ in se nanaša na sedanje časovno obdobje. Vsi ostali stroški in prejemki se obračunajo do konca ustreznega meseca. Administrativni stroški, vključno z obdelavo transakcij, predstavljajo 20 % denarnega izkupička od prodaje parcel. Vzdrževalni stroški in poslovni dobiček predstavljajo 40 % bruto dohodka. Mesečno je predvidena prodaja dveh zemljišč. Stopnja donosa je določena pri 15 %.
rešitev.
1. Mesečni denarni izkupiček od prodaje zemljišč bo: 2.8000 $ = 16.000 $
2. Bruto dohodek: 16.000 $ - (16.000 20 %) = 12.800 $
3. Cena dveh lotov: 12800 - (12800 40%) = 7680 $
4. Trenutna vrednost nerazvitega zemljišča bo: (7680 20,62423) - 60000 = 98394 dolarjev.
20,62423 je razmerje sedanje vrednosti 24-mesečne rente pri 15-odstotni stopnji donosa.
5. Cena ene zemljiške parcele bo: (98394/12)/4 = = 2050
7.2.8. Metoda za določanje reprodukcijskih stroškovali zamenjavo infrastrukture
Vrednotenje poselitvenih zemljišč se lahko izvede na podlagi stroškov reprodukcije ali zamenjave infrastrukture, t.j. izračunati višino stroškov za reprodukcijo izboljšav mestnega zemljišča (celotna inženirska infrastruktura mesta ali kraja z dodelitvijo deleža, ki se pripisuje ocenjenemu zemljišču). 20
Na stroške reprodukcije vključujejo stroške glavnih omrežij in glavnih objektov vodovoda, kanalizacije, oskrbe s toploto, elektriko, plinom, uličnega omrežja itd.
Upoštevati je treba, da je v pogojih visoke inflacije težko izračunati stroške ustvarjanja in reprodukcije infrastrukture, lažje je določiti stroške zamenjave obstoječe infrastrukture mesta z uporabo agregiranih kazalnikov.
nadomestni strošek se šteje kot strošek oblikovanja podobnega sistema izboljšav urbanih zemljišč, ki temelji na sodobnih standardih, izračunan na podlagi trenutnih cen materiala, opreme in stroškov dela za zemljišča visokih stanovanj. Algoritem za ocenjevanje mestnih zemljišč glede na stroške infrastrukturnih nadomestil:
1. stopnja. Določitev območja stanovanjskega razvoja, ki vključuje ozemlja stanovanjskih četrti minus zemljišča, ki jih zasedajo javne službe.
2. stopnja. Določitev stroškov gradnje 1 m 2 površine stanovanjskih stavb po standardnem projektu.
3. stopnja. Na podlagi dobljene nadomestne površine in povprečnega stroška večnadstropne tipske gradnje se določi ocenjeni stroški zamenjava vseh stanovanjskih objektov.
4. stopnja. Na podlagi pridobljene ocene stroškov zamenjave večnadstropnih stanovanjskih stavb in deleža kapitalskih izdatkov mesta za ustvarjanje infrastrukture, ki na primer v Moskvi znaša od 30 do 40% stroškov izgradnje stanovanjske stavbe, se izračuna intervalna ocena stroškov zamenjave mestne infrastrukture za zemljišča stanovanjske zazidave.
5. stopnja. Na podlagi intervalne ocene stroškov zamenjave mestne infrastrukture večnadstropnih stanovanjskih objektov oz. celotna površina zemljišča, dobimo oceno nadomestnih stroškov izboljšav za 1 ha mestnega zemljišča v večnadstropni stanovanjski stavbi.
7.2.9. Metoda po pogojih standardnih naložbenih pogodb
Vrednotenje mestnih zemljišč po pogojih standardnih investicijskih pogodb se uporablja za vrednotenje mestnih zemljišč v velikih mestih. 21
Na primer, v Moskvi obstajata dve vrsti dolgoročnega najema zemljišča za komercialno gradnjo:
a) z odkupom pravice dolgoročnega zakupa na zemljiških razpisih;
b) na podlagi sklenitve investicijskih pogodb. Ta metoda je nastala v zvezi z zagotavljanjem zemljiških parcel pod pogoji naknadne delitve objekta, zgrajenega ali rekonstruiranega na stroške investitorja, med mestom - lastnikom zemljišča in inženirske infrastrukture ter investitorjem - najemnikom zemljišče. Tipičen pogoj investicijskih pogodb je prenos 2030% površine zgrajenega objekta v last mestnih oblasti. Tako se dejansko plačilo za nakup pravice do dolgoročnega najema zemljišča izvede v naravi. Vrednost dolgoročne najemne pravice je sorazmerna s površino objekta in obremenitvijo infrastrukture, ki jo ustvarja.
Vrednost zemljišča je določena kot trenutna vrednost plačila zemljišča v naravi po pogojih te investicijske pogodbe. Za določitev vrednosti pravice do dolgoročnega najema zemljišča je potrebno imeti podatke o:
Zemljišče;
Oblikovana območja stanovanjskih in nestanovanjskih prostorov;
Pogoji gradnje in izvedbe projekta;
Razpoložljivost in stroškovna obremenitev.
Ti podatki so vsebovani v začetni dokumentaciji dovoljenja za projektiranje in gradnjo v Moskvi.
Algoritem za ocenjevanje stroškov pravice do dolgoročnega najema zemljiških parcel, predvidenih za gradnjo in rekonstrukcijo kapitalskih poslovnih zgradb in objektov, je naslednji.
1. stopnja. Določi se lastnost objekta, predvidenega za gradnjo na tem zemljišču (uporabna in skupna površina, etažnost ipd.).
2. stopnja. Na podlagi pogojev investicijske pogodbe se izračuna število stanovanjskih in nestanovanjskih površin, ki se prenesejo na mesto. V Moskvi je približno razmerje v porazdelitvi zazidanih površin stavb med mestom in investitorjem 30/70 v osrednjem upravnem okrožju in 20/80 zunaj tega okrožja.
3. stopnja. Določi se tržna vrednost 1 m 2 stanovanjskih in nestanovanjskih površin v načrtovani stavbi.
4. stopnja. Določeni so skupni stroški površine stavbe, ki mora po zaključku gradnje pripasti mestu v skladu s pogoji investicijske pogodbe.
5. stopnja. Določen je okvirni rok za izvedbo investicijskega projekta.
6. stopnja. Določi se možno časovno obdobje, potrebno za prodajo deleža uporabna področja stavb, ki naj bi po končani gradnji pripadle mestu.
7. stopnja. Izračuna se diskontna stopnja.
8. stopnja. Sedanja vrednost prihodnjega plačila v naravi (4. faza) se izračuna ob upoštevanju časa gradnje (5. faza), prodaje (6. faza) in vrednosti diskontne stopnje (7. faza).
Ta sedanja vrednost bodočega stvarnega plačila predstavlja naložbeno vrednost nepremičnine, ki se ocenjuje, brez bremen.
V Moskvi, če obstaja obremenitev, se njihova vrednost odšteje od trenutne vrednosti območij, prenesenih na mesto. Tipična bremena vključujejo stroške: za gradnjo in rekonstrukcijo splošnih mestnih inženirskih komunikacij in objektov; rušenje obstoječih objektov v lasti mesta; o preselitvi stanovalcev iz porušenih objektov; za selitev industrijskih podjetij in druge vrste stroškov, ki jih predvideva veljavna zakonodaja Moskve.
7.3. Značilnosti katastrskega vrednotenjazemljiške parcele
Katastrska in enotna cenitev mestnih zemljišč se izvajajo za vse kategorije in vrste rabe mestnih zemljišč, ne glede na obliko lastnine. Naročnik katastrskega vrednotenja so organi lokalne samouprave okrožij, mest, krajev.
Katastrska cenitev mestnih zemljišč niz upravnih in tehničnih ukrepov za določitev katastrske vrednosti zemljiških parcel upravno-teritorialne enote v mejah ocenjevalnih območij na določen datum. Ocena se izvaja na podlagi vseobsegajočega donosa, primerjalnega in stroškovnega pristopa, z uporabo podatkov o transakcijah na trgu zemljišč in drugih nepremičnin, višini najemnin in donosnosti uporabe zemljišč. V procesu ocenjevanja se izvede analiza dejavnikov, ki tvorijo najemnino, vključno s kakovostjo in lokacijo zemljišč, izboljšavami, izvedenimi na njih, stopnjo razvoja socialne, inženirske in prometne infrastrukture na ozemlju itd.
Tržno informacijska baza katastrskega vrednotenja mestna zemljišča - množični podatki o prodaji zemljišč za individualno stanovanjsko gradnjo, kolektivno vrtnarjenje in domačih parcel ter prodaji in najemu stanovanj, garaž in raznih poslovnih nepremičnin.
Regulativne informacije- to so podatki zemljiškega, urbanističnega in drugega katastra, standardi stroškov gradnje, inženirski razvoj ozemlja, pa tudi sistem koeficientov, katerih viri so izvršni organi, ZTI, zemljiški odbori, Sklad državnega premoženja, mestne gradbene organizacije, Odbor za arhitekturo, cenilne in nepremičninske družbe ter druge organizacije.
Predmet katastrsko vrednotenje zemljišč mestnih in podeželskih naselij - zemljišč v mejah mesta (naselja).
Katastrsko vrednotenje mestnih zemljišč je množično vrednotenje, ki se istočasno izvaja v celotnem mestu in lahko vključuje naslednje korake:
1. stopnja– pripravljalna dela, zbiranje in obdelava začetnih tržnih in regulativnih informacij;
2. stopnja- funkcionalno coniranje mesta;
3. stopnja- izračun stroškovnih kazalnikov katastrskega vrednotenja zemljišč;
4. stopnja– cenovno coniranje mestnega ozemlja;
5. stopnja– evidentiranje rezultatov katastrskega vrednotenja mestnih zemljišč (digitalno in grafično).
Rezultat katastrske cenitve je pridobitev katastrske vrednosti zemljišča v cenilnem pasu, t.j. tržna vrednost enote površine zemljišča, značilna za določeno območje, določena na ravni trenutnih tržnih cen za podobna zemljišča.
Kazalniki katastrske vrednosti ne smejo presegati ravni tržnih cen ali mejnih vrednosti osnovne vrednosti za zemljišča podobne namenske rabe, ki jih določijo organi subjekta federacije za ocenjevalno-teritorialna območja, razna mesta in naselja.
Oglejmo si podrobneje glavne faze katastrskega vrednotenja zemljišč v naseljih.
stopnja IPripravljalna dela, zbiranje in obdelava začetnih tržnih in regulativnih informacij:
Zbiranje splošnih informacij o mestu, podnebju, hidrografiji, ekologiji, inženirskih in geoloških značilnostih ozemlja;
Določitev meja mesta v skladu z glavnim načrtom razvoja mesta;
Klasifikacija zemljišč po uporabnikih zemljišč mesta, pravni režim;
Klasifikacija zemljišč glede na funkcionalno rabo;
Razvrstitev zemljišč glede na urbanistično vrednost, vrste nepremičninskih objektov in glavne vrste trenutne rabe z dodelitvijo ocenjevalnih mikrocon;
Ocena sedanje rabe in napoved najučinkovitejših usmeritev razvoja zemljišč posameznih cenilnih con z razjasnitvijo njihovih meja in območij;
Identifikacija značilnih zemljiških parcel, vključenih v ocenjevalna območja;
Zbiranje, validacija in združevanje podatkov o trgu zemljišč po cenilnih conah.
Stopnja II. Funkcionalno coniranje mestnega ozemlja, tj. diferenciacija ozemlja mest, mest, podeželskih naselij v ločena območja glede na funkcionalno rabo zemljišča. V skladu z urbanističnim kodeksom Ruske federacije, odobren zvezni zakon z dne 7. maja 1998 št. 73 se razlikujejo naslednje glavne cone:
življenjski sektor, vključno s stanovanjsko zazidavo z večnadstropnimi stavbami, nizkimi stavbami, individualnimi stanovanjskimi stavbami z zasebnimi zemljišči;
javno poslovno območje, kjer se nahajajo zdravstvene, kulturne, trgovske, gostinske, potrošniške storitve, trgovske dejavnosti, pa tudi izobraževalne, upravne, raziskovalne ustanove, središča poslovne, finančne in družbene dejavnosti;
proizvodno območje, sestavljen iz zemljišč, ki jih zasedajo industrijska podjetja, energetika, skladišča, baze, javne službe, pa tudi zemljišča drugih uporabnikov zemljišč v proizvodnem sektorju;
inženiring in prometna infrastruktura s, na katerih delujejo naprave in komunikacije železniškega, avtomobilskega, rečnega, pomorskega, zračnega in cevovodnega prometa ter komunikacije;
kmetijska površina, zasedajo njive, sadovnjaki, vinogradi, vrtovi, senožeti, pašniki, pa tudi kmetijske zgradbe in objekti;
rekreacijsko območje, vključno z gozdnimi površinami, ki se nahajajo na ozemlju mesta, parki, plaže in drugi kraji za rekreacijo prebivalstva;
druge cone, ki združuje druge kategorije in vrste rabe zemljišč, ki niso vključene v zgornja območja, na primer območja vojaških objektov, posebne namene (pokopališča, odlagališča itd.), rezervna zemljišča itd.
Dodeljena ozemlja funkcionalna področja glede na njihovo uporabo in nepremičnine, ki se na njih nahajajo, jih lahko razdelimo na ločene ocenjevalne mikrocone.
Na primer, na zemljiščih za stanovanjsko gradnjo, ki praviloma zavzemajo pomemben del ozemlja naselja, so zemljišča, pozidana s stanovanjskimi hišami istega tipa, razdeljena v ločene mikrocone ocenjevanja:
Nizke stanovanjske stavbe z zasebnimi zemljišči;
Nizke stanovanjske stavbe brez osebnih zemljišč;
Večnadstropna sekcijska stavba (35 nadstropij);
Večnadstropna sekcijska stavba (69 nadstropij);
Večnadstropne sekcijske zgradbe (1012 nadstropij) itd. Zemljišča z nizko rastjo urejena ali ne
Popolnoma opremljene stanovanjske stavbe so razdeljene na naslednje vrste nepremičnin: zemljišča s stanovanjskimi zidanimi, lesenimi, panelnimi, panelnimi in drugimi hišami.
Zemljišča s stanovanjskimi stolpnicami so razdeljena na cenilne mikrocone po vrstah nepremičnin, t.j. parcele z večstanovanjskimi petnadstropnimi stavbami, panelnimi, opečnimi, elitnimi stanovanjskimi stavbami itd.
Kot meje ocenjevalnih območij se lahko uporabijo:
Naravne meje (izraziti reliefni elementi - reke, jezera, grape, pečine itd.);
Meje velikih inženirskih objektov ( železnice, nadvozi, cevovodi, nasipi, mostovi itd.);
Ulice, trgi, dovozi;
Meje (ograje) podjetij in objektov za industrijske in neindustrijske namene;
Meje gozdnih, kmetijskih in drugih zemljišč.
Na ozemlju ocenjevalnih območij so določeni parametri tipičnih zemljiških parcel glede na skupno površino, površino stavbe, stopnjo inženirske ureditve in lokacijo glede na meje blokov, avtocest, ulic.
Stopnja III. Izračun katastrske vrednosti zemljišča v posameznem merilnem območju se izvede kot povprečna vrednost za določeno vrsto rabe ali kot največja vrednost iz možne vrste uporaba. Glavni metodi obdelave začetnih tržnih informacij sta regresijska korelacijska analiza in statistična metoda združevanja.
Tržne cene na enoto površine zemljišča tipičnih zemljišč so določene:
Za nezazidana zemljišča na podlagi statistične analize tržnih cen in stroškov urejanja zemljišč;
Za zemljišča, pozidana z nepremičninami, z uporabo metode razporeditve stroškov za obnovitev ali zamenjavo infrastrukture.
Glede na realno stanje na trgu nepremičnin se za vrednotenje uporabljajo tudi druge metode množičnega vrednotenja nepremičnin.
Če se ocenjena vrednost zemljišča v istem območju ocenjevanja za različne vrste rabe bistveno razlikuje, se dodelijo mikroobmočja ocenjevanja.
Faza IV. Cenovno coniranje mestnega ozemlja, tj. pridobljene stroškovne vrednosti zemljiških parcel se uporabijo za katastrsko karto mesta za cenovno coniranje mestnega ozemlja, in sicer oblikovanje na podlagi pridobljenih kazalnikov katastrske vrednosti posameznih ocenjevalnih območij.
Ocenjevalna cona- del zemljišč upravno-teritorialne tvorbe, homogen po namembnosti, vrsti funkcionalne rabe in po vrednosti blizu katastrski vrednosti značilnih zemljiških parcel. Ocenjene mikrocone, ki so po vrednosti blizu katastrski vrednosti zemljišča, se združijo v cenilne cone. Hkrati lahko eno ocenjevalno območje predstavlja več lokalnih območij v mestu.
Združevanje posameznih mikrocon v ocenjevalne cone poteka po naslednjih načelih:
Bližina vrednosti kazalnikov katastrske vrednosti zemljiških parcel;
Teritorialna enotnost lokacije mikrocon;
Skupnost inženirske infrastrukture, homogenost pozitivnega ali negativnega vpliva velikih inženirskih objektov ali objektov, ki mejijo na mikrocone.
Število ocenjevalnih območij je odvisno od razpona ocenjevalnih vrednosti zemljišč mikrocon. Kot kaže praksa ocenjevanja katastrske vrednosti zemljišč v mestih s stabilnim nepremičninskim trgom, je število dodeljenih ocenjevalnih območij odvisno od števila prebivalcev. kraj.
Pri izračunu kazalnikov katastrske vrednosti zemljišč za vsako urbano območje se upošteva vpliv določenih skupin dejavnikov. Na primer, za stanovanjske in javne poslovne cone so najpomembnejše naslednje skupine dejavnikov:
1) prometna dostopnost prebivalstva do mestnega središča, kulturnih objektov in potrošniških storitev mestnega pomena;
2) zagotavljanje s centraliziranim inženirska oprema in urejanje okolice;
3) stopnjo razvitosti področja kulturnih in družbenih storitev za prebivalstvo;
4) zgodovinsko vrednost razvoja, estetsko in krajinsko vrednost ozemlja;
5) stanje okolju, sanitarne razmere;
6) inženirsko geološke pogoje gradnje;
7) rekreacijska vrednost ozemlja;
8) prestiž ozemlja.
Za proizvodno cono in cono inženirske in prometne infrastrukture velik pomen imajo naslednje dejavnike:
1) stopnja razvoja proizvodne infrastrukture, razpoložljivost prometnih poti, oddaljenost od glavnih prometnih poti;
2) varnostni pogoji delovna sredstva in oddaljenost od stanovanjskih območij;
3) urbanistični pogoji in omejitve zaradi coniranja, dovoljena raba zemljiških parcel.
Obračunavanje teh dejavnikov se izvaja z uporabo koeficientov, katerih vrednost je določena na podlagi statistične in vzročne analize tržnih podatkov, odobrenih standardov za urbanistično načrtovanje, ankete in strokovnih ocen strokovnjakov.
V zaključku je izvedena logična in primerjalna analiza dobljenih rezultatov. Logična analiza je, da bi morala katastrska vrednost zemljišča praviloma padati od središča proti obrobju mesta. Pri odstopanju od tega trenda se ugotavljajo razlogi za trenutno stanje.
Primerjalna analiza se izvede z ugotavljanjem razmerja med katastrsko vrednostjo zemljišča za vsako ocenjevalno območje mesta in tržnimi cenami za prodajo zemljišč in nepremičnin.
Stopnja V Vpis rezultatov katastrske cenitve, tj. Rezultati opravljenega katastrskega vrednotenja so povzeti v poročilu in predloženi v odobritev izvršnim organom sestavnih subjektov Ruske federacije. Lokalne oblasti objavijo rezultate katastrske vrednosti zemljišč po cenovnih conah v javnem tisku s priporočili za nadaljnjo uporabo teh podatkov. Po obravnavi objavljenih rezultatov katastrskega vrednotenja se ti potrdijo in vpišejo v državni zemljiški kataster. Vrednosti katastrske vrednosti zemljiške parcele, vpisane v državni zemljiški kataster, se med letom ne spreminjajo.
Rezultati katastrskega vrednotenja mestnih zemljišč v okviru celovitega programa katastrskega vrednotenja nepremičnin se lahko uporabljajo za naslednje namene:
Vzpostavitev državnega avtomatiziranega sistema zemljiškega katastra;
Oblikovanje davčne osnove zemljiških naselij;
Pojasnitev sheme teritorialnega ekonomskega coniranja;
Določitev najemnine občinskih zemljišč;
Določitev izhodiščnih cen za prodajo premoženjskih pravic ali dolgoročni najem na razpisih in dražbah;
Definicije količin izplačila odškodnin ko se zemljišče odvzame za občinske potrebe;
Utemeljitve najbolj racionalnih in obetavne smeri urbani razvoj;
Obveščanje občinskih organov in zagotavljanje plačane storitve različni subjekti zemljiškega trga;
Vzpostavitev borze za zemljiške vrednostne papirje in hipoteke. Tržno vrednotenje posameznih zemljiških parcel urbanih območij
Nasedanje temelji na njihovi katastrski vrednosti in vključuje specifično tržno analizo za vsako posamezno lokacijo. Upošteva namensko rabo zemljišča, tržne razmere, kvantitativne značilnosti ocenjenega zemljišča. Kompleksnost tržnega vrednotenja je v veliki meri posledica edinstvene lokacije, ki obstaja samo za ocenjeno območje, pa tudi potrebe po določitvi in upoštevanju dejavnikov oblikovanja cen za vsako posebno vrsto rabe zemljišča.
Ocenjena vrednost posamezne zemljiške parcele naselja je katastrska vrednost zemljišča v cenilnem pasu, popravljena za njene razlike od značilne parcele, ki cenotvorno vplivajo na tržno vrednost. Ta vrednost označuje stroške zemljiške parcele v sistemu ocenjenega coniranja ozemlja naselja, ob upoštevanju prevladujočega povpraševanja in ponudbe zemljišč te vrste uporabe ter kvalitativnih in kvantitativnih značilnosti zemljiške parcele.
Ocena tržne vrednosti posamezne zemljiške parcele v določenem ocenjevalnem območju vključuje razjasnitev koeficientov urbanistične vrednosti, ki se uporabljajo za to parcelo na podlagi določitve in podrobnega upoštevanja vseh dejavnikov, ki tvorijo najemnino, kot tudi dejavnikov lokalne heterogenosti mesta. ozemlje.
Podlaga za določitev tržne vrednosti posameznega zemljišča je pogodba, ki jo cenilec sklene z naročnikom cenitve.
Katastrska cenitev kmetijskih in gozdnih zemljišč
se izvaja po enotni metodologiji, da se zagotovi primerljivost rezultatov ocene na ozemlju Ruske federacije in poenotenje metodoloških pristopov k oceni različnih kategorij zemljišč. Zunaj meja mestnih in podeželskih naselij ter zemljišč gozdnega sklada se državno katastrsko vrednotenje kmetijskih zemljišč opravi na podlagi kapitalizacije ocenjenega dohodka od najemnin.
Katastrska cenitev kmetijskih zemljišč potrebnih za utemeljitev zemljiškega davka, najemnine in drugih namenov, določenih z zakonom.
Predmet ocenjevanja kmetijska zemljišča delujejo v mejah sestavnih subjektov Ruske federacije, upravnih regij, lastništva zemljišč (rabe zemljišč) pravnih in posameznikov. Kmetijsko zemljišče je ozemlje, ki se sistematično uporablja za določene namene in ima posebne naravne in zgodovinske lastnosti. V sestavi kmetijskih zemljišč se razlikujejo njive, trajnice, senožeti.
obdelovalna zemlja- kmetijska zemljišča, ki se načrtno uporabljajo za poljščine, vključno s posevki trajnih trav in čiste prahe.
Spravljanje sena- kmetijska zemljišča, ki se načrtno uporabljajo za spravilo sena. Obstajajo močvirnati, jellied in su; dolinske senožeti.
Pašnik- kmetijska zemljišča, ki se načrtno uporabljajo za pašo živali, ter zemljišča, primerna za pašo živine, ki se ne uporabljajo za košnjo sena in niso
depozit- zemljišče, ki se je prej uporabljalo za njive in se ni uporabljalo več kot eno leto, vključno z praho.
Faze katastrskega vrednotenja kmetijskih zemljišč.
Na prvi medregionalni stopnji Teritorialnim organom sestavnih subjektov Ruske federacije so na voljo katastrske vrednosti 1 hektarja kmetijskih zemljišč in osnovni standardi (ocenjena produktivnost in stroški) za oceno znotraj sestavnih subjektov Ruske federacije. Druga faza– katastrsko vrednotenje kmetijskih zemljišč v sestavnih subjektih Ruske federacije po upravnih okrožjih in zemljiščih.
Nujen pogoj za drugo stopnjo državnega katastrskega vrednotenja zemljišč je skladnost tehtane povprečne katastrske vrednosti vseh kmetijskih zemljišč subjekta federacije z vrednostjo, dobljeno kot rezultat prve stopnje.
V prvi medregionalni fazi ocenjevanja kmetijskih zemljišč so bili določeni naslednji osnovni kazalci: ocenjena produktivnost, ocenjeni stroški, bruto proizvodna cena, ocenjeni dohodek od najemnin in katastrska vrednost. Za izračun ocenjene produktivnosti in drugih kazalnikov je bil uporabljen povprečni dejanski pridelek glavnih kmetijskih pridelkov (skupin pridelkov) in senožeti v sestavnih subjektih Ruske federacije v letih 1966-1998.
Ocenjena produktivnost 1 ha kmetijskih zemljišč se določi za vsako sestavo Ruske federacije v vrednostnem smislu po povprečnih prodajnih cenah iz leta 1999, ki prevladujejo v ustrezni naravni in gospodarski regiji, s tehtanjem ocenjene produktivnosti 1 hektarja obdelovalne zemlje, senožeti, pašnikov glede na njihov delež na območju kmetijska zemljišča sestavnega subjekta Ruske federacije. Pri izračunih je bila uporabljena struktura posejanih površin v sestavnih subjektih Ruske federacije, ki se je v povprečju razvila v zadnjih treh letih; Pridelava krmnih rastlin je bila ovrednotena po ceni 1 centnerja krmne enote krmnega zrna, katerega cena je bila vzeta na ravni 75% prodajne cene celotnega obsega tržnega zrna v Rusiji.
Ocenjeni stroški na 1 ha kmetijskih zemljišč subjekta Ruske federacije so bili določeni s tehtanjem ocenjenih stroškov na 1 ha obdelovalnih zemljišč, senožeti, pašnikov glede na njihov delež na površini kmetijskih zemljišč subjekta Ruske federacije. Hkrati so bili ocenjeni stroški na 1 ha pašnikov pogojno enaki 20% ocenjenih stroškov senožeti. Pri izračunih so bili uporabljeni podatki o letnih dejanskih stroških za obdobje 1992-1998, indeksi rasti cen materialno-tehničnih sredstev v letu 1999 in struktura posejanih površin, ki se je v zadnjih treh letih v povprečju spreminjala.
Bruto proizvodna cena od 1 hektarja kmetijskih zemljišč v sestavnih subjektih Ruske federacije se določi tako, da se ocenjenim stroškom prišteje minimalni dohodek, potreben za zagotovitev kmetijske reprodukcije, kar je 7% ocenjenih stroškov iz leta 1999.
Ocenjeni dohodek od najemnine 1 ha kmetijskih zemljišč
se določi s seštevanjem diferencialnih in absolutnih dohodkov od najemnin.
Na zemljiščih se oblikuje diferencialni dohodek od najemnin z večjo rodnostjo in boljšo lego. Diferencialni dohodek od najemnine 1 hektarja kmetijskih zemljišč v sestavnih enotah Ruske federacije se izračuna tako, da se od ocenjene produktivnosti odšteje cena bruto proizvodnje.
Absolutni dohodek od najemnin- to je minimalni dohodek, določen ne glede na rodovitnost in lokacijo zemljišča.
Absolutni dohodek od najemnin je enak za vse subjekte Ruske federacije in v povprečju v Rusiji znaša 1% vrednosti bruto proizvodnje na 1 hektar kmetijskih zemljišč, tj. 12 rub. od 1 ha.
Katastrska vrednost 1 ha kmetijskega zemljišča v Povprečje za sestavni del Ruske federacije se določi tako, da se ocenjeni dohodek od najemnin pomnoži z obdobjem kapitalizacije 33 let. Na kmetijskih zemljiščih, kjer ni diferenciranega dohodka od najemnine, se katastrska vrednost določi samo na podlagi absolutnega dohodka od najemnine v višini 400 rubljev. na 1 ha (regije Murmansk in Magadan, Nenets, Komi-Permyatsky, Hanty-Mansiysk in nekatere druge avtonomne regije).
Druga stopnja katastrskega vrednotenja kmetijskih zemljišč v sestavnih subjektih Ruske federacije se izvaja na podlagi osnovnih ocenjenih kazalnikov produktivnosti in stroškov, določenih na prvi stopnji, ki zagotavljajo primerljivost rezultatov vrednotenja na celotnem ozemlju. Ruske federacije. Ob prisotnosti naravne in gospodarske cone ozemlja sestavnega subjekta Ruske federacije so osnovni ocenjeni kazalniki produktivnosti kmetijskih zemljišč in stroški njihove uporabe, izračunani v povprečju za sestavni del Ruske federacije na prvi stopnji katastrske cenitve, se razlikujejo po cenilnih površinah. Začetne informacije za izvedbo dela so podatki raziskav tal, materiali IV. kroga ocenjevanja zemljišč in ocene zemljišč na kmetiji. Vsaka upravna regija v postopku IV kroga ocenjevanja zemljišč je bila dodeljena določeni coni. Ocenjevalne cone so bile oblikovane na podlagi homogenosti tipov tal, tehnologij pridelave pridelkov, podnebnih razmer in stopnje ekonomski razvoj ozemlje.
Pri katastrskem vrednotenju kmetijskih zemljišč se izračunajo integralni kazalniki rodovitnosti tal, tehnoloških lastnosti in lege, da se na njihovi podlagi določi ocenjeni dohodek od najemnin in katastrska vrednost kmetijskih zemljišč.
Integralni kazalec rodovitnosti tal je boni theta ocena (totalna ocena tal), s katero se izračuna bruto pridelek in stroški predmeta ocenjevanja.
Tehnološke lastnosti kmetijskih zemljišč predmetov ocenjevanja se izračunajo ob upoštevanju energetske intenzivnosti tal, reliefa, kamnitosti, konture, oddaljenosti polj od gospodarskega središča. Fizične vrednosti tehnoloških lastnosti za določen predmet ocenjevanja se pretvorijo v točke in koeficiente na posebnih lestvicah. Na podlagi lestvic za vrednotenje posameznih tehnoloških lastnosti in odvisnosti stroškov od njih se izračuna posplošeni kazalnik - indeks tehnoloških lastnosti predmetov vrednotenja.
Za lokacijo predmeta ocenjevanja je značilen kazalnik enakovredne razdalje, ki se določi ob upoštevanju oddaljenosti od prodajnih mest kmetijskih proizvodov in oskrbovalnih baz materialnih in tehničnih virov ter prometnih pogojev prevoza tovora.
Ocenjeni dohodek od najemnine od 1 hektarja kmetijskega zemljišča je sestavljen iz dveh delov - diferencialnega in absolutnega dohodka od najemnine. Diferencialni dohodek od najemnin upošteva rodovitnost tal, njihove tehnološke lastnosti in lokacijo predmeta cenitve. Če je ta dohodek negativen, se predpostavlja, da je enak nič. Vrednost absolutnega dohodka od najemnin je bila ugotovljena na prvi medregionalni stopnji.
Katastrska vrednost 1 hektarja kmetijskega zemljišča za predmet ocenjevanja v subjektu Ruske federacije se določi tako, da se ocenjeni dohodek od najemnine pomnoži z obdobjem njegove kapitalizacije, ki je 33 let.
Katastrska cenitev zemljišč gozdnega sklada se opravi zaradi utemeljitve plačila za zemljišče.
Predmet katastrskega vrednotenja– gozdna zemljišča v gospodarskem izkoriščanju, tj. gozdovi druge in tretje skupine. V drugo skupino spadajo gozdovi omejene rabe, ki se nahajajo na območjih z visoko gostoto prebivalstva in razvito mrežo prometnih poti. Tretjo skupino sestavljajo gozdovi v strnjenih območjih, namenjenih trajni rabi.
Katastrska cenitev se izvaja za bonitetne cone, ki so opredeljene na podlagi razlik v sestavi gozdnega sestoja in produktivnosti gozda. Meje ocenjevalnih območij sovpadajo z mejami subjekta Ruske federacije ali upravnih okrožij, ki so vanj vključena.
Kot glavni kazalci pri katastrskem vrednotenju gozdnih zemljišč so bili ugotovljeni produktivnost zrelih gozdov (lesna zaloga), ocenjeni stroški in promet glavnega poseka. Katastrska cenitev ne upošteva dodatnih proizvodov, pridobljenih iz gozdnih zemljišč - gob, jagodičja, oreščkov, zdravilnih rastlin, lovnih virov, pa tudi ekoloških funkcij gozda.
Katastrsko vrednotenje gozdnih zemljišč se izvaja v naslednjem zaporedju. Za vsako ocenjevalno cono so izdelane indikatorske tabele osnovne produktivnosti gozdnih tipov (v fizičnem smislu) ob upoštevanju strukture gozdnega sestoja. Gozdno produktivnost označuje zaloga lesa v zrelih sestojih v posečni dobi (m 3 /ha), strukturo sestoja pa razumemo kot delež drevesnih vrst v skupni lesni zalogi.
Vrednostna osnovna produktivnost gozdnih zemljišč je opredeljena kot zmnožek osnovne fizične produktivnosti s tehtano povprečno (glede na strukturo vrstne sestave) stopnjo plačila za les.
Cena proizvodnje lesa na 1 ha gozdnega zemljišča se določi tako, da se ocenjeni stroški pomnožijo s stopnjo donosa, ki znaša 7 %. Ocenjeni stroški so seštevek stroškov sajenja, gojenja in varstva gozda.
Ocenjeni dohodek od najemnin vključuje diferencialni in absolutni dohodek od najemnin.
Diferencialni dohodek od najemnin na 1 hektar gozdnega zemljišča je opredeljena kot razlika med osnovno produktivnostjo stoječega lesa in ceno pridelave tega proizvoda. Letni diferencirani dohodek od zakupnine se izračuna tako, da se diferencialni dohodek od zakupnine deli s povprečnim številom let poseka ob upoštevanju strukture glavnih gozdnih vrst. Kolobar se razume kot časovno obdobje med dvema glavnima posekoma.
Absolutni dohodek od najemnin na leto se določi po enaki stopnji kot za kmetijska zemljišča.
Katastrska vrednost 1 ha gozdnega zemljišča se določi tako, da se ocenjeni dohodek od najemnin deli s količnikom kapitalizacije, ki znaša 0,02 (2 %).
Dohodkovni pristop k vrednotenju zemljišč
Dohodkovni pristop k vrednotenju zemljišč - to so metode, ki vam omogočajo, da dobite oceno vrednosti zemljišča na podlagi pričakovanega dohodka potencialnega kupca. Ta pristop se uporablja samo za zemljišča, ki ustvarjajo dohodek. Dohodkovni pristop temelji na treh načelih: načelo pričakovanja, načelo ponudbe in povpraševanja ter načelo substitucije. Tipičen vlagatelj ali podjetnik kupi zemljišče s pričakovanjem prihodnjega denarnega dohodka ali drugih koristi.
Tako je tržna vrednost zemljišča vsota pričakovanih prihodnjih prihodkov od najemnin ali drugih ugodnosti, prilagojenih datumu vrednotenja. Tokovi dohodka v obdobju lastništva zemljišča, kot tudi prihodki od kasnejše preprodaje zemljišča, se usredstvijo po tekoči nabavni vrednosti.
Kapitalizacija je delitev tekočega dohodka z ustrezno stopnjo kapitalizacije, zaradi česar se znesek dohodka pretvori v vrednost zemljišča.
Pri uporabi dohodkovne metode je treba določiti dohodek in stopnjo kapitalizacije. Glede na namen zemljišča je lahko dohodek:
najemnina za cenitev kmetijskih in gozdnih zemljišč;
del dohodka iz premoženjskega kompleksa, ki pripada
na pozidanem zemljišču;
najemnina za vrednotenje zemljišč;
dohodek od povečanja vrednosti zemljišča, prejetega ob prodaji v prihodnosti ali ko je zastavljeno pod hipotekarnim posojilom.
Težaven problem dohodkovnega pristopa je določitev stopnje kapitalizacije. V praksi obstajajo trije pristopi k izračunu kapitalizacijske stopnje, prvotno razviti za kapitalizacijo zemljiške rente, tj. odmera kmetijskih zemljišč.
Prvi pristop je pristop k zemljišču kot neke vrste denarnemu kapitalu in s tem izračun stopnje kapitalizacije na podlagi značilnosti denarnega trga na dan vrednotenja.
Drugi pristop je izračun stopnje kapitalizacije z metodo kumulativne konstrukcije.
Tretji pristop je metoda stiskanja trga (analiza primerjalne prodaje). Ta metoda je preprosta, vendar zahteva zanesljive podatke o predmetih primerljive prodaje.
Pri analizi prihodkov in odhodkov lahko uporabite tako podatke za nazaj (za pretekla obdobja) kot napovedi. V tem primeru se lahko podatki vzamejo pred in po obdavčitvi. Glavni pogoj, ki ga je treba upoštevati pri izračunih, je, da morajo biti denarni tokovi iz uporabe ocenjevanih in primerljivih zemljišč določeni na enaki podlagi.
Za vrednotenje zemljišč, pozidanih s poslovnimi objekti, se lahko uporabi tehnika preostalega dohodka, ki ga je mogoče pripisati zemljišču. Po načelu preostale produktivnosti zemljišča imajo pri razdelitvi dohodka prednost zgradbe in objekti, zgrajeni na zemljišču s privabljanjem kapitala, dela in upravljanja. Preostali dohodek po kritju vseh stroškov privabljanja drugih dejavnikov se pripiše zemljišču.
Uporaba dohodkovnega pristopa je težavna pri visoki inflaciji in nestabilnem finančnem trgu.
Primerjalni pristop k vrednotenju zemljišč
Metoda prodajne primerjave se pogosto uporablja v državah z razvitim zemljiškim trgom. Metoda temelji na sistematizaciji in primerjavi informacij o prodajnih cenah podobnih zemljišč, tj. ki temelji na principu substitucije.
Načelo substitucije izhaja iz dejstva, da je trg odprt in konkurenčen, da na njem sodeluje zadostno število prodajalcev in kupcev, ki delujejo v skladu s tipično motivacijo, ekonomsko racionalno in v lastnem interesu, ne da bi bili pod tujim pritiskom. .
Metoda prodajne primerjave vključuje naslednje korake: 1. korak Identifikacija nedavnih prodaj primerljivih nepremičnin v relevantnem segmentu zemljiškega trga.
Cenilec prouči trg zemljišč, ga segmentira in ugotovi, v kateri tržni segment sodi ocenjevana nepremičnina. Segmentacija trga je proces delitve trga na sektorje, ki se nahajajo na istem geografskem območju, imajo podobne ali konkurenčne možnosti rabe zemljišč, podobne značilnosti objektov in subjektov.
Zaradi segmentacije so zemljišča razdeljena v naslednje skupine:
parcele, ki se uporabljajo za vrtnarstvo in hortikulturne namene;
parcele, ki se uporabljajo za osebno pomožno kmetovanje;
parcele, ki se uporabljajo za individualno stanovanjsko gradnjo
Gradnja;
parcele za masovno stanovanjsko gradnjo;
parcele pod poslovnimi nepremičninami;
površine pod javnimi objekti ipd.
Za primerjava uporablja več prodanih zemljišč. Običajno zadostuje tri do pet analogov, večje število pa poveča zanesljivost ocene.
Faza 2. Preverjanje informacij o transakcijah z zemljiškimi parcelami. Izbor informacij za povečanje njihove zanesljivosti in pridobitev potrditve, da so se transakcije zgodile v tipičnih tržnih pogojih. Podatke, zbrane pri prodaji primerljivih zemljišč, mora potrditi eden od udeležencev v poslu (kupec ali prodajalec) ali posrednik.
Korak 3. Primerjava nepremičnine, ki se vrednoti, z nepremičninami, ki se prodajajo na trgu, in prilagoditve za razlike med nepremičnino, ki se ocenjuje, in posamezno od primerjanih nepremičnin.
Faza 4. Analiza znižanih cen analogov in izpeljava končne vrednosti tržne vrednosti ocenjenega zemljišča. Po prilagoditvi cen izbranih analogov je treba dobljene rezultate uskladiti za končno oceno stroškov zemljišča. Preprost izračun aritmetičnega povprečja cen izbranih analogov se redko uporablja.
lastninski naslov in vpisni podatki o zemljiški parceli, služnosti;
Faza 4. Analiza znižanih cen analogov in izpeljava končne vrednosti tržne vrednosti ocenjenega zemljišča. Po prilagoditvi cen izbranih analogov je treba dobljene rezultate uskladiti za končno oceno stroškov zemljišča. Preprost izračun aritmetičnega povprečja cen izbranih analogov se redko uporablja. Za natančnejši rezultat se uporabi formula tehtanega povprečja.
Za določitev tržne vrednosti zemljišča se uporabljajo naslednji podatki:
lastninski list in zemljiškoknjižni podatki
do mesta, služnosti;
fizične značilnosti mesta;
podatke o razmerju rastišča z okoljem;
Ekonomski dejavniki, ki označujejo lokacijo.
Vrednotenje po metodi prodajne primerjave je najbolj objektivno v primerih, ko je dovolj primerljivih informacij o transakcijah, ki so se zgodile na trgu.
Kot kaže praksa, metoda primerjave prodaje daje nezadovoljive rezultate v pogojih visoke inflacije, s pomanjkanjem podatkov o tržni prodaji primerljivih nepremičnin ali njihovo nizko zanesljivostjo, pa tudi z močnimi spremembami gospodarskih razmer.
Stroškovni pristop k vrednotenju zemljišč
Stroškovni pristop pri ocenjevanju tržne vrednosti zemljišča temelji na dejstvu, da investitor po preudarnosti ne bo za zemljišče plačal višjega zneska, kot znašajo stroški pridobitve zadevne parcele in postavitve objekta podobne namembnosti. in uporabnost na njem v roku, sprejemljivem za gradnjo. Stroškovni pristop vključuje več metod.
Metoda odvzema (izločitve) določa tržno vrednost dejanske zemljiške parcele kot razliko med tržno vrednostjo celotne nepremičnine, tj. zemljišča z izboljšavami in nadomestljivi stroški izboljšav, zmanjšani za njihovo amortizacijo. Ta metoda izračuna vrednosti zemljiške parcele temelji na rezidualni tehniki za zemljišče.
Prednost drage metode je njena jasnost in načela, ki temeljijo na dokazih. Široko se uporablja pri določanju najboljše in najučinkovitejše rabe zemljišč kot prostih. Poleg tega je to edina metoda za določitev tržne vrednosti samega zemljišča v primerih, ko na trgu ni zanesljivih podatkov o transakcijah s podobnimi nezazidanimi zemljišči.
Stroškovna metoda vodi do objektivnih rezultatov, če je mogoče natančno oceniti vrednost nadomestne vrednosti izboljšav (zgradb in objektov) in njihovo kumulativno amortizacijo, ob upoštevanju relativnega ravnovesja ponudbe in povpraševanja v ustreznem segmentu trga nepremičnin. .
Omejitev stroškovne metode je v dejstvu, da lahko poda pristransko oceno stroškov zgradb in objektov, ki so starejši od 10–15 let, saj se sčasoma zmanjša verjetnost reprodukcije zastarele lastnine in kompleksnost izračunavanje povečanja akumulirane amortizacije. Poleg tega je v pogojih visoke inflacije zelo težko natančno izračunati stroške reprodukcije zgradb in objektov, da ne omenjamo stroškov reprodukcije vseh izboljšav urbanih zemljišč z dodelitvijo deleža, ki se pripisuje ocenjenemu zemljišču.
Stroškovni pristop je metoda določanja stroškov razvoja, ki se uporablja predvsem za nepozidana zemljišča. Ta metoda določa skupno vrednost zemljišča ob predpostavki, da bo razdeljeno na ločene parcele, ki bodo prodane. Od denarnega izkupička od prodaje parcel se odštejejo vsi stroški njihove ureditve in tako določi vrednost nezazidanih zemljišč.
Metoda stroškov razvoja se uporablja, kadar je najboljša in najučinkovitejša razdelitev zemljišča na ločene parcele. Razčlenitev velikega zemljišča na ločene parcele je zelo razširjena praksa, saj prispeva k učinkovitejši rabi zemljišča. Problem določanja vrednosti zemljišča, namenjenega delitvi, je pomemben za vsako rastoče mesto ali vas in se uporablja pri množičnem stanovanjskem ali poletnem razvoju.
Pri transakcijah z zemljišči se lahko uporabijo različne metodologije za oceno tržne vrednosti. Za vsako od njih so značilne lastne značilnosti, odvisno od končnega zastavljenega cilja. Razmislimo o razliki med učinkovitimi pristopi pri izračunu tržne cene zemljišč.
Najprej opredelimo koncept tržne vrednosti. Ta izraz pomeni najvišjo verjetno prodajno vrednost parcel v obstoječi konkurenčni realnosti ruskega trga, z dobro obveščenostjo strank v transakciji (prodajalca in kupca), pa tudi brez prisotnosti prisilnega pritiska zaradi okoliščin višje sile. od zunaj.
Potreba po vrednotenju zemljišča se lahko pojavi zaradi:
- Izračun zneskov najemnin.
- Obdavčitev določenih kategorij zemljiških parcel in nepremičnin na njih.
- Ugotavljanje višine povzročene škode.
- Izvajanje kupoprodajnih poslov.
- Izračun odškodnine za odtujitev zemljišča.
Praktična uporaba metod za ocenjevanje tržne vrednosti zemljišča zahteva naslednje informacije:
- Podatki o registraciji in lastništvo nepremičnine.
- Ekonomske značilnosti - dovoljeni primeri uporabe, namen, razpoložljivost infrastrukture in prometne povezave.
- Fizične značilnosti - lega, konfiguracija, topografija, površina (velikost).
- Podatki o razmerju ocenjenega zemljišča z okolico.
- Značilnosti plačila - pogoji plačil in financiranja, možnost spremembe pogodbene cene, specifične okoliščine posla.
Kakšne so metode za določanje tržne cene
Obstaja 6 glavnih načinov za oceno tržne vrednosti zemljišča. Hkrati pa niso vsi najbolj priljubljeni in povpraševani, ampak le prvi 3. Razmislite o značilnostih uporabe vsake metode posebej.
Metode ocenjevanja tržne vrednosti parcel:
- Metoda primerljive prodaje je najpogostejši način pridobivanja realnih podatkov o trenutni tržni ceni zemljišča. Pri tem se izvaja analiza obstoječega trga, primerjava podatkov o predmetih za podobne transakcije v okviru homogenih elementov in enot. V tem primeru se upoštevajo vsi pomembni dejavniki, ki lahko vplivajo na raven cen. To je na primer lokacija in lastništvo mesta; prisotnost komunikacij, zgradb, uničenja, poplav; obseg melioracijskih del; okoljski dejavniki itd. Stroški mesta s to metodo niso ocenjeni.
- Metoda korelacije ali prenosa (alokacije) - metoda se uporablja za promet s parcelami, na katerih so postavljeni objekti. Vključuje začetno oceno stroškov obstoječih struktur (zgradb) in sekundarno oceno stroškov same lokacije. Razkriva se razmerje med skupno ceno in neto ceno zemljišča. Pri tem, tako kot pri prvem načinu, se za izračun osnovne vrednosti uporabljajo trenutni dejanski podatki o tržni vrednosti podobnih predmetov.
- Metoda najemnine ali kapitalizacije dohodka - metoda se uporablja za izračun načrtovanih stroškov za parcele v najemu in vključuje obdelavo podatkov o zneskih zakupnine (najemnine). Višina pričakovane najemnine se določi na podlagi dohodka od najemnine oziroma dobička od gospodarske rabe zemljišča. Za izračun se uporablja formula z uporabo kazalnika kapitalizacije (na podlagi podatkov o ceni najema in stroških parcel) in prihodkov od najemnin. Vpliv imajo dejavniki, kot so lokacija in namen zemljišča, območje, infrastruktura in prometna izmenjava, razpoložljivost komunikacij itd.
- Metoda zemljiškega ostanka - če ni mogoče pridobiti podatkov o trenutnih tržnih cenah za istovrstna zemljišča, se priporoča uporaba te metode za ugotavljanje dejanske vrednosti zemljišča. Postopek izračuna preostalo vrednost produktivnosti, stroške izboljšave mesta in neto dohodek, ki ga je mogoče pridobiti s temi izboljšavami.
- Metoda gradnje ali razvoja (razvoja) mesta - to metodo je najbolje uporabiti, če je treba oceniti zemljišče, primerno za razdelitev na ločena, manjša območja. V procesu se izračuna število in velikost vsakega posameznega lota, ocenijo bodoči stroški in predvideni prihodki od prodaje, sestavi terminski plan in ob upoštevanju določi diskontna stopnja. možna tveganja, na koncu pa čisti dobiček. Za najbolj natančne izračune in pridobitev resničnih končnih kazalnikov je treba upoštevati vse prihajajoče stroške - od predhodnih stroškov (za oceno, strokovno svetovanje, pridobitev različnih dovoljenj itd.) Do stroškov čiščenja ozemlja, inženiringa in gradnje. delo, plačevanje davkov, izplačilo plač itd.
- Ekstrakcija ali ekstrakcijska metoda – pri tej metodi gre za analizo izboljšanih lastnosti. Ločeno so ocenjeni stroški spletnega mesta in opravljene izboljšave. V tem primeru je skupna cena zemljišča z nepremičninami razdeljena na vrednost predmeta in ozemlja.
Pri izbiri optimalne metode za izračun tržnih cen zemljišč za različne namene, izvora in vrste, je treba najprej analizirati vse razpoložljive metode, pri čemer je treba upoštevati spremljajoče pogoje transakcije in lastnosti zemljišča, ki se prodaja/pridobuje. Ob tem je treba spomniti, da se katastrska cenitev uporablja za izražanje cene zemljišča v denarju, državnih organov množična metoda in se uporablja v postopku obdavčitve predmetov. Obstaja tudi pojem normativne cenitve, ki določa normativno ceno zemljišča in se uporablja pri podaritvi, izračunu vrednosti delnic, prenosu z dedovanjem, odkupu ali odvzemu zemljišča ter izdajanju zavarovanih posojil.
Tržna vrednost je najverjetnejša prodajna cena nepremičnine na konkurenčnem in odprtem trgu, ob zavestnem in racionalnem ravnanju kupca in prodajalca, ki sta dobro obveščena in ne pod pritiskom izrednih okoliščin, v lastnem interesu.
Za oceno tržne vrednosti zemljišča so potrebni naslednji podatki:
1) lastništvo in podatki o registraciji zemljišča;
fizične značilnosti mesta;
podatke o razmerju rastišča z okoljem;
4) ekonomski dejavniki, ki označujejo območje.
Viri teh podatkov so lahko mestni, okrožni in naselbinski zemljiški odbori in komisije, kjer so registrirane transakcije z zemljišči, nepremičninska podjetja, specializirana za transakcije z zemljišči, hipotekarne kreditne organizacije, ocenjevalna podjetja, periodični časopisi in drugi viri.
Obstaja pet glavnih metod za ocenjevanje tržne vrednosti zemljišča:
Za primerljivo prodajo.
Metoda korelacije (prenosa).
Kapitalizacija zemljiške rente.
Tehnika mletih ostankov.
Metoda razvoja zemljišča.
Najpogostejša metoda vrednotenja zemljišč je neposredna metoda. primerjalna analiza prodaja na podlagi podatkov o zadnjih transakcijah (za 3-6 mesecev).
Temelji na principu substitucije: racionalen kupec za dano zemljišče ne bo plačal več, kot bi ga stalo podobno zemljišče s podobnimi uporabnimi lastnostmi.
Po tej metodi:
- 1) ugotovijo se dejanske prodaje zemljišč na upoštevnem trgu ali njegovih segmentih;
- 2) spremembe so narejene tako, da se upoštevajo razlike med ocenjenim in vsakim primerljivim mestom.
Primerjava ocenjenega zemljišča s primerljivimi prostimi parcelami se izvede po dveh komponentah: a) po elementih primerjave; b) po primerjalnih enotah.
Kot elementi primerjave so upoštevani vsi dejavniki, ki lahko pomembno vplivajo na stroške, potrebne za razvoj lokacije: lokacija lokacije, kakšne so lastninske pravice na zemljišču, struktura tal, prisotnost podzemne vode. , močvirja in kakšna je verjetnost poplavljanja lokacije, obseg melioracije, prisotnost zgradb na lokaciji in znesek stroškov, povezanih z njihovim uničenjem, da se lokacija pripravi za nov razvoj, komunikacijske naprave na lokaciji in njihovo tehnično stanje , ekološko stanje mesta, okolje, prisotnost zgodovinski spomeniki in njihovo zaščito s strani države, razpoložljivost udobja in "drugo".
Primerjalna enota je:
- 1) cena za 1 hektar za velike površine kmetijske, industrijske ali stanovanjske gradnje;
- 2) cena za 1 m2 V poslovnih središčih mest, za pisarne, trgovine itd.:
- 3) cena za 1 čelni meter za gospodarsko rabo zemljišča v mestih. Stroški parcele so sorazmerni z dolžino njene meje vzdolž ulice ali avtoceste standardna globina parcela, ki predstavlja majhen del stroškov;
- 4) cena na parcelo - parcele standardne oblike in velikosti na območjih stanovanjskih, poletnih koč itd.
- 5) cena na enoto gostote - koeficient razmerja med površino stavbe in površino zemljišča.
Za pozidane površine se lahko kot primerjalna enota uporabi:
- - cena za 1 m2 skupne oziroma neto površine;
- - cena za 1 m3 - za skladišča, dvigala itd.;
- - cena na enoto, ki ustvarja dohodek - mesto v garaži, na stadionu, parkirno mesto itd.
Pri uporabi tehnike enote primerjave se povprečna oziroma značilna vrednost enote primerjave za vsako homogeno skupino paketov določi na podlagi niza dejanskih prodaj.
Povprečna vrednost je določena z izračunom mediane ali povprečne prodajne cene na primerjalno enoto. Ta tehnika se uporablja v primerih, ko so območja med seboj zelo različna po velikosti, vendar relativno podobna po parametrih.
Druga tehnika temelji na določitvi z analizo primerljivih prodaj vrednosti osnovne, standardne parcele, ki je nato merilo za izračun stroškov drugih zemljišč. Predmet vrednotenja je realna ali hipotetična osnovna površina.
Na splošno je mogoče določiti tržno ceno zemljišča
na naslednji način:
Tsr \u003d Ts "x K, X K2 X Kz x ... x Kt
kjer je Tsr - tržna cena; C" - normirana cena zemljišča; K, ... KII, - koeficienti, ki se uporabljajo za prilagoditev standardne cene.
Koeficienti se določijo strokovno, če ni koeficientov, ki jih potrdijo državni organi.
Metoda korelacije (prenosa). je v določitvi razmerja med skupno vrednostjo pozidanega območja in vrednostjo zemljišča. Ugotovljeno je bilo stabilno razmerje med ceno zemljišča in ceno objektov, postavljenih na njem.
Strokovni cenilec najprej oceni skupne stroške zazidanega območja, nato pa od tega odšteje stroške zgradb in objektov ter pridobi stroške zemljišča. Faktorje razmerja je mogoče uporabiti za soseske, ki se ocenjujejo, da se določijo stroški enote primerjave ali osnovne parcele za to območje. Na primer, po mnenju ameriških strokovnjakov je delež zemljišča v ocenjeni vrednosti nepremičnine 30-40%. Metoda preostale produktivnosti (ostanek).
Ker ni podatkov o prodaji zemljišč, teorija priporoča uporabo tehnike ostankov za vrednotenje zemljišč.
V skladu s tehniko preostanka se vrednost zemljiške parcele določi po formuli:
kjer je VL _ ocena vrednosti zemljiške parcele; NOI - čisti poslovni izid, ki ga ustvari nepremičnina; VB - stroški izboljšav; RL _ količnik kapitalizacije zemljišč; RB - količnik kapitalizacije izboljšav.
Izboljšanje tukaj pomeni vse, kar je neločljivo povezano z zemljiščem: stavbe, strukture, strukture, zelene površine itd. .
Pri vrednotenju nepremičnin se predpostavlja, da se zemljišče obravnava kot gradbišče in ni podvržen nobeni vrsti obrabe, razen ekonomske. Kot omejen vir se vrednost zemlje sčasoma poveča. Vsa obraba se pripisuje izboljšavam, ki so na terenu. Iz tega sledi, da je zemljišče neizčrpna dobrina (kapital), ki ne zahteva dokapitalizacije (donosa kapitala). Zato se lahko dohodek od zemljišča kapitalizira po stopnji donosa kapitala V. To pomeni, da je razmerje kapitalizacije zemljišča RL enako stopnji donosa kapitala V.
Metoda razvoja (razvoja) zemljiške parcele se uporablja, kadar je treba določiti stroške zemljiške parcele, primerne za razdelitev na ločene posamezne parcele. Takšni primeri so v ruski praksi vrednotenja precej pogosti.
Glavne faze vrednotenja po tej metodi:
- 1. Določitev velikosti in števila posameznih parcel.
- 2. Izračun stroškov urejenih površin po metodi primerljivih prodaj (ugotavljanje višine prihodkov).
- 3. Izračun stroškov razvoja spletnih mest in njihove prodaje, časovni načrt razvoja predvidenega obdobja prodaje in višine prihodkov od prodaje posameznih spletnih mest.
- 4. Določitev zneska denarnega toka z odštevanjem vseh stroškov razvoja spletnih mest od skupnega prihodka od prodaje teh spletnih mest.
Določitev vrednosti zemljišča, ki je del nepremičnine, vrednotene po nabavni metodi, temelji na predpostavki njegove najboljše in najučinkovitejše rabe kot nezazidanega.
Če želite oceniti tržno vrednost zemljišča, morate imeti naslednje podatke:
- a) lastninsko pravico in podatke o registraciji zemljišča;
- b) fizične značilnosti mesta;
- c) podatke o razmerju rastišča z okoljem;
- d) ekonomski dejavniki, ki označujejo območje.
Viri teh podatkov so lahko mestni, okrožni in naselbinski zemljiški odbori in komisije, kjer so registrirane transakcije z zemljišči, nepremičninska podjetja, specializirana za transakcije z zemljišči, hipotekarne kreditne organizacije, ocenjevalna podjetja in periodične publikacije.
Obstajajo naslednje glavne metode za ocenjevanje tržne vrednosti zemljišč za stanovanjsko gradnjo:
- 1. Metoda primerljive prodaje.
- 2. Metoda korelacije (prenosa).
- 3. Kapitalizacija zemljiške rente.
- 4. Metoda "ostanek za zemljo."
- 5. Način razvoja (razvoja) zemljiške parcele itd.
- 1. Metoda primerljive prodaje je zbiranje in primerjava podatkov o podobnih prostih parcelah, ki so bile nedavno prodane, in prilagajanje prodajnih cen. Strokovni ocenjevalec se mora zavedati, da so cene zemljišč, ki so pogosto objavljene v periodičnih publikacijah (na primer v moskovski regiji), tako imenovane prodajne cene, to je precenjene, dejanske transakcijske cene pa so potrebne za primerjavo in primerjavo.
Tudi cene, po katerih zemljišča prodaja lokalna uprava, so za trg premalo tipične. Te parcele so običajno velike, zato se na njihove cene naredi precejšen popust.
Primerjava in primerjava ocenjene zemljiške parcele s primerljivimi prostimi parcelami poteka po dveh komponentah:
- a) s primerjalnimi elementi,
- b) po primerjalnih enotah.
Elementi primerjave so sedem dejavnikov:
- 1. Lastništvo
- 2. Pogoji financiranja posla.
- 3. Prodajni pogoji.
- 4. Čas prodaje ali datum prodaje.
- 5. Lokacija.
- 6. Fizične lastnosti.
- 7. Značilnosti dohodka, prejetega z zemljiško parcelo.
Ocenjene lastninske pravice. V Ruski federaciji so lahko zemljišča v zasebni lasti, doživljenjski dedni posesti (samo za posameznike), trajni (neomejeni) uporabi, najemu, neodplačni uporabi za določen čas. Popravek se opravi, kadar so pravice kupca obremenjene z zastavo ali dolgoročnim najemom.
Pogoji financiranja. Če je bilo za nakup parcele najeto 100-odstotno posojilo ali pogoji financiranja transakcije vključujejo visoka plačila obresti, je treba takšne transakcije skrbno analizirati in ustrezno prilagoditi ceno te transakcije.
Pogoji prodaje. Popravek za ta element odraža netipičen odnos med prodajalcem in kupcem na trgu ter okoliščine, v katerih se odločata o prodaji ali nakupu zemljišča. Podatke o prodajnih pogojih je precej težko dobiti. Druga težava je določitev višine popravkov za določene razlike v prodaji. Pravilo bi se očitno moralo glasiti: če je cenilec ugotovil razliko v pogojih primerljivega posla in določil višino popravka, mora to spremembo upoštevati. Če je težko določiti znesek popravka, je treba primerjavo za to transakcijo opustiti.
Čas prodaje. Za prilagoditev cen za primerljive transakcije je treba poznati gibanje cen na zemljiškem trgu, torej kako se cene zemljišč spreminjajo skozi čas. V ruskih razmerah obstaja letna težnja k zvišanju cen zemljišč, znatna sezonska nihanja cen zanje: spomladi se cene povečajo, pozimi padejo. V moskovski regiji, na primer, sezonska nihanja na nekaterih območjih dosežejo 15-20%.
Strokovni cenilec mora opraviti poglobljeno analizo razmerja med ponudbo in povpraševanjem na trgu zemljišč ter ugotoviti gibanje cen pri prodajalcih in kupcih. Včasih se zgodi, da sprejem predloga zakona ali vladne uredbe pomembno vpliva na njihovo obnašanje na zemljiškem trgu.
Lokacija. Če je primerljiva lokacija na istem območju kot nepremičnina, ki se ocenjuje, prilagoditev običajno ni. Če se primerljiva lokacija nahaja na drugem območju, je treba opraviti analizo možnih razlik med temi območji. Na primer, pri stanovanjskem razvoju se upoštevajo dejavniki, kot so prometna dostopnost, inženirska podpora, ekologija in prestiž. Pomemben element primerljivih prodajnih primerjav so fizične lastnosti nepremičnine. Lahko so parametri tal, dimenzije mesta, oblika (pravokotna ali mnogokotna), drenaža, naklon mesta itd.
Na ceno parcele nekoliko vpliva stopnja dejavnosti zemljiškega trga, povezana z dohodkom, prejetim od predmeta. Na primer, stopnja dejavnosti zemljiškega trga v 30-kilometrskem območju moskovske regije je višja kot na območjih, ki so bolj oddaljena od Moskve. V zvezi s tem mora ocenjevalec narediti prilagoditev za ta element prodajne primerjave.
Primerjalne enote se uporabljajo, če:
- a) zemljišča, ki ustvarjajo dohodek, se razlikujejo po površini in obsegu razpoložljivih izboljšav;
- b) potrebne so predhodne informacije za kupce.
- 2. Korelacijska metoda (transferna metoda). Ta metoda vrednotenja zemljišča je sestavljena iz razdelitve skupne prodajne cene primerljivega kompleksa, vključno z nepremičnino in zemljiščem, na dve komponenti - ceno stavbe in ceno zemljišča. Poleg tega ocenjevalec najprej oceni stroške stavbe in drugih objektov, ki se nahajajo na tem mestu, nato pa odšteje stroške zgradb in objektov od skupne cene nepremičninskega kompleksa in prejme stroške zemljišča. Metoda se uporablja, kadar na trgu ni primerljivih prodaj zemljišč. Ugotovljeno je bilo, da obstaja stabilno razmerje med stroški zemljišča in zgradbami in objekti, zgrajenimi na njem, zato je mogoče stroške zemljišča oceniti z razdelitvijo celotne prodajne cene nepremičninskega kompleksa med dve komponenti: zemljišče in zgradbe.
- 3. Metoda kapitalizacije zemljiške rente. Določitev vrednosti zemljiške parcele z metodo kapitalizacije zemljiške najemnine je sestavljena iz kapitalizacije dohodka, prejetega od plačil najemnin. Metoda vključuje delitev letnega dohodka od najemnin z ustrezno stopnjo kapitalizacije, zaradi česar se znesek dohodka pretvori v stroške zemljišča.
Izračuni vrednosti zemljišč po metodi kapitalizacije zemljiške rente temeljijo na uporabi naslednje formule:
4. Metoda "ostanek za zemljo". Po načelu preostale produktivnosti zemljišča imajo pri razdelitvi dohodka prednost zgradbe in objekti, zgrajeni na zemljišču s privabljanjem kapitala, dela in upravljanja. Preostali dohodek po kritju vseh stroškov privabljanja drugih dejavnikov se pripiše zemljišču.
Pogoji za uporabo metode preostalega dohodka za zemljišča:
razpoložljive zmogljivosti ustrezajo možnosti najboljše in najučinkovitejše rabe zemljišča;
stroške zgradb in objektov, ki se nahajajo na zemljišču, ali ocenjene stroške njihove gradnje je mogoče precej natančno izračunati, pa tudi njihovo življenjsko dobo;
znani so letni neto poslovni prihodki od obratovanja nepremičnine (zemljišča z izboljšavami).
Koraki izračuna:
- 1. Določite stroške izboljšav.
- 2. Na podlagi najemnin in obratovalnih stroškov določite neto poslovni prihodek (NOR) celotne nepremičnine.
- 3. Določite CHOD na zgradbo.
- 4. Določite CHOD, ki pade na tla.
- 5. Določite vrednost zemljišča tako, da kapitalizirate neto poslovni prihodek, povezan z zemljiščem.
- 5. Način razvoja (razvoja) zemljiške parcele. Metoda razvoja (razvoja) zemljiške parcele se uporablja, kadar je treba določiti stroške velike parcele, ki jo je treba razdeliti na ločene posamezne parcele. Takšni primeri so v ruski praksi vrednotenja precej pogosti.
Metoda razvoja mesta vključuje izvedbo naslednjih stopenj ocenjevanja:
Določitev velikosti in števila posameznih parcel.
Izračun nabavne vrednosti grajenih zemljišč po metodi primerljivih prodaj (določi se višina izkupička od prodaje).
Izračun stroškov razvoja spletnih mest in njihove prodaje, sestava načrta razvoja in predvidenega obdobja prodaje.
Določitev zneska denarnega toka z odštevanjem vseh stroškov razvoja spletnih mest od celotnega izkupička od prodaje posameznih spletnih mest.
Določitev diskontne stopnje.
Diskontiranje denarnega toka ob upoštevanju časa razvoja in prodaje vseh posameznih zemljišč.
Pri določanju velikosti posamezne parcele je treba upoštevati fizične, pravne in ekonomske dejavnike, ki vplivajo na to odločitev.
